Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 26 страница
Управляющие компании, как правило, оказывают услуги по сдаче квартир в аренду и все, с этим связанное: уборка квартир, поиск арендатора, заключение договора аренды, контроль получения арендной платы и оплаты коммунальных услуг, решение текущих вопросов. Цена услуг составляет в среднем 10% от стоимости ежемесячной арендной платы, но данное вознаграждение необходимо платить ежемесячно. Следует отдельно выделить услуги риелторских компаний, ограничивающихся поиском арендатора, услуги которых в среднем стоят половину месячной арендной платы (но берут они ее с арендатора).
Интерес для инвестора представляет юридическая схема оформления с такой управляющей компанией. Это может быть как доверительное управление имуществом, так и агентский договор, либо договор оказания услуг.
Использование схемы доверительного управления недвижимостью вряд ли можно назвать простой - договор и передача в доверительное управление квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), имущество обособляется, управляющий целиком действует от имени собственника, хотя само право собственности к нему не переходит.
Однако предмет такого договора наиболее отражает сущность управления недвижимостью - предметом договора доверительного управления является длящееся совершение управляющим в отношении переданного ему имущества любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. При этом выгодоприобретателем можно установить не только себя, но и другое лицо, к примеру, детей или родителей собственника.
|
|
|
Плюсом договора доверительного управления является и тот факт, что на такое имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, за исключением случаев банкротства последнего, допустим, если он зарегистрирован индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 1018 ГК РФ).
В остальном же проще использовать схему агентского договора или договора оказания услуг, позволяющих предусмотреть права и обязанности сторон по управлению недвижимым имуществом и расторгнуть договор в любое время.
Плюсом агентского договора является возможность установления оплаты за результат, а не процесс. Договор оказания услуг как раз обязывает производить оплату за процесс оказания услуг, т.е. даже при отсутствии экономического эффекта инвестор будет обязан выплачивать управляющей компании вознаграждение.
Определенные плюсы в передаче квартиры профессиональным агентствам есть: собственнику остается лишь получать доход и фактически не думать больше ни о чем. Однако статья расходов в данном случае увеличивается на сумму вознаграждения компании.
|
|
|
8.3. Параметры, влияющие на выбор квартиры арендатором:
местоположение, цена, близость к транспортным магистралям,
инфраструктура, состояние, перечень обязательной мебели
и оборудования
Никакие маркетинговые ухищрения
не помогут торговцу, не знающему,
ради чего его покупатель готов
выложить лишний доллар.
Р. Вудстер
Инвестору еще на этапе покупки квартиры следует оценить ее на предмет возможности сдачи в аренду. Не каждую квартиру можно сдать быстро и за ту сумму, которая указана в публичных объявлениях, поэтому целесообразно оценить не только цену предложений на рынке, но и те объективные и субъективные факторы, которые влияют на решение арендатора о выборе квартиры.
Требования арендаторов несколько отличаются от требований покупателей квартир. Можно признать требования арендатора менее основательными, чем у покупателя, ввиду временности проживания арендатора в квартире. В связи с этим арендатор снимает жилье, как правило, ориентируясь на близость места работы или учебы, а не на характеристики района.
Также у арендаторов принципиально иное мнение касательно мебели в квартире - если для покупателя мебель является последним аргументом при выборе квартиры, то для арендатора, напротив, наличие минимальной мебели и оборудования находится на одном из первых мест, поскольку покупать данные вещи для временного проживания экономически невыгодно.
|
|
|
Тем не менее факторы, важные для покупателя квартиры, изложенные в параграфах 4.4, 4.6 книги, обязательно следует изучить и принимать во внимание, поскольку квартиру, возможно, инвестор в дальнейшем будет продавать.
Приведем факторы, которые влияют на выбор квартиры арендатором. Данные факторы следует "читать" с учетом выбранного сегмента на рынке аренды, поскольку требования у арендатора дешевых квартир отличаются от требований арендатора дорогих квартир.
Цена сдачи квартиры в аренду. Для арендатора нижнего ценового диапазона при выборе жилья по-прежнему ключевым критерием является его цена, причем "хорошая", т.е. низкая, цена зачастую заменяет собой все иные характеристики квартиры. Но такая ситуация складывается лишь в сегменте "дешевого жилья", когда арендатор за минимальные деньги ищет любую квартиру или комнату.
Однако когда суммы, с которой арендатор готов ежемесячно расставаться, достаточно, чтобы выбирать между разными квартирами, то наряду с ценой оцениваются и характеристики квартиры. Для состоятельных же клиентов на первую строчку выходят уже требования к самой квартире.
|
|
|
Инвестор самостоятельно выбирает ту ценовую категорию, в которой планирует сдавать квартиру в аренду, и, исходя из этого, определяет важность хорошего местоположения и состояния квартиры и необходимость ремонта.
В помощь собственнику в Интернете есть так называемые калькуляторы арендной платы (например, на сайте www.irn.ru), при помощи которых можно примерно посчитать стоимость аренды, исходя из характеристик квартиры. Но в первую очередь следует посмотреть конкретные объявления о сдаче квартир в аренду, например, на сайте www.cian.ru.
Отметим, что цена сдачи в аренду и характеристики объектов чаще всего не соответствуют друг другу: квартира может быть очень маленькой, в плохом с точки зрения экологии районе, с дорогими магазинами продуктов, но цена высока, поскольку определяющим для аренды является местоположение объекта.
В особенности это проявляется в Москве, где объективно лучшие районы по экологии, инфраструктуре, качеству квартир не совпадают с районами, где наиболее высокие цены на аренду. Самые дорогие в плане аренды квартиры в Москве находятся в районах Арбат, Хамовники, Тверская, Якиманка, Пресненский (по нисходящей) <1>, при том что с экологической точки зрения это одни из самых худших районов, кроме, может быть, Хамовников <2>. А Бутово, Ясенево и Митино, хотя и лучшие в плане экологии, но дешевые в плане цен на аренду.
--------------------------------
<1> См.: Топ-10 дорогих районов Москвы по аренде жилья // Мир квартир. 2016. 26 окт. URL: http://joumal.mirkvartir.ru/analytics/2016/10/26/top10-dorogih-raiomv-moskvi-po-arende-jil_a/ (дата обращения: 23.03.2017).
<2> См.: Экология Москвы // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Экология_Москвы (дата обращения: 23.03.2017).
Местоположение квартиры. Это самый важный параметр квартиры при сдаче в аренду. Оценка местоположения для целей сдачи в аренду осуществляется, исходя из следующих характеристик:
- близость к центру города и местам деловой активности;
- близость к транспортным магистралям.
Близость к центру города и местам деловой активности. Центр города, как правило, является центром деловой жизни, а сотрудники компаний, работающие в центре, стремятся найти квартиру поближе к центру. Такие арендаторы, как правило, более состоятельны и желанны для любого арендодателя.
Близость к транспортным магистралям. Для арендаторов данный критерий гораздо важнее, чем для покупателей, поскольку арендаторы зачастую не имеют машин, но ежедневно ездят на работу.
Для Москвы, как огромного по площади мегаполиса, близость к метро вообще является одним из определяющих факторов при выборе квартиры арендатором, так как позволяет быстро добраться до любой точки города, поэтому близость к метро и влияет на цену существенно.
Сдать квартиру в новом доме, но находящемся далеко от транспортных путей, от центра города, сложнее, чем квартиру даже в старом доме, но рядом с метро либо близко к центру города.
Считается плюсом и увеличивает стоимость аренды, когда метро или остановка транспорта (автобус, троллейбус, маршрутка, электричка) находится не более чем в 10 минутах пешком от дома. Необходимость ехать до метро на транспорте более 10 минут считается минусом и уменьшает цену аренды.
Инфраструктура района. Наличие в шаговой доступности супермаркетов, фитнес-центров, детских садов и школ, парковой зоны повышает стоимость арендной платы. Также некоторых арендаторов привлечет наличие платной охраняемой автостоянки.
Безопасность района. Помимо очевидных признаков безопасности, таких как низкий уровень преступности и отсутствие организованных преступных групп в районе, желательно, чтобы до подъезда проходила освещенная дорога, по пути к дому отсутствовали потенциально криминогенные места (темные переулки, заброшенные стройки) и устойчивые "посиделки" асоциальных элементов (алкоголики, лица без определенного места жительства).
Тип дома. Наибольшим спросом среди состоятельных арендаторов пользуется жилье в новых монолитно-кирпичных домах улучшенной планировки - при выборе сегмента дорогой аренды следует ориентироваться на такое жилье, поскольку "дорогие" арендаторы вряд ли выберут "хрущевку".
Неудобной считается планировка в "хрущевках" и старых домах, и такие квартиры считаются относящимися к низовому по цене сегменту квартир. Да, такие квартиры сложно сдать дорого, но спрос на них максимален ввиду сравнительно низкой арендной платы.
Количество комнат и площадь. Здесь связь с ценой не так очевидна. Конечно, чем больше комнат, тем лучше и дороже, но далеко не всем арендаторам необходима трехкомнатная квартира за большие деньги. Количество комнат и общая площадь всегда в целом увеличивают привлекательность квартиры, но до тех пор, пока цена на такую квартиру не превышает некий разумный барьер.
Поэтому частные инвесторы чаще всего покупают одно- и двухкомнатные, небольшие по площади квартиры, спрос на которые постоянен. Большая площадь и многокомнатность необходимы для квартир в классе "бизнес" и "элит".
Состояние квартиры. По мнению экспертов, евроремонт, красивый дизайн, дорогая меблировка, встроенная бытовая техника в типовой старой квартире увеличивает арендную плату лишь на 10% в месяц, т.е. несоизмеримо с затратами на ремонт. И продать такую квартиру с возмещением всех расходов тоже вряд ли получится: дорогой евроремонт при продаже квартиры чаще всего оценивается в сумму, составляющую лишь 20 - 30% от вложенных в ремонт денег.
Для "дорогого сегмента" квартир хороший ремонт - это норма для сдачи в аренду, наряду с требованиями к местоположению, количеству комнат и метражу. "Хрущевки" такую конкуренцию не выдерживают, поэтому для этого случая лучше сразу покупать квартиру с хорошим ремонтом. С другой стороны, инвестор может купить дешевую квартиру в плохом состоянии и провести ремонт, если это экономически оправданно.
Помимо этого, желательно, чтобы в квартире не было излишнего шума, загазованности, вибраций, неприятного запаха. Данные критерии рассмотрены в параграфе 4.6 книги.
Планировка квартиры. Наличие прихожей улучшает шансы квартиры на сдачу в аренду, особенно если холл достаточно большой. Следует обязательно обратить внимание арендатора на данный факт.
Вид из окна также важен - хорошая панорама или вид во двор будут предпочтительней для арендатора, чем вид на другой дом или вид на шумную улицу и решетки на окнах.
При выборе высоты потолков при прочих равных более востребованы высокие потолки (2,75 - 3,2 м).
Наличие балкона/лоджии и изолированность комнат относятся к плюсам квартиры при сдаче квартиры в аренду.
Наличие мебели, бытовой техники, телевизора. Для арендатора любого сегмента важно наличие мебели, так как покупать мебель экономически невыгодно. Квартира вообще без мебели будет сдаваться дольше и стоить дешевле, чем даже со старой мебелью, поскольку категория арендаторов, которые готовы сами покупать мебель, это редкость. Как вариант, собственник квартиры может не покупать мебель, а зачесть купленную арендатором мебель в счет арендной платы, но такие случаи редки - арендатору проще сразу найти жилье с мебелью.
Поэтому инвестор может искать квартиры для покупки изначально с расчетом на оставление ряда предметов мебели, а для дорогих сегментов ему будет необходимо купить хорошую мебель и оборудование в полном объеме.
Нормой для квартир среднего ценового диапазона, сдаваемых в аренду, считается наличие таких предметов, как:
- стиральная машина;
- холодильник;
- шкаф для вещей;
- стол;
- кровать;
- телевизор;
- микроволновая печь;
- подключенный Интернет и кабельное телевидение.
Иные требования. Экологическая чистота района, требования к этажу, лифту, социальному статусу соседей менее существенны для арендатора, чем для покупателя, но также могут играть определенную роль. Подробнее данные критерии рассмотрены в параграфах 4.6, 4.8 книги, посвященных требованиям к квартире при ее покупке.
8.4. Сдача квартиры в аренду: самостоятельно или
через риелтора, подготовка квартиры к показам, требования
к арендаторам, сдача квартиры юридическим лицам, комплект
документов для арендатора
Я совершенно точно знаю, что
половину своих денег на рекламу
я трачу впустую. Вот только я
не знаю, какую именно половину.
Д. Уонамейкер
Аренда - это бизнес, где есть масса конкурентов. Вступая в этот бизнес, необходимо добиться конкурентных преимуществ. Необходимо купить такую квартиру и/или сделать ее настолько привлекательной, чтобы арендаторы выбрали именно вашу квартиру. Можете взять в качестве примера сайт www.airbnb.com, который наглядно показывает, как сделать привлекательной квартиру для арендаторов (собственно, через этот сайт можно и сдать квартиру).
К моменту начала сдачи квартиры инвестор должен иметь четкое представление:
- на какой рынок аренды выходит;
- по какой цене будет сдавать квартиру в аренду;
- какие арендаторы являются приоритетными (образ идеального арендатора);
- как проводить презентацию квартиры, на какие плюсы обращать внимание, иметь под рукой копии правоустанавливающих документов на квартиру, готовый договор найма, отражающий интересы инвестора, с перечнем находящейся в квартире мебели, аудио- и видеотехники.
Сдавать квартиру можно как самостоятельно, так и при помощи риелторского агентства. Рассмотрим оба способа подробнее.
При самостоятельной сдаче в аренду инвестор размещает объявление в Интернете (например, www.cian.ru, www.airbnb.com, www.irr.ru, www.baza-winner.ru) или ищет объявления о спросе на квартиры. Следует быть готовым, что объявление возьмут на вооружение риелторы и будут размещать его от своего имени.
В объявлении о сдаче квартиры в аренду необходимо подробно отразить характеристики квартиры (с фотографиями) и ее преимущества (близость к метро, состояние, наличие рядом парковой зоны).
По практике, чем дороже арендная плата, тем больше возникает расходов на рекламу и дольше ожидание результата. Сопровождение сдачи в аренду элитных квартир ценой в 150 - 200 тыс. руб. в месяц может быть сопоставимо со средней заработной платой в Москве. Для сдачи же стандартной одно-, двухкомнатной квартиры в типовом доме практически не потребуется финансовых затрат - такие квартиры пользуются постоянным спросом и быстро находят арендатора.
Дальше инвестору начинают звонить потенциальные арендаторы, а чаще всего их риелторы. Навыки продажи услуги по сдаче в аренду появляются достаточно быстро, и вскоре инвестор находит тот образец поведения, который позволяет проводить эффективные и быстрые переговоры.
При самостоятельной сдаче в аренду рекомендуется приобрести второй мобильный телефон и отдельный номер (сим-карту), который и указывать в объявлении, так как звонки будут продолжаться еще некоторое время после того, как квартира сдана, и единственным способом их прекратить станет отключение телефона. И помните - нельзя указывать номер квартиры в объявлении, этим вы привлечете и соседей, и налоговые органы, и различных мошенников. При любой PR-компании соблюдайте основы безопасности <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об информационной безопасности можно прочесть в параграфе 4.1 книги.
Есть и иной вариант поиска - через родственников, знакомых, коллег по работе, социальные сети, внутренние сети на работе. Такие арендаторы считаются наиболее надежными, хотя даже найденного "по знакомству" человека целесообразно оценить на соответствие общим требованиям. С такими постояльцами общаться, может быть, даже сложнее, чем с арендаторами с улицы, поскольку не всегда удобно требовать со знакомых неукоснительного соблюдения достигнутых договоренностей, оплаты штрафов за порчу имущества, своевременной оплаты арендных платежей.
С рекомендованными квартирантами также следует заключать договор найма, форма которого приведена в приложении N 6 к книге. Во всех случаях важно юридически закрепить взаимоотношения плюс в целях однозначного понимания сторонами своих прав и обязанностей, поскольку оговорить все нюансы в устной беседе и запомнить их практически невозможно. "Потом договоримся" в подобных отношениях не самый лучший подход.
Однако если вы не профессионал в этой области, то целесообразно хотя бы при первой сдаче в аренду обратиться в риелторское агентство. При поиске арендаторов через риелторское агентство следует иметь в виду следующее:
- стоимость услуг риелтора по подбору арендаторов составляет в среднем около половины ежемесячной арендной платы, но эту сумму по практике риелтор берет с арендатора (точнее, оба риелтора договариваются о том, как разделить между собой плату за услуги, которую заплатил арендатор). То есть для собственника такая услуга оказывается бесплатной;
- к крупным риелторским компаниям часто обращаются потенциальные арендаторы, что повышает возможность срочной сдачи квартиры в аренду;
- риелтор обладает навыком поиска арендаторов;
- риелтор может профессионально проконсультировать по цене аренды для вашей квартиры и подсказать, какой ремонт в квартире необходимо провести;
- риелтор составляет договор найма квартиры (хотя в данном случае может быть использована форма договора, приведенная в приложении N 6 к книге);
- риелтор берет на себя обеспечение контактов с арендаторами, обеспечение просмотров, проверку арендаторов;
- риелтор не назначает цену на объект, а учитывает пожелания собственника.
Однако риелторы бывают разные. Следует внимательно прочесть договор оказания услуг с риелтором - каков срок поиска арендатора, проверить, нет ли указания на вознаграждение риелтора, уплачиваемое собственником квартиры.
Кроме того, на рынке существуют услуги по доверительному управлению квартирой, когда инвестор освобождается не только от поиска квартиры, но и от сбора платежей и оплаты коммунальных услуг <1>.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 222; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!