Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 25 страница
Кроме того, целевой арендатор у трехкомнатных квартир специфичен - это достаточно состоятельный человек, часто с семьей, который более взыскателен как к состоянию, так и к местоположению квартиры, престижности района, к развитости инфраструктуры, к соседям и их социальному статусу.
"Дешевая" трехкомнатная квартира такого арендатора вряд ли устроит, в связи с чем необходимо будет не только искать квартиру хорошего местоположения и потому более дорогую, но и вложить определенную сумму в качественный ремонт квартиры и покупку мебели.
А если учесть, что людей с высоким доходом не так много и многие из них предпочитают самостоятельно решать вопрос с покупкой жилья, то риск простоя трехкомнатной квартиры все равно остается гораздо выше, чем в ситуации с однокомнатными квартирами.
Таким образом, перед покупкой трехкомнатной квартиры необходимо учесть все имеющиеся риски и продумать бизнес-решение, которое подходит к данной ситуации, например ориентироваться на посуточную сдачу квартиры, покомнатную сдачу, выступить конкурентом дорогих отелей и продумать стратегию выхода на этот рынок, найти связи с организаторами дорогостоящих конференций. Или же, напротив, занять нишу дешевых трехкомнатных квартир.
Дифференциацию (сегментацию) рынка аренды квартир можно провести по самым разным основаниям:
по количеству комнат: одно-, двух-, трех- и многокомнатные квартиры. Примерный спрос и предложение на квартиры в Москве выглядит так:
|
|
|
- доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса составляет 70%, тогда как предложение в этом сегменте рынка не превышает 25% (спрос превышает предложение);
- двухкомнатных - 25% против 35% (предложение превышает спрос);
- трехкомнатных - 7% против 35% (предложение превышает спрос);
- четырехкомнатных - 2% против 7% (предложение превышает спрос) <1>.
--------------------------------
<1> На основе данных ИА "РБК": http://www.rbc.ru.
Покупка многокомнатной квартиры, проведение дорогостоящего ремонта никак не означает приобретение стабильного источника высоких арендных платежей. Рынок по направлению к дорогому сегменту значительно сужается ввиду уменьшения спроса и повышения взыскательности клиента, поэтому такой рынок для инвестора более рискован, чем покупка дешевой квартиры без ремонта рядом с метро и сдача ее в аренду.
С другой стороны, если даже приобретена просторная многокомнатная квартира и никак не сдается, то стратегию можно скорректировать, например, сдавать дешевле, либо покомнатно нескольким арендаторам, либо посуточно, либо найти иные выходы из сложившейся ситуации;
по цене: ключевой классификацией рынка является деление на дешевое жилье, эконом-класс, бизнес-класс и элитные квартиры, поскольку именно данная сегментация максимально учитывает комплекс показателей, таких как цена, местоположение, тип дома, состояние квартиры и прочие характеристики;
|
|
|
дешевое жилье и экономкласс представляют собой большинство на рынке аренды жилья - до 70 - 80%. Это - старые панельные пяти- и девятиэтажные здания с небольшой площадью квартир (от 30 до 50 кв. м), минимальным ремонтом и старой мебелью. Как правило, перед сдачей в аренду таких квартир достаточно сделать косметический ремонт: переклеить обои, отциклевать паркет, покрасить трубы. Не обязательно заменять выключатели и обновлять мебель - спрос на такие квартиры высок и в таком комплекте;
бизнес-класс представляет собой квартиры с выгодным месторасположением - рядом с метро или центром города, в престижном районе. В такой квартире проведен хороший ремонт или евроремонт, с заменой коммуникаций, отделкой стен и потолков, установкой кафеля в ванной. Мебель в такой квартире должна быть в хорошем состоянии.
Из объектов инфраструктуры в доме может быть предусмотрена автостоянка, реже - спортивный зал. В любом случае инфраструктура района включает все необходимые объекты;
|
|
|
квартиры элитного класса находятся в престижных районах города. Именно местоположение по-прежнему играет для таких квартир важнейшую роль. Для Москвы это квартиры в пределах Садового кольца: Арбат, Остоженка, Тверская, Якиманка, либо в исторической части города, либо в различных престижных районах (Черемушки, Университет).
Рынок аренды элитной недвижимости, стоимость которой доходит до 1,5 млн руб. в месяц, требует значительных вложений и составления полноценного бизнес-плана, поскольку такие услуги включают в себя наличие горничных, уборку, замену белья, предоставление в пользование спортзала и многого другого. Для раскрутки такого бизнеса требуется дорогая реклама, что в итоге сближает этот рынок с рынком дорогих отелей. Такие квартиры могут долго простаивать, но разовые сдачи в аренду будут приносить доход, несопоставимый с доходом в других сегментах.
Для элитного класса, который является самым дорогим, присущи очень высокие требования к типу дома, состоянию и площади квартиры, охране объекта. Такие квартиры находятся в элитных современных домах, с огороженной территорией, подземной стоянкой, наличием всех объектов инфраструктуры внутри дома. Следует отметить отличный ремонт таких квартир, чаще всего эксклюзивный и очень дорогой.
|
|
|
Арендаторы такой квартиры относятся к наиболее богатым слоям населения, чей социальный статус очень высок: иностранные гости, приехавшие на работу, а также состоятельные россияне - бизнесмены или топ-менеджеры компаний, которые по роду деятельности часто меняют место проживания, причем платит за них работодатель.
Общий объем предложения квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду квартир минимален, как и спрос на них весьма специфичен. Однако, по мнению экспертов, спрос на такие квартиры будет только расти, их доходность составляет около 6 - 8% годовых, при этом в сегменте найма элитного жилья практически отсутствуют сезонные колебания спроса и предложения;
по типу дома: рынок "хрущевок" и иных квартир с устаревшей планировкой, рынок домов с улучшенной планировкой, со свободной планировкой, элитных домов;
по виду помещения: койко-место в комнате, комнаты в квартирах, квартиры;
по сроку сдачи в аренду и сезонности: квартиры по часам, посуточно, помесячно, на полгода, год, на долгий срок. В среднем квартиры арендуют на полгода. Сентябрь-октябрь считаются сезоном устойчивого роста арендных ставок, вызванного увеличением спроса на жилье.
На лето рынок аренды квартир традиционно "проседает", во-первых, в связи с затишьем деловой активности, во-вторых, в связи с выходом на рынок "сезонных" квартир, которые сдаются на лето жильцами, уезжающими на дачу.
Посуточно сдаются или очень дешевые, или очень дорогие квартиры, и перед клиентами встает вопрос, что предпочесть - стандартный номер в гостинице или комфортную трехкомнатную квартиру по более низкой цене за сутки? И действительно, спрос на такие квартиры есть. К примеру, Москва уже давно испытывает нехватку отелей, и апартаменты являются их хорошей альтернативой для туриста.
Однако для инвестора администрирование посуточной сдачи в аренду будет однозначно трудоемким, поскольку ежедневно придется искать арендаторов, обеспечивать просмотры, передачу в пользование, контроль поступления денег и сохранности дорогостоящего имущества, которого в такой квартире должно быть достаточно. Поэтому в этом случае целесообразно передать управление квартирой профессиональным агентствам, а имущество как минимум застраховать;
по близости к метро (транспорту): до 5 минут, от 5 до 15 минут, свыше 15 минут пешком, 5 минут транспортом, 10 минут транспортом, свыше 20 минут транспортом. Близкие к метро квартиры уже самим этим фактом привлекательнее "далеких" от метро квартир, однако последние конкурируют с ними по другим показателям - качество квартиры, улучшенная планировка, цена, и потому имеют свои преимущества;
по близости к центру: до 15 минут пешком, до 15 минут транспортом, от 15 до 30 минут транспортом, от 30 до 60 минут транспортом, свыше 60 минут на транспорте.
На каждом рынке идет борьба за клиента, хотя, например, спрос на дешевый сегмент настолько велик, что позволяет собственникам особенно не беспокоиться за состояние квартиры и при этом получать стабильный ежемесячный доход. Однако за хорошего арендатора и за хороший рынок необходимо бороться, поскольку для собственника важен не только доход, но и сам арендатор, его отношение к имуществу, его социальный статус.
Отметим, что в поисках арендаторов собственники придумывают самые неожиданные ходы. Так, даже балконы сдают разным компаниям для размещения рекламы, те же балконы сдаются на время праздников для просмотра салюта, кладовки сдаются для целей хранения шин и иного имущества, некоторые собственники сами проживают в одной комнате, а остальные комнаты сдают, иногда сдают не комнаты, а койко-места, к примеру, строительным бригадам либо приезжим. Сдаются отдельно кухни как для проживания, так и для использования по назначению.
8.2. Управление арендным бизнесом: цель управления,
технология организации процесса, привлечение управляющей
компании, договор доверительного управления недвижимостью
и его особенности
Делай, что можешь, тем, что
имеешь, там, где ты есть.
Т. Рузвельт
Для целей сдачи квартиры в аренду задачами инвестора является улучшение ее потребительских свойств (проведение ремонта), поддержание в исправном состоянии, взаимодействие с обслуживающей организацией, налоговыми органами, оптимизация структуры коммунальных платежей и порядка их оплаты. Инвестору для достижения этой цели необходимо знать основы процесса управления данным проектом.
Управление недвижимостью в широком смысле подразумевает под собой определение наилучшего варианта извлечения из квартиры прибыли, начиная от планирования покупки квартиры, оценки целесообразности проведения ремонта перед сдачей в аренду и заканчивая поиском наиболее эффективных вариантов продвижения квартиры на рынок и привлечением профессиональных консультантов и посредников.
Управление - это совокупность определенных действий (операций), совершаемых человеком, субъектом управления, по отношению к объекту, с тем, чтобы преобразовать его, обеспечить его движение к заданной цели <1>.
--------------------------------
<1> Афанасьев В.Г. Человек в управлении обществом. М., 1977. С. 58.
Для определения управления недвижимостью (в большей степени нежилой) нередко используется и западный термин девелопмент недвижимости (от англ. development - развитие, расширение, развертывание, рост, эволюция).
Девелопмент рассматривается в двух аспектах.
Во-первых, это такие преобразования в объекте недвижимости, которые улучшают его потребительские свойства (подчас превращая в новый объект) и повышают рыночную стоимость, как арендную, так и продажную. Причем девелопмент начинается с момента выбора места для строительства объекта.
Во-вторых, девелопмент - это профессиональная деятельность по организации (управлению) указанными выше процессами. Это своего рода искусство извлечения максимальных прибылей от использования объектов недвижимости.
Девелопмент в целом состоит из следующих компонентов:
- подбор команды участников проекта;
- исследование рынка недвижимости;
- проектирование, финансирование, строительство объекта недвижимости;
- управление построенным объектом недвижимости.
Пример девелоперских компаний вполне успешно может быть применен и при покупке квартиры для сдачи в аренду. Выведем основные цели инвестора на рынке аренды и мероприятия, которые необходимо осуществить для их достижения.
Целью управления проектом для частного инвестора (субъекта управления), планирующего получить прибыль в арендном бизнесе, является:
- минимизация расходов на приобретение и содержание квартиры;
- обеспечение конкурентоспособности квартиры на рынке аренды;
- увеличение арендной стоимости квартиры и финансовых поступлений.
Для достижения целей инвестор осуществляет следующий комплекс мероприятий.
При приобретении строящегося жилья для сдачи в аренду
- Выбор района и объекта, отвечающего требованиям инвестора для сдачи в аренду.
- Оценка правовых аспектов приобретения квартиры (застройщик, правомерность строительства, схема привлечения средств).
- Анализ реальности сроков окончания строительства.
- Оценка предлагаемой в дальнейшем в собственность квартиры, ее характеристик для целей сдачи в аренду.
- Оценка стоимости квартиры и дополнительных расходов.
- Построение бизнес-плана по покупке объекта и выходу на рынок аренды, с учетом вынужденного простоя квартиры на этапе строительства и необходимости отвлечения средств для ремонта квартиры и доведения ее до конкурентоспособного уровня на рынке аренды.
При приобретении готового жилья для сдачи в аренду
- Оценка целесообразности привлечения специализированной компании для поиска и управления недвижимостью и заключение договора доверительного управления имуществом.
- Поиск квартиры и оценка состояния выбранной квартиры и примерной текущей стоимости для арендаторов.
- Оценка рынка аренды квартир в данном конкретном районе. Оценивается, сколько квартир сдается, их состояние, ценовой сегмент, наличие в шаговой доступности крупных организаций, офисных центров, которые снимают квартиры для сотрудников.
- Проверка "юридической чистоты" и прочих аспектов покупки квартиры.
- Выявление всего комплекса преимуществ квартиры, в том числе потенциальных (местоположение, состояние, инфраструктура).
Подготовка стратегии продвижения конкретной квартиры
на рынке
- Оценка имеющегося в наличии бюджета.
- Выбор направлений улучшения внутренних характеристик квартиры.
- Выбор рынка, например, рынок посуточной или помесячной аренды, недорогой или дорогой сегмент, замещение отелей, сдача покомнатно с учетом доступного бюджета и ожидаемой прибыли.
- Разработка рекламной кампании по сдаче в аренду или продаже объекта. Для систематической деятельности рекомендуется разработать и внедрить политику привлечения, удержания и ротации арендаторов.
- Оценка временных и денежных затрат для тех или иных стратегий. В ряде случаев удобнее сразу сдать пустую квартиру в аренду по небольшой цене и параллельно разрабатывать план мероприятий и получать капитал для дальнейшего развития объекта.
Обеспечение конкурентных преимуществ квартиры
- Проведение ремонта, удовлетворяющего запросам клиентов.
- Проверка и ремонт систем отопления и теплоснабжения, вентиляции и кондиционирования, автоматического контроля охранных и противопожарных систем, системы контроля доступа, видеонаблюдения.
- Разработка и внедрение мероприятий по энергосбережению.
- Разработка и внедрение плана по оптимизации операционных расходов.
- Оценка необходимости страхования объекта от рисков повреждения и утраты.
Планирование правовых аспектов выбранной стратегии
продвижения
- Анализ налогового аспекта.
- Выбор организационно-правовой формы. Так, к примеру, при "официальной" сдаче квартиры в аренду целесообразно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, который платит 6% налога, а не 13%.
- Проработка договорной базы, отвечающей интересам инвестора.
Обеспечение рекламной кампании
- Исполнение выбранной стратегии продвижения на рынок. Это может быть не просто сдача в аренду через размещение объявлений или поиск через знакомых, но и более сложные варианты, такие как заключение договоров с крупными организациями для приезжих работников, сотрудничество с организаторами крупных международных конференций. Порой достаточно найти один такой канал "сбыта", чтобы надолго обеспечить высокую доходность.
- Размещение объявлений самостоятельно либо сотрудничество с риелторскими компаниями. Здесь также могут быть варианты - либо это интернет-реклама, либо сотрудничество с компаниями, которые размещают масштабную рекламу квартир, нацеленную на конкретного потребителя (аэропорты, в том числе региональные, крупные газеты и журналы).
- Обеспечение просмотров помещения и надлежащей презентации объекта.
- Заключение договора с арендатором.
Сопровождение сданного в аренду объекта
- Проведение инспекций объекта.
- Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонту инженерного оборудования.
- Назначение, при необходимости, ответственного лица.
- Обеспечение решения текущих вопросов арендатора. В широком смысле это должна быть организация системы учета заявок арендаторов, контроль их выполнения, круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации с учетом распределения обязанностей по договору найма (к примеру, текущий ремонт обычно обязан осуществлять арендатор).
- Оплата коммунальных и иных платежей по объекту.
- Недопущение аварийных ситуаций.
- Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств.
- Разработка и внедрение плана по текущим ремонтам.
- Взаимодействие с государственными структурами, с обслуживающими организациями по вопросам технического обслуживания объекта недвижимости (поставщиками коммунальных услуг и проверяющими органами).
- Учет операционных и иных платежей.
- Бухгалтерский, финансовый учет, юридическое сопровождение.
- Получение дохода, проработка вопроса оптимизации финансовых потоков.
Если в собственности инвестора две квартиры, в одной из которых он проживает, то ничего сверхсложного в этом процессе нет. Однако если инвестор проживает в другом регионе, если в собственности инвестора много квартир, если есть необходимость долгосрочного выезда за границу или в другой регион, то возникают сложности с управлением сдачи квартир в аренду. Как обеспечить надлежащее функционирование процесса сдачи квартир в аренду и получение платежей?
На профессиональном уровне управление недвижимостью осуществляется в большей степени нежилыми помещениями либо элитной жилой недвижимостью, причем это делается специализированными организациями - управляющими компаниями.
На рынке управления жилыми помещениями управляющие компании также существуют. Однако подобные компании на рынке квартир пока не столь распространены, и как сложившийся сегмент, имеющий прозрачные правила, гарантированный уровень профессионализма и сервиса отсутствуют.
Поэтому для частных (не крупных) инвесторов подобный выбор может быть и накладен, и неэффективен. Порой удобнее заниматься этим самостоятельно либо привлечь доверенных лиц - близких родственников или знакомых. На сайте www.airbnb.ru, например, есть возможность связаться с теми, кто сдает квартиры в том же районе, и предложить им сдавать заодно и вашу квартиру.
Однако существуют ситуации, когда управляющие компании являются единственным вариантом решения вопроса для инвестора, например, в случае отъезда инвестора за рубеж либо отсутствия в регионе покупки квартиры доверенных лиц (например, куплена квартира в Москве при постоянном проживании инвестора в регионе), в связи с чем уделим необходимое внимание данным компаниям.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 226; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!