Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 23 страница
- данные о приобретаемых дольщиком объектах социального назначения (если приобретаются).
Условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. Застройщик такого иска подать не вправе.
Из других условий договора следует обратить внимание на конечный результат работ: часто застройщик прямо в договоре указывает на то, что квартира не предусматривает отделки, стяжек пола, сантехнического оборудования, доводки электричества до комнат, сантехники. Все это повлечет дополнительные расходы, сравнимые с покупкой в итоге готовой квартиры.
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве
(законная схема)
Новостройку можно купить не только у застройщика, но и других дольщиков, которые заключили и оплатили договор участия в долевом строительстве с застройщиком.
Договор уступки - это классический случай перемены лиц в обязательстве, при котором застройщик остается прежним, но стороной в договоре участия в долевом строительстве вместо прежнего дольщика становится новый дольщик. Согласия застройщика на это не требуется, если иное не установлено договором участия в долевом строительстве.
В данном случае прежний дольщик отвечает лишь за действительность договора, а требовать исполнения обязательств по строительству объекта, кредитором по которым становится новый дольщик, необходимо именно с застройщика - прежний дольщик за это уже не отвечает.
|
|
|
Уступить вам права по договору участия другой участник может лишь при соблюдении двух факторов:
- после регистрации договора участия в долевом строительстве, но до момента подписания акта о передаче объекта дольщику (это логично, поскольку после передачи объект недвижимости уже готов и сделка должна быть произведена как купля-продажа готового объекта);
- после уплаты первым дольщиком цены по договору участия в долевом строительстве или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с согласия застройщика (проверяется Росреестром).
Иногда это может быть достаточно длинная цепочка, к примеру, "застройщик - дольщик 1 - дольщик 2 - текущий владелец прав". Чем длиннее цепочка, тем рискованней будет покупка, так как теоретически повышаются риски оспаривания какого-либо договора: чьи-то интересы могли быть нарушены, кто-то не получил разрешение органа опеки и попечительства, согласия супруги, где-то есть дефект самой сделки. По нашему мнению, лучше покупать у застройщика напрямую, в крайнем случае у лица, которое заключило договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Несмотря на государственную регистрацию договоров уступки, практика уже давно показала, что отметка Росреестра не гарантирует, что договор не будет признан недействительным. А при признании договора недействительным Росреестр ответственности в размере убытков покупателя не несет.
|
|
|
Отметим, что правила о невозможности истребования у добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК РФ применяются только при покупке квартир на вторичном рынке и на истребование имущественных прав на новостройки не распространяются. Если какой-либо договор о передаче прав в цепочке будет признан недействительным, то конечный приобретатель лишится права на получение квартиры, а восстановят в правах того, чьи интересы были нарушены в этой цепочке. Конечный покупатель будет вправе взыскать деньги с того, кто уступил право ему. Но, как известно, права и квартиру вернуть легче, чем получить обратно деньги.
Для проверки полномочий таких "продавцов" вначале проверяется правомерность самого строительства, оценивается в обычном порядке застройщик, запрашиваются и проверяются договоры, заключенные по всей цепочке между текущим владельцем прав и застройщиком (в идеале). В обязательном порядке проверяется первичный договор участия в долевом строительстве, так как в отношениях с застройщиком новому участнику долевого строительства необходимо будет руководствоваться именно этим договором и договором уступки.
|
|
|
Выпуск эмитентом жилищных сертификатов (законная схема)
Привлечение денежных средств производится путем выпуска эмитентом облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством о ценных бумагах.
Эмитент в данном случае как раз является заказчиком (застройщиком) строительства и обязан иметь в наличии:
- право собственности или аренды на земельный участок;
- разрешение на строительство;
- проектную документацию на жилищное строительство.
Такой способ покупки новостройки предусмотрен ФЗ N 214-ФЗ, но регулируется другими нормативно-правовыми документами:
- Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденных Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. N 1182;
|
|
|
- Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг".
Также существуют правила выпуска жилищных сертификатов, например предоставление сертификатов молодым семьям регулируется Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы".
Чаще всего сертификаты - это способ помощи определенным категориям граждан. Например, государственная подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" реализуется именно путем выпуска жилищных сертификатов в соответствии с правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153.
По этой схеме покупатель покупает жилищный сертификат (ценная бумага) у любого владельца. Жилищный сертификат как раз удостоверяет право его владельца на получение в собственность квартиры или по первому требованию денег у эмитента в размере номинальной стоимости. Но для покупки квартиры покупатель должен собрать определенное количество жилищных сертификатов, которое определено условиями эмиссии. Условия эмиссии надо прочесть, чтобы понять, какое количество сертификатов достаточно для получения в собственность квартиры. У сертификата есть срок действия, в течение которого нужно реализовать права по нему.
Жилищный сертификат - это определенная площадь будущего помещения. Например, 1 сертификат - это 1 квадратный метр квартиры. Получается, чтобы купить однокомнатную квартиру площадью 56 кв. м, надо купить 56 жилищных сертификатов.
Жилищный сертификат может быть как в бездокументарной форме, так и в виде бумажного документа. При покупке сертификата следует проверить наличие обязательных реквизитов (при их отсутствии сертификат недействителен):
- наименование "жилищный сертификат";
- срок действия жилищного сертификата;
- размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;
- общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;
- схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;
- предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;
- порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора в случае возникновения этих разногласий;
- условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:
дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;
минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;
срок исполнения эмитентом жилищного сертификата, обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;
полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.
Купить жилищный сертификат просто - достаточно подписать в простой письменной форме договор купли-продажи. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение квартиры при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры. То есть наличие сертификатов - это предварительное условие для заключения договора купли-продажи квартиры.
Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные
кооперативы (ЖНК) (законная схема)
Жилищным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Деятельность данных кооперативов урегулирована в разделе V ЖК РФ "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы", ст. 116 ГК РФ, а также Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах".
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Схема такова: для целей удовлетворения потребности в жилье создается и регистрируется в установленном порядке юридическое лицо - ЖСК или ЖНК, утверждается устав данного лица, назначается председатель и правление кооператива. Как правило, это аффилированные с застройщиком лица.
Жилое помещение предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Порядок внесения пая устанавливается уставом. Как правило, между кооперативом и членом кооператива заключается договор паенакопления. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член ЖНК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение.
Схема договора инвестирования
(законная схема до 01.04.2005)
Теоретически еще возможны случаи наличия разрешения на строительство, датированные до 1 апреля 2005 г., при которых следует руководствоваться законодательством, действовавшим до ФЗ N 214-ФЗ. Нельзя не отметить, что если застройщик за столько прошедших лет не построил многоквартирный дом, то можно поставить крест на его профессиональных и финансовых способностях. Поэтому мы рекомендуем не приобретать квартиры в таких домах, если только не представлены веские причины в оправдание долгого срока строительства.
В этом случае ФЗ N 214-ФЗ на правоотношения сторон не распространяется, поэтому следует уточнять особенности строительства на момент выдачи разрешения на строительство и заключения договоров.
"Продавец" прав на такие квартиры, как правило, не застройщик, а лицо, которое приобрело права по договору инвестирования, соинвестирования, распределения площадей, договору уступки прав, предварительному договору, договорам покупки векселей.
Допустим, "продавцом" может выступать инвестор, который по инвестиционному контракту получил в распоряжение 90% прав на жилые помещения, причем иногда непонятно, какие конкретно квартиры ему переданы, и запрашивается некий акт распределения площадей. Все риски "двойных" продаж и отсутствия надлежащих гарантий для дольщика в данном случае налицо.
Рекомендуется проверить все договоры, оформляющие цепочку перехода прав на предмет соответствия законодательству, отсутствию запрета на передачу прав в предыдущих договорах либо необходимости соблюдения определенной процедуры уступки (допустим, обязательность уведомления застройщика).
Суть проверки в том, чтобы, исходя из содержания договоров, понять, что "продавец" является владельцем прав на квартиру. В таких договорах должна прозрачно прослеживаться передача прав на конкретную квартиру от застройщика к текущему владельцу по принципу "никто не может передать больше прав, чем имеет сам". Но опять же эта схема весьма проблемна и не соответствует интересам покупателя.
Схема предварительного договора (незаконная схема)
Еще не так давно это была одна из самых популярных схем, которые использовали застройщики, а дольщики были вынуждены подчиняться, несмотря на огромные юридические риски. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сам договор основанием для приобретения квартиры не является - он лишь дает право в будущем после постройки застройщиком дома заключить договор купли-продажи квартиры.
Подобный договор предусмотрен ГК РФ, но не входит в число законных способов покупки по ФЗ N 214-ФЗ. Поэтому привлечение таким способом денежных средств дольщика запрещено законодательством под риском уголовной ответственности для руководства застройщика. Мы опишем этот способ подробнее, ведь долгие годы огромная часть покупки новостроек производилась по этой схеме.
Нюансами такого договора являются:
Оплата цены квартиры. При заключении предварительного договора застройщик требует внести сумму оплаты будущей квартиры. До внесения изменений в ГК РФ с квалификацией данного платежа были вопросы. Ведь предметом предварительного договора не являлась покупка квартиры. Единственная обязанность, установленная в предварительном договоре, это обязанность заключить в будущем договор купли-продажи на определенных существенных условиях, которые должны присутствовать в договоре. Поэтому данный платеж не считался оплатой за квартиру, хотя суды в итоге подстроились под дольщика и засчитали данный платеж в число не оговоренных законом способов обеспечения исполнения обязательств. Но в 2015 г. в ГК РФ внесли новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж, который "узаконил" возможность внесения такого платежа.
Риск "двойных продаж". Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому квартира может быть продана несколько раз.
Отсутствие существенных условий. В предварительном договоре должны быть прописаны все существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Существенным условием договора купли-продажи квартиры (основного договора) является идентификация квартиры (ст. 554 ГК РФ). Но на этапе подписания предварительного договора надлежащая идентификация квартиры невозможна, поскольку квартира еще не построена. Квартире не присвоен кадастровый (условный) номер, отсутствует надлежащий адрес, неизвестна точная площадь квартиры, квартира не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества, нет номера квартиры.
По этой причине предварительный договор может быть признан недействительным ввиду отсутствия существенных условий будущего договора. Кроме того, понудить застройщика заключить договор купли-продажи именно желаемой квартиры представляется при противодействии застройщика довольно сложным, поскольку квартира определена не точно. Однако доказать соответствие проектных характеристик и реквизитов построенной квартиры в целом возможно.
Срок заключения договора купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Проблема в том, что если застройщик в срок не построит дом, то договор купли-продажи заключить будет нельзя.
В предварительном договоре дольщику целесообразно обратить внимание на следующее:
- стороной договора должен быть застройщик;
- сумма оплаты должна быть названа обеспечительным платежом;
- должны присутствовать все существенные условия будущего договора купли-продажи квартиры: цена и идентификация квартиры (идентификацию следует провести в соответствии с проектной документацией);
- необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной договор, и право покупателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата средств при нарушении срока строительства.
Особое внимание уделяется сопровождению такого договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. То есть до окончания срока покупатель обязан направить застройщику предложение заключить договор, иначе обязательства прекратятся.
Если же застройщик будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то следует понудить застройщика к заключению основного договора в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.
Вексельная схема (незаконная схема)
Так же как и схема с предварительным договором, вексельная схема была весьма популярна на рынке купли-продажи новостроек. Но теперь такой способ привлечения денежных средств дольщиком запрещен законом.
При использовании "вексельной" схемы лицо, желающее приобрести квартиру в строящемся доме, уплачивает застройщику стоимость квартиры. При этом договор об участии в долевом строительстве с таким лицом не заключается, а застройщик выдает на уплаченную сумму дольщику вексель (вариант - продает по договору купли-продажи).
По окончании строительства дольщик предъявляет вексель к погашению застройщику и одновременно заключает с ним договор купли-продажи квартиры. Обязательство по оплате векселя застройщиком и обязательство дольщика по оплате цены по договору купли-продажи прекращаются зачетом.
Что касается векселя, то из факта выдачи векселя не возникает обязанности по передаче в собственность покупателя объекта недвижимости, а возникает обязанность уплатить денежную сумму. А это значит, что застройщик обязан лишь уплатить денежную сумму, указанную в векселе, и будет считаться исполнившим свое обязательство. Но покупателю-то нужны не деньги, а квартира, особенно если к моменту погашения векселя цены на недвижимость вырастут.
Таким образом, лицо, внесшее деньги застройщику для оплаты строящегося жилья или иного объекта недвижимости, остается только с векселем, по которому приобрести недвижимость юридически невозможно. Другое дело, что суды в данных случаях нередко защищали дольщика и квалифицировали правоотношения по их сути.
Вексельная схема с предварительным договором
(незаконная схема)
Одновременно с покупкой векселя может заключаться предварительный договор на покупку квартиры, но может и не заключаться - зависит от застройщика. Для дольщика лучше, чтобы предварительный договор был. В любом случае, это незаконная схема, за применение которой предусмотрена уголовная ответственность должностных лиц застройщика.
7.5. Контроль строительства объекта и оформление права
собственности: направления контроля за строительством, ввод
объекта в эксплуатацию, передача квартиры дольщику, нюансы
и сроки оформления права собственности, признание права
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 232; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!