Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 20 страница
Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ <1> арендатор земельного участка, за рядом исключений, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Обычно предусмотрена необходимость получения согласия собственника.
--------------------------------
<1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147 (с послед. изм.) (далее - ЗК РФ).
Договор субаренды проверяется на предмет следующего:
- наличие согласия собственника земельного участка (к примеру, Москомзема, действующего от имени собственника) на передачу земельного участка в субаренду или уведомления собственника о передаче участка в субаренду, если договор аренды допускает отсутствие согласия (данное согласие необходимо не только для подтверждения законности владения, но и для гарантий в отсутствии конфликта между собственником, арендатором и субарендатором);
- наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока;
- срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию;
- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
|
|
|
- субарендатор должен являться застройщиком;
- проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений.
Договор безвозмездного пользования участком. Такой договор может быть у застройщика только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" или в подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса. В этих документах речь идет об организациях, которые созданы для развития жилищного строительства. При наличии такого договора помимо общих правил проверки следует проверить, относится ли застройщик к перечисленным в данных законах случаям.
Проектная декларация
Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика (ст. 19 ФЗ N 214-ФЗ).
|
|
|
Проектная декларация должна быть размещена на сайте застройщика. Это обязанность, установленная законом. Перед опубликованием на сайте застройщик обязан получить заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ФЗ N 214-ФЗ. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.
Проектная декларация состоит из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства. Перечислим те данные, которые можно найти в проектной декларации о проекте строительства (данные о застройщике мы перенесли в следующую главу).
Данные проектной декларации о проекте строительства (ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ):
- о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
|
|
|
- о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство);
- о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка;
|
|
|
- о планируемых элементах благоустройства территории;
- о местоположении и основных характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их основных характеристиках;
- о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень и характеристики технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме, а также иного имущества, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, в соответствии с жилищным законодательством);
- о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу;
- об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства;
- о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц с указанием наименования, фирменного наименования, места нахождения и адреса, адреса электронной почты, номера телефона таких юридических лиц;
- о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика, соответствующем размеру уставного капитала застройщика, или о размере максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц, соответствующем сумме размеров уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц;
- о сумме общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми его проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, а в случае, если застройщиком заключен договор поручительства о сумме общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии со всеми его проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию, и общей площади всех жилых помещений, площади всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется связанными с застройщиком юридическими лицами в соответствии со всеми их проектными декларациями и которые не введены в эксплуатацию;
- информацию о социальной инфраструктуре, возводимой на средства дольщика (если такая инфраструктура будет затем в общей долевой собственности дольщика): вид и назначение социального объекта, о целях и размерах затрат.
В итоге покупатель анализирует документы, подтверждающие правомерность строительства, сверяет сведения во всех документах на предмет несоответствий и несостыковок (по крайней мере, наименования, сроки, адреса должны совпадать), запрашивает документы, подтверждающие обоснованность расхождений.
Помимо этого, следует постараться объективно оценить декларируемый срок ввода дома в эксплуатацию и реальный этап строительства. К примеру, если дом готов только наполовину, а срок сдачи установлен уже через 15 дней, то, скорее всего, в этот срок достроить и сдать объект застройщик не успеет. В этом случае следует запросить у застройщика документ о продлении срока разрешения на строительство.
Если же срок строительства уже просрочен, а сам объект существенно недостроен, то заключать договор участия в долевом строительстве рискованно, поскольку недострой уже налицо, что свидетельствует о неблагополучном финансовом состоянии застройщика либо иных негативных факторах.
По результатам анализа правомерности строительства дольщик делает вывод о наличии у застройщика необходимых для осуществления строительства документов.
7.3. Проверка застройщика: направления проверки, требования
к застройщику, публичные данные, реестр застройщиков, фонд
поддержки дольщиков, проверка репутации, проверка
правоспособности и полномочий, оценка финансового состояния,
перечень обязательных документов, методы получения
информации и документов, онлайн-способы проверки
Тот, кто ничего не предвидит,
бывает часто обманут; кто
предусматривает слишком много,
всегда бывает несчастен.
Ж. Лабрюйер
Для наглядности понимания читателем фигуры застройщика приведем два объявления об одном и том же застройщике с разницей в 7 лет.
9 июня 2003 г.: "Традиции подводить накануне дня рождения итоги сделанного за прошедший год президент корпорации Н.К. верен. Но победных реляций старается избежать, несмотря на ошеломляющий цифровой ряд достижений: собственный капитал корпорации (коммандитного товарищества) "Социальная инициатива" к июню 2003 г. достиг 2,5 миллиарда руб., при этом в инвестиционном портфеле компании - контракты на 1 миллиард 200 миллионов долларов. Надо ли говорить, что в будущее она смотрит уверенно: в ближайшие пять лет конвейер воспроизводства, запущенный академиком, доктором экономических наук Н.К., будет работать безостановочно".
13 мая 2010 г.: "Расследование в отношении "Социальной инициативы" началось в конце 2005 г. В мае 2009 г. президента компании Н.К. приговорили к 10 годам колонии строгого режима. Его признали виновным в хищении денежных средств соинвесторов строительства жилья. Жену президента компании приговорили к восьми годам колонии общего режима. Их дочь Л.М. и главный бухгалтер "Социальной инициативы" С.Л. были приговорены к семи годам лишения свободы. Всех их признали виновными в мошенничестве и легализации денежных средств. По версии следствия, руководители компании причинили ущерб почти 800 вкладчикам. Установлено, что в период с 2000 по 2005 г. товарищество получило от вкладчиков около 1,2 млрд руб. При этом на строительство было потрачено лишь 63 млн руб." <1>.
--------------------------------
<1> Суд признал "Социальную инициативу" банкротом // Лента.Ру. 2010. 13 мая. URL: http://dom.lenta.ru/news/2010/05/13/iniciativa/ (дата обращения: 23.03.2017).
После таких объявлений становится понятным, насколько много зависит от репутации застройщика и насколько мало следует верить рекламе и неподтвержденным данным в СМИ.
Итак, застройщик является ключевой фигурой процесса строительства многоквартирного дома. Не построить дом можно даже при законной схеме строительства и наличии необходимых прав, лишнее чему подтверждение - приведенная публикация: высокие финансовые показатели, агрессивная реклама и известность компании не спасла дольщиков от мошенничества.
Тем не менее приведенный выше случай не является показателем для всего первичного рынка. Строительство в России ведется, ежегодно вводится в эксплуатацию, по данным Росстата, около 80 млн кв. метров жилья.
Но как определить, достроит застройщик жилье или нет? Есть ли эффективная методика проверки застройщика или рейтинг надежных застройщиков? Увы, как и во всем, что касается прогнозов на будущее, однозначного вывода ни по застройщику, ни по его надежности, ни по гарантированности достроя объекта сделать нельзя. И рейтинга (достоверной системы рейтингования) надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить, не существует.
Единственным выходом является проведение необходимого и достаточного комплекса мероприятий по оценке застройщика, что позволит при одновременной проверке иных параметров (этап и реальность строительства, схема привлечения средств) сделать достаточно объективный вывод по перспективам достройки многоквартирного дома.
В некоторых случаях договор с дольщиком заключает не застройщик, а лицо, которое приобрело права у застройщика по договору участия в долевом строительстве или уступки прав. В этом случае проверке подлежит и застройщик (поскольку именно застройщик отвечает за строительство, а не лицо, "продавшее" права дольщику), и все лица в цепочке договоров между покупателем и застройщиком. Желательно проверить всю цепочку, поскольку если по "пороку стороны" будет оспорен договор "внутри" цепочки, то прав лишится и дольщик, так как положения о добросовестности приобретателя в данном случае не действуют. Если данные лица являются физическими лицами, то целесообразно провести проверку дееспособности таких лиц и иных параметров, которые необходимо проверять при заключении договора с физическим лицом <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее проверка физического лица рассмотрена в параграфе 5.8 книги.
Застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Индивидуальный предприниматель или физическое лицо не могут являться застройщиком.
Технология проверки застройщика включает в себя обязательную проверку дольщиком следующих параметров:
- соответствие требованиям, установленным ФЗ N 214-ФЗ для застройщиков;
- наличие данных в проектной декларации;
- наличие опыта работы;
- правоспособность:
- обладает ли застройщик правом заключать сделки и нести ответственность за их неисполнение;
- есть ли в учредительных документах ограничения на заключение сделок;
- не является ли договор участия в долевом строительстве для застройщика крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, требующих соответствующих одобрений;
- полномочия лица, подписывающего договор;
- финансовое состояние.
Рассмотрим направления проверки застройщика более подробно.
Требования к застройщику по ФЗ N 214-ФЗ
С 1 января 2017 г. вступили в силу поправки в ФЗ N 214-ФЗ, которые существенно повысили требования к застройщикам. В п. 2 ст. 3 данного Закона приведены следующие требования к застройщику, без соблюдения которых он не вправе привлекать деньги дольщиков:
- уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее чем определенный минимальный размер (данное требование вступает в силу с 1 июля 2017 г.). После долгих споров минимальный размер капитала определили не от суммы привлекаемых денежных средств, а от площади всех возводимых объектов. Данные приведены в таблице.
| Размер уставного капитала застройщика (руб.) | Максимальная площадь всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц (кв. метров) |
| 2,5 млн | 1,5 тыс. |
| 4 млн | 2,5 тыс. |
| 10 млн | 10 тыс. |
| 40 млн | 25 тыс. |
| 80 млн | 50 тыс. |
| 150 млн | 100 тыс. |
| 400 млн | 250 тыс. |
| 800 млн | 500 тыс. |
| 1,5 млрд | Более 500 тыс. |
Но даже при отсутствии у застройщика такого капитала ФЗ N 214-ФЗ предусмотрел ряд возможностей привлекать деньги дольщиков, например, с привлечением поручителя, который солидарно будет отвечать перед дольщиком за передачу ему квартиры. Закон содержит и ряд требований к такому поручителю, чтобы обеспечить его благонадежность;
- в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица - застройщика (проверяется на сайте www.fedresurs.ru или https://egrul.nalog.ru/);
- в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве (проверяется на сайте www.arbitr.ru или www.fedresurs.ru);
- в отношении юридического лица - застройщика отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры административного наказания (проверяется на сайте www.arbitr.ru);
- отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков, ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 223-ФЗ "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" (проверяется на сайте http://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/quicksearch/search.html);
- отсутствует в реестре недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей), ведение которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (проверяется на сайте http://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/quicksearch/search.html);
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 218; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!