Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 22 страница
Строительство - одно из самых трудоемких и "денежноемких" предприятий. Застройщик закладывает в конечную цену квартиры подрядные работы, стоимость материалов, согласований, налоги, проценты за кредитные средства, риски, определенную норму прибыли и еще массу факторов, но и при этом денег на достройку или доводку объекта может оказаться недостаточно.
При этом окончание строительства в срок обусловлено не только "статическими факторами", но и динамикой экономической среды, в рамках которой осуществляется деятельность застройщика, ценами на строительные материалы, на работы, политикой реагирования застройщика на изменения внутренних и внешних факторов.
Документы для анализа финансового состояния обязан предоставить сам застройщик в силу ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ: бухгалтерскую отчетность (баланс и отчет о прибылях и убытках) за последние три года и аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности. В проектной декларации содержатся финансовые результаты деятельности и еще ряд финансовых данных.
Покупатель в данном процессе - не просто потребитель, а фактически соинвестор проекта, вложивший в него деньги. Поэтому гипотетически покупатель может просчитать так называемую "экономику" проекта, т.е. необходимый объем вложений в строительство дома, достаточность собственного капитала застройщика, объем и цену кредитных средств, политику ценообразования, реальность продаж объектов по избранной цене, распределив риски на все проекты застройщика, сроки строительства и риски внешнего характера <1>.
|
|
|
--------------------------------
<1> Для этого также существует Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. N 233) // СПС "Гарант".
Приведем лишь ряд финансовых значений, которые необходимо учесть дольщику:
- отсутствие убытков: наличие негативного финансового результата в текущем году или прошлых годах является тревожным симптомом;
- наличие в собственности имущества: квартир, зданий, нежилых помещений, машин свидетельствует об определенном "запасе" застройщика и том факте, что застройщик не пустая оболочка, а реальная компания, на которой зарегистрировано имущество;
- достаточность ресурсов (стоимость чистых активов): финансовое положение предприятия, по мнению экспертов, считается устойчивым, если оно покрывает собственными средствами не менее 50% от требуемых для строительства финансовых ресурсов. Если застройщик слишком много берет в долг, то может обанкротиться, если несколько кредиторов заявят одновременно свои требования. Для того чтобы представить, что представляет из себя организация после погашения долгов, следует вычислить величину чистых активов. Чистые активы - это условно разница между стоимостью имущества застройщика (активы застройщика, указанные в соответствующем разделе баланса) и его долгами (обязательствами), указанными в разделе баланса "пассив" в строках долгосрочные и краткосрочные обязательства;
|
|
|
- величина уставного капитала: именно данная величина гарантирует интересы дольщиков, поэтому чем выше данная сумма, тем лучше. Законодатель ввел определенные данные по минимальной величине уставного капитала, но также ввел и возможность избежать соблюдение этой нормы, поэтому уставный капитал, какой бы он ни был - это важный показатель финансовой устойчивости застройщика;
- неоправданно низкая цена продажи может свидетельствовать либо о мошеннической схеме, либо о проблемах с финансированием или рискованной финансовой политике. Именно с таким предложением выходила на рынок "Социальная инициатива", признанная в дальнейшем банкротом;
- объем претензий: если застройщик участвует в многочисленных судах, то следует просчитать сумму претензий и риск потери данной суммы для деятельности застройщика.
|
|
|
Перечень проверяемых документов
В целях надлежащей проверки правоспособности юридического лица, его прав на заключение договора участия в долевом строительстве, ограничений на заключение договоров с дольщиком, полномочий "подписанта" и ряда сведений по финансовому состоянию изучаются <1>:
--------------------------------
<1> Требования к форме документов (оригинал, копия, заверенная организацией, нотариально удостоверенная копия и пр.) определены в параграфе 5.4 книги.
- выписка из ЕГРЮЛ (Единого государственного реестра юридических лиц) по застройщику, из которой определяется организационно-правовая форма, Ф.И.О. или наименование единоличного исполнительного органа, дата образования, количество изменений учредительных документов для их дополнительного запроса. Отметим, что выписка действительна только на момент выдачи, хотя обычаи делового оборота признают ее актуальной месяц;
- учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями для анализа порядка избрания единоличного исполнительного органа, срока его полномочий и возможных ограничений на заключение сделки. Для ООО и АО единственным учредительным документом является устав. При проверке застройщика стоит обращать внимание не только на содержание устава, но и на его соответствие требованиям законодательства;
|
|
|
- свидетельство о государственной регистрации юридического лица - данный документ может не запрашиваться при наличии выписки из ЕГРЮЛ или иных подтверждающих данных о государственной регистрации застройщика, допустим, данных с сайта налоговой службы;
- протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании генерального директора для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры или выдавать доверенности на заключение договоров. Необходимо уточнить, не истек ли срок полномочий со дня принятия решения об избрании руководителя;
- выписка из реестра акционеров (для АО) / участников (для ООО) на текущую дату для определения состава данных лиц, их финансовой состоятельности и надежности. Также может быть запрошена выписка на дату избрания руководителя для определения кворума при избрании генерального директора: если иное не указано в уставе, то для избрания генерального директора достаточно более 50% голосов от всех участников/акционеров;
- приказ об исполнении обязанностей Генерального директора для случаев, если договор подписывает так называемый и.о. (нежелательная ситуация);
- свидетельство о допуске к определенному виду работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, поскольку лицензирование строительной деятельности отменено;
- бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (отчетные даты - 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 31 декабря) для определения стоимости активов застройщика (раздел "Актив", итоговая строка "баланс" в значении на конец отчетного периода) в аспекте необходимости одобрения крупных сделок и для определения стоимости чистых активов. Также бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках содержат важные сведения для оценки финансового состояния застройщика;
- доверенность на представителя, если договор подписывается не единоличным исполнительным органом, а представителем. Доверенность выдается не от имени руководителя, а от имени самого юридического лица, но подписывается единоличным исполнительным органом. Доверенности, выданные от имени государственных и муниципальных унитарных предприятий и аналогичных учреждений, должны дополнительно подписываться главным бухгалтером (подробнее о доверенностях в параграфе 5.8 книги);
- иные документы: справка об отсутствии судебного и исполнительного производства по застройщику, список аффилированных лиц, карточка образцов подписей и оттиска печати, паспорт единоличного исполнительного органа, документ о вхождении в саморегулируемую организацию. Данные документы застройщик обычно не предоставляет дольщику, однако при наличии такой возможности по таким документам могут быть определена существенная информация по претензиям к застройщику, группе лиц, к которой принадлежат застройщик, образец подписи и действительность паспорта руководителя.
Отметим, что застройщик в данных правоотношениях - "сильная" сторона, которая может умело манипулировать нормами законодательства и не представлять документы. Как быть в таком случае дольщику? Конечно, можно сразу пожаловаться в Федеральную службу по финансовым рынкам (уполномоченный исполнительный орган в области регулирования в области долевого строительства) или Роспотребнадзор, но оперативно купить квартиру в этом случае будет сложно и результат не гарантирован. Поэтому действенным выходом может стать получение документов из публичных источников независимо от застройщика.
7.4. Схемы покупки квартиры на этапе строительства: обзор
правовых аспектов законных и "серых" схем. Договор участия
в долевом строительстве, уступка прав, жилищные сертификаты,
жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный
кооператив, договор инвестирования, предварительный договор,
вексельная схема
В процессе принятия решения
люди уделяют больше внимания
размеру последствий разных исходов,
нежели их вероятности.
Я. Бернулли
Положительный результат проверки застройщика и правомерности строительства еще не гарантируют, что застройщик продает квартиры по законной схеме. Участнику долевого строительства следует также удостовериться, что оформление продажи новостройки осуществляется в одной из предписанных законодательством схем, а если продажи осуществляются по "серым" схемам, то необходимо понимать имеющиеся риски.
Для определения законности схемы достаточно уточнить дату выдачи разрешения на строительство. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г., то законодатель <1> предписал застройщикам использовать определенные схемы, по которым может быть продана квартира в строящемся многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Статья 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
По большому счету случаев наличия разрешений на строительство, полученных до 1 апреля 2005 г., уже остаться не должно, а те объекты, что остались, строятся настолько долго, что и связываться с ними не стоит. В поддержку данного решения свидетельствует и тот факт, что по таким случаям ФЗ N 214-ФЗ не действует и необходимо руководствоваться существующим на момент выдачи разрешения законодательством. Но до 2005 г. процесс строительства многоквартирных домов был урегулирован недостаточно полно и не предоставлял дольщикам никаких гарантий, оставляя простор для "двойных" продаж и различного рода злоупотреблений.
Перечислим основные схемы продажи новостроек гражданам:
законные схемы продажи квартир:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- на основании уступки прав по договору участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
- посредством вступления в жилищно-строительные кооперативы;
- посредством вступления в жилищные накопительные кооперативы;
незаконные схемы:
- на основании предварительного договора;
- вексельная схема;
- вексельная схема с предварительным договором;
- иные схемы, не входящие в список законных.
Как мы писали раньше, в соответствии с п. 2.1 ст. 1 ФЗ N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в обход законных схем. Законодатель в целях защиты дольщика от заключения сделок по "серым" схемам установил, что сделка, совершенная в обход законных схем, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Кроме того, установлена уголовная (до двух лет лишения свободы) и административная ответственность (до 1 млн руб.), поэтому можно надеяться, что серые схемы уйдут в прошлое.
Но обратим особое внимание покупателя, что законная схема - это не только правильное название договора, это еще и соблюдение того порядка покупки, заключения, регистрации договора, выпуска жилищного сертификата и пр., который предусмотрен законодательством. От того, что мошенник назовет договор договором участия в долевом строительстве и при том не соблюдет остальные правила ФЗ N 214-ФЗ, схема не станет законной. Поэтому надо проверять не только название, но и соответствие схемы всем необходимым требованиям. Рассмотрим все схемы подробнее.
Договор участия в долевом строительстве (законная схема)
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N 214-ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск "двойных" продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.
Статья 48 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит особенности регистрации договора участия в долевом строительстве:
- осуществляется по совместному заявлению застройщика и участника долевого строительства;
- самое сложное - оказаться первым дольщиком, поскольку для регистрации первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен представить практически все документы, необходимые для подтверждения права застройщика на привлечение денежных средств дольщика;
- для государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве документы, которые уже имеются в досье, не запрашиваются, но дополнительно застройщик также обязан представлять договор страхования или договор поручительства банка, в случае, если соответствующий договор заключен в отношении каждого дольщика;
- заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия (п. 4 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ), без которых не будет считаться заключенным:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января 2017 г. законодатель прописал требования к формулировке максимально подробно. Так, застройщик обязан указать в договоре:
план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости;
назначение объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение);
этаж квартиры;
общую площадь, количество и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас;
- срок передачи квартиры дольщику. В данном вопросе есть нюанс - застройщики иногда указывают срок в днях или месяцах, исчисляемых с даты ввода дома в эксплуатацию (вначале дом принимает госкомиссия, и лишь потом квартира передается дольщику). Но если для даты ввода дома в эксплуатацию срок не установлен, то становится неизвестен срок передачи построенного объекта дольщику. Поэтому рекомендуется указывать конкретный срок передачи объекта дольщику типа "до ____ 20__ г.". Отметим, что в рекламе всегда пишут достаточно приемлемые сроки окончания строительства объекта, но если данные сроки не отражены в договоре, то можно предъявить претензии застройщику о распространении недобросовестной рекламы;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Следует проследить, чтобы цена была установлена твердой и не подлежала изменению. Более того, при поступлении просьбы застройщика довнести деньги после заключения договора и при отсутствии такого условия в договоре дольщик вполне вправе ответить отказом. Единственным вариантом увеличения цены может быть итоговое увеличение количества квадратных метров квартиры. Оплата должна быть внесена именно денежными средствами (требование ФЗ N 214-ФЗ). Дольщику следует обратить внимание на форму расчетов - не рекомендуется вносить деньги в кассу (по соображениям безопасности), лучше настоять на перечислении денег. Если же застройщик настаивает на внесении в кассу, то необходимо получить документ о внесении средств. Следует обратить внимание на реквизиты получателя денежных средств. Это обязательно должен быть застройщик, на которого оформлено разрешение на строительство, а не двойник с похожими реквизитами. Законодательство допускает и схему оплаты третьему лицу, допустим, подрядчику застройщика, но в этом случае следует особенно внимательно проверить полномочия лица, подписывающего договор с дольщиком, для исключения увода денег по мошенническим схемам. Целесообразно производить оплату через аккредитив после государственной регистрации договора участия в строительстве;
- гарантийный срок на объект долевого строительства. Срок для самой квартиры должен быть не менее 5 лет, а на технологическое и инженерное оборудование - не менее 3 лет (ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ). Если в этот срок будут выявлены недостатки, то участник долевого строительства вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в срок, согласованный с застройщиком. Отметим, что культура написания претензий застройщику в период гарантийного срока в России еще малоразвита, дольщики не воспринимают квартиру как товар, который должен быть определенного качества. Но если в квартире что-то сломалось, что-то не работает, то застройщик обязан бесплатно это наладить или заменить в течение гарантийного срока;
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Согласно ст. 12.1 ФЗ N 214-ФЗ в обеспечение возврата денежных средств и штрафов в залог в пользу дольщика оформляется земельный участок и возводимые объекты. Кроме того, обязательство по передаче дольщику объекта долевого строительства должно обеспечиваться либо поручительством банка, либо страхованием ответственности;
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 197; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!