Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 21 страница
- отсутствует в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, ведение которого осуществляется в соответствии с п. п. 28 и 29 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (проверяется на сайте https://torgi.gov.ru/bidOrgInstruction.html);
- отсутствует недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (можно проверять на сайте налоговой https://egrul.nalog.ru/, арбитражного суда www.arbitr.ru или http://fssprus.ru/ (данные исполнительных производств));
- у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера застройщика или иного должностного лица, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лица, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, отсутствует судимость за преступления в сфере экономики (за исключением лиц, у которых такая судимость погашена или снята), а также в отношении указанных лиц не применялись наказания в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью в сфере строительства, реконструкции объектов капитального строительства или организации таких строительства, реконструкции и административное наказание в виде дисквалификации (для проверки следует запросить справку у самого застройщика).
|
|
|
Застройщик обязан в проектной декларации написать о том, соответствует он данным требованиям или нет. Однако и самому дольщику рекомендуется проверить информацию, которую он может произвести через открытые источники.
Единый реестр застройщиков
С 1 января 2017 г. предусмотрено ведение Единого реестра застройщиков (ст. 23.1 ФЗ N 214-ФЗ). Реестр является государственным информационным ресурсом и представляет собой систематизированный перечень застройщиков, соответствующих требованиям настоящего ФЗ N 214-ФЗ. Ведение Единого реестра застройщиков осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации. Состав сведений Единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Но, несмотря на вступление в силу данной статьи с 1 января 2017 г., постановление Правительства на начало года еще не было выпущено и сам реестр, по крайней мере в Интернете, отсутствовал.
Также на рынке уже существуют различные государственные реестры застройщиков, например:
|
|
|
- негосударственный реестр застройщиков: http://novostroykirf.ru/. Там же присутствует и реестр всех новостроек, и топ-10 застройщиков по объему строительства по каждому региону;
- реестр проблемных застройщиков (http://msk.mosreg.ru/dokumenty/reestr-problemnykh-zastroyshchikov-/);
- перечень застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости (https://invest.mos.ru/dolevoe/member/list/);
- рейтинговый реестр застройщиков (http://www.yarregion.ru/depts/gjiD/Pages/rayting.aspx).
Фонд поддержки дольщиков
Статьей 23.2 ФЗ N 214-ФЗ предусмотрена возможность создания фонда, средства которого формируются за счет обязательных отчислений застройщиков на случай банкротства застройщика. Предполагается, что за счет этих отчислений будут достроены дома обанкротившихся застройщиков. Размер отчислений будет составлять не более 1 (одного) процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика. На совещаниях, посвященных определению размера отчислений, почти все участники сошлись во мнении, что этой суммы не хватит на достройку всех проблемных объектов, поэтому надеяться на этот фонд пока не стоит.
|
|
|
Данные о застройщике в проектной декларации
В проектной декларации в обязательном порядке публикуются следующие данные о застройщике (ст. 20 ФЗ N 214-ФЗ):
- о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
- о государственной регистрации застройщика;
- об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
- о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию;
|
|
|
- о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства;
- о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату;
- декларацию застройщика о соответствии застройщика требованиям, установленным ФЗ N 214-ФЗ для застройщика, а также о соответствии заключивших с застройщиком договор поручительства юридических лиц требованиям ФЗ N 214-ФЗ (если у застройщика недостаточно собственного уставного капитала).
Репутация и опыт застройщика
Для оценки репутации застройщика целесообразно оценивать комплекс следующих показателей:
- срок работы застройщика на рынке: рекомендуется оценивать не с даты образования (регистрации) компании, а с даты начала реальной деятельности, к примеру, с первых построенных домов;
- количество построенных домов: большое количество построенных домов означает, что у застройщика отработана технология организации строительства, что застройщик доказал способность грамотно составить финансовый план и достроить объект - эта информация должна быть в проектной документации на сайте застройщика;
- отсутствие просрочек в сдаче домов в эксплуатацию: если застройщик ранее допускал срыв окончания строительства более чем на год либо имеются недостроенные объекты, то существует риск повторения данной ситуации либо деньги покупателя могут пойти на достройку "старых" объектов и погашение претензий прежних дольщиков - проверить можно через поиск в Интернете, а также эти данные за последние три года должны быть в проектной декларации;
- акционеры и участники застройщика: определенной гарантией надежности застройщика являются его акционеры и участники, если данные лица финансово стабильны, либо являются государственными учреждениями, либо относятся к крупным финансово-промышленным группам - эти данные должны быть в проектной декларации, а также могут быть получены через сервис Спарк-Интерфакс (http://www.spark-interfax.ru/promo/);
- опыт строительства аналогичных домов: необходимо, чтобы застройщик имел опыт строительства дома, проект которого понравился покупателю, поскольку технологии строительства отличаются, к примеру, технология монолитного строительства отличается от панельного домостроения;
- отсутствие судов (с дольщиками, с подрядчиками, с налоговыми органами): существенные финансовые претензии третьих лиц к застройщику могут повлечь арест имущества застройщика, принудительное истребование денежных средств, в том числе переданных застройщику дольщиком, а в крайнем случае банкротство застройщика - по спорам с контрагентами можно проверить на сайте www.arbitr.ru, по спору с дольщиками может быть проверено по сайту того районного суда, к которому отнесен застройщик (адрес ответчика) или его предыдущие объекты (если иски подавались о правах на квартиры) - информацию о судах можно найти на сайте www.sudrf.ru, затем на сайте конкретного суда осуществляется поиск судебных дел с участием застройщика, также информацию стоит посмотреть на сайте судебных приставов www.fssp.ru;
- информационная открытость застройщика: предоставление возможности ознакомиться с документами и готовность предоставить дополнительную информацию, безусловно, относится к плюсам;
- положительное мнение независимых экспертов по застройщику и объекту строительства: такое мнение может быть найдено в Интернете, однако оно не может быть "на правах рекламы", "пресс-релизом" компании или расположено на сайте самого застройщика. По стилю написания статья не должна быть излишне хвалебной и рекламной, т.е. мнение о застройщике действительно должно быть сформировано авторитетным экспертом или изданием, а не самим застройщиком;
- отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы: деньги должны идти на строительство, а не дорогостоящую рекламу;
- участие в государственных программах, аккредитация в банках: целесообразно выбирать объекты и застройщиков, аккредитованных банками (не аффилированными с застройщиками), объекты, участвующие в программах Внешэкономбанка и АИЖК и иных государственных программах, что дает определенную гарантию дополнительной проверки застройщиков и доведения строительства до окончания;
- отсутствие в реестре проблемных застройщиков: в Интернете есть такие списки, целесообразно их проверить. Также обязательно следует проверить и факт наличия застройщика в общем реестре застройщиков, соответствующих требованиям ФЗ N 214-ФЗ.
Проверка правоспособности застройщика
Правоспособность юридического лица представляет собой способность компании заключать сделки, т.е. брать на себя гражданские права и обязательства. Если в данном аспекте есть проблема, то договор может быть признан недействительным, в частности, по ст. 173 ГК РФ "Недействительность сделки юридического лица, совершенной в противоречии с целями его деятельности" или по ст. 174 ГК РФ "Последствия нарушения представителем или органом юридического лица условий осуществления полномочий либо интересов представляемого или интересов юридического лица".
Правоспособность бывает двух видов:
- общая правоспособность, предоставляющая право заключать все сделки;
- специальная правоспособность, предоставляющая право заключать только сделки, соответствующие предмету и целям деятельности. Ограничения определяются действующим законодательством и положениями учредительных документов.
Коммерческие организации (к примеру, все ООО и АО), за исключением унитарных предприятий, вправе заключать любые договоры и осуществлять любые виды деятельности, даже если какой-то вид деятельности в уставе не указан. Таким образом, для ООО и АО, в форме которых создано подавляющее большинство застройщиков, правоспособность презюмируется, а какие-либо ограничения на совершение сделок или особый порядок совершения сделок могут быть определены лишь уставом. Определяется организационно-правовая форма застройщика просто - об этом указано в уставе общества, либо в преамбуле предлагаемого к заключению договора.
В силу п. 2 ст. 20 ФЗ 214-ФЗ застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик представляет документы в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Рекомендуем взять с собой фотоаппарат или телефон и сфотографировать учредительные документы. До такого запроса целесообразно поискать эти документы на сайте застройщика.
В любом случае особенности заключения сделок определяются дольщиком для каждой организационно-правовой формы путем анализа закона, регулирующего данную форму, а также путем анализа устава или иного учредительного документа застройщика. По большому счету - это чисто юридическая работа, т.е. человеку без юридического образования устав застройщика ничего полезного не даст. С учетом тех гарантий, которые заложены законодателем в ФЗ N 214-ФЗ, полагаем, "обычному человеку" придется принимать решение о том, чтобы полагаться на законодателя, а не проверять весь комплекс документов. Но следует отметить: на практике при кредитовании банками застройщиков почти всегда выявляются какие-то шероховатости и даже серьезные проблемы в документах застройщика. Как бы ни был суров ФЗ N 214-ФЗ, застройщики все равно будут стремиться минимизировать риск своей ответственности различными корпоративными и договорными способами.
Проверка полномочий "подписанта" на подписание договора
От имени застройщика договор с дольщиком вправе подписать единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, президент, управляющая компания в лице генерального директора), либо лицо, действующее по доверенности (агент, риелтор и т.д.).
Дольщику необходимо проверить полномочия "подписанта", чтобы исключить риск заключения договора неуполномоченным лицом. В последнем случае "не с кого" будет требовать достройки объекта, а в худшем случае деньги уйдут не застройщику, а подставному лицу - такие мошенничества уже есть (приведены в параграфе 5.2 книги).
Для проверки легитимности деятельности руководителя следует запросить протокол общего собрания акционеров (участников) или протокол совета директоров об избрании единоличного исполнительного органа, в зависимости от того, какой орган, согласно уставу, наделен такими полномочиями.
В собрании принимают участие акционеры (участники) застройщика. Целесообразно запросить выписку из реестра акционеров (участников) на дату избрания руководителя, чтобы понять действительность полномочий участников и наличие кворума для принятия решения об избрании руководителя. Величина кворума для принятия решения указывается в уставе - обычно более 50% от всех акционеров (участников).
Протокол должен быть подписан председательствующим на общем собрании акционеров/участников и секретарем. Выписка из протокола, как правило, подписывается только секретарем собрания и скрепляется печатью самого общества.
В аналогичном порядке проверяется решение, принятое Советом директоров, если вопрос избрания единоличного исполнительного органа относится к компетенции данного органа (т.е. проверяются полномочия членов Совета директоров).
Кроме того, по уставу и протоколу проверяется срок полномочий единоличного исполнительного органа, не истек ли данный срок. Если же договор подписывает исполняющий обязанности генерального директора, то в обязательном порядке запрашивается приказ об исполнении обязанностей, подписанный генеральным директором.
Все другие лица, кроме единоличного исполнительного органа, вправе подписывать договоры только на основании доверенности. При этом наличие доверенности не освобождает от проверки полномочий лица, выдавшего доверенность.
Крупность/заинтересованность/иные ограничения
для заключения сделки
Вряд ли сделка застройщика с дольщиком будет крупной для застройщика, но все-таки напишем об этом аспекте проверки - вдруг дольщик сразу покупает половину дома. При исследовании документов следует определить, не имеет ли сделка, по которой застройщик предлагает приобрести квартиру, следующих особенностей:
- крупная сделка <1>. Для определения крупности размер активов общества (не путать с размером уставного капитала и стоимостью чистых активов <2>) по данным последнего квартального бухгалтерского баланса соотносится со стоимостью сделки - если сделка превышает 25% от размера активов, то по общему правилу является крупной. Но, как правило, одна сделка с дольщиком для застройщика не является крупной и, кроме того, является сделкой, совершаемой в процессе обычной хозяйственной деятельности, что освобождает от необходимости одобрения даже крупной сделки;
--------------------------------
<1> Статьи 78 - 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1 (с послед. изм.) и ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785 (с послед. изм.).
<2> Пункты 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 марта 2001 г. N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" // ВВАС РФ. 2007. N 1.
- сделка, в которой имеется заинтересованность <1>. Если дольщик является близким родственником руководителя компании застройщика, либо участником/акционером застройщика, владеющим более 20% долей/акций в уставном капитале, либо присутствует иное установленное законом основание для заинтересованности, то со стороны застройщика необходимо получить одобрение сделки в установленном порядке;
--------------------------------
<1> Статьи 81 - 84 Закона об акционерных обществах и ст. 45 Закона об обществах с ограниченной ответственностью.
- сделка, на которую имеются уставные ограничения. Иногда уставы застройщика содержат особый порядок одобрения сделок. Допустим, все сделки свыше 1 млн руб. подлежат одобрению советом директором застройщика. Если договор участия в долевом строительстве относится к таким сделкам, то следует запросить соответствующее одобрение. В противном случае договор может быть признан недействительным.
Финансовое состояние
В период сверхдоходов застройщики брались сразу за несколько проектов и направляли деньги дольщиков одного объекта на строительство других объектов, не просчитывая риск нехватки средств. Кризис повлек банкротство таких застройщиков и проблему недостроя для дольщиков.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!