Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 16 страница
46) при продаже комнаты в коммунальной квартире постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прав не приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в коммунальной квартире;
47) в ответ на уведомление, направленное в соответствии с ч. 20 ст. 18 Закона о государственной регистрации недвижимости, поступило возражение правообладателя, указывающее на действие заявителя против воли правообладателя;
48) назначена временная администрация финансовой организации, являющейся правообладателем или стороной сделки, в предусмотренных Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" случаях;
49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости);
50) местоположение помещения, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения (за исключением случаев, если другое помещение является преобразуемым объектом недвижимости, а также если совпадает местоположение квартиры и комнаты в ней);
|
|
|
51) на момент подачи заявления в отношении земельного участка истек срок действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, в отношении которого представлено заявление, осуществляется на основании данной схемы;
52) границы машино-места, в отношении которого представлено заявление, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости частично или полностью совпадают с границами другого помещения или другого машино-места (за исключением случаев, если другое помещение или другое машино-место является преобразуемым объектом недвижимости);
53) площадь образуемого машино-места или машино-места, которое в результате преобразования сохраняется в измененных границах, не будет соответствовать установленным органом нормативно-правового регулирования требованиям к минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места;
54) в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
|
|
|
55) договор страхования или договор поручительства банка, указанные в п. 5 ч. 2 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости, либо договор поручительства, указанный в п. 6 ч. 2 ст. 48 данного Закона, расторгнут или прекращен.
При неустранении замечаний регистратор отказывает в государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.
Отказ в государственной регистрации
В новом Законе отказ - это всегда следствие неустранения замечаний, найденных при приостановлении государственной регистрации. Проверка "юридической чистоты", осуществляемая до подачи документов на государственную регистрацию, направлена и на то, чтобы не допустить приостановления государственной регистрации.
|
|
|
Увы, есть ситуации, когда приостановление и отказ в регистрации не могут быть спрогнозированы покупателем до подачи документов. К примеру, арест квартиры приставом после сдачи документов на регистрацию, подача иска в суд с обеспечительной мерой в виде ареста квартиры, поддельность документов.
Таким образом, во всех случаях следует обеспечивать оплату стоимости квартиры только после государственной регистрации перехода права собственности на покупателя. Передача денег и квартиры до государственной регистрации рискованны, так как только Росреестр признает переход прав состоявшимися, а в данном вопросе стопроцентную гарантию никто дать не может.
6.8. Оперативный контроль за сделкой и реагирование
на изменение обстоятельств: реперные точки контроля,
настораживающие факты, меры по нейтрализации проблемных
ситуаций
Бойся опасности, пока ее нет;
когда же опасность пришла, не
бойся, а борись с ней.
Древнеиндийская мудрость
На этапе подписания и регистрации договора купли-продажи риск возникновения внештатных ситуаций выше всего. Это и реализация риска мошенничества с деньгами, и "обычные" неожиданности, которые случаются практически всегда и предвидеть которые невозможно. Чтобы не потерять контроль над ситуацией и вовремя устранить проблему, необходимо знать:
|
|
|
- какие процессы необходимо контролировать;
- как контролировать процессы;
- какие обстоятельства свидетельствуют о негативном изменении ситуации;
- какие меры необходимо срочно принять в тех или иных случаях.
В первую очередь необходимо контролировать процесс проверки "юридической чистоты" квартиры и установления безрисковых условий сделок и расчетов, о которых речь шла в предыдущих параграфах книги. Этот контроль и знания о правильных решениях составляет 90% всех усилий покупателя, поскольку обеспечивает исключение возникновения внештатных ситуаций.
Но все ситуации просчитать невозможно. Для того чтобы исключить оставшиеся риски, необходимо понять принципы контроля и логику происходящего. Следует знать, в каких местах "тонко", обращать внимание на факты, правильно их анализировать и делать адекватные выводы. При этом опираться не только на знания, но и на здравый смысл, на интуицию.
К примеру, покупатель обнаружил, что документ поддельный. Вряд ли в этом случае нужно сообщать об этом продавцу и просить его заменить документ на подлинный. Скорее следует промолчать, "отойти на безопасное расстояние" и под каким-либо уважительным предлогом отказаться от сделки.
Одним из ключевых принципов поведения является своевременное установление проблемы. Как только проблема квалифицирована таковой и названа словом "проблема", человек освобождается от сомнений и медлительности, освобождается от всех навязанных внушений, "прозревает", начинает критически подходить к оценке ситуаций и оперативно действовать.
Так, вполне интеллигентный продавец может под разными очень уважительными предлогами жалостливо просить покупателя отдать деньги до подписания договора. Но очевидно, что такой ситуации следует сразу присвоить статус проблемы и начать действовать по ее нейтрализации, т.е. твердо отказать в передаче денег и подумать на будущее о покупке данной квартиры.
В настоящем параграфе пойдет речь о некоторых новых моментах, подлежащих контролю и о некоторых уже известных процессах, но показанных с другой стороны. Это не будет полный перечень реперных точек контроля, но снизит ряд дополнительных рисков и покажет, как действовать в той или иной проблемной ситуации.
Неисполнение любых договоренностей: о времени встречи, о сумме, о размерах расходов, о предоставлении документов. При регулярном нарушении взятых на себя устно обязательств, при изменении первоначальных договоренностей и отсутствии обоснованных и реальных причин для этого (в том числе если причины похожи на выдумку - машина сломалась, телефон не слышал, директор сказал, проспал, болел), необходимо подумать о том, как в дальнейшем такой продавец будет исполнять свои обязательства. Не получится ли, что продавец или его риелтор вдруг откажутся подавать документы на регистрацию, откажутся выписываться из квартиры, мотивируя это теми же причинами?
Если продавец или его риелтор нарушили важную договоренность и считают это допустимым, то рекомендуем максимально ужесточить условия сделки в свою пользу либо отказаться от сделки. В противном случае придется смириться с тем, что после получения денег контрагент может вдруг заболеть или уехать из города, а сделку или какие-то требуемые действия под разными предлогами отложит, что контрагенту придется постоянно звонить и уговаривать что-то сделать, но в ответ контрагент найдет более важные для него дела. Да, каждый может обоснованно попросить изменить договоренность, предупредить заранее о невозможности приехать на встречу, но это не должно повторяться часто.
Также не стоит связываться с людьми, с которыми нельзя договориться, которые постоянно грозятся уйти с переговоров, убеждают всех, что сделка им невыгодна. Необходимо сразу определиться: либо сторона готова на сделку и далее ведет себя в соответствии с достигнутыми договоренностями, либо стороны расходятся и ищут другие варианты. Такое поведение - либо свидетельство неадекватности продавца, либо инструмент для установления для себя максимально выгодных условий. Реагировать уступками на намерение продавца уйти с переговоров не стоит.
Если уже при подписании договора выясняется, что продавец включил в договор без согласования с покупателем неприемлемое новое условие либо изменил первоначальные договоренности, то покупатель должен уметь сказать твердое "нет" и отказаться от подписания договора, даже если множество людей ждут подписания и такое решение повлечет явное недовольство всех участников сделки. Но правота в данном вопросе на стороне покупателя.
Такое существенное изменение договоренностей является принципиально неприемлемым и следует настаивать на возврате к первоначальным договоренностям. Возможно, перед вами мошенник, надеющийся именно на ваше согласие в условиях стресса и срочности вопроса.
Но проблема может возникнуть после подписания договора купли-продажи, когда маневр в действиях покупателя существенно сужен. Продавец может заявить, что ему срочно необходимо уехать, он плохо себя чувствует и поэтому должен выдать доверенность на получение денег своему представителю.
Это тревожный сигнал, если ранее продавец об этом не предупреждал. В частности, плохое самочувствие может впоследствии перерасти в "неспособность понимать значение своих действий" при подписании договора, подтвержденную специально подготовленным для этого медицинским заключением, что может повлечь недействительность договора и доверенности.
Для недопущения этого расписку и деньги следует заложить в ячейку до подписания договора купли-продажи, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на всякий случай застраховать риск потери права собственности.
Отключение мобильного телефона. Общение между сторонами в основном происходит через мобильный телефон. Если у продавца или его риелтора регулярно отключен телефон, либо никто не подходит к телефону (не берет трубку), то можно предположить, что человек просто не успевает, выключает или забывает телефон дома.
Если же назначена важная встреча между покупателем и продавцом или в иной ответственный момент телефон продавца молчит, то такой контрагент может пропасть и в ключевые моменты сделки (подписание договора, подача на регистрацию, передача квартиры), что никак не является нормальным добросовестным поведением. Добросовестный контрагент, скорее всего, будет стараться перезвонить и не выключать телефон на период продажи квартиры. Хотя люди бывают разные, у каждого разное воспитание, мировоззрение, жизненный багаж, поэтому неадекватное поведение не всегда свидетельствует об умышленной недобросовестности контрагента. Важно сделать так, чтобы успешный результат не зависел от такого человека. В конце концов, покупателю не жить с таким человеком, поэтому направление на путь истинный и выяснение отношений бессмысленно.
Риск потери денег. Безопасность расчетов - основа поведения покупателя. Никогда не стоит отдавать деньги сторонним лицам, даже на время. Стадия передачи денег должна быть продумана и проконтролирована покупателем максимально. Если же по каким-то причинам покупатель утратил контроль над деньгами, либо неизвестное лицо вдруг убегает с деньгами покупателя, то необходимо незамедлительно обратиться в правоохранительные органы. Если ситуация еще поддается контролю, допустим, стороны находятся в здании банка, то необходимо сразу оповестить службу безопасности банка. Но лучший вариант, конечно, не допускать таких ситуаций в принципе.
Наиболее критичной представляется ситуация, когда продавец или его риелтор "пропадают" после получения денег, не выполняя встречные обязательства. Например, продавцу передан аванс с обещанием представить документы на следующий день, но ни документов, ни ответа на звонки нет.
Долго ждать разрешения ситуации недопустимо. Необходимо позвонить по домашнему телефону (который обязательно следует взять заранее либо выяснить иным образом), послать СМС на мобильный телефон, позвонить по иным известным телефонам (родственники продавца, руководитель риелторской компании). В случае если ответа в разумный срок нет (два дня максимум), то следует обратиться в правоохранительные органы и принимать иные меры по недопущению последствий: обращаться в суд, арестовывать ячейку, квартиру.
Рискованные или недобросовестные просьбы участников. Нетипичные просьбы продавца или его риелтора, к примеру, дать проверить деньги в общественном месте, заключить договор в отсутствие продавца, передать деньги наличными до подписания договора <1> должны быть сразу квалифицированы покупателем как признак проблемности и повлечь принятие решения об отказе сотрудничества с такими людьми.
--------------------------------
<1> Подробнее о мошенничествах и приемах мошенников в параграфе 5.2 книги.
Выявление недостоверности сведений и документов. Представление контрагентом недостоверных или поддельных документов, выявление покупателем ложных сведений, предоставленных контрагентом, однозначно влекут принятие решения об отказе от участия в сделке.
Проблемы неподачи документов на регистрацию. Если события выходят из-под контроля после подписания договора, но до подачи документов на регистрацию, к примеру, продавец и риелтор пропали, на звонки не отвечают, то необходимо обратиться:
- письменно в банк с описанием проблемной ситуации и просьбой не допускать лицо к ячейке и вероятном мошенничестве;
- в суд с обеспечительной мерой в виде запрета банку выдавать деньги из ячейки для исключения предъявления поддельных документов и получения денег из ячейки;
- в суд с арестом квартиры (чтобы не допустить двойных продаж) и иском о регистрации перехода права собственности для случаев уклонения продавца от подачи документов на регистрацию.
Если же деньги или часть денег уже переданы продавцу, то параллельно с вышеуказанными действиями следует незамедлительно обратиться в правоохранительные органы.
Одновременно следует еще раз оценить представленные документы, связаться с другими участниками сделки, поскольку "просто так" продавец вряд ли скрылся. Скорее всего, либо документы поддельные, либо имеют какие-то существенные изъяны, препятствующие регистрации, а у других участников может иметься какая-либо информация о продавце.
Собственно поэтому еще раз напоминаем, что платить стоимость квартиры до получения выписки из ЕГРП о собственности покупателя на квартиру всегда рискованно.
Государственная регистрация. Весь процесс государственной регистрации производится под контролем покупателя. Подача документов на государственную регистрацию проверяется путем выбора собственного доверенного лица (строго - не риелтора контрагента), либо сопровождения представителя до МФЦ, либо путем самостоятельной сдачи документов. Весь процесс может быть доверен посреднику, который в состоянии оперативно получать сведения от самого регистратора и в рабочем порядке решать любые проблемы.
В обязательном порядке запрашивается расписка о сдаче документов на регистрацию. Расписка проверяется на поддельность. Сам процесс регистрации ежедневно контролируется по Интернету, на предмет приостановления или отказа в регистрации.
Если же появляется проблема (расписка не представлена, получено приостановление или отказ в регистрации), то следует проанализировать проблему, проконсультироваться с независимыми профессионалами в этой области и решать, исходя из здравого смысла и советов профессионалов, а не мнений заинтересованных участников.
Причем решать следует оперативно и конструктивно - сразу запрашивать и представлять необходимые документы в МФЦ, корректировать поведение по другим направлениям (в частности, продлить договор аренды банковской ячейки), вовремя обжаловать незаконные решения регистратора, а в крайних случаях (физическое или психологическое давление, риск потери денег, иные явно проблемные обстоятельства) обращаться в правоохранительные органы или суд.
Конструктивность выражается в том, что следует совершать действия, направленные на эффективное и срочное решение проблемы, а не вообще. К примеру, жалобы Президенту или попытки уговорить продавца, который под разными предлогами всегда отказывается от действия, не решают проблемы в тот срок, который необходим покупателю.
Но повторимся - это далеко не полный перечень направлений контроля. Жизнь гораздо богаче и на практике может произойти ситуация, которая ни у кого ранее не возникала. Просто необходимо быть бдительным и критично настроенным. Если ситуация требует действий и немедленных мер, то следует их оперативно принимать.
6.9. Передача квартиры покупателю и первый месяц
после регистрации права собственности: прописка в квартире,
передача квартиры, выявление недостатков квартиры, уклонение
от передачи квартиры, уклонение от выписки из квартиры,
переоформление коммунальных услуг, телефонного номера,
страхование квартиры от рисков утраты и повреждения,
страхование титула
Достиг вершины тот, кто знает,
чему радоваться.
Сенека
Итак, покупателя можно поздравить с получением выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиру. С этого момента покупатель является полноправным собственником квартиры, обладающим абсолютной правовой защитой. Позади - тщательные проверки "юридической чистоты", долгие переговоры, стрессы, ожидание результатов государственной регистрации. Впереди - комфортное проживание в собственной благоустроенной квартире.
Из юридически значимых событий остается приемка квартиры по передаточному акту и выписка проживающих лиц из квартиры. Кроме того, в первый месяц собственнику целесообразно прописаться в квартире, переоформить коммунальные услуги, телефон, застраховать титул (риск потери права собственности), застраховать квартиру от рисков утраты и повреждения (на период ремонта) и сменить замки. Для этого необходимо запастись десятком копий выписки из ЕГРП и договора купли-продажи.
Прописка в квартире (регистрация по месту жительства)
Собственник вправе зарегистрироваться в квартире по месту жительства (прописаться) сразу после государственной регистрации права собственности и еще до фактической передачи ему квартиры, причем даже если в квартире еще прописаны прежние собственники и члены их семей (как говорят, "на голову" продавца). Согласия продавца и кого-либо на это уже не потребуется.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 219; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!