Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 14 страница
- перечень и характеристики документов, которые продавец должен представить в банк для получения денежных средств (аналогично документам для доступа к ячейке);
- срок закрытия аккредитива, т.е. срок для обращения продавца в банк (при необращении продавца деньги будут возвращены покупателю).
Преимуществами аккредитива перед банковской ячейкой являются:
- безналичный порядок зачисления денег на аккредитивный счет и перечисления продавцу (максимальная безопасность);
- подтверждение передачи денег продавцу банком без оформления расписки от продавца (подтверждением будет являться выписка по счету);
- меньший риск мошенничества с деньгами, так как суммы открыто лежат на блокированном аккредитивном счете и снять их никто не может (в отличие от ячейки, содержимое которой конфиденциально и допускает преступные действия банков или даже грабителей).
При открытии аккредитива анализируются тарифы на открытие аккредитива, уточняется, может ли сумма быть переведена из другого банка, нет ли за это комиссии.
Безопасность расчетов: хранение,
доставка денег и снятие со счета
Само собой разумеется, что хранить деньги на покупку квартиры дома нельзя, а тем более говорить кому-либо об этом, чтобы исключить риск кражи, грабежа или разбоя. Причем и остальные участники не должны знать, как именно покупатель привезет деньги, напротив, лучше сообщить, что деньги будут сняты со счета в самом банке, где находится ячейка.
|
|
|
Деньги лучше всего хранить на счете в банке. Вклад - тоже неплохой вариант - на сумму вклада будут начисляться проценты. Лучше всего выбирать вклады, по которым начисленные проценты или их часть при досрочном снятии вклада не теряются. В большинстве продуктов при досрочном истребовании вклада вкладчик теряет начисленные на сумму вклада проценты. Единственно, с вклада нельзя перевести деньги на счет продавца, вначале необходимо будет переложить на счет. Но снять деньги наличными можно в любое время.
Если покупатель планирует до сделки хранить деньги на счете, то перед зачислением денег на счет следует обязательно уточнить следующие моменты:
- есть ли в банке банковские сейфы или услуги открытия аккредитива: совмещение места хранения денег и места оплаты продавцу максимально снижает риски мошенничества;
- вправе ли покупатель в любой момент снять эти деньги, за какое время необходимо предупредить о снятии денег, поскольку крупные суммы обычно резервируют заранее;
- предусмотрена ли комиссия за снятие денег и каков ее размер: комиссия по крупным суммам может доходить до 10%;
- теряются ли проценты при досрочном истребовании вклада и в каком случае не теряются;
|
|
|
- предусмотрена ли комиссия за перевод денежных средств в другой банк;
- если сумма в иной валюте (доллары, евро), то следует уточнить цену конвертации в рубли, поскольку продавец может попросить оплату в рублях.
К сожалению, сотрудники банков порой ошибаются и сообщают об отсутствии комиссии, не учитывают крупность суммы и особые комиссии для таких сумм. Как правило, при больших суммах банки ставят заградительные тарифы за обналичивание, связанные с противодействием легализации (отмыванию) доходов, нажитых преступным путем. По этой причине необходимо самостоятельно изучить тарифы, так как столкнуться на самой сделке с тем, что 10% от имеющихся денег необходимо отдать банку, более чем неприятно <1>.
--------------------------------
<1> Но если такое произошло, путем анализа тарифов следует уточнить иные варианты решения вопроса. К примеру, вместо снятия денег перевести деньги в другой банк, где менее строгие комиссии по снятию, открыть банковскую карту и снять через кассу (но иногда есть лимиты на снятие), купить в безналичном порядке дорожные чеки - все зависит от тарифов банка на конкретные операции.
Далее, в зависимости от схемы расчетов деньги необходимо снять и заложить в ячейку либо перевести на аккредитивный счет. Если с перечислением все просто, то с ячейкой есть определенные нюансы. По разным причинам ячейка может находиться не в том банке, где у покупателя открыт счет, а в другом. В этом случае есть несколько вариантов транспортировки денег:
|
|
|
- перевести на счет в банк, где открывается ячейка, для чего предварительно уточнить:
срок перевода;
комиссию за перевод в своем банке (обычно не более 1 - 2 тыс. руб. независимо от суммы);
комиссию за снятие наличными в банке, где будет закладываться ячейка (от 1 до 10%);
зарезервировать деньги на день снятия в банке, где будет открываться ячейка (крупные суммы нужно заказывать заранее);
- приобрести дорожный чек и обналичить его уже в банке, где открыта ячейка, но предварительно уточнить комиссию за покупку и обналичивание, и зарезервировать деньги на день снятия;
- снять деньги в своем банке и с ними приехать в банк, где находится ячейка.
Наиболее рискованной является доставка наличных денег, так как по пути с покупателем может что-нибудь случиться, вплоть до банальной утери чемодана с деньгами.
Банк России для данного случая предписывает банкам следующее: "Принимая во внимание, что при самостоятельной транспортировке клиентами кредитных организаций, получающими наличные деньги в кредитных организациях, возникают риски совершения в отношении их противоправных действий, в том числе насильственного характера и с применением оружия, в целях обеспечения безопасности клиентов и сохранности наличных денег Банк России рекомендует территориальным учреждениям Банка России проведение работы с кредитными организациями по предложению клиентам в случае необходимости специализированного транспортного средства, сопровождение лиц, обеспечивающих сохранность перевозимых наличных денег <1>". Однако такие услуги предоставляют не все банки и они не бесплатны.
|
|
|
--------------------------------
<1> Письмо Банка России от 23 марта 2009 г. N 38-Т "О соблюдении требований по перевозке и инкассации наличных денег" // Вестник Банка России. 2009. N 1.
Для безопасности перевозок с наличными деньгами рекомендуется:
- сообщить другим участникам, что деньги будут сняты со счета в банке, где открыта ячейка;
- не сообщать другим участникам, в каком банке хранятся деньги, чтобы никто не знал, откуда и каким маршрутом покупатель поедет в банк для расчетов;
- не ехать общественным транспортом, а попросить кого-нибудь из знакомых довезти на машине либо заказать услуги по предоставлению бронированного автомобиля с охраной;
- сумму денег рекомендуется разделить на несколько человек;
- сумму денег целесообразно поместить в сумку, которую нельзя просто вырвать из рук (при этом такая сумка не должна привлекать сильное внимание).
Также могут быть использованы рекомендации Банка России для лиц, сопровождающих транспортировку денежных средств. Таким лицам запрещается:
- разглашать маршрут движения и размер суммы доставляемых денежных средств и ценностей;
- допускать в салон транспортного средства неоговоренных лиц;
- следовать пешком, попутным или общественным транспортом;
- посещать магазины, рынки и другие такие места;
- выполнять какие-либо поручения и любым иным образом отвлекаться от доставления денег и ценностей по назначению.
Вместе с тем мы не рекомендуем перевозить деньги наличными в день сделки, а предлагаем переводить деньги в безналичном порядке, пусть это и будет стоить отдельных денег. Причем готовиться к этой операции с учетом сроков перевода (1 - 2 дня) и возможных накладок следует заранее.
Выдача расписки и требования к расписке
Получение денег продавцом должно быть подтверждено распиской, составляемой продавцом и передаваемой покупателем в подтверждение факта оплаты. В соответствии с п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Такое требование необходимо указать в договоре купли-продажи в виде обязанности продавца выдать расписку.
В этот момент всегда возникает неприятный риск, отдав деньги, не получить эту расписку. Доказать, что деньги действительно были переданы, будет очень сложно, а недобросовестный продавец может "на законных основаниях" расторгнуть договор в связи с "существенным нарушением покупателем условий договора", что повлечет возврат квартиры продавцу.
Поэтому, как уже было указано выше, расписку лучше составлять заранее и закладывать в отдельную ячейку, чтобы точно ее получить при уплате денег, а еще лучше перечислять деньги в безналичном порядке - тогда и расписка не нужна, поскольку сам банк подтвердит перевод денег на счет продавца.
Форму расписки целесообразно изготовить самому покупателю - напечатать с указанием всех данных, чтобы продавец составил ее правильно, списывая с образца. Форма расписки представлена в Приложении N 4 к книге.
Расписка должна быть составлена собственноручно "от руки" продавцом и содержать следующие данные:
- дату и место составления расписки;
- Ф.И.О., паспортные данные, места жительства продавца и покупателя;
- размер переданных денег цифрами и прописью с указанием на факт получения их продавцом и даты получения денежных сумм;
- ссылку на реквизиты договора купли-продажи квартиры и адрес квартиры ("за покупку квартиры по адресу: <...>");
- указание на отсутствие претензий по оплате;
- подписи продавца и покупателя и расшифровки подписи, т.е. в скобках полностью указание Ф.И.О. сторон.
Оригинал расписки следует с мерами предосторожности постоянно хранить в надлежащем месте.
6.7. Государственная регистрация: когда покупатель
становится собственником квартиры? Новый Закон
о государственной регистрации недвижимости. Полезные
интернет-ссылки, видеосъемка, существо регистрации,
уклонение от регистрации и права покупателя, размер
государственной пошлины, перечень документов и требования
к ним, сроки регистрации, онлайн-информация о готовности,
основания для приостановления и отказа в регистрации
Быть на расстоянии какого-нибудь
шага от цели или же совсем не приблизиться
к ней - это, в сущности, одно и то же.
Г.Э. Лессинг
Чтобы стать собственником квартиры, недостаточно подписать договор купли-продажи и передать квартиру. Покупатель становится полноправным собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно данный этап является завершающим этапом покупки, оканчивающимся получением выписки из ЕГРП. Такая регистрация введена государством в связи с важностью и необходимостью защиты общественных отношений в сфере перехода прав на недвижимость.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Государственная регистрация является единственным доказательством существования права. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
С 1 января 2017 г. всем известный "старый" Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" утратил силу, за исключением лишь одной ст. 31.1 о компенсации за утрату права собственности (Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ).
Соответственно, с 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который учел все нюансы государственной регистрации прав за весь период действия старого Закона и ввел некоторые новеллы. Одной из важнейших новелл данного Закона является объединение кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость. К слову, и название этого Закона более емкое и "красивое", чем у старого Закона. Пусть это далеко не важный критерий закона, но названия законов в последнее время законодатель придумывает так, что никто не в состоянии их запомнить. К примеру, Закон о коллекторах вместо того, чтобы так и назвать, назвали "О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях".
Выделим наиболее важные моменты нового Закона о недвижимости:
- сформирован Единый государственный реестр недвижимости, который объединяет сведения, содержащиеся в кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- подать документы на государственную регистрацию прав можно будет в электронном виде;
- на уровне закона установлена возможность подачи документов в Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг, хотя и сохранена возможность подачи в Росреестр напрямую;
- удалена привязка государственной регистрации к определенному району, т.е. подать документы на кадастровый учет и регистрацию можно будет в любой МФЦ, указанный на сайте Росреестра;
- юридические лица не обязаны представлять свои учредительные документы, поскольку они есть в ЕГРЮЛ;
- установлены новые сроки регистрации:
- 5 рабочих дней - для кадастрового учета;
- 10 рабочих дней - в случае одновременного проведения учета и регистрации прав;
- 7 рабочих дней - для регистрации прав (вместо месяца по старому Закону);
- если документы подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются на два рабочих дня;
- уточнен и расширен перечень оснований для приостановления учета и регистрации - список составляет 55 оснований. При этом перечень стал закрытым - если ни одно из оснований не присутствует, то Росреестр обязан провести соответствующее действие;
- срок приостановления увеличен до 3 месяцев по решению регистратора и до 6 месяцев по инициативе заявителя.
Итак, договор купли-продажи подписан, что делать дальше? Для выполнения требования о государственной регистрации покупатель и продавец идут в Росреестр и сдают договор с необходимыми документами для государственной регистрации. На данный момент органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно - Росреестр).
По Москве еще с января 2014 г. приемные Управления Росреестра прекратили прием документов на государственную регистрацию и выдачу информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), от физических лиц, в том числе по предварительной записи. Прием документов на государственную регистрацию и выдачу информации, содержащейся в ЕГРП, от физических лиц передан в многофункциональные центры города Москвы (МФЦ). С перечнем МФЦ города Москвы можно ознакомиться на соответствующем портале города Москвы https://pgu.mos.ru/ru/mfc/.
Раньше орган по регистрации прав на квартиры был местом огромных очередей, недовольных посетителей и абсолютно некомфортен для нормального оборота. Очереди занимали с ночи, писали бумажки с фамилиями, дежурили, чтобы в очередь не вклинились особо наглые элементы. Собственно поэтому стороны часто искали различных посредников, которые помогают зарегистрировать без очереди и без официальных приостановлений, т.е. с возможностью доносить недостающие документы, а не ждать по почте документа о приостановлении государственной регистрации. По Москве такие услуги стоили от 7 до 12 тыс. руб. Даже за это приходилось платить.
Но с приходом МФЦ ситуация улучшилась: можно записаться на прием заранее, исключен территориальный признак приема документов, исчезли очереди (точнее, их правильно организовали), срок максимального ожидания в очереди нормативно установлен в 15 минут.
Уклонение от подачи документов на регистрацию
Как быть, если вторая сторона по договору купли-продажи не идет в Росреестр и уклоняется от регистрации? В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае покупатель должен обращаться в суд для принудительной государственной регистрации, а продавец должен возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.
Отдельным случаем является смерть продавца до подачи документов на государственную регистрацию или во время регистрации. Росреестр откажет в регистрации, поскольку правоспособность стороны прекращена.
Но суды в этом случае применяют по аналогии п. 3 ст. 551 ГК РФ и регистрируют переход права собственности. Но при указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится только на основании решения суда, т.е. покупателю необходимо обратиться в суд с указанным требованием <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09 // ВВАС РФ. 2009. N 12. Также есть и иная практика разрешения данного вопроса: покупатель вначале требует от наследников продавца подписать заявление на подачу документов на государственную регистрацию. Но, на наш взгляд, данный путь излишне долог и, по сути, неверен, так как у продавца может и не быть наследников, что лишит покупателя способа защиты.
Список документов для государственной регистрации
Росреестр проверяет законность сделки и регистрирует переход права собственности, если сторонами представлены все необходимые документы и у продавца есть права на распоряжение квартирой. Именно данный орган призван перепроверить "юридическую чистоту" квартиры за покупателем.
Для государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр подаются следующие документы (достаточно подробно все прописано на сайте Росреестра по данной ссылке: https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/):
1) заявление о государственной регистрации прав на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике. Форма может быть взята в помещении МФЦ либо с сайта https://rosreestr.ru/site/fiz/zaregistrirovat-nedvizhimoe-imushchestvo-/blanki-obraztsy-zayavleniy-xml-skhemy8154/ (оригинал);
2) документ об оплате государственной пошлины в силу подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ (оригинал и копия), уплаченной каждым участником сделки за государственную регистрацию, - 2 000 руб. с физического лица;
3) документ, удостоверяющий личность физического лица;
4) нотариально удостоверенная доверенность в случае представления интересов физического лица (оригинал и копия);
5) документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица (оригинал или нотариально удостоверенная копия);
6) договор купли-продажи недвижимого имущества не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (в случае нотариальной формы договора - оригинал и копия);
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 212; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!