Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 9 страница
Если же соглашение об авансе составляется "на месте", то покупатель должен быть готов к указанию всех необходимых условий (для этого необходимо записать их предварительно себе на бумаге) и готов сказать "нет" и не подписать данное соглашение, если продавец не идет на существенные для покупателя условия.
Отметим, что многое зависит от умения покупателя выстраивать переговоры с продавцом и от того, кто больше заинтересован в сделке <1>. В любом случае, если покупатель чувствует, что попал в аферу, то необходимо проконсультироваться с юристом и не бояться обращаться в правоохранительные органы при наличии на то оснований.
--------------------------------
<1> Подробнее о правилах переговоров и сопротивлении внушениям рассказано в параграфе 4.8 книги.
6.3. Согласование условий и составление договора
купли-продажи квартиры: форма и ключевые условия
договора купли-продажи, нотариальное удостоверение договора
Здравый смысл мы находим
лишь у тех, кто с нами согласен.
Ф. де Ларошфуко
Наиболее распространенным способом приобретения квартиры в собственность на рынке недвижимости является заключение между продавцом и покупателем договора купли-продажи квартиры. Рассмотрим этот договор подробно.
Договор купли-продажи квартиры - это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).
|
|
|
Подписание договора купли-продажи - это наиболее юридически значимая часть процедуры покупки квартиры, которая влечет за собой реальные последствия в виде перехода права собственности на квартиру на покупателя, обязанности продавца передать квартиру, обязанности покупателя выплатить стоимость квартиры. Потом уже нельзя сказать: "Я не понимал, что подписывал" или "Верните деньги", - после того, как на договоре появится ваша подпись, все становится максимально серьезным и налагает на обе стороны определенные договором и законом обязанности.
Однако, в отличие от договоров с риелторами и соглашений об авансе, которые могут до бесконечности дополняться и модифицироваться и становиться огромных размеров, договор купли-продажи квартиры значительно проще. Есть лишь несколько условий, которые обговариваются сторонами, в связи с чем договор умещается на одной-двух страницах одного листа и обычно не вызывает никаких споров. Форма договора купли-продажи приведена в Приложении N 3 к книге.
Главный принцип, который предлагаем помнить покупателю при формулировании условий договора и вообще схемы покупки, заключается в следующем. Не стоит надеяться только на добросовестность продавца и прописывание обязанностей в договоре. Лучший способ обеспечить добровольное исполнение продавцом условия договора (подать документы на регистрацию, передать квартиру, выписаться из квартиры) - это заинтересовать его сделать это. А именно следует обусловить получение денег (части денег) продавцом выполнением требуемых действий. К примеру, установить уплату половины после регистрации права собственности покупателя, а второй половины - только после выписки из квартиры всех проживающих.
|
|
|
Если продавец недобросовестный (необязательный, пьющий, неадекватный), то после получения им денег он зачастую теряет интерес к сделке и покупателю приходится прилагать массу усилий, чтобы хотя бы дозвониться до него, не говоря уже об обеспечении быстрой выписки из квартиры. При отсутствии интереса недобросовестный продавец поставит выполнение обязательств по договору на последнее место после иных своих дел.
Помимо этого, именно договором регулируются все правоотношения сторон, поэтому именно в договор будет смотреть покупатель и продавец во всех спорных ситуациях. Допустим, забыв указать срок передачи квартиры, покупатель рискует столкнуться с существенным затягиванием данного срока.
|
|
|
Существенные условия договора купли-продажи квартиры
Существенными в договоре купли-продажи квартиры <1> являются три условия, которые обязательно должны быть согласованы и указаны в договоре (иначе договор будет считаться незаключенным).
--------------------------------
<1> Договор купли-продажи квартиры регулируется общими положениями о купле-продаже (ст. ст. 454 - 491 ГК РФ) и специальным разделом Гражданского кодекса РФ, посвященным только продаже недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ).
1. Цена квартиры. Порядок определения цены и торга подробно рассмотрен в параграфе 4.7 книги. В договоре указывается цена квартиры цифрами с расшифровкой прописью в скобках, к примеру "2 000 000 (два миллиона) руб.". Также в договоре указывается, что данная цена является твердой и изменению не подлежит (хотя это и так предполагается). При заполнении следует проверить соответствие цифровой части и суммы прописью.
Цена должна быть указана в рублях либо в условных единицах, долларах, евро, но с указанием об оплате в рублях и курсе оплаты.
Инвентаризационная стоимость квартиры (по соответствующей справке БТИ) не обязательно должна быть указана в договоре - рекомендуем ее и не указывать, чтобы не допустить споров, связанных с неопределенностью цены.
|
|
|
Нередко продавец просит указать в договоре цену, не соответствующую реальной сумме, уплачиваемой покупателем (к примеру, менее 1 млн руб.). Это связано с уклонением продавца от уплаты налогов, подлежащих уплате при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет. Также эта схема используется обычными мошенниками.
Для покупателя данный факт влечет существенные риски и прямые финансовые потери. Во-первых, при признании договора недействительным суд возвратит покупателю лишь сумму, указанную в договоре. Это самый главный и большой риск. Во-вторых, покупатель в этом случае не сможет получить имущественный вычет в полном объеме, ведь вычет исчисляется с покупной цены квартиры и выплачивается в полном объеме при цене квартиры в 2 млн руб.
Но практика такая весьма распространена, поэтому надо быть готовым и покупателю с ней смириться. Понять продавцов можно - уплата налога при продаже квартиры - это большая сумма. По идее каждый налог должен обусловливать определенную ценность, которую государство дает взамен. Но что дает государство взамен уплаты такого налога? Рынок недвижимости как был, так и остается не урегулированным государством должным образом. Государство не дает покупателю должных инструментов для проверки квартир, не берет на себя никакие риски, перекладывая их на продавцов и покупателей, которые вынуждены платить огромные деньги риелторам, чтобы избежать этих рисков. Вот на риелторов фактически и уходит этот налог.
Само по себе указание меньшей цены не является основанием для признания договора недействительным. Если все остальные существенные условия соблюдены, то и договор нельзя признать недействительным или незаключенным. Налоговая теоретически может доначислить налог продавцу, исходя из рыночных цен (ст. 40 Налогового кодекса РФ), но если посмотреть статистику заключенных договоров, цена очень многих квартир неожиданно окажется меньше 1 млн руб., словно и реальная цена квартир в России меньше миллиона руб.
Но покупателю целесообразно предложить указать полную сумму в договоре, либо снизить цену ввиду повышенных рисков, либо увеличить цену на сумму налога при условии указания всей суммы в договоре. Если же покупатель все-таки пойдет на указание меньшей цены, то следует знать некоторые способы снижения рисков.
Как минимум, покупатели берут у продавца вторую расписку на "серую" сумму. В такой расписке желательно написать о выплате этой суммы "за приобретение квартиры", на что продавец вряд ли согласится ввиду рисков наступления для него налоговых последствий (при заявлении покупателем об этом в налоговую), да и покупателю при наличии такой расписки нелегко будет доказать отсутствие своего участия в уклонении продавца от налогов.
Некоторые недобросовестные покупатели считают, что в этом случае вправе взыскать эти "серые" суммы с продавца как неосновательное обогащение продавца, поскольку в договоре эта сумма не указана и основания для ее уплаты нет. Но в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ, если покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства уплатить большую сумму, чем указано в договоре, то в этом случае данная сумма не подлежит возврату как неосновательное обогащение.
Некоторые советуют указать в договоре, что при его недействительности или расторжении продавец обязан предоставить аналогичную по площади квартиру. Но данное условие сомнительно в плане исполнимости. Во-первых, по причине установленных законом иных последствий при недействительности договора (возврат сторон в первоначальное положение); во-вторых, обязать, даже через суд, предоставить аналогичную квартиру, по нашему мнению, будет невозможно в связи с несогласованием существенных условий передачи объекта и самого объекта.
Более эффективной представляется практика получения второй расписки с указанием об оплате неотделимых улучшений по квартире либо об оплате "произведенного" продавцом в квартире ремонта с подписанием акта приема-сдачи выполненных работ и оснований для возврата этой суммы - неполучение покупателем квартиры в собственность. При признании договора купли-продажи недействительным данная сумма будет возвращена по условиям о возврате, указанным в расписке, либо будет возвращена как неосновательное обогащение продавца (ведь квартира осталась в его собственности). Однако судебная практика по такому случаю отсутствует, и суд может принять и иную точку зрения.
С ценой квартиры связаны условия о порядке оплаты:
- срок оплаты: в течение __ дней после подачи документов на государственную регистрацию, после государственной регистрации, после передачи квартиры - для покупателя приемлемыми являются два последних варианта (оплата сразу после подписания договора купли-продажи крайне опасна, поскольку никто точно не знает, зарегистрирует Росреестр право собственности или нет, не сбежит ли продавец сразу с деньгами и т.д.);
- способ оплаты: через банковскую ячейку, через аккредитив - рекомендуется прямо прописать способ оплаты;
- форма расчетов: безналичная или наличная оплата - для покупателя наилучшим в плане безопасности и дальнейшего подтверждения оплаты является безналичная оплата. В таком случае и расписка не нужна.
Для мотивирования продавца к выписке и освобождению квартиры уплата какой-нибудь части цены может быть установлена после того, как продавец юридически и физически освободит квартиру.
Вопрос схемы оплаты по практике регулируется в большей степени на уровне условий доступа к банковской ячейке, но условия оплаты целесообразно дублировать и в самом договоре купли-продажи, так как эти договоры являются самостоятельными договорами.
Допустим, указав в договоре купли-продажи об оплате в день подписания договора, но заложив деньги в ячейку с условием оплаты после физического освобождения квартиры, покупатель рискует получить от продавца иск о просрочке в уплате цены квартиры и начислении пеней. Особенно это актуально, когда стороной по договору аренды ячейки является не продавец, а иное лицо (к примеру, "верхний" продавец по альтернативной сделке).
2. Идентификация квартиры. Законом предусмотрено обязательное определение объекта, подлежащего передаче. Это и понятно, написать "продал двухкомнатную квартиру" явно недостаточно - таких квартир много, и какая именно продается, непонятно.
Достаточным для описания объекта является полный точный адрес квартиры и условный или кадастровый номер, но по практике указывается еще общая и жилая площадь, количество комнат. Эти данные переписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, а если в нем сведения устарели, то из технической документации.
Здесь важно не ошибиться и быть бдительным - любая опечатка повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а в худшем случае будет одним из элементов мошенничества, связанного с продажей не той квартиры или несуществующего объекта. Поэтому рекомендуется все цифровые значения указывать еще и в скобках прописью.
3. Лица, сохраняющие право пользования квартирой. Если имеются лица, сохраняющие права пользования на квартиру после перехода права собственности, то они должны быть указаны в договоре. Сомнительно, что покупатель приобретет такую квартиру, но если такие лица имеются и покупатель согласен с этим, то необходимо указать данных лиц и право, на основании которых они пользуются квартирой <1>. Если же такие лица отсутствуют, то данное условие может быть не указано. Тех, кто прописан в квартире на момент покупки, указывать нет необходимости, если они теряют право пользования после перехода права собственности. Однако стоит указать, кто именно зарегистрирован в квартире на момент приобретения квартиры, поскольку это является обременением квартиры.
--------------------------------
<1> Подробнее о лицах, сохраняющих право пользования, в параграфах 5.6, 5.9 книги.
Дополнительные условия договора купли-продажи квартиры
Помимо существенных условий, в договоре желательно прописать следующие условия.
1. Документы, на основании которых продавец владеет жильем. Обычаи делового оборота таковы, что в договоре указывается, на каком основании продавец владеет квартирой: договор купли-продажи, решение суда либо иные основания и чем это подтверждается (свидетельством о праве собственности), с указанием реквизитов каждого документа (основания приведены в параграфе 5.6 книги). Польза от этого и в том, что продавец письменно декларирует, что он собственник на основании этих документов.
2. Срок передачи квартиры и физического освобождения. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача имущества осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Форма акта представлена в Приложении N 5 к книге. Фактически передача квартиры состоит из двух действий: физического освобождения (продавец вывозит всю мебель, полностью освобождает квартиру) и передачи покупателю собственно того, что он купил, - квартиры и ключей от нее. С подписанием акта связан важный момент - переход риска случайной гибели квартиры на покупателя.
В договоре, как правило, говорится о передаче квартиры и ее физическом освобождении в течение 7 - 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности. Но если продавец одновременно приобретает другую квартиру для себя, то срок продлевается на срок освобождения квартиры, которую приобретает продавец, поскольку переезды производятся последовательно, а не параллельно (очевидно, что нельзя переехать в квартиру продавца, пока тот не переехал в новую квартиру).
Отметим, что если передача квартиры в договоре установлена до подачи документов на государственную регистрацию, то Росреестр (МФЦ) запросит вместе с документами передаточный акт.
Также если договором предусмотрена передача квартиры покупателю до ее оплаты, то Росреестр зарегистрирует залог в пользу продавца, если иное не указать в договоре (см. ниже).
3. Срок выписки из квартиры (срок юридического освобождения). Если в квартире кто-то прописан на дату подписания договора, то следует указать таких лиц в самом договоре, примерно так: "в квартире на дату подписания договора имеют право пользования и зарегистрированы по месту жительства ____ (указываются Ф.И.О.)".
Далее необходимо прописать срок снятия продавца и иных лиц с регистрации в квартире по месту жительства (обычно 7 - 10 дней с даты государственной регистрации перехода права собственности). Но покупатель со своей стороны вправе прописаться в квартире сразу после получения выписки из ЕГРН (как говорят, прописаться "на голову") - никаких согласий прежних жильцов и собственников на это не требуется.
Но здесь есть нюанс - обязательство продавца в договоре не будет распространяться на тех, кто прописан в квартире, поскольку они не подписывают договора. Для определения намерений проживающих целесообразно запрашивать у каждого заявление-обязательство о выписке, в котором подпись заверена нотариусом.
Если кто-либо не захочет добровольно сниматься с учета, то это придется делать через суд. Подробнее перечень случаев прекращения права пользования проживающих при продаже квартиры и основания для выселения рассмотрены в параграфе 5.9 книги.
Конечно, идеальным вариантом является выписка всех проживающих до подписания договора купли-продажи с представлением подтверждающего документа. Даже если продавец параллельно приобретает иную квартиру, совершеннолетние проживающие вправе выписаться "в никуда" до ее приобретения.
Отметим, что проживающие лица чаще всего не выписываются из квартиры, а сразу прописываются по новому месту жительства, что допускается законодательством <1>. В таком случае орган регистрационного учета в 3-дневный срок обязан направить соответствующее уведомление в орган регистрационного учета по прежнему месту жительства гражданина для снятия его с регистрационного учета.
--------------------------------
<1> Пункт 31 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".
4. Гарантии продавца и соблюдение их до передачи покупателю квартиры. В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Для подтверждения этого в договор вписываются гарантии, что на момент подписания договора квартира никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или иными обязательствами и правами пользования не обременена, за исключением лиц, имеющих право пользования квартирой на дату подписания договора (указываются такие лица). Рекомендуется отдельно прописать, что лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности на покупателя, не имеется.
Отметим, что квартира должна быть передана свободной от прав третьих лиц и без указания этих гарантий, но лучше, чтобы продавец сам письменно подтвердил данный факт.
Кроме того, целесообразно указать и обязательство оплатить все коммунальные платежи, электроэнергию, телефонные переговоры, газ. До перехода права собственности такие обязанности (бремя) по закону (ст. 210 ГК РФ) несет прежний собственник, но нередко просто забывает об этом.
Условия о том, что стороны не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях, являются в большей степени декларативными, так как при наличии этих обстоятельств все эти гарантии являются абсурдными. Даже если недееспособный засвидетельствовал в договоре тот факт, что на самом деле он дееспособный и все понимает, то дефект сделки (оспоримость) от этого признания не исчезнет.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 204; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!