Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 7 страница
- Высота помещений.
- Дата последнего обследования.
Технический паспорт квартиры (для новых домов Москвы)
В Москве для большинства вновь построенных домов выдается единый многостраничный документ, называемый техническим паспортом помещения <1>. Фактически это инструкция по эксплуатации для квартиры, включающая в себя поэтажный план, экспликацию и все иные характеристики квартиры, вплоть до материала и толщины стен, информацию об экологических нормативах, вспомогательных помещениях, охранной системе и правилах пользования квартирой, вплоть до проведения перепланировок. На основании такого документа выбор квартиры значительно упрощается.
--------------------------------
<1> Утвержден Законом г. Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 "О паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве" // Ведомости МГД. 2004. N 11 (с послед. изм.).
Финансово-лицевой счет
(единый жилищный документ, карточка учета)
Множество сведений о технической оснащенности квартир имеется в финансово-лицевом счете, предоставляемом в многофункциональном центре. В счете указывается о наличии лифта, мусоропровода, горячей, холодной воды, газопровода, электроснабжения, водопровода, канализации, центрального отопления, ванны.
Также в финансово-лицевом счете повторяются данные о площади комнат, указывается основание владения и лица, зарегистрированные в квартире. Аналогичные сведения содержатся в едином жилищном документе (справке о заявителе), карточке учета, выдаваемым там же (названия документов могут различаться в зависимости от управляющей организации и региона).
|
|
|
Покупатель проверяет в данных документах:
- соответствие адресов, площади, количества комнат с аналогичными данными, указанными в свидетельстве о праве собственности, договоре купли-продажи. При наличии расхождений запрашиваются подтверждающие документы. Различия в адресе недопустимы, если только не представлена справка БТИ об идентичности адреса объекта при изменении улицы, номера дома (в документе должно быть прямо прописано, что текущий адрес и адрес прежний являются идентичными);
- наличие наименования органа (организации), выдавшего документ, должности, фамилии и подписи должностного лица, печати органа (организации);
- срок действия документа;
- назначение помещения (жилое);
- отсутствие на поэтажном плане незарегистрированных перепланировок. При наличии перепланировок оценивается возможность их согласования и стоимость такого согласования, а также возможность продажи объекта с такими перепланировками;
- иные технические характеристики:
год постройки;
материал перекрытий;
|
|
|
вид отопления, канализации, теплоснабжения;
этаж, наличие лифта;
электроснабжение;
количество комнат;
планировку квартиры;
площадь отдельных помещений, балконов и общую (отметим, что площадь лоджий, балконов, веранд и террас не входит в общую площадь квартиры в соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ);
иные характеристики в зависимости от ситуации.
Значение каждого параметра подробно рассмотрено в параграфах 4.4, 4.6 книги, посвященных выбору квартиры и техническим характеристикам объекта.
Перепланировка и переустройство
Для покупателя определенные негативные последствия могут повлечь переустройство и перепланировка, проведенные в квартире продавцом или даже до него, но не согласованные в установленном порядке.
Жилищный кодекс РФ в главе 4 содержит определение перепланировки, порядок согласования и ответственность за самовольную перепланировку. Кроме того, порядок и условия перепланировки регулируются Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". В Москве порядок регулируется Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах".
|
|
|
Переустройство жилого помещения, согласно ст. 25 ЖК РФ, представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. К переустройству относятся <1>:
--------------------------------
<1> В соответствии с приложением N 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах".
- установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей;
- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
- замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).
Перепланировка жилого помещения, согласно ст. 25 ЖК РФ, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. К перепланировке относятся <1>:
|
|
|
--------------------------------
<1> Там же.
- устройство (перенос) уборных и ванных комнат;
- устройство несущих стен;
- устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц;
- устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках;
- заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях;
- изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия;
- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие);
- устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м), в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;
- устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.
Выявляются перепланировки относительно просто - квартира сравнивается с поэтажным планом и экспликацией. Это делается либо самим покупателем, либо оценщиком при производстве оценки, либо на осмотр специально приглашается специалист по перепланировкам, который оценивает перепланировку.
Если реальное расположение стен и проемов не совпадает с поэтажным планом, то проведена перепланировка, если изменена конфигурация или тип оборудования (ванны, туалета, плиты), то осуществлено переустройство. Если перепланировка или переустройство уже выявлены уполномоченным органом, то на самом поэтажном плане проставляются "красные линии" по контуру реального расположения стен и проемов с отметкой "Проведена незарегистрированная перепланировка/переустройство".
Если же данный факт еще официально не выявлен, то на плане никаких отметок нет и квартиру можно купить "по прежним" характеристикам, но с рисками для покупателя наступления в дальнейшем неблагоприятных последствий в плане согласования перепланировки, возврата в первоначальное положение и оплаты штрафа.
Насколько критично для покупателя наличие перепланировки или переустройства?
В первую очередь проблема заключается в необходимости согласования проведенных изменений, что влечет отвлечение времени и денежных ресурсов (как для согласования, так и для приведения в первоначальное состояние). Регулируется порядок такого согласования ст. 26 ЖК РФ. Приведем основные виды перепланировок и переустройств.
"Простая" перепланировка и переустройство. Для "простой" перепланировки типа разборки ненесущих перегородок, устройства проемов в ненесущих перегородках, заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах, а также для "простого" переустройства типа перестановки сантехнических приборов в пределах ванной, кухни, перестановки нагревательных приборов согласование осуществляется не "по проекту", а "по эскизу", который рисуется самим заявителем на плане БТИ и согласовывается довольно быстро и недорого.
"Сложная" перепланировка и переустройство. Для остальных случаев предусмотрено согласование "по проекту". "Сложная перепланировка" - это устройство проема в несущих стенах, устройство внутренних лестниц, устройство перегородок с увеличением нагрузок, изменение конструкции полов с увеличением нагрузки, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних стенах или на крыше, создание входов. "Сложное переустройство" - это устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь, установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
Сложность согласования "по проекту" представляет собой не столько итоговое согласование, сколько получение проекта, оформленного в установленном порядке, и получение необходимых для итогового согласования документов.
Установленный порядок означает, что проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей лицензию. Проект должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды.
Из этого следует, что при перепланировке и переустройстве квартиры требуется наличие согласований соответствующих служб, что и является наиболее трудной, долгой и дорогостоящей частью согласования.
Принятие окончательного решения осуществляет орган местного самоуправления.
Если же квартира находится в памятнике архитектуры, является объектом культурного наследия и истории, то ситуация меняется кардинально - такую квартиру с несогласованными перепланировками и переустройством лучше не приобретать, поскольку согласование таких изменений осложнено дополнительными визами, а в большинстве случаев никакие изменения в таких объектах не допускаются.
Но и в "обычных" квартирах некоторые изменения в квартире в принципе не допускаются и не могут быть согласованы, к примеру переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.
Очень полезным в плане информативности является сайт Мосжилинспекции, осуществляющей и контроль, и обеспечение согласования перепланировок (http://mgi.mos.ru/). Ресурс содержит перечень видов перепланировки и переустройства и способ их согласования (по проекту или по эскизу), порядок осуществления перепланировки, формы документов, альбом типовых планировочных решений, всегда согласовываемых положительно.
Приведем перечень некоторых видов переустройства и перепланировок, которые не допускаются <1> (при которых покупать квартиру не стоит).
--------------------------------
<1> В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП "Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах" (с послед. изм.) (в иных регионах следует уточнять дополнительно, но принцип примерно одинаков).
- Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
- Переустройство помещений или смежных с ними помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
- Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.
- Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
- Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
- Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
- Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы и веранды.
- Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
- Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
- Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.
- Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).
- Перевод технических подполий в подвалы.
- Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.
- Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
- Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.
- Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).
- Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.
- Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Отличить несущую стену от ненесущей достаточно просто. Несущая стена - это естественное продолжение и неотъемлемый элемент конструкции здания, который служит опорой для балок или бетонных плит потолочного перекрытия. Такая стена в буквальном смысле "несет" на себе определенную нагрузку, в связи с чем ее толщина обычно 40 - 60 см (в монолитных домах может быть тоньше). В документах, как правило, четко видна разница между несущими стенами и перегородками.
Приобрести объект с перепланировкой можно, это не препятствует государственной регистрации, даже если в документах этот факт отражен. Росреестр зарегистрирует договор, но в свидетельстве о праве собственности обязательно будет указано о наличии незаконной перепланировки или переустройства. Если же в документах этот факт не отражен, то допустимо указывать в договоре "старые" характеристики.
Но в ряде случаев и Росреестр вправе отказать или приостановить государственную регистрацию, к примеру если объект полностью реконструирован и соединен с другими объектами (которые не продаются). Не так давно не регистрировали договоры, если перепланировка "вышла" за пределы контура квартиры.
Ответственность за несогласованную
перепланировку и переустройство
Ответственность за самовольную перепланировку и переустройство прописана довольно существенная (ст. 29 ЖК РФ). Если Мосжилинспекция (для Москвы) выявляет перепланировку, то собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние либо через суд помещение может быть сохранено в измененном виде. В противном случае суд вправе принять решение о продаже такой квартиры с торгов.
По сравнению с этим выглядит небольшой административная ответственность за такое нарушение. В силу п. 2 ст. 7.21 КоАП РФ <1> "самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот руб.".
--------------------------------
<1> Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 1 (с послед. изм.).
Дополнительным минусом для покупателя является сложность с дальнейшей продажей квартиры. К примеру, банки редко лояльно относятся к перепланировке, что уменьшает количество потенциальных покупателей, отсекая ипотечных заемщиков. А люди с "живыми" деньгами на рынке в последнее время редки.
В любом случае покупателю необходимо потребовать уменьшения цены квартиры на стоимость согласования перепланировок, а если перепланировка критична или ее согласование затруднительно - отказаться от покупки.
Вместе с тем подход, изложенный в ЖК РФ, направлен на упрощение порядка, исключение излишних согласующих организаций, сокращение сроков. Поэтому согласование перепланировки уже не настолько сложный процесс, каковым он был до появления Жилищного кодекса РФ.
В результате проверки технических характеристик квартиры делается вывод о формальном соответствии характеристик квартиры во всех документах и в реальности либо запрашиваются документы, подтверждающие изменения.
Если изменен адрес и продавец не может подтвердить это документально, то необходимо отказаться от покупки такой квартиры.
При наличии перепланировки или переустройства определяется возможность согласования таких изменений и критичность их для проживания покупателя, оценивается стоимость согласования и величина дисконта (уменьшения цены), который будет предложен продавцу, определяется риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности, у банка-кредитора уточняется возможность получения кредита с указанными изменениями объекта.
Также в параграфе 6.9 книги дополнительно рассмотрена юридическая ответственность продавца за продажу объекта, содержащего неоговоренные недостатки, которая имеет место быть, даже если покупателем подписан передаточный акт, в котором указано на отсутствие претензий по состоянию квартиры.
Глава 6. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Молодой самурай стоял с луком
и несколькими стрелами в руках,
взглядом измеряя расстояние до мишени.
Проходивший мимо монах сказал ему:
- Ты не научишься метко стрелять,
если будешь надеяться на исправление промахов.
В бою такой случай вряд ли представится.
Учись поражать цель с первого раза,
всегда помни, что у тебя только одна стрела.
И в жизни всякое дело делай сразу,
не надейся, что потом можно будет
что-то исправить!
Дзен-буддийская притча
6.1. Схема приобретения квартиры в собственность:
основания приобретения прав на недвижимость,
последовательность оформления квартиры в собственность
Конечно, обдумывай, "что", но
еще больше обдумывай, "как"!
И.В. Гете
Цель покупателя - приобрести право собственности на понравившуюся квартиру, поскольку только право собственности представляет максимальное количество правомочий и защиту от посягательств.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 213; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!