Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 6 страница
- выписка из домовой книги (иной документ, в котором указаны прописанные в квартире лица).
Такие документы даются только собственникам квартиры (т.е. продавцу) в уполномоченной организации (как правило, многофункциональный центр, районный ДЕЗ, ТСЖ, ЕИРЦ, паспортный стол, служба "одного окна"). Целесообразно присутствовать при получении документа, чтобы недобросовестный продавец не изготовил подделку или не договорился с работником данной организации.
Проблема в том, что в ряде районов Москвы и субъектов Российской Федерации собственнику дают информацию только по лицам, которые зарегистрированы в квартире на текущий момент, а также которые вписывались и выписывались из квартиры за время владения именно текущего собственника. Поэтому узнать, кто был прописан в квартире на момент приватизации, кто был выписан из квартиры когда-то, по сути невозможно.
Архивную (расширенную) выписку из домовой книги, т.е. документ, содержащий сведения о лицах, которые были прописаны и выписаны с даты постройки квартиры и до текущего момента, основания прекращения регистрации таких лиц в квартире, получить даже продавцу невозможно.
Работники паспортных столов либо ни на что не ссылаются, либо ссылаются на закон о защите персональных данных в обоснование отказа в предоставлении информации.
На уровне федеральных нормативно-правовых актов порядок получения таких выписок не урегулирован. Конечно, это еще один недостаток законодательства в этой сфере, так как указанные лица могли сохранять право пользования квартирой (допустим, при отказе от приватизации), а как узнать о таких лицах, законодатель умалчивает и законных инструментов для этого не дает. Но будем исходить из того, что если реальных механизмов законодатель не дал, то и нельзя затем обвинить покупателя в недобросовестности действий - он не мог и не должен был знать о каких-то проблемах с квартирой, бывших до текущего собственника.
Мнение некоторых "экспертов", что обязательно необходимо получить архивную (расширенную) выписку, не основано на законе и реальной практике - нигде такого права ни продавцу, ни покупателю не предоставлено (кроме, может быть, нормативных актов некоторых регионов или продвинутых паспортных столов).
Но выписку из домовой книги надо получить обязательно, поскольку во всех спорах, связанных с выселением, правами пользования, даже наследством, выписка из домовой книги является одним из ключевых документов. С учетом того, как много ошибок делают сотрудники или их программное обеспечение при заполнении и подготовке таких выписок: забываются прописанные лица, не указываются временно выписанные лица, "в воздух", только со слов родителей выписываются несовершеннолетние, неверно указываются основания владения квартирой, уже давно назрела необходимость законодательного урегулирования данного вопроса, установления публичности данных сведений и ответственности органов за ошибки при их составлении.
Но на данный момент этого всего нет, поэтому каждый решает вопрос как может. К примеру, некоторые просят знакомых работников правоохранительных органов помочь в данном вопросе и изучить домовую книгу, пользуясь удостоверением, но такая возможность есть не у всех.
Полученная каким-нибудь образом архивная выписка даст покупателю мощный инструмент для надлежащей проверки не только прописанных лиц, но и количества сделок с квартирой и реквизитов прежних собственников, поскольку в выписке может быть указано и основание владения, и адрес, куда проживающее лицо выбыло, а уж по адресу определить телефон проще некуда (иногда по простому указанию адреса в Интернете).
Если же основание покупки по всем проживающим не указано, то хотя бы по фамилиям и периодам проживания можно примерно определить, сколько семей и, соответственно, собственников проживало в квартире в разное время.
Отметим, что даже в случае отсутствия в квартире прописанных на дату проверки лиц (т.е. "квартира юридически свободна") рекомендуется проверять, действительно ли прежние прописанные несовершеннолетние лица - члены семьи продавца где-то уже прописаны, для чего запрашивать выписку из домовой книги по новому адресу прописки.
В случае отсутствия или непредставления выписки из домовой книги по новому месту жительства несовершеннолетнего рекомендуем отказаться от сделки, так как при нарушении интересов несовершеннолетнего сделку впоследствии можно признать недействительной.
Так, на практике был случай, когда отец выписал своего ребенка, обосновав это паспортисту необходимостью его прописки по новому адресу. После этого квартира была приватизирована на одного отца и продана третьему лицу. Затем мать ребенка, ввиду того, что отец не поделился полученной суммой, обратилась в суд и признала право бессрочного пользования несовершеннолетнего, договор приватизации признала недействительным, а последующий договор незаключенным, так как в нем отсутствовало условие о праве пользования квартирой несовершеннолетним. Дело дошло до Верховного Суда РФ, но и там было оставлено в силе.
Пострадал от таких действий именно покупатель, который был вынужден вернуть квартиру, хотя и знать не мог, что продавец специально выписал несовершеннолетнего, - в выписке никто не был указан прописанным. Собственно, поэтому рекомендуется приходить в паспортный стол вместе с продавцом и требовать не просто выписку о прописанных лицах, но и сведения обо всех вписанных и выписанных лицах, хотя бы за период владения квартирой продавцом.
Итак, по выписке из домовой книги проводятся следующие мероприятия:
- выписка проверяется на предмет подделки либо получается одновременно с продавцом;
- выписка проверяется на предмет выдачи уполномоченным лицом, наличия даты выдачи, подписи должностного лица и печати, оценивается актуальность выписки (желательно, чтобы была выдана не более чем за пять дней до проверки);
- выявляются зарегистрированные по месту жительства лица, в том числе наличие среди них несовершеннолетних и временно выписанных лиц (в места лишения свободы, на воинскую службу);
- выявляются родственные отношения;
- определяются права пользования каждого лица и основания для данных прав (член семьи собственника, наниматель, лицо, отказавшееся от приватизации, и пр.);
- уточняется, куда проживающие будут переезжать, проводятся беседы с каждым проживающим на предмет отсутствия конфликта с собственником и готовности выписаться. Уточняется, есть ли лица, которые давно в квартире не живут, но прописаны в квартире, а также как данные лица планируют выписываться, где они проживают, нет ли конфликта с собственником;
- выявляются лица, проживающие в квартире на момент приватизации (или до того), и определяется, кто из них отказался от приватизации (они не становятся собственниками, что определимо). При наличии таковых рекомендуется отказаться от сделки либо убедиться, что данные лица прописаны по иному месту жительства, и застраховать титул;
- при наличии несовершеннолетних уточняется, есть ли иное жилье, а лучше - обеспечивается прописка несовершеннолетнего по новому адресу и проверяется данный факт. По мере возможности проверяется реальность родительского попечения (родители не больны, не алкоголики, не в местах лишения свободы) и не будут ли продажей квартиры нарушены права несовершеннолетних, к примеру, непокупкой другого жилья. Если интересы нарушаются, следует запросить согласие органа опеки и попечительства;
- определяются перспективы принудительного выселения всех проживающих;
- при наличии лиц, пользующихся квартирой на основании договора найма или безвозмездного пользования, запрашиваются данные договоры и соглашения об их прекращении вместе с документами, подтверждающими выписку данных лиц.
В любом случае следует предложить продавцу выселиться из квартиры до сделки. Если все-таки проживающие не готовы выселиться из квартиры до даты подписания договора купли-продажи и убеждают, что сделают это сразу после передачи квартиры покупателю, т.е. способ обеспечить мотивацию для такой выписки, для чего условием доступа к ячейке с деньгами (или части денег в отдельной ячейке) установить предъявление продавцом выписки из домовой книги о прописке данных лиц в ином помещении.
Отметим, что выписка из квартиры в техническом плане будет выглядеть, скорее всего, следующим образом: продавец напрямую зарегистрируется в новой, купленной им квартире, а из квартиры, проданной покупателю, его выпишут после получения документов по новой прописке, без участия покупателя и продавца <1>. Это занимает три-четыре недели.
--------------------------------
<1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".
5.10. Проверка технических характеристик квартиры
и перепланировок: идентификация объекта, документы
для оценки технических характеристик, согласование
перепланировок и переустройства, опасные для проживания
перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой,
Росреестром и МФЦ
Прораб проверяет звукоизоляцию
дома и кричит рабочему,
находящемуся в другой комнате:
- Ты меня слышишь?
Тот отзывается:
- Я тебя вижу...
Анекдот
Покупателю в процессе проверки "юридической чистоты" квартиры необходимо оценить и некоторые технические характеристики квартиры, которые имеют или могут иметь существенное юридическое значение.
В первую очередь покупатель по документам проводит идентификацию объекта, т.е. выявление и оценку характеристик объекта, что подразумевает под собой сверку идентичности сведений, указанных в документах и имеющихся в реальности.
Мы остановимся на двух аспектах идентификации, имеющих юридическое значение: проверке адреса и оценке перепланировок и переустройства, поскольку ошибки в адресе объекта повлекут покупку другого объекта либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а перепланировка и переустройство фактически изменяют ключевые параметры объекта, которые указаны в технических документах. Кроме расходов на согласование, такие изменения могут повлечь и риск для жизни проживающих.
Основным документом, содержащим технические данные о квартире, является кадастровый паспорт на квартиру - это выписка из Государственного кадастра недвижимости, в которой содержатся показатели квартиры, такие как: кадастровый номер, кадастровая стоимость, площадь, общий объем, планировка, наличие балкона, этаж и т.д. Также в нем подробно нарисован план квартиры (до или после перепланировки, если таковая была) с указанным на нем метражом.
Кадастровый паспорт может получить любой гражданин РФ как на свою квартиру, так и на чужую. Этот документ можно заказать в Кадастровой палате (http://kadastr.ru) или в многофункциональном центре предоставления государственных услуг (адрес по Москве: http://md.mos.ru/) вашего города или района. Также его можно заказать через Интернет на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/.
По-прежнему ряд привычных документов старого квартирного фонда можно получить и в органах БТИ: поэтажный план, экспликация, технический паспорт. Но полномочия БТИ изменились. С 1 января 2013 г. вступил в силу в полном объеме Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, и технический учет зданий, сооружений, помещений был заменен кадастровым учетом, который начала осуществлять Кадастровая палата.
Отметим, что эти документы необходимы в некоторых случаях и для государственной регистрации. Согласно п. п. 10 и 11 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после 1 января 2013 г. обязательное представление кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения объекта незавершенного строительства необходимо только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Закон о государственной регистрации - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Из старого закона останется только ст. 31.1 о компенсации при ошибках в регистрации, которая будет действовать до 1 января 2020 г. Поэтому будет определенный переходный период, когда будут постоянные ссылки на старое и новое регулирование.
На текущий момент полной ясности еще нет, практика не сформирована, поэтому для начала следует хотя бы разобраться, в чем разница между БТИ, Росреестром, Кадастровой палатой и МФЦ.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) появилась 1 марта 2009 г. - были объединены три государственные структуры: Роснедвижимость, Роскартография и Росрегистрация. Объем полномочий Росреестра весьма значителен: это и государственная регистрация прав, и государственный кадастровый учет, и государственный земельный надзор, и организация государственной кадастровой оценки недвижимости.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Росреестра" находится в ведении Росреестра, создано при Росреестре как организация, осуществляющая учет объектов недвижимости на территории всей России через систему своих филиалов в субъектах РФ.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) - это организации, осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Данные организации с созданием регистрирующего органа (Росреестра) утратили часть своих функций. Сейчас это юридические лица, сохранившие прежние наименования, но осуществляющие работы по описанию объектов недвижимости в рамках подготовки документов для постановки таких объектов на кадастровый учет в том же объеме и порядке, как и кадастровые инженеры. Кроме того, в БТИ находятся данные о недвижимости, учтенной до 1998 г., что налагает на них обязанность предоставлять информацию об объектах и правообладателях недвижимости по документам, оформленным до указанного года.
Кадастровые инженеры (как Кадастровой палаты, так и БТИ) осуществляют кадастровую деятельность, результатом которой является для домов и квартир технический план. Этот документ используется для постановки объекта на кадастровый учет или внесения изменений в государственный кадастр недвижимости и получения кадастрового паспорта. Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета (например, вследствие разрушения здания) составляется акт обследования.
Для Москвы в соответствии с п. 2.2 Положения о порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 31 января 2006 г. N 59-ПП "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", ГБУ МосгорБТИ является исполнителем работ по изготовлению технических паспортов жилых помещений (квартир) в домах сложившейся застройки (в определенном объеме). Также через МосгорБТИ можно получить сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт, кадастровая выписка об объекте недвижимости, а также иные документы)
Отметим, что государственный кадастр недвижимости урегулирован Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Многофункциональные центры - это некое "одно окно", где можно получить все государственные услуги гражданам от разных органов. Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг организует предоставление государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна" в соответствии с соглашениями о взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Деятельность регулируется Правилами организации деятельности многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22 декабря 2012 г. N 1376. Прием заявлений и копирование им документов осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг".
Деятельность МФЦ направлена на комфортное предоставление услуг для посетителей, и это огромный шаг вперед по сравнению с действовавшей ранее системой получения государственных услуг. Достаточно вспомнить очереди, толкучку, необходимость получения справок в разных кабинетах и органах, оплату в соседнем отделении Сбербанка и т.д. МФЦ, например, обязан:
- копировать документы своими силами;
- организовать электронную очередь, включая предварительную запись через Интернет;
- установить возможность оплаты государственных пошлин;
- самостоятельно запрашивать документы из государственных органов посредством специального аппаратного комплекса;
- предусмотреть не менее одного окна для уточнения хода рассмотрения запросов;
- установить время ожидания не больше 15 минут;
- установить график работы не менее шести дней в неделю и 10 часов в день для населенных пунктов с населением больше 25 тыс. человек и не менее пяти дней в неделю и шести часов в день для населенных пунктов с населением меньше 25 тыс. человек.
Поэтому рекомендуем обращаться в многофункциональные центры.
Отметим, что техническая документация имеет приоритет перед записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и последние корректируются при изменении первых.
Если объект изменен (сменился адрес, увеличена площадь), то в договоре купли-продажи указываются уже новые характеристики (некоторые в скобках указывают и прежние характеристики) и обязательно в Росреестр представляются документы, подтверждающие такие изменения, к примеру справка БТИ об идентичности адресов.
Ряд сведений содержится в финансово-лицевом счете (карточке учета, едином жилищном документе - названия могут различаться), выдаваемом не в БТИ, а в МФЦ или дирекции единого заказчика (или иной обслуживающей дом организации).
Перечислим основные сведения, которые проверяются по каждому техническому документу.
Кадастровый паспорт помещения
- Адрес помещения, сведения о муниципальном образовании, районе, городе.
- Назначение помещения (жилое, нежилое).
- Общая площадь квартиры.
- Этаж квартиры.
- Кадастровый или инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) квартиры.
Поэтажный план квартиры
- Кадастровый или инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) квартиры.
- План расположения помещения на этаже (конфигурация комнат, кухни, санузла с указанием проемов, дверей, окон, балконов и их площади).
- Площади каждого помещения.
Экспликация квартиры
- Характеристики помещений квартиры (жилая проходная, жилая запроходная, кухня, коридор, санузел и т.д.).
- Этаж квартиры.
- Номера комнат и помещений в квартире.
- Площадь (общая, жилая, вспомогательная, по каждому помещению, площадь балконов, лоджий).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 205; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!