Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 4 страница
Родственные отношения между прописанными в квартире лицами, как правило, указываются в документах, подтверждающих наличие прописанных лиц (для Москвы это указано не в выписке из домовой книги, а в едином жилищном документе), а также проверяются по сходству фамилий и отчествам.
Самое важное для покупателя в том, что после продажи квартиры права пользования всех данных лиц прекращаются, кроме одного весьма неоднозначного изъятия, установленного Конституционным Судом РФ.
Право пользования квартирой, принадлежащее собственнику, прекращается в связи с отчуждением им квартиры. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, а соответственно, прекращаются все правомочия собственника, в том числе по пользованию квартирой.
Права пользования квартирой, принадлежащие членам семьи собственника, прекращаются в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ - "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом".
Но в п. 4 указанной статьи говорится о правилах отчуждения помещений, где проживают определенные категории граждан: "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения (например, ограниченные в дееспособности взрослые) либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
|
|
|
Но ведь весь вопрос в том, как узнать покупателю об этих фактах? По явно ненормальному поведению первой категории лиц? Но покупатель чаще всего даже не видит всех, кто прописан в квартире. А если и увидит - как понять, нормален или не нормален человек? Что касается детей, как оценить, остались ли они без попечения или нет? Известно ли об этом органу опеки или нет? Откуда покупатель-то может знать, что известно органу опеки и попечительства? Такие расплывчатые формулировки на корню рубят нормальный оборот жилых квартир, заставляя покупателей принимать на себя все риски.
Еще больших затруднений в практике применения этого пункта добавил Конституционный Суд. Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П данный пункт вовсе признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
|
|
|
Согласитесь, при такой мудреной формулировке, которую и понять сразу сложно, риск признания сделки недействительной и оставления несовершеннолетнего в квартире остается во всех случаях. При том положительном и светлом желании помочь детям суд, с одной стороны, помог всем детям, с другой - дал в руки недобросовестным лицам возможность под видом защиты интересов детей вновь признавать все сделки недействительными, как это было после массовой приватизации в 90-х гг. Именно тогда многие счастливые обладатели квартир потеряли право собственности только потому, что в какой-то из предыдущих сделок были нарушены права несовершеннолетних.
|
|
|
Поэтому при наличии в квартире продавца прописанных детей покупателю необходимо получить согласие органа опеки на продажу жилья во всех случаях. Неважно, известно органу опеки о нарушениях несовершеннолетних или неизвестно, есть такие нарушения или нет, - эти вопросы не должны волновать покупателя, который платит значительные деньги за покупку недвижимости. Только данный документ оградит его от риска претензий в части ущемления прав детей. Ведь на самом деле он совершенно не может и не должен знать, нарушаются или нет права чужих детей. При этом для самого органа опеки и попечительства обращение за таким согласием будет небольшим сюрпризом. Но Конституционный Суд определенно написал, что если ребенок не состоит на учете, но его лишают жилья, то его право пользования квартирой не прекратится. Как поступать участникам гражданского оборота, суд не пояснил. На крайний случай покупатель может попросить взрослых выписать всех проживающих детей из квартиры до сделки и прописать в любом другом месте, с предоставлением данных о такой прописке, чтобы убедиться, что дети не остались без жилья.
|
|
|
Таким образом, стабильность гражданского оборота квартир в России, по нашему мнению, в должной степени государством не обеспечена. Единственным решением видится отмена института регистрации по месту жительства (прописки) и создание иных механизмов для обеспечения прав детей.
Но исследуем вопрос дальше. Если в квартире проживают только взрослые члены семьи собственника (супруг, бабушки/дедушки, взрослые дети) и никто из них под опекой не состоит, то в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ права пользования квартирой всех членов семьи с переходом права собственности утрачиваются и у них не остается прав на проживание в этой квартире.
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, прежнего собственника и членов его семьи, в том числе несовершеннолетних, покупатель вправе выселить через суд, с учетом указанных выше рисков, связанных с несовершеннолетними членами семьи и находящимися под опекой взрослыми.
Но суд - крайне нежелательный и затратный вариант, поэтому во всех случаях целесообразно уточнить осуществимость варианта с выпиской всех проживающих до подписания договора купли-продажи либо уточнить намерения каждого проживающего на предмет готовности выписаться из квартиры, для чего взять с каждого соответствующее письменное обязательство, где подпись проживающего удостоверена нотариусом.
Если же в квартире прописано лицо, которое давно там не живет, пусть даже это будет член семьи продавца (т.е. выселить которого можно), то необходимо выяснить, как данное лицо будет выписываться, где прописанный в данный момент проживает, в каких он отношениях с продавцом, попытаться лично поговорить с этим лицом.
Если этого сделать не удается, а продавец объяснений дать не может, то лучше отказаться от сделки либо быть готовым выписывать данное лицо через суд, так как данное лицо ожидаемо добровольно не выпишется из квартиры только потому, что отсутствует в пределах досягаемости.
2. Права зарегистрированных лиц,
не относящихся к членам семьи продавца
С членами семьи продавца все достаточно ясно, логично и очевидно - данные лица зарегистрированы в квартире, так как являются семьей продавца. Но как оценивать наличие в квартире иных лиц, не относящихся к членам семьи продавца? По какой причине лицо, не относящееся к семье продавца, прописано и, возможно, проживает в квартире на постоянной основе?
Здесь возможны следующие варианты:
- продавец вселил данное лицо в квартиру в качестве члена своей семьи;
- продавец предоставил право пользования такому лицу на основании договора найма или безвозмездного пользования;
- данные лица являются бывшими собственниками квартиры (которые были до продавца) и членами семей бывших собственников. Фактически данные лица утратили право пользования, но не выселяются из квартиры добровольно и продавец по каким-то причинам не выселяет их;
- данные лица по каким-либо основаниям проживали в квартире на момент приватизации и отказались от приватизации в пользу лица, который приватизировал квартиру в свою пользу. Такие лица имеют бессрочное право пользования квартирой и сохраняют это право после продажи квартиры (таких лиц никак нельзя выселить, кроме как добровольно). Больше того, их необходимо указывать в договоре купли-продажи под страхом его незаключенности;
- все остальные варианты: данные лица когда-либо имели законное право пользования квартирой (допустим, были соседями в коммунальной квартире или признавали свое право пользования через суд), но добровольно не выселились либо умерли, и последующие собственники по каким-то причинам не выселяли данных лиц. Зачастую определить права пользования данных лиц невозможно.
Если такие лица имеются, у продавца в обязательном порядке запрашиваются документы, на основании которых данные лица имеют право пользования и зарегистрированы в квартире. Далее по документам и личному общению с зарегистрированными лицами необходимо определить перспективы добровольного и принудительного выселения указанных лиц.
Рассмотрим каждый случай подробнее.
2.1. Лица, вселенные в квартиру
в качестве членов семьи собственника
В соответствии со ст. 31 ЖК РФ другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Права пользования таких лиц прекращаются при продаже квартиры аналогично правам членов семьи.
2.2. Права нанимателей по договору найма и ссудополучателей
по договору безвозмездного пользования
Договор найма и безвозмездного пользования предоставляют лицу право пользоваться квартирой. Договор найма может быть заключен на пять лет максимум (с правом пролонгации), срок договора безвозмездного пользования определяется сторонами.
Покупателю следует знать, что данные договоры и права таких проживающих сохраняют силу после продажи квартиры. То есть до окончания действия данных договоров эти лица вправе жить в квартире. Тот факт, что проживающие будут обязаны нести определенные обязанности по содержанию квартиры и по оплате покупателю ежемесячной платы (касается только договора найма), по сравнению с проживанием в квартире незнакомых лиц вряд ли будет для покупателя сильным утешением, если только он не приобретает квартиру для целей дальнейшей сдачи квартиры внаем.
Поэтому покупателю следует:
- запросить договор найма (безвозмездного пользования);
- разрешить вопрос с его прекращением - запросить соглашение о прекращении договора и выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие нанимателей/ссудополучателей в числе зарегистрированных в квартире лиц;
- переговорить с данными лицами на предмет наличия иного места жительства и реальности расторжения договора.
Отметим, что продавец обязан передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Если в договоре купли-продажи продавец не укажет о наличии обременений в виде найма безвозмездного пользования, то в силу ст. 460 ГК РФ покупатель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи. Правда, лучше до этого не доводить и не покупать квартиру с действующими договорами найма или безвозмездного пользования.
2.3. Прописанные являются бывшими собственниками квартиры
(которые были до продавца) или членами семей
бывших собственников
Наиболее критична ситуация, когда в квартире прописаны прежние собственники квартиры или члены их семей. Возникают вопросы: почему они до сих пор прописаны, каковы их права на квартиру, почему продавец их не выселил и оплачивает по ним коммунальные платежи?
Можно предположить лишь одну приемлемую ситуацию - прежний собственник был родственником продавца и потому так и пользуется квартирой. Здесь возникает уже другой нюанс - возможно, сделка между текущим собственником и его родственником (прежним собственником) была мнимой, т.е. заключена лишь для вида (к примеру, для получения кредита), либо притворной (дарение прикрывало договор купли-продажи), и данный родственник не ожидает, что квартира будет продана, и будет оспаривать договор. В данном случае проверяется, был ли действительно оплачен прошлый договор купли-продажи (запрашивается расписка), была ли квартира передана (запрашивается акт приема-передачи квартиры) и ряд иных обстоятельств, рассмотренных в параграфе 5.6 книги для сделок между родственниками.
Если же прежний собственник не является родственником продавца, то вероятна проблемная ситуация - прежним жильцам некуда переезжать, и они отказываются выселяться добровольно. К примеру, квартира куплена с торгов и в квартире остаются прописанными должник и члены его семьи, которые не планируют выселяться. Либо прежние жильцы имеют законное бессрочное право пользования квартирой и сохранят это право после продажи квартиры, поскольку отказались в свое время от приватизации в пользу собственника.
И что бы ни говорил собственник, целесообразно оценить возможность выселения данных лиц по той же ст. 292 ГК РФ или ст. 78 Закона об ипотеке, если квартира куплена с торгов (подробнее об этом случае в параграфе 6.4 книги), и попытаться переговорить с ними, уточнить их права и готовность выписываться.
При любой причине наличия посторонних лиц в числе зарегистрированных по месту жительства рекомендуется отказаться от покупки такого жилья либо обеспечить их выписку до приобретения квартиры.
2.4. Лица, отказавшиеся от приватизации и сохраняющие
бессрочное право пользования квартирой,
в том числе после ее продажи покупателю
Наиболее критична для покупателя ситуация, когда в квартире зарегистрированы лица, когда-то отказавшиеся от приватизации данного жилья в пользу иного лица или не участвующие в такой приватизации по каким-то причинам, несмотря на наличие такого права.
Жилье, построенное до 90-х гг. прошлого века, вначале относилось к государственной или муниципальной собственности, а затем передавалось безвозмездно в собственность проживающих лиц в порядке приватизации.
При приватизации жилые помещения передаются в общую собственность всех проживающих в квартире на момент приватизации лиц либо в собственность одного из совместно проживающих лиц. Если квартира оформляется в собственность не всех лиц, имеющих право на приватизацию, а только одного из них, то остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.
Здесь-то и кроется правовой риск - такие лица сохраняют бессрочное право пользования квартирой даже после ее продажи покупателю.
Более того, при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано о сохранении данными лицами права пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю, в ином случае договор будет признан незаключенным, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям <1>. Фактически это разъяснение ВС РФ позволяет обойти норму о добросовестности приобретателя, поскольку порождает еще одно основание для истребования квартиры - признание договора незаключенным.
--------------------------------
<1> Указанная позиция изложена в вопросе 45 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г.) // БВС РФ. 2006. N 5, а также следует из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 15 (с послед. изм.).
Данная ситуация применима к двум случаям:
- если сам продавец оформил на себя квартиру в порядке приватизации и члены семьи продавца отказались в его пользу при проведении приватизации - в этом случае все отказавшиеся сохраняют бессрочное право пользования;
- если предыдущий собственник (который был до продавца) оформил квартиру в свою собственность в порядке приватизации, а проживающие в квартире лица отказались от приватизации <1>.
--------------------------------
<1> Для того чтобы выявить данную ситуацию, следует уточнить, когда квартира была приватизирована. Также об этом см. в параграфе 5.6 книги.
Риск связан не только со случаем, когда кто-то отказался от приватизации. Если квартира оформлена в собственность всех проживающих в квартире лиц, то остается риск, что кто-либо не участвовал в приватизации по умыслу проживающих лиц. Допустим, лицо убедили выписаться на момент приватизации или несовершеннолетнего намеренно не регистрировали в квартире или выписали из нее на период регистрации по сговору с работником паспортного стола. Этот случай также позволяет впоследствии признать бессрочное право пользования на квартиру.
С другой стороны, это довольно редкая ситуация, а претензии и суды по данному основанию случаются еще реже. То есть вероятность данного риска низка. Тем не менее покупателю следует оценить данный риск в каждом конкретном случае. Для этого следует установить:
Круг лиц, имевших право на приватизацию квартиры, и тех из них, кто от приватизации отказался либо дал согласие на приватизацию в пользу иного лица. Для этого у продавца запрашивается выписка из домовой книги, определяются все лица, зарегистрированные в квартире на момент приватизации. Если квартира оформлена не на всех, значит, кто-то отказался от приватизации.
В этом случае выясняется, кто из отказавшихся лиц прописан в квартире на момент ее продажи покупателю. При наличии таких лиц рекомендуется отказаться от сделки, поскольку данные лица сохраняют бессрочное право пользования и должны быть указаны в договоре купли-продажи. Выселить данных лиц невозможно, кроме как по их добровольному желанию.
Если же никто из них уже в квартире не прописан, то риски существенно снижаются, поскольку лицо, скорее всего, реализовало право пользования на иное жилье. Желательно, по возможности, уточнить факт наличия прописки данных лиц в другом жилье.
Да, теоретически риск признания таким лицом своего права пользования и договора купли-продажи незаключенным сохраняется, поскольку право пользования квартирой не прекращается со снятием с регистрации, но, во-первых, у данного лица вряд ли будет интерес оспаривать договор для признания своего права пользования квартирой, поскольку, кроме права пользования, такое оспаривание никаких преимуществ не дает, а лицо уже имеет иное место жительства. Во-вторых, в данном случае уже появляется надежда в суде доказать, что нарушения интересов такого лица не происходит и право пользования прекратилось с даты регистрации по новому адресу.
Наличие несовершеннолетних, родившихся до приватизации, но не включенных в состав собственников.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 215; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!