Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 8 страница
Для того чтобы приобрести право собственности на квартиру, заключается договор, к примеру, дарения, мены, ренты, купли-продажи. В данном разделе приведены правила покупки квартиры в собственность по договору купли-продажи как наиболее распространенного способа покупки квартиры на вторичном рынке. Схемы приобретения квартиры на первичном рынке рассмотрены в параграфе 7.4 книги.
На этап подготовки и заключения договора купли-продажи, который является основанием для оформления права собственности покупателя на квартиру, стороны выходят после полной проверки "юридической чистоты" квартиры и выявления всех нюансов оформления сделки.
Оформление квартиры в собственность осуществляется в следующем порядке:
- подготовка к сделке: внесение аванса по соглашению об авансе и сбор недостающих документов (параграф 6.2 книги);
- согласование условий и составление договора купли-продажи квартиры (параграф 6.3 книги), в том числе обеспечение безрисковой схемы расчетов за квартиру (параграф 6.6 книги);
- государственная регистрация перехода права собственности на покупателя (параграф 6.7 книги);
- передача квартиры покупателю и юридическое освобождение квартиры (параграф 6.9 книги).
Помимо базовой схемы покупки квартиры по договору купли-продажи, в данной главе также будут рассмотрены осложнения данной схемы альтернативой (параграф 6.5 книги) и приобретением заложенной квартиры (параграф 6.4 книги), а также рассмотрено особое основание, которое в ближайшем будущем может стать популярным, покупка квартиры с торгов для погашения долгов ипотечных заемщиков (параграф 6.4 книги).
|
|
|
Отдельно в данной главе будут рассмотрены ключевые точки контроля над этапами прохождения сделки (параграф 6.8 книги), которые необходимо отслеживать, чтобы сделка прошла полностью под контролем, а возможные проблемы были выявлены и нейтрализованы быстро и эффективно.
6.2. Заключение договора об авансе: аванс или задаток,
момент передачи аванса, сумма аванса, нюансы договора
об авансе, перечень оснований для возврата аванса
Si vis pacem, para bellum.
Хочешь мира - готовься к войне.
Корнелий Непот
После того как покупателю понравилась квартира, он проверил ее "юридическую чистоту", согласовал все условия договора купли-продажи и схему всей сделки, продавец и покупатель в подтверждение серьезности своих намерений подписывают соглашение об авансе (задатке).
Покупатель вносит аванс (или задаток) в счет частичной оплаты квартиры, но при необоснованном отказе от сделки данная сумма остается у продавца. Продавец же при отказе от сделки возвращает покупателю сумму в двойном размере (если аванс назван задатком) или ту же сумму (если внесен аванс или любой иной платеж).
|
|
|
Цель такого соглашения - прописать порядок действий и договоренности сторон на период подготовки и заключения договора купли-продажи квартиры с указанием условий данного договора и санкций при нарушении сторонами достигнутых договоренностей. По сути, соглашение об авансе - протокол о намерениях, сочетающийся с определенными обеспечительными мерами.
Отметим, что лучше вообще не заключать соглашение об авансе и сразу выходить на основной договор. Это будет проще для обеих сторон, хотя практика и показывает, что при отсутствии такого соглашения вероятность срыва сделки гораздо выше.
Момент передачи аванса (недопустимость
передачи аванса до изучения документов)
Довольно часто риелторы продавца вначале требуют внести аванс, а лишь потом предъявляют документы на квартиру. Мы настоятельно не советуем передавать продавцу какие-либо деньги не только до предъявления документов для анализа, но и до момента их полного изучения и готовности заключить сделку с учетом проверки "юридической чистоты".
Отдавая деньги до изучения документов, покупатель не может быть уверенным, что отдает их действительно продавцу (собственнику квартиры), а не мошеннику. Проверить же надлежащим образом документы прямо на переговорах невозможно.
|
|
|
Более того, мы не рекомендуем вносить аванс до согласования существенных условий договора купли-продажи (параграф 6.3 книги), схемы расчетов (параграф 6.6 книги), условий доступа к ячейке, особенно при участии в альтернативных сделках (параграф 6.5 книги).
Если впоследствии выяснится, что у сторон противоположные мнения по этим вопросам, то отказаться от сделки или настоять на своих условиях будет очень сложно, причем "сильной" стороной будет являться тот, кому внесен аванс. Все боятся потерять аванс (в Москве в среднем от 50 до 100 тыс. руб.), на что и рассчитывают риелторы продавца или же мошенники.
Поэтому после внесения аванса нередко повышается цена, существенно меняются условия сделки и покупателю гораздо сложнее спорить по этим условиям под страхом потери аванса. Причем условия соглашения об авансе могут быть составлены таким образом, что покупатель и не вправе требовать денег ни в каких случаях. Чтобы доказать, что это мошенничество, а не гражданско-правовая сделка, покупателю нужно будет сильно постараться. Отметим, что аферы с авансами и платежами за информационные услуги, называемыми авансами в разных видах и формах, являются наиболее распространенными.
|
|
|
Подписав соглашение об авансе до проверки всех документов по квартире и не посмотрев на условия возврата аванса, покупатель рискует либо купить квартиру с существенными для себя рисками, либо потерять аванс. И даже если аванс вернуть можно, то при недобросовестности риелтора (а аванс обычно идет в счет оплаты услуг риелтора продавца) или продавца придется обращаться к ним в суд за взысканием суммы аванса <1>.
--------------------------------
| КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011. |
<1> О взыскании долгов подробнее в книге: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2010.
И если при всем этом покупатель готов подписать соглашение об авансе до рассмотрения документов, то, как минимум, следует указать в соглашении, в какой срок продавец обязан представить все документы по квартире и основания для возврата аванса.
На практике все происходит, как правило, следующим образом. Риелтор продавца еще до проверки покупателем всех документов сообщает, что на следующее утро назначено подписание соглашения об авансе, на которое он принесет все документы. Сообщает, что форма соглашения типовая и обо всем покупатель узнает на встрече.
На встрече обговариваются ключевые условия сделки, рассматриваются документы (обычно перечень все же оказывается неполным) и как само разумеющееся подписывается соглашение об авансе без всяких изменений: к этому времени уже все участники переговоров устают и способность к рассуждению и сопротивлению теряют. Это - неправильный путь. Чтобы его исключить, покупателю или его риелтору необходимо заранее хотя бы подготовить соглашение об авансе по своей форме и настоять на предварительном изучении документов. За одну встречу изучить документы и принять решение о покупке квартиры (а именно к этому подводит соглашение об авансе) невозможно.
Последствия заключения соглашения об авансе
Однако аванс все же является взаимоприемлемой и необходимой формой закрепления предпродажных взаимоотношений сторон, поэтому обычно при добросовестности сторон проблем с авансом и его возвратом не возникает.
После получения аванса продавец перестает показывать квартиру и давать объявления о продаже и начинает собирать документы, необходимые для продажи квартиры, - согласие супруга, заявление о том, что не состоит в браке, обновленная выписка из домовой книги и так далее.
Нередки ситуации, когда квартира и после внесения аванса продолжает "висеть" в продажах или объявления выходят заново. Иногда это связано с тем, что продавец заранее оплатил выход объявлений, а иногда с намерением продавца или его риелтора подыскать покупателя на большую сумму и устроить аукцион для текущего покупателя с новым покупателем.
Сразу предупреждаем: участвовать в таких аукционах не стоит, это может быть обычная мошенническая схема. Смысл мошенничества с доплатами в том, что покупателю сообщается о наличии другого покупателя, который готов заплатить больше. Если покупатель соглашается, то цена еще вырастает. О других условиях и о безопасности покупатель уже не думает. Бывает, этим покупателям устраивают очную встречу, только второго покупателя играет подставное лицо. В лучшем случае покупатель покупает квартиру гораздо дороже, а в худшем лишается аванса или всей суммы. Поэтому, как только продавец требует доплаты, особенно если рынок не продавца, а покупателя, следует отказаться от покупки или принципиально настаивать на прежней цене. Тем более если оформлено соглашение об авансе.
Покупателю целесообразно проверить исполнение соглашения об авансе путем поиска объявления. Если новое объявление выходит с более высокой ценой, то следует уточнить у продавца причину нарушения соглашения об авансе и потребовать снятия объявления или возврата аванса.
Оформление соглашения об авансе
(соглашения об обеспечительном платеже)
После некоторых дискуссий о правовой природе данного платежа (ведь обеспечивается будущее обязательство, а не текущее) в Гражданский кодекс был внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Поэтому правильнее будет называть такое соглашение соглашением о внесении обеспечительного платежа.
Если соглашение назвать соглашением о задатке, то продавец при его нарушении будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Задаток - это уже другой способ обеспечения исполнения обязательств, более суровый для лица, получающего задаток. По нашему мнению, задаток гораздо справедливее для покупателя, так как продавец при одностороннем отказе от заключения договора купли-продажи при авансе лишь возвращает деньги самого покупателя и никаких санкций не несет. Покупатель же теряет аванс, если отказывается от заключения договора.
Заключается соглашение об авансе/задатке в письменной форме и подписывается сторонами будущего договора, т.е. продавцом и покупателем. Если соглашение подписывает риелтор без доверенности на это от продавца, то продавец на себя никаких обязательств не берет и сумма не идет в зачет стоимости квартиры. Во всяком случае, покупателю необходимы гарантии продавца, а не его риелтора.
От соглашения об авансе следует отличать договор об оказании услуг с риелтором продавца (по сбору документов, подготовке к сделке) или с риелтором-"паразитом" (на информационные услуги по поиску продавца) и все иные соглашения, стороной которых не является продавец и суть которых в оказании услуг, а не фиксации намерения заключить договор купли-продажи квартиры.
Такие договоры никак не являются соглашением об авансе, несмотря на то, что на словах их так могут называть, и намерений продавца выйти на сделку не подтверждают. По нашему мнению, следует настаивать на заключении именно соглашения об авансе с продавцом, а лучше задатке, а все иные отношения между риелтором продавца и продавцом предлагать оформлять между ними без участия покупателя.
Отдельные условия соглашения
Чтобы соглашение об авансе (задатке) защищало интересы покупателя и позволяло отказаться от сделки при выявлении проблем с квартирой или изменении продавцом условий договора, схемы продажи, необходимо внимательно прочесть данное соглашение и при необходимости настоять на приемлемых условиях либо предложить собственную форму.
В качестве базового принципа составления соглашения назовем следующий - стороны описывают все ключевые договоренности, при нарушении которых каждая из сторон несет негативные последствия в виде потери/возврата аванса, поскольку цель соглашения - заключить договор купли-продажи квартиры на заранее обговоренных условиях.
В соглашении целесообразно указать следующие условия.
- Название. Юридически правильным будет назвать соглашение соглашением о задатке/авансе (ст. 380 ГК РФ) либо соглашением об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).
- Предмет соглашения: намерение сторон - продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (с указанием адреса), в обеспечение чего внести аванс, который пойдет в оплату будущего договора. Здесь есть тонкий правовой момент: если в договоре указать, что стороны обязаны в будущем заключить договор купли-продажи, то это уже будет предварительный договор, который обязывает обе стороны заключить такой договор. Для покупателя предварительный договор может быть чреват риском приобретения квартиры с существенными недостатками, если только в соглашении не прописать, при каких условиях покупатель вправе отказаться от покупки.
- Данные об авансе (задатке, обеспечительном платеже). В договоре указывается сумма аванса и условие о том, что сумма аванса идет в счет уплаты цены квартиры по будущему договору. На сумму аванса следует оформить расписку.
- Ключевые договоренности: схема расчетов, существенные условия договора купли-продажи квартиры (цена, срок выписки, срок передачи квартиры) и иные нюансы.
- Донесение документов. Если "юридическая чистота" квартиры еще не проверена или проверена не полностью или же для сделки необходимы дополнительные документы, то необходимо указать об обязанности продавца донести недостающие документы и срок для этого (под риском возврата аванса и отказа от сделки).
- Срок выхода на сделку. Условие о дате подписания сторонами договора купли-продажи (к примеру, договор купли-продажи должен быть подписан до определенной даты).
- Согласование места и времени выхода на сделку. Обязательство сторон явиться в определенное время в определенное место со всеми документами для подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию. Вроде очевидное условие, но на практике у сторон могут быть разные мнения о банке, где открывать ячейку, о МФЦ, куда подавать документы на государственную регистрацию, о месте и времени встречи, поэтому лучше сразу обговорить эти моменты.
- Распределение расходов. К примеру, на оплату банковской ячейки, государственной пошлины, услуг по государственной регистрации "с гарантией".
- Гарантии продавца, что квартира не продана, под арестом или обременением не состоит, предметом судебных разбирательств не является и продавец обязуется не ухудшать состояния, не обременять и не отчуждать квартиру до момента ее продажи покупателю.
- Условие о снятии квартиры с показов и штраф за нарушение такого условия.
- Условия о подсудности споров - желательно в суде, находящемся в городе жительства покупателя или по месту нахождения квартиры, чтобы была определенность в этом моменте. Если этого не прописать, то наступят следующие последствия: если будет спор по праву собственности на квартиру, то в суд покупатель пойдет по месту нахождения квартиры; если же у покупателя будут претензии к продавцу, не связанные со спором о праве, например по возврату части денег, то такие иски подаются по месту нахождения ответчика. То есть покупателю придется искать, куда переселился продавец, что сделать иногда очень сложно.
- Основания для возврата аванса от продавца к покупателю при отказе покупателя от заключения договора купли-продажи. Предлагаем указывать следующие основания для отказа покупателя от сделки и возврата аванса:
увеличение продавцом цены квартиры;
изменение продавцом условий договора купли-продажи, оговоренных в соглашении об авансе;
отказ банка в выдаче кредита под покупку данной квартиры (для ипотечных заемщиков);
арест квартиры или возникновение не заявленных ранее обременений;
нарушение гарантий продавца;
невозможность исполнения продавцом обязательств по соглашению об авансе, в том числе по оформлению необходимых документов;
выявление обстоятельств и незаявленных фактов, свидетельствующих о юридических рисках для покупателя в заключении договора купли-продажи;
несогласование сторонами условий сделки: все условия в соглашении об авансе прописать невозможно - все равно всплывут какие-либо нюансы и детали, часто существенные. Если стороны не смогут договориться о таком условии, то аванс должен быть возвращен.
- Основаниями для возврата аванса продавцом при отказе последнего от заключения договора купли-продажи целесообразно указать любой отказ продавца.
- Общие основания для возврата аванса. Также могут быть перечислены общие правила возврата аванса:
незаключение договора купли-продажи в оговоренный срок вне зависимости от действий или бездействия каждой из сторон;
форс-мажорные обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает.
В зависимости от обстоятельств условия могут быть изменены или дополнены. В любом случае стороны могут договориться в дальнейшем о возврате аванса и по любым другим основаниям, но лучше, чтобы это было прописано изначально.
По практике, если продавец находит покупателя с большей ценой или покупатель находит более удачную квартиру, то каждый из них, соответственно, начинает искать основания для отказа от подписания договора купли-продажи. Для продавца все просто - он возвращает аванс покупателю, если только соглашение не названо задатком. Для покупателя хуже - он теряет в этом случае аванс. Собственно поэтому соглашение об авансе должно максимально дисциплинировать обе стороны к подписанию основного договора и предусматривать задаток.
Передачу денежной суммы от покупателя к продавцу необходимо оформить письменно, в частности на самом соглашении об авансе (на экземпляре покупателя) может быть от руки написано продавцом, что сумма аванса им получена, с проставлением даты передачи денег, подписи продавца и расшифровки подписи.
Существует риелторская схема, по которой аванс вносится покупателем на свой счет, риелтору выдается доверенность от покупателя на снятие денег со счета. По такой схеме фактически оплата не происходит, так как покупатель вносит деньги и сам же их в лице представителя фактически и снимает. Доказать в дальнейшем, что произведена именно оплата, а не оформление вклада, будет непросто, хотя законодательство по защите потребителей, по нашему мнению, позволит признать данную схему оплатой аванса. Но лучше на такую схему не идти.
Соглашение об авансе составляется в двух экземплярах, подписывается продавцом (в лице всех собственников) и покупателем. Рекомендуется вначале по электронной почте или иным образом согласовать условия соглашения об авансе, чтобы при подписании не возникло споров. Различные варианты соглашений имеются в Интернете.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 208; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!