Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 11 страница
Закон в части выселения проживающих в квартире лиц при покупке с торгов на стороне покупателя. В силу ст. 78 Закона об ипотеке продажа квартиры с торгов (реализация) является основанием для прекращения права пользования квартирой собственника (залогодателя) и любых иных лиц, проживающих в квартире. Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях:
- помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов, или иного помещения;
- помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, при соблюдении этих условий права пользования квартирой всех лиц прекращаются и их можно выселить принудительно с даты продажи квартиры с торгов (по нашему мнению, этой датой следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю).
Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры (допустим, на потребительские нужды), или же квартира и не была в залоге (т.е. пристав в общем порядке обратил взыскание на имущество должника, в том числе на квартиру, не являющуюся единственным жильем), то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по ст. 292 ГК РФ (прекращение прав членов семьи при отчуждении помещения), однако в этом случае перспективы выселения менее гарантированы.
|
|
|
В связи с изложенным покупателю целесообразно взаимодействовать с кредитором и приставом (а желательно и с должником) и проверить следующее:
- все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру (проверка проводится в обычном порядке);
- выписку из домовой книги для получения информации о прописанных лицах. При наличии в числе прописанных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения;
- исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру (с проверкой, та ли квартира указана в решении);
- решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания;
- кредитный договор (или решение суда) для того, чтобы понять целевое назначение кредита;
- возможности по обжалованию должником решения суда (к примеру, срок для подачи кассационной жалобы в шесть месяцев не истек, или же заочное решение означает, что должник в принципе может не знать о решении, что в ряде случаев позволяет восстановить срок на обжалование);
|
|
|
- уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов (оспариваются отдельно от решения суда). На сайте www.sudrf.ru следует найти суд, относящийся к месту жительства должника, суд, относящийся к месту нахождения квартиры, и суд, указанный в кредитном договоре в качестве договорной подсудности, и проверить, нет ли исков по квартире. Также проверяются и апелляционная, и кассационная инстанции;
- уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры. Правильным будет привлечь сотрудников банка для убеждения должника в необходимости выселения до торгов в целях погашения долга.
Покупка у заемщика с согласия банка (вне торгов)
Одним из вариантов реструктуризации проблемных ипотечных кредитов является добровольная продажа квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (части кредита) за счет вырученных средств. Главным плюсом для покупателя такой квартиры является добровольность волеизъявления продавца.
Схем такой покупки несколько:
- покупка по предварительному договору с оплатой и снятием обременения (залога) до заключения основного договора (рискованно для покупателя);
- оплата при подписании договора купли-продажи и подача документов на регистрацию с одновременным предоставлением письма и заявления банка о снятии обременения;
|
|
|
- покупка заложенной квартиры с переходом на покупателя залога, оплата после приобретения с дальнейшим погашением регистрационной записи об ипотеке (это не сложно);
- покупка в кредит с оформлением последующей ипотеки в пользу банка покупателя (в этом случае первая ипотека будет снята после погашения кредита должника).
Проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем цена квартиры. В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя.
Фактически приобретателю приходится нейтрализовать два риска:
- обычный риск покупки квартиры, в связи с чем квартира проверяется по всем обычным направлениям;
- риск, связанный с наличием долга заемщика перед банком и обеспеченности возврата этого долга залогом квартиры.
Для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
|
|
|
Для этого необходимо получить от банка информацию о размере долга заемщика и согласие банка на продажу квартиры покупателю. Квартира перейдет в собственность покупателя заложенной банку, затем покупатель внесет необходимую сумму. Как только банк получит деньги в погашение долга, залог прекратится в силу погашения кредита заемщика, и погасить запись в ЕГРП будет просто: по заявлению владельца закладной - банка или по совместному заявлению покупателя и банка, а в крайнем случае через суд. В любом случае должник должен выписаться до сделки, поскольку для покупателя покупка заложенной квартиры и так повышенный риск, чтобы думать еще и о риске невыселения должника.
Если долг ценой квартиры погашается не полностью, то та же схема действительна, только от банка следует изначально получить письмо, подписанное уполномоченным лицом о прекращении банком записи об ипотеке после внесения суммы, подлежащей оплате покупателем. Либо возможно внести деньги в момент сдачи документов на государственную регистрацию, но договорившись, что банк одновременно подаст заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке.
Конечно, для реализации этой схемы особое внимание уделяется безопасности платежей - деньги принципиально не должны проходить "через руки" продавца (должника) наличными.
Для этого либо в договоре прописывается о направлении денежных средств не продавцу, а банку (исполнение третьему лицу), либо деньги направляются на счет продавца, открытый в банке-кредиторе, но заемщик подписывает с банком соглашение о безакцептном списании задолженности с этого счета, чтобы банк сразу смог списать деньги в погашение долга (обычно такое соглашение подписывается еще при выдаче ипотечного кредита). Также заемщик должен направить в банк заявление о полном досрочном погашении кредита, чтобы списалась вся сумма задолженности, а не ежемесячный платеж (просроченные платежи).
Осложнение данной схемы - альтернативный поиск продавцом иной квартиры. В любом случае такая квартира должна быть дешевле рыночных объектов-аналогов на 5 - 10%.
Покупка квартиры у банков и иных кредиторов
Если торги по продаже квартиры должников дважды не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Покупка у банков проще и удобнее, чем у всякого другого продавца, так как банк является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц.
Для поиска таких объявлений следует обратиться к сайтам наиболее крупных ипотечных кредиторов, к примеру, такая информация есть на сайтах Связь-Банка, Сбербанка, Уралсиба, АИЖК, "ДельтаКредита". Причем нередко при продаже оставленных за собой квартир предлагаются и программы льготного кредитования на покупку такого жилья.
Проверка квартиры осуществляется в этом случае в обычном режиме. Документы по правоспособности банка-продавца целесообразно проверять в соответствии с параграфом 7.3 книги, хотя по крупным банкам это делать не обязательно.
6.5. Альтернативные сделки: особенности оформления.
Существо и виды альтернативных сделок, правовая
квалификация и риски таких сделок, нижний покупатель и
верхний продавец, защита интересов иных участников,
особенности переговоров и закрепления намерений сторон,
специфика оплаты по "альтернативам"
Идя по дороге, мулла нашел
ослиную подкову. Обрадовался
ей и сказал: "Теперь найти
бы еще три подковы и одного осла
- и я не буду больше ходить пешком".
Суфийская притча
Довольно часто в объявлениях о продаже встречаются словосочетания: "альтернатива", "альтернатива подобрана" или "легкая альтернатива". Это означает, что продавец продает свою квартиру и одновременно ищет или уже нашел (подобрал альтернативу) иное жилье. Получается, он заключает одновременно два договора купли-продажи.
Альтернатива может быть подобрана (т.е. продавец уже нашел себе квартиру для покупки) или еще не подобрана (продавец еще ищет квартиру, и этот процесс может занять время). При альтернативной сделке одновременно подписываются два договора купли-продажи: между покупателем (так называемый нижний покупатель) и продавцом и между продавцом (являющимся в этой сделке покупателем) и собственником квартиры, покупаемой продавцом (так называемый верхний продавец).
Схема возникла во времена скачкообразного роста цен, когда после продажи одной квартиры денег на другую могло уже не хватить. Поэтому договоры купли-продажи квартир подписывались и подавались на государственную регистрацию одновременно. Такая ситуация продолжалась примерно до 2014 г., когда до 80% квартир в Москве продавалось с использованием альтернативной схемы. Но затем цены стабилизировались и даже пошли вниз. Можно с уверенностью сказать, что при стабилизации цен на квартиры количество альтернативных сделок уменьшится, поскольку у продавцов будет уверенность, что, продав одну квартиру, они смогут получить деньги и спокойно купить другую квартиру.
Нижний покупатель - это тот покупатель, который только покупает квартиру и одновременно не продает свою квартиру (или у него нет квартиры). То есть это человек, у которого есть "живые" деньги, в том числе и кредитные. Верхний продавец - это человек, который готов продать свою квартиру и одновременно не купить другую квартиру.
Между ними находится участник, у которого нет достаточного количества денег на покупку квартиры "за деньги", но есть своя квартира, которую он продает, и на вырученные деньги приобретает жилье верхнего продавца.
Между верхним продавцом и нижним покупателем может быть не один участник, а несколько продавцов-покупателей. Допустим, покупатель нашел квартиру, ее продавец также нашел себе квартиру, но собственник этой квартиры также подыскивает себе квартиру. И так будет происходить до тех пор, пока не будет найден верхний продавец, который просто продает свою квартиру. Количество квартир в так называемой цепочке может доходить до 5-6 квартир, а по сообщениям экспертов, были цепочки и из 50 человек.
Но даже если в сделке участвует пять квартир, то это один чистый покупатель и пять продавцов, шесть риелторов, что уже составляет 12 человек. Согласовать столько интересов уже очень непросто, поэтому участвовать в длинных цепочках не рекомендуется.
Деньги закладываются в банковскую ячейку нижним покупателем, и тут появляется существенный нюанс данных сделок: получателем денег является не тот, кто продает покупателю квартиру, а всегда верхний продавец. Доплата же от продавца (если необходима) для верхнего продавца закладывается в отдельную ячейку.
Приведем наглядную схему альтернативной сделки:
┌────────────┐ /│┌─────────────────┐┌─────────────┐ /│┌─────────────┐ ┌─────────────┐
│Нижний │/ └┘Кв. 1, ДКП 1 ││Продавец (для│/ └┘Кв. 2, ДКП 2 │ │Верхний │
│покупатель │\ ┌┐ ││нижнего │\ ┌┐ │ │продавец │
│(обладатель │ \│└─────────────────┘│покупателя) -│ \│└─────────────┘ │(цель - │
│"живых" │ │покупатель │ │только │
│ денег) │ /│┌─────────────────┐│(для верхнего│┌─────────────┐│\ │продать │
│ │/ └┘Расписка за кв. 1││продавца) ││Доплата за └┘ \ │квартиру │
│ │\ ┌┐ ││ ││ кв. 2 ┌┐ / │и не │
│ │ \│└─────────────────┘└─────────────┘└─────────────┘│/ │приобретать │
│ │ │другое жилье)│
│ │┌──────────────────────────────────────────────────┐│\ │ │
│ ││ Оплата за кв. 1 поступает в оплату за кв. 2 └┘ \ │ │
│ ││ ┌┐ / │ │
│┌──────────┐│└──────────────────────────────────────────────────┘│/ │┌───────────┐│
││Нижний ││ ┌─────────────┐ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐ ││Верхний ││
││покупатель││<──┤Продавец (П1)│<──┤ П2 │<──┤ П3 │<──┤ П4 │<──┤ П5 │<─┤│продавец ││
│└──────────┘│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │└───────────┘│
└────────────┘ └─────────────┘<─┐└────┘ └────┘ └────┘ └────┴─┐└─────────────┘
│┌──────────────┐┌─────────────┐ │
││П6 - если ││П5 может │ │
└┤П1 приобретает││продавать │<──┘
│2 квартиры - ││2 квартиры - │
│"расселение" ││"объединение"│
└──────────────┘└─────────────┘
Кв. 1 - это квартира, которую покупает покупатель, кв. 2 - это квартира, которую покупает продавец, ДКП1 и ДКП2 - это договоры купли-продажи этих квартир (простая альтернатива). П1 - П5 - это продавцы-покупатели между нижним покупателем и верхним продавцом (сложная альтернатива).
Вариантами сложной альтернативы могут быть продажа одной квартиры (П1) при приобретении П1 нескольких квартир - у П2 и П6 (расселение), продажа нескольких квартир П5 с покупкой им одной у верхнего продавца (объединение). Во всех этих случаях чаще всего используется альтернативная схема и все сделки совершаются одновременно.
Далее выделим ключевые особенности и риски альтернативной схемы, которые необходимо знать покупателю, если он является нижним покупателем или же промежуточным участником цепочки.
Оформление передачи денег
Получение денег именно верхним продавцом обоснованно - он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно от кого. Если же деньги будут проходить "через руки" промежуточных звеньев, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу.
Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей-участников цепочки такой вариант является рискованным.
Оформляется передача денег не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы пишут отдельно каждый своему покупателю о получении от него денег (П1 для нижнего покупателя, П2 для П1, верхний продавец для П5 (см. схему выше)), т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!