Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 13 страница
Банковская сейфовая ячейка
Банковский сейф представляет собой металлический ящик, соответствующий определенным стандартам по защищенности, расположенный совместно с другими сейфами (поэтому их еще называют ячейками) на надежно закрепленных стойках в круглосуточно охраняемом бронированном хранилище банка.
Проход в хранилище возможен только в сопровождении сотрудника банка при наличии ключа и с соблюдением условий доступа, предусмотренных договором аренды. Благодаря этому сейф - наиболее безопасный способ хранения денег в плане защиты от воров и грабителей.
Сейф открывается ключом арендатора или двумя ключами, один из которых арендатора, другой банка. Некоторые модифицированные сейфы могут открываться магнитной картой, электронными ключами или набором кода.
Покупатель и продавец до подписания договора купли-продажи заключают с банком трехсторонний договор аренды банковского сейфа и закладывают в него деньги за квартиру.
Продавцу и покупателю для доступа к сейфу выдается по ключу, либо выдается один ключ и они самостоятельно определяют, кому его передать, чаще всего риелтору продавца (как будущему получателю денег).
К сожалению, выдача одного ключа является наиболее распространенным вариантом (банки, видимо, не желают каждый раз терять ключ, который остается у не заинтересованной в возврате стороны). Проблема в том, что недобросовестный риелтор продавца, если вдруг отказано в регистрации права, просто не передаст ключ покупателю и тот не сможет забрать свои деньги из сейфа.
|
|
|
Призрачной надеждой на передачу этого ключа покупателю в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности является письменная гарантия риелтора продавца ("гарантийное письмо"), в которой риелтор указывает, что ключ находится у него и если к определенной дате государственная регистрация не состоялась, то он обязан передать ключ покупателю.
На практике именно такой документ всегда следует требовать с риелтора, которому передан ключ, но юридическая эффективность такой гарантии невелика, поскольку в случае проблем с регистрацией риелтор может просто пропасть из виду и уведомить его о каком-либо событии, служащем основанием для выдачи ключа, будет сложно. В порядке противодействия покупатель может обратиться в суд и понудить риелтора через суд к выдаче ключа и арестовать ячейку либо сразу требовать в суде доступа к ячейке.
Если же все сроки пропущены или государственная регистрация приостановлена, то стороны будут обязаны встретиться и определить, на сколько продлить срок аренды или как забрать деньги из ячейки.
|
|
|
Поэтому нужно искать банки, которые выдают два ключа для обоих арендаторов, или же воспользоваться аккредитивной схемой расчетов.
Основным условием договора аренды банковской ячейки является порядок доступа к сейфу, определяемый покупателем и продавцом: кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов вправе получить деньги. Банк строго контролирует соблюдение этих условий и не допускает к сейфу никого без представления им необходимых документов.
Банк также не вправе вскрыть ячейку самостоятельно, если только у него нет подозрения, что там огнеопасное вещество, либо срок пользования сейфом истек. В любом случае вскрытие производится комиссией из уполномоченных сотрудников банка с описью всего содержимого сейфа.
Доступ к сейфу продавца квартиры. Одно из основных условий договора аренды - указание срока, в течение которого продавец вправе быть допущенным к сейфу. Покупатель в этот срок к сейфу не допускается, что является гарантией сохранности денег для продавца. Срок доступа продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру.
Срок доступа целесообразно указать с запасом, например определив в два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время.
|
|
|
Для доступа продавца к сейфу, а следовательно, к деньгам стороны в договоре аренды банковской ячейки должны указать представление продавцом в банк следующих документов:
- паспорта продавца: следует указать в договоре фамилию, имя и отчество продавца, дату и место рождения, паспортные данные, чтобы исключить появление двойника;
- зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры: указывается наименование договора, стороны договора, идентификация квартиры;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей, что собственником квартиры является покупатель <1>, либо свидетельства о государственной регистрации права собственности на покупателя <2>.
--------------------------------
<1> Ее может получить в Росреестре каждый: официальный срок изготовления пять рабочих дней (порядок получения выписки, сроки и цена рассмотрены в параграфе 5.6 книги).
<2> Свидетельство в Росреестре выдается уже покупателю, поэтому продавец его представить не может, но на практике покупатель, чтобы продавец не ждал получения выписки, просто передает копию свидетельства продавцу для доступа к сейфу.
|
|
|
Обратим внимание, что условия допуска зависят исключительно от сторон. То есть в указании этих документов еще следует убедить продавца, хотя приведенный перечень по практике является стандартным и минимально возможным. С другой стороны, список может быть продолжен и ограничением является лишь банк, который не готов проверять ряд документов типа расписки. Условием допуска вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя.
Если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель и продавец может забрать деньги. Это позволяет продавцу быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю, что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица - банка.
Дополнительными документами для доступа продавца к сейфу, которые рекомендуем установить с целью надлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче объекта, выселению и оплате коммунальных услуг, являются представление:
- акта приема-передачи квартиры: для подтверждения передачи квартиры покупателю;
- выписки из домовой книги, подтверждающей регистрацию продавца и всех ранее проживавших в квартире лиц (их следует перечислить) по новому месту жительства, подтверждающую юридическое освобождение квартиры. По проданной квартире продавцу выписку уже не дадут, поскольку он уже не будет являться ее собственником.
- квитанций об оплате коммунальных и прочих платежей по квартире;
- иных документов, с которыми стороны договорились связать передачу денег продавцу.
Отметим, что указание в документах для доступа указанной выписки из домовой книги редко находит понимание у продавцов, хотя это и кажется странным при наличии обязательства продавца юридически освободить квартиру в самом договоре. Видимо, поэтому практика идет в этом случае по пути закладки отдельной ячейки с суммой в размере 5 - 10% от цены квартиры, которую продавец получает только по представлению выписки из домовой книги. Это мотивирует продавца и проживающих с ним лиц к оперативной выписке из квартиры.
Перечень документов для доступа продавца к деньгам в интересах покупателя было бы целесообразно дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру.
Но банки в последнее время в качестве документа для доступа к сейфу расписку не принимают, так как ее от руки заполняет продавец и для сотрудников банка проверить и гарантировать ее содержание и достоверность довольно трудно.
Поэтому расписку о получении продавцом денег лучше заложить в отдельную ячейку, условием доступа к которой уже покупателя (поскольку покупатель получает расписку) указать документы, свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Для оплаты вознаграждения риелтора покупателя часто используется отдельная ячейка. Условием доступа к ячейке риелтора целесообразно установить те же документы, что и для получения продавцом денег.
Что касается формы представляемых документов: желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов (только для тех документов, которые могут быть заверены <1>), при этом именно нотариальные копии остаются в банке. Если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены, помимо появления риска недобросовестного сговора сотрудника банка с продавцом.
--------------------------------
<1> К примеру, ряд нотариусов не удостоверяют копию договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме.
После проверки сотрудником банка соответствия представленных документов, названных в договоре аренды сейфа, продавец совместно с сотрудником банка спускается в хранилище, ключом открывает сейф и забирает деньги. Доступ продавца, как и покупателя, к сейфу фиксируется в специальной учетной карточке.
При альтернативной сделке обязательно следует прочесть параграф 6.5 книги, поскольку условия доступа имеют существенные особенности.
Доступ к сейфу покупателя квартиры. На случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и, соответственно, продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу - с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов - 5 - 10 дней после истечения срока для допуска продавца. Об этом также необходимо указать в договоре аренды.
Иногда указывают, что покупатель осуществляет допуск к сейфу только в присутствии продавца, что никак не в интересах покупателя, так как недобросовестный продавец может просто не явиться.
И покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность на доступ к ячейке третьему лицу. Если от имени продавца доступ к ячейке осуществляет доверенное лицо, то покупателю необходимо запросить доверенность на такое лицо и проверить данное лицо, либо необходимо в договоре прямо указать, что продавец должен исполнить свою обязанность лично. В любом случае расписку должен составлять продавец лично в присутствии покупателя.
Указание документов для доступа в договоре аренды сейфа. От того, насколько грамотно стороны определят условия доступа к сейфу, зависит в конечном итоге действенность гарантий обеих сторон. Например, воспользовавшись "расплывчатой" формулировкой документа, указанного в договоре, продавец-мошенник представил в банк совершенно другой по содержанию, но формально подходящий документ и присвоил деньги продавца, хотя переход права собственности на квартиру не состоялся.
Другой пример: стороны указали условием допуска предъявление продавцом зарегистрированного договора купли-продажи определенной квартиры, но ошиблись, написав в адресе квартиры вместо "корпуса" "строение", и банк правомерно отказал продавцу в доступе, так как формально документы не соответствуют договору.
Таким образом, необходимо правильно и полно указывать наименование и содержание представляемых документов. Недостаточно написать "зарегистрированный договор купли-продажи квартиры", следует указать наименование договора, номер, дату и место его подписания, реквизиты его сторон, адрес и номер квартиры (избегая сокращений), а главное - указать, что договор должен быть зарегистрированным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, и содержать соответствующую отметку.
Какие документы вписывать в условия допуска, определяют сами стороны, но при указании любого документа необходимо определить, насколько реально его можно получить, и сроки его реального получения. Допустим, продавец для доступа покупателя просит указать предъявление официального отказа в регистрации, в котором указано о вине продавца в отказе. Но гарантировать, что именно это будет написано, нельзя.
Имейте в виду, что во всех случаях, когда необходимо внести в договор аренды какие-либо коррективы, например если представленный продавцом документ не совпадает с указанным в договоре, если продавец объективно не может получить документы в срок и срок надо увеличить, необходимо согласие на подписание дополнительного соглашения от всех сторон договора, что влечет массу рисков, главный из которых - нежелание одной из сторон что-либо менять в связи с намерением получить деньги, что неправомерно.
Для того чтобы уменьшить данные риски, во-первых, необходимо проверять законность основного договора купли-продажи квартиры и возможность его регистрации, во-вторых, указывать правильные адреса и контактные телефоны сторон, а в-третьих, в договоре аренды сейфа грамотно прописывать срок и условия доступа.
Иные особенности договора аренды банковского сейфа
Закладка денег в ячейку происходит, как правило, без присутствия представителя банка, поэтому, кроме покупателя с продавцом, никто не знает, что положено в сейф. В этом плюс, но и серьезный минус договора аренды, ведь при мошенничестве одной из сторон, которая незаконно получила доступ, очень сложно доказать, что же было в сейфе. Указанное обстоятельство усугубляется тем, что в сейфе часто лежит сумма гораздо больше той, что указана в договоре купли-продажи.
Обратите внимание, банк по договору аренды сейфа обеспечивает лишь невозможность доступа к сейфу третьих лиц и несет ответственность за сохранность хранимого в сейфе, только если вы докажете, что кто-либо осуществил доступ к сейфу без вашего согласия, а доказать это практически невозможно. В связи с этим более надежно использовать договор хранения (а не аренды) в сейфе, по которому банк несет ответственность за содержимое сейфа и проверяет его содержимое, но мало какие банки предлагают такую форму договора.
Не лишним будет знать, что договор аренды сейфа и договор купли-продажи квартиры являются самостоятельными договорами, и потому банк не будет контролировать ваши отношения по покупке и государственной регистрации, а будет следовать только условиям договора аренды сейфа, какими бы ошибочными они ни были.
Наилучшим же вариантом является открытие в банке аккредитива, который представляет собой фактически ту же аренду сейфа, только деньги открыто вносятся на определенный счет, а получить их продавец или покупатель может при соблюдении тех же условий, что и при аренде сейфа, и без всяких ключей и необходимости составления расписки.
При выборе между аккредитивом и банковской ячейкой следует определить, насколько важна в расчетах между покупателем и продавцом конфиденциальность, присущая ячейке, и если таковой важности нет - целесообразнее использовать аккредитивную форму расчетов.
Выбор банка для открытия ячейки
Перед сделкой необходимо выбрать банк, в котором хранить деньги, открывать ячейку, и определиться с количеством заказываемых ячеек (для денег, для расписки, для доплат, для вознаграждения риелтора).
Поэтому лучше выбирать банк, соответствующий следующим требованиям:
- банк часто совершает сделки с ячейками применительно к сделкам с недвижимостью, к примеру, это может быть банк, который специализируется на ипотеке и знает все особенности сделок с недвижимостью;
- банк имеет хорошую репутацию для исключения рисков кражи денег из ячейки;
- в помещении имеются переговорные, особенно если сделка альтернативная и участников много, допустим, если одновременно продается пять квартир, то получается 12 участников: продавцы, покупатели и их риелторы <1>;
--------------------------------
<1> Подробнее нюансы альтернативных сделок и оплаты по ним рассмотрены в параграфе 6.5 книги.
- не установлена значительная комиссия за снятие денег со счета, поскольку покупателю для безопасности расчетов удобнее перевести деньги вначале в этот банк в безналичном порядке;
- имеется машина для пересчета денег и проверки подлинности. Следует уточнить, насколько быстро производится пересчет, поскольку вручную считать деньги и рискованно, и неудобно, и какова цена данных услуг. Обычно оплачивает продавец, цена около 0,2% от суммы, но не более 12 тыс. руб. Но отметим, что если покупатель снимает деньги со счета в этом банке, то обычно пересчет не заказывается, так как деньги изначально выдает банк;
- банк предоставляет возможность составить договор аренды и заполнить все необходимые условия не в банке. Но банки редко идут на такие условия, поскольку неудобно в дальнейшем сверять типовой договор с представленным, в связи с чем обычно участники прописывают все условия от руки уже на месте;
- имеется сейф нужного размера: поскольку размеры сейфов разные, при выборе размера следует ориентироваться на примерный объем денежной массы, исходя из того, какими купюрами будут выданы деньги. Лучше уточнить у сотрудника банка рекомендуемый размер ячейки;
- удобный режим работы банка - часто сделка затягивается, и сторонам требуется режим работы до 20 - 21 часов. Особенно важен режим работы кассы для получения денег и пересчета.
Для уточнения условий следует позвонить в банк, заранее уточнить, есть ли свободные ячейки, и забронировать переговорную, причем уточнить заранее, пойдет ли банк на условия покупателя по доступу к ячейке, ознакомиться с формой договора аренды ячейки, уточнить стоимость аренды, исходя из двух месяцев аренды, количеств ключей. Общая информация, как правило, есть на сайте банка.
Бронировать ячейку и переговорную необходимо за 5 - 10 дней, иначе все ячейки и переговорные могут быть на дату сделки заняты.
В банках, где переговорных нет, придется "на коленках" подписывать и договор аренды сейфа, и договор купли-продажи квартиры, что очень неудобно. Но и не это главное; если нет переговорной, то есть довольно большие риски по безопасности расчетов - место открыто для иных клиентов банка, покупатель будет отвлекаться на них, не сможет сосредоточиться на условиях договора аренды ячейки или, наоборот, не будет замечать, что происходит вокруг, что в итоге увеличивает риски мошенничества.
Время встречи всех участников целесообразно назначить на раннее утро, чтобы успеть и заложить деньги, и подписать договор, и сдать документы в Росреестр. Для этого можно заранее занять очередь в Росреестре либо записаться на точное время приема документов по предварительной записи.
Аккредитив (ст. ст. 867 - 873 ГК РФ)
При расчетах по аккредитиву банк по поручению плательщика (покупателя) об открытии аккредитива и в соответствии с его указаниями обязуется произвести платеж получателю средств (т.е. продавцу).
Аккредитивная форма расчетов - это та же банковская ячейка, только деньги хранятся на счете, а не в сейфе.
Для применения аккредитивной формы расчетов необходимо в договоре купли-продажи установить аккредитивную форму расчетов, найти банк, который предоставляет данные услуги, и в заявлении на открытие аккредитива (или в дополнительном соглашении к договору банковского счета), подписываемом покупателем, определить по согласованию с продавцом:
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 209; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!