Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 12 страница
Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники (П1 - П5 по вышеприведенной схеме) основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают, поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец. В идеале при подписании расписки каждый продавец должен деньги получить и лично передать тому, у которого приобретается квартира.
Однако, по нашему мнению, судебный процесс по признанию расписки безденежной, скорее, окончится отказом для истца, поскольку общая воля участников сделок, добровольное согласование ими такого порядка передачи денег и оформления расписок позволят доказать суду, что расписка выдана правомерно именно за получение денег, которые сам продавец по своей воле не взял себе, а направил тому, у кого покупает квартиру. Оплата в пользу третьего лица допускается Гражданским кодексом.
Тем не менее альтернатива считается наиболее "серой" схемой купли-продажи квартир, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риелтор. При такой схеме нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки. Рекомендуем исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за "свою" квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.
|
|
|
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.
Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, "получившими" деньги, не особо важен. Да и самому покупателю искать потом продавца может быть сложно, а без расписки подтвердить получение продавцом денег практически невозможно, особенно с учетом вышесказанного.
Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о проведении расчетов, банковской ячейке и аккредитиве написано в параграфе 6.6 книги.
|
|
|
Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из цепочки и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски. Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено.
Еще одним вариантом снижения рисков является прямое указание в договоре купли-продажи или в отдельном письме поручения продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу - верхнему продавцу.
По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив, стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от "своего" продавца.
При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата, скорее всего, не будет, так как он их и не получал.
|
|
|
Наименее приемлемым вариантом оформления схемы передачи денег является заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ) <1>. В данном договоре продавец и покупатель предоставляют право третьему лицу (верхнему продавцу) требовать исполнения обязательств от покупателя (при предыдущей схеме требовать исполнения вправе только продавец).
--------------------------------
<1> По такой схеме заключаются договоры страхования в пользу выгодоприобретателей банков или наследников, вклады в пользу несовершеннолетних.
Но такая схема ни для покупателя, ни для продавца не является удобной. Продавец в этом случае вообще теряет право требовать от покупателя получения денег (если верхний продавец уже их затребовал), даже если его сделка с верхним продавцом сорвется, а для покупателя, помимо проверки получателя средств, придется взыскивать впоследствии денежные средства не с покупателя, а с верхнего продавца как стороны обязательства.
|
|
|
Условия доступа к деньгам покупателя
Как уже было сказано ранее, покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку, вторым арендатором ячейки является верхний продавец, который и получает деньги при представлении в банк документов, определенных договором аренды банковской ячейки.
Для того чтобы интересы всех участников были соблюдены, необходимо, чтобы верхний продавец получал деньги только при условии регистрации права собственности всех участников цепочки, т.е. нижнего покупателя и его продавца и всех иных лиц, кто одновременно приобретает квартиру. Для этого в условиях доступа верхнего продавца к ячейке, указывают о предоставлении выписки из ЕГРП или свидетельств о государственной регистрации прав собственности всех данных лиц. Это является первой схемой доступа к деньгам.
Но здесь появляется риск для верхнего продавца - если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.
Вторая схема, наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников: в условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя (П5 по схеме), который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продавца.
Если все сделки прошли успешно, то проблем никаких нет. Но если оформлены лишь два права собственности (на нижнего покупателя и на П5), достаточные для доступа к деньгам, но срываются иные сделки внутри цепочки, к примеру между П1 и П2, П2 и П3, П4 и П5, то верхний продавец все равно получает все деньги, которые причитаются за проданную им квартиру.
В этом случае П1 не приобретает квартиры, но расстается со своей квартирой, которая оформляется на нижнего покупателя, и не получает за нее никаких денег. П5 же, наоборот, приобретает квартиру от верхнего приобретателя бесплатно, так как сделка по продаже его квартиры не состоялась. То есть интересы промежуточных участников цепочки в данной схеме могут быть нарушены.
Как ни странно, риелторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме и ее вовремя устранят. Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, к примеру наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказа в регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.
"Пакетная" регистрация, о которой многие пишут как уже реализованном спасении для альтернативных сделок, при которой либо регистрируются все сделки, либо ни одной, в данном случае неприменима, если только стороны не пошли по третьей схеме.
Третья схема основана на применении ст. 157 ГК РФ "Сделки, совершенные под условием": редко используемая на практике и рискованная уже для всех участников.
Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
При такой схеме стороны в каждом договоре купли-продажи, участвующем в цепочке, указывают отлагательное условие о том, что данная сделка будет считаться заключенной при одновременной государственной регистрации остальных договоров <1>.
--------------------------------
<1> По отлагательным условиям в целом и по данному вопросу в частности достаточно много дискуссий. К примеру, может ли отлагательным условием договора быть государственная регистрация с учетом того, что регистрация зависит от воли участников сделки? На все эти вопросы судебная практика не дала однозначного ответа, поэтому определенный риск, что часть сделок зарегистрируют, а часть нет, остается.
В этом случае как раз либо регистрируются все договоры, либо ни одного. Порой таким образом увязываются не все сделки, а только некоторые из цепочки. К примеру, промежуточные покупатели-продавцы завязывают свои сделки с нижним покупателем, чтобы однозначно расстаться с деньгами за квартиру только после регистрации своего права собственности.
Но проблема в том, что при признании затем хотя бы одного договора купли-продажи недействительным вся схема ставится под сомнение, поскольку начинают реализовываться установленные условия о взаимосвязанном заключении всех сделок. То есть теоретически в этом случае любую сделку можно признать несостоявшейся.
Некоторые предлагают и четвертую схему - заключение многостороннего договора купли-продажи сразу между всеми участниками. Однако практика по данному пути пока не идет, хотя такой договор мог бы решить все вопросы с волеизъявлением, условиями и государственной регистрацией перехода прав.
В связи с этим покупателю рекомендуется либо не приобретать квартиру с альтернативой, либо настаивать на включении в условия доступа документа о своем праве собственности.
Проверка всех квартир в цепочке
С учетом того что все участники цепочки связаны между собой и успешность покупки квартиры зависит от успешности всех сделок, рекомендуем проверять все квартиры и всех продавцов аналогично проверке приобретаемой квартиры.
Да, часть рисков может быть снята указанием на получение денег только после регистрации собственной квартиры, но какой смысл даже закладывать деньги в ячейку, если по какой-нибудь квартире очевиден отказ или проблемы в регистрации?
При отказе иных участников цепочки представить документы целесообразно отказаться от сделки, так как у добросовестных участников оснований для отказа быть не должно.
Государственная регистрация
Все договоры купли-продажи квартир при альтернативной схеме подаются на регистрацию одновременно, желательно через одного представителя и с заказом неофициальной услуги предварительной проверки регистратором всех документов и разрешения всех вопросов в рабочем порядке (без официальной приостановки или отказа). В любом случае покупателю необходимо получить расписку о сдаче документов на государственную регистрацию.
Иные особенности альтернативных сделок
Если вам понравилась альтернативная квартира, то не стоит спешить с подписанием соглашения об авансе, тем более если продавец еще не подыскал квартиру. Искать квартиру можно месяцами, и связывать себя именно с таким продавцом нежелательно - за это время можно пропустить массу хороших вариантов.
Поэтому подписывать соглашение об авансе необходимо только в случае, если вся цепочка сформирована, вплоть до верхнего продавца, и все квартиры покупателем проверены.
Да, на практике проверить все альтернативные квартиры до подписания соглашения об авансе очень сложно - сама цепочка участников еще только сформирована, участники относятся друг к другу настороженно, риелторы участников (особенно с проблемными квартирами) спешат поскорее заключить соглашения об авансе, чтобы сделка не сорвалась.
Тем не менее и людей "с деньгами" на рынке не так уж много, и рисков оформления аванса до проверки много, чтобы соглашаться на аванс за "кота в мешке". Поэтому покупателю следует настаивать на проверке всех квартир до заключения соглашения об авансе, причем соглашение должно быть подписано на всеобщей встрече всех участников цепочки.
Отметим, что и внесение аванса по таким сделкам довольно специфично - вносит аванс нижний покупатель, подписывая соглашение об авансе со своим продавцом, тот передает деньги следующему с подписанием соглашения об авансе, и так сумма доходит до верхнего продавца.
Конечно, вернуть аванс по такой цепочке будет сложно с учетом того, что продавец и сам расстался с этой суммой и таких денег у него может не быть, а соглашение с его продавцом может не включать нужных оснований для возврата аванса.
Поэтому желательно подписывать соглашение об авансе после проверки всех квартир и желательно оформлять единое соглашение между всеми участниками с едиными основаниями для возврата аванса. К таким основаниям, помимо обычных, следует отнести и результаты проверки всех квартир в цепочке, а не только приобретаемой.
Необходимо выделить и тот факт, что альтернативные сделки очень часто срываются. Изменения цен на рынке, сложность согласования условий сделки, дат встреч и выхода на сделку между большим количеством участников, отказ одного из участников от сделки и поиск другого - все это не способствует живучести альтернативных цепочек. Тем не менее найти взаимоприемлемое решение для всех сторон возможно практически в каждом случае.
Вкупе с повышенными рисками альтернатива не является для покупателя самым лучшим вариантом, поэтому и цены на альтернативные квартиры должны быть меньше, чем на свободные.
В остальном альтернатива ничем не отличается от обычных сделок - каждый покупатель и продавец заключают между собой отдельный договор купли-продажи, который подлежит проверке в обычном порядке. Но участвовать в данной схеме лучше с привлечением профессионального риелтора или юриста - вести переговоры с большим количеством участников и оформлять все правоотношения в одиночку необученному покупателю сложно.
6.6. Схемы оплаты и проведения расчетов по договору
купли-продажи: особенности аренды банковской ячейки,
аккредитива и безналичных переводов, выбор банка,
основы безопасности расчетов, обязательные пункты расписки
Если не уверен в безопасности,
считай, что опасность существует реально.
Правила морского судоходства
Момент оплаты стоимости квартиры является существенным как для продавцов, так и для покупателей. Продавец обоснованно опасается расстаться с квартирой, не получив денег, покупатель, напротив, не спешит отдавать деньги до того, как станет собственником квартиры, обоснованно опасаясь рисков отказа в государственной регистрации перехода права собственности, а также мошеннических схем.
Цена вопроса велика, поэтому следует позаботиться обо всех нюансах расчетов до подписания договора и передачи денег, и на переговоры идти с четко сформированной позицией по этому вопросу.
Цель покупателя в расчетах:
- установить получение продавцом денег только после государственной регистрации перехода права собственности;
- обеспечить выдачу расписки продавцом о получении денег;
- обеспечить безопасность расчетов.
Отдавать деньги продавцу до подачи документов на государственную регистрацию или сразу после сдачи документов рискованно, так как никто не может быть стопроцентно уверен, что договор купли-продажи квартиры будет зарегистрирован и право собственности перейдет к покупателю.
К примеру, арест на квартиру может прийти в Росреестр уже после сдачи документов. Стороны элементарно могут забыть о каких-либо документах, что выяснит лишь регистратор. В случае отказа в регистрации взыскать деньги с продавца теоретически возможно, но почему покупатель в принципе должен брать на себя этот риск?
Оплата может быть предусмотрена не только единовременно, но и по частям - допустим, часть после сдачи на государственную регистрацию и часть - после получения покупателем выписки из ЕГРП, но в этом случае риск потери первой части также остается, хотя и является минимальным, если по документам все нормально.
На данный момент существует четыре основных способа расчетов:
- безналичное перечисление средств на счет продавца;
- наличная оплата;
- закладка денег в банковскую ячейку с условиями доступа (вариант наличной оплаты под условием);
- открытие аккредитива с условиями доступа (вариант безналичной оплат под условием).
Идеальной для покупателя формой расчетов, обеспечивающей исключение этого риска, а также рисков невыдачи расписки и ограбления, является безналичное перечисление требуемой суммы на счет продавца после того, как покупатель уже стал собственником квартиры. Для обеспечения данной схемы следует в договоре установить обязанность покупателя по оплате после получения покупателем выписки из ЕГРП, безналичную форму расчетов и указать банковский счет продавца. Аналогом такого варианта является передача наличных после регистрации права собственности покупателя.
Но далеко не всякий продавец пойдет на эту схему, поскольку для него гипотетический риск взыскания денег с покупателя также неприемлем, и рассуждения продавца вполне обоснованны. Но и для покупателя платить до регистрации своего права собственности рискованно.
Рынок нашел выход из этой ситуации, создав схему расчетов, обеспечивающую интересы обеих сторон: оплата посредством заложения денег покупателя в банковскую ячейку, предоставленную банком по договору аренды. Аналогичную схему предусмотрел и законодатель в виде открытия аккредитива в банке, хотя эта форма расчетов используется реже.
Суть обеих схем одинакова - деньги при подписании договора купли-продажи закладываются в ячейку или на аккредитивный счет соответственно. Независимым третьим лицом - банком гарантируется их безопасное хранение и выдача продавцу или покупателю только в изначально согласованных сторонами случаях:
- продавец получает доступ к деньгам, только когда собственником становится покупатель (для подтверждения продавец представляет в банк документ, что покупатель стал собственником);
- покупатель получает деньги без представления каких-либо документов после истечения срока на государственную регистрацию перехода права собственности или при предоставлении отказа в государственной регистрации.
Обо всем этом указывается в договоре аренды банковской ячейки или заявлении на открытие аккредитива, и банк тщательно проверяет, чтобы все условия доступа к деньгам были соблюдены.
Основное различие в указанных способах в том, что аккредитив представляет собой безналичное перечисление денежных средств на определенный счет, а аренда банковской ячейки - заложение наличных денег в ячейку, причем в этом случае банк не знает, что лежит в ячейке. Обе схемы имеют существенные нюансы, которые описаны ниже.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 231; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!