Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 3 страница
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.
Раньше срок действия доверенности не мог превышать трех лет, но с 1 сентября 2013 г. доверитель может установить в доверенности любой срок. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения (п. 1 ст. 186 ГК). Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срока действия доверенности, на основании которой она выдана. Обязательным реквизитом доверенности является дата ее выдачи. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
| КонсультантПлюс: примечание. По-видимому, ссылаясь на п. 2 статьи 185, автор имел в виду п. 2 статьи 185.1. |
Доверенность на совершение сделок с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена. Но существуют формы заверения доверенностей, приравненные к нотариальным ( п. 2 ст. 185 ГК РФ):
- доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом;
- доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения;
|
|
|
- доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы;
- доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, которые удостоверены администрацией этого учреждения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения.
Отметим, что заверение должно быть именно теми должностными лицами, которые указаны выше. Допустим, не любой врач может заверить доверенность, а только главврач и иные должностные лица, указанные в списке.
Как любая сделка, доверенность может быть признана недействительной по общим основаниям, в частности в связи с невозможностью собственника понимать значение своих действий, выдачей доверенности под влиянием насилия, угрозы.
Доверенность прекращается истечением срока, смертью доверителя, признанием его недееспособным или ограниченно дееспособными в случаях отзыва доверенности доверителем. Новым основанием для прекращения доверенности является введение в отношении представляемого или представителя такой процедуры банкротства, при которой соответствующее лицо утрачивает право самостоятельно выдавать доверенности (подп. 7 п. 1 ст. 188 ГК РФ).
|
|
|
Проблема доверенностей в том, что они могут быть отменены доверителем, а покупатель об этом не будет знать. Формально до получения покупателем сведений об отмене доверенности договор будет считаться заключенным, но есть важные исключения и нюансы. Например, если доверитель отменит доверенность нотариально, то в силу п. 1 ст. 189 ГК РФ "сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (http://reestr-dover.ru/).
Сведения о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности могут быть опубликованы в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве. В этом случае подпись на заявлении об отмене доверенности должна быть нотариально засвидетельствована. Распоряжением Правительства РФ от 21 июля 2008 г. N 1049-р в качестве официального издания, осуществляющего опубликование сведений о банкротстве, определена газета "Коммерсантъ".
|
|
|
Если третьи лица не были извещены об отмене доверенности ранее, они считаются извещенными о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности на следующий день после внесения сведений об этом в реестр нотариальных действий, а о совершенной в простой письменной форме отмене доверенности - по истечении одного месяца со дня опубликования таких сведений в официальном издании, в котором опубликовываются сведения о банкротстве.
Не так давно в Гражданский кодекс РФ внесены существенные изменения в правила, регулирующие институт доверенностей, в частности введены безотзывные доверенности, которые не могут быть отозваны (ст. 188.1 ГК РФ). Но следует признать, что и такие доверенности могут быть отменены в любое время в случае злоупотребления представителем своими полномочиями или возникновения обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что злоупотребление возможно в будущем, поэтому проверять их также стоит.
|
|
|
9. Проверка доверенности
Для проверки формальных реквизитов доверенности целесообразно руководствоваться п. 6 письма ФНП от 22 июля 2016 г. N 2668/03-16-3 "О Методических рекомендациях по удостоверению доверенностей":
- доверенность должна быть совершена в письменной форме (п. 1 ст. 185 ГК РФ). При этом следует иметь в виду возможность совершения доверенности в электронной форме (ст. 44.2 Основ законодательства о нотариате). В таком случае лицо, обратившееся за удостоверением доверенности, обязано подписать документ в присутствии нотариуса усиленной квалифицированной электронной подписью. Усиленная квалифицированная электронная подпись и ее принадлежность лицу, от имени которого совершается нотариальное действие, должны быть проверены нотариусом в соответствии с Федеральным законом от 6 апреля 2011 г. N 63-ФЗ "Об электронной подписи";
- доверенность должна содержать:
наименование документа;
указание на место ее совершения (город (село, поселок, район), край, область, республика, автономная область, автономный округ полностью), а в случае удостоверения доверенности вне помещения нотариальной конторы - также адрес удостоверения;
дату ее совершения (число, месяц и год совершения доверенности указываются прописью) (п. 1 ст. 186 ГК РФ, ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате);
сведения о представляемом и представителе: в отношении физического лица должны быть указаны фамилия, имя и (при наличии) отчество полностью, место жительства (при наличии); в отношении юридического лица - полное наименование, адрес, место нахождения и (при наличии) регистрационный номер (ст. 45.1 Основ законодательства о нотариате);
полномочия представителя (ст. ст. 182, 185 ГК РФ);
подпись представляемого или представителя юридического лица (ст. 44 Основ законодательства о нотариате, п. 4 ст. 185.1 ГК РФ);
- а также может содержать (необязательные условия):
срок, на который она выдана (ст. 186 ГК РФ);
указание на право или запрет передоверия, возможность или запрет последующего передоверия (п. 1 ст. 187 ГК РФ).
Кроме того, проверяются следующие моменты:
- факт отмены доверенности в Интернете на сайте Федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/ и на сайте газеты "Коммерсантъ" http://www.kommersant.ru/bankruptcy/. При этом на всякий случай сохраняйте фото экрана с датой проверки. В любой электронной системе возможны сбои, которые впоследствии могут сыграть против покупателя;
- наличие конкретных полномочий для заключения договора купли-продажи квартиры, получения денег и представительства в Росреестре;
- факт нотариального удостоверения доверенности - у нотариуса уточняется действительность такого удостоверения. Обычно секретари нотариусов предоставляют такую информацию по телефону. Если доверенность удостоверена иными лицами (начальниками тюрем, больниц), то следует связаться и с ними;
- доверенность рассматривается на предмет поддельности;
- рекомендуется снять нотариальную копию с доверенности для оставления покупателю;
- наличие представителя не освобождает от проверки продавца. Доверенность не всегда позволяет осуществить проверку продавца лично и связанных с этим пороков воли продавца, поэтому доверенность и является одним из популярных инструментов в мошеннических схемах;
- обязательно проводится личная встреча либо в крайнем случае беседа по телефону с собственником квартиры на предмет выдачи доверенности, причин невозможности личного подписания. Даже если человек находится за границей, то связаться с ним практически всегда возможно. А для его идентификации задайте несколько вопросов: дату его рождения, возраст, адрес квартиры, количество комнат в квартире и т.д. Если же собственника найти не удается или на вопросы он не ответил, то лучше отказаться от сделки;
- по представителю также проверяется паспорт, наличие сведений о недобросовестности в Интернете и иных источниках.
Но все это - на крайний случай. Мы все же рекомендуем настаивать на подписании договора самим собственником.
5.9. Проверка наличия прописанных в квартире лиц
и оценка перспектив принудительного выселения.
Правовые аспекты прописки, перечень оснований пользования
квартирой, основания для выселения собственника,
членов семьи и иных лиц, проблемы применения ст. 292 ГК РФ,
нюансы наличия несовершеннолетних, лица,
сохраняющие бессрочное право пользования квартирой,
архивная выписка из домовой книги
В жизни нет гарантий,
существуют одни вероятности.
Том Клэнси
Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключить договор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае?
На все эти вопросы покупателю обычно приходится отвечать, так как редко у кого из продавцов есть в собственности несколько квартир, в которые можно выселиться. Обычно продавцы одновременно подыскивают себе другое жилье и выписываются из квартиры лишь после его покупки, а на момент подписания договора купли-продажи в квартире, как правило, прописан продавец и члены его семьи.
Да, можно прописать в договоре о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выселиться из квартиры в определенный срок. Но договор подписывает только продавец (собственник). На других лиц такое обязательство не распространяется, более того, лица, проживающие в квартире, могут и не знать о продаже квартиры, могут быть против такой продажи и, соответственно, не будут добровольно выписываться (сниматься с регистрационного учета) и не будут физически освобождать квартиру.
Побеседовать со всеми прописанными в квартире лицами, конечно, будет правильно. К примеру, на осмотре в квартире обычно присутствует вся семья продавца, что позволяет уточнить или по крайней мере оценить намерение и сроки выписки из квартиры всех проживающих.
Но иногда такая возможность не представляется либо появляются объективные факторы, препятствующие выселению данных лиц, - отказ в регистрации договора купли-продажи, по которому продавец приобрел другую квартиру, невозможность выселить несовершеннолетнего "в воздух" либо сами проживающие передумывают по каким-то причинам выселяться.
Это может привести к тому, что незнакомый покупателю человек будет проживать в квартире и препятствовать осуществлению покупателем прав собственности, в том числе въезду в квартиру, пользованию квартирой. Выселять такое лицо могут только приставы на основании решения суда о выселении.
Отметим и другой аспект вопроса - даже отсутствие в квартире прописанных лиц ("квартира юридически свободна") не гарантирует отсутствие лиц, имеющих законное право пользования квартирой. Существуют лица, не только имеющие право пользования квартирой независимо от прописки, но и сохраняющие на квартиру бессрочное право пользования и после покупки квартиры покупателем. Если не указать их в договоре купли-продажи, то такой договор будет признан незаключенным.
Кроме того, существуют временно выписанные лица, существуют наниматели, договор найма которых сохраняется при продаже квартиры.
В связи с этим покупателю при проверке квартиры целесообразно не только надеяться на добровольность снятия с учета продавца и проживающих в квартире лиц, но и оценить возможность их принудительного выселения через суд при невозможности добровольного разрешения ситуации, так как регистрация не прекращается автоматически после продажи квартиры. Либо лицо добровольно снимается с учета, либо необходимо обратиться в суд и представить в регистрирующий орган решение суда о признании прописанного лица утратившим право пользования, снятии с учета и выселении.
Так, в соответствии с п. 31 Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" <1> снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939 (с послед. изм.); также см.: ст. 7 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1993. N 32. Ст. 1227 (с послед. изм.).
"а) изменения места жительства - на основании заявления гражданина (т.е. сам продавец и все прописанные в квартире лица должны добровольно подать такое заявление) о регистрации по новому месту жительства или заявления о снятии его с регистрационного учета по месту жительства";
"е) выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда".
При снятии граждан с регистрационного учета по месту жительства по основаниям, предусмотренным подп. "е", соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами.
Правовые аспекты прописки и основания для выселения
Для того чтобы уметь правильно читать выписки из домовой книги и оценивать риски невыселения, следует разобраться в юридическом значении такого явления, как "прописка".
"Прописка" как юридический термин в законодательстве отсутствует, но применяется в разговорной речи для обозначения регистрации в квартире "по месту жительства на постоянной основе". Мы будем использовать данный термин в изложенном значении, поскольку термин понятен и распространен и более компактен, чем "адрес регистрации по месту жительства".
Местом жительства (пропиской) является место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает, но не просто так, а в качестве собственника, по договору найма (поднайма), социального найма либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Как следует из определения, прописка в квартире свидетельствует о наличии у прописанного лица права постоянного пользования квартирой. То есть первично наличие права, а производно - прописка, являющаяся, по сути, административным актом уведомительной регистрации. Постановка на учет и снятие с регистрационного учета по месту жительства сами по себе не влекут возникновения прав гражданина на жилое помещение <1>.
--------------------------------
<1> Об этом свидетельствует и судебная практика, к примеру Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за первый квартал 2009 года.
То есть, лишаясь права пользования, лицо теряет право и быть зарегистрированным в квартире. Собственно, поэтому иск о выселении и заявляется с требованием о признании лица утратившим право пользования, выселении и снятии с регистрационного учета.
Если лицо временно проживает в жилом помещении, то оно вправе (а при проживании сроком свыше 90 дней - обязано) зарегистрироваться в нем по месту пребывания <1>. Чтобы зарегистрироваться временно, необходимо предъявить лицу, ответственному за регистрацию, документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
--------------------------------
<1> Раздел II Постановления Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".
Таким образом, у "гостя" также должны быть какие-то права на квартиру. Данные права являются временными, но, как правило, сохраняются после продажи квартиры, поэтому следует запросить документ, подтверждающий права, и, при необходимости, попросить расторгнуть соответствующий договор с проживающим и прекратить временную регистрацию. Но пропиской временную регистрацию не называют.
Соответственно, и главная цель покупателя:
- изучить имеющиеся у проживающих лиц права пользования квартирой;
- выявить лиц, которые не зарегистрированы, но имеют право пользования квартирой;
- определить, прекращаются данные права при продаже по закону или нет.
Если права по закону прекращаются при продаже квартиры покупателю, то снять с учета и выселить проживающего проблемой не является. Правда, это придется делать через суд, если такое лицо откажется это делать добровольно. Практика на рынке недвижимости такова, что прописанные не выписываются до сделки, а делают это, когда вселяется в новое жилье (продавец обычно тоже одновременно ищет квартиру себе). Поэтому изначально гарантировать, что все юридически снимутся с регистрационного учета, нельзя, и приходится оценивать риск самому. Хотя было бы проще, если бы все выписывались до сделки.
Если же права, по вашим прогнозам, не прекращаются с проведением сделки, то необходимо отказаться от сделки или попросить выписаться до сделки. В противном случае, если проживающее лицо добровольно не выселится, то вам придется жить с обременением в виде проживания таких лиц.
Перечислим основания, которые дают право пользования квартирой, и ответ на вопрос, прекращаются данные права при продаже или нет.
1. Права членов семьи собственника квартиры
Это самая распространенная категория проживающих и самая "надежная" для покупателя в плане возможности выселения при отказе от добровольного выселения.
Члены семьи собственника квартиры в силу ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 221; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!