Банк, в котором будет заказываться ячейка.

Количество ячеек. Конечно, не во всех регионах практика с ячейками является распространенной, но если такая практика есть, то этот вопрос является существенным. Кроме ячейки, в которую закладываются деньги за квартиру, нередко риелтор продавца или покупателя просит заказать еще одну ячейку, в которую будет помещено вознаграждение риелтора. Полагаем, платить за это должен инициатор.

У кого будет находиться ключ от ячейки. Без ключа ячейку не открыть, а ключ по практике всего один. По логике деньги должен получить продавец и ключ должен быть передан ему, однако покупатель боится, что не сможет получить деньги, если в регистрации откажут, приостановят либо сделка сорвется. Отсюда рождаются гарантийные письма риелторов, в которых прописано "обещание" риелтора отдать ключ одной из сторон при представлении определенных документов.

Условия доступа к ячейке. Обговаривается, в какие сроки и при предоставлении каких документов каждая из сторон вправе открыть ячейку и получить деньги. В дальнейшем это указывается в договоре аренды ячейки.

5. Срок передачи квартиры (срок физического освобождения) (параграф 6.3 книги). Обычно в течение 7 - 10 дней с даты государственной регистрации права собственности покупателя.

6. Срок выписки всех проживающих из квартиры (срок юридического освобождения) (параграфы 5.9, 6.3 книги). Выписка может осуществляться до подписания договора, после подачи документов на государственную регистрацию, после регистрации права собственности покупателя.

7. Дата выхода на сделку. Очень важно договориться, в какой день произойдет подписание договора и подача документов на государственную регистрацию. Срок, как правило, обусловлен необходимостью заказа и получения каких-либо документов для госрегистрации или для сторон сделки - согласия супруга, выписки из ЕГРП, справки из психоневрологического/наркологического диспансера, а изготовление документов занимает время. Также срок обусловлен занятостью сторон сделки, временем работы ипотечного банка (при ипотеке) и Росреестра/Многофункционального центра.

8. Государственная регистрация права собственности. Стороны договариваются о том, в каком отделе Росреестра (Многофункционального центра) будет регистрироваться договор, будут ли заказываться услуги посредников в регистрации (параграф 6.7 книги).

9. Перечень документов, которые необходимо подготовить для проверки, а также к дате сделки (параграфы 5.6 - 5.8, 6.7 книги). Зачастую к моменту переговоров часть документов отсутствует. Стороны договариваются о сроках их представления для проверки другой стороне (банку) и подачи на регистрацию.

10. Основания для возврата аванса (задатка) (параграф 6.2 книги). Просто так отказаться от сделки стороны после передачи аванса уже не могут - их скрепляет соглашение об авансе, который каждая из сторон теряет при немотивированном отказе от сделки.

11. Оформление и передача расписки (параграф 6.6 книги). Расписка может быть составлена еще до оплаты денег - в момент, когда деньги будут положены в ячейку. Далее расписка кладется в отдельную ячейку и забирается покупателем после регистрации права собственности. Другой вариант - расписка оформляется при фактическом получении денег продавцом. Чтобы продавец не забрал деньги без расписки, ее лучше закладывать изначально в ячейку.

12. Иные условия. Если сделка альтернативная (параграф 6.5 книги), то каждый из данных вопросов обсуждается совместно всеми участниками цепочки. Если деньги выдает банк, то на переговорах учитывается позиция банка по вопросу оформления сделки. Также могут возникать иные существенные вопросы, присущие конкретной сделке (наличие недееспособных лиц, участие пенсионного фонда, оформление недостающих документов и многое другое).

В переговорах есть две важнейший составляющие - знания и убедительность. Как строить переговоры покупателю? Защита своих интересов - вот элементарное, разделяемое и понятное всеми основание для построения переговоров покупателем. Но в первую очередь покупатель хотя бы должен знать, какие у него интересы и какие предложения продавца нарушают его интересы. В этом ему поможет данная книга и риелтор.

Второй момент - как убедить продавца к принятию решений, которые удобны для покупателя? Для этого необходимо знать приемлемые для обеих сторон условия, ведь продавец также будет защищать свои интересы, и препятствовать этому нет смысла. Усилия сосредотачиваются на поиске конструктивных решений и компромиссов, при которых обе стороны получают свое. И такие решения есть, все они по большому счету типовые.

Но покупателю в любом случае следует обосновывать необходимость принятия именно его условий, быть готовым и к компромиссам, и к встречным предложениям, и к жесткой непримиримой позиции. Помимо этого, покупателю следует быть готовым к психологическим ловушкам, к критике себя как личности и многому другому, к чему он не привык. Рынок недвижимости вынуждает встречаться представителей самых разных слоев населения, которые не всегда могут общаться цивилизованно.

Действовать покупателю придется на "чужой территории", в незнакомой обстановке и в присутствии профессиональных риелторов или юристов продавца. Именно на данном этапе привлечение риелтора или юриста является актуальным.

 

Сопротивление внушению

 

Наверное, многие из нас попадали в ситуацию, когда очень сложно сказать "нет". Как результат, под влиянием момента, мы говорим "да" и берем на себя повышенные обязательства, заключаем невыгодную или рискованную сделку, соглашаемся не на ту работу, а потом сожалеем.

Конечно, не каждый продавец намеренно планирует обмануть покупателя, но каждый собственник рекламирует свою квартиру и делает все возможное, чтобы убедить покупателя в покупке объекта. А представители продавцов - профессиональные риелторы могут вести переговоры очень жестко, не принимая никаких отклонений от своих условий, намеренно создавая атмосферу невозможности для покупателя что-либо не то что изменить, но и уточнить какие-либо данные и запросить документы.

Поэтому покупатель чувствует облегчение только когда соглашается с мнением риелтора. А в случае попытки что-либо изменить натыкается на стену критики и даже агрессивного неприятия, мотивированной тем, что "покупателей у продавца много" и он "тратит зря на вас время", тем, что "так делают все", что "вы излишне тревожны" и еще множеством различных обоснований, создающих у покупателя мнимое чувство вины и неуверенности, сочетаемое со страхом потерять квартиру. Это и есть определенная психологическая ловушка для покупателя, в которую важно не попасть.

Если покупатель не сумеет сбросить с себя оцепенение, то существует риск покупки, во-первых, объекта, который не особенно и нравится, а во-вторых, покупки объекта не глядя, без достаточных проверок, со всеми вытекающими рисками.

Это и есть внушение (лат. suggestio - суггестия) - психологическое воздействие на сознание человека, при котором происходит некритическое восприятие им убеждений и установок. Покупатель принимает решение спонтанно, не основываясь на собственном мнении и объективном анализе ситуации. Это даже не мнение покупателя - это навязанное мнение продавца, которое покупатель начинает считать своим. Внушение растворяется после окончания сделки, оставляя покупателя с чувством разочарования.

Мошенники же обладают уникальным даром внушения, цель которого отнять деньги покупателя, злоупотребив доверием, что наглядно показывают случаи мошенничества, перечисленные в параграфе 5.2 книги. Это уже преступное внушение.

Задача покупателя в переговорах с представителем продавца - не попасть в различные психологические ловушки, суметь сказать "нет" неприемлемым предложениям, настоять на своих условиях и при этом не потерять понравившуюся квартиру. Причем это актуально не только в отношениях с продавцом, но и с собственным риелтором и с другими участниками процесса.

Для этого покупателю в первую очередь следует научиться сопротивляться внушению, поскольку излишняя податливость к чужому психологическому воздействию, известная как внушаемость (суггестивность), и есть одна из ключевых причин принятия неверных решений наряду с отсутствием объективного анализа ситуации. Излишне внушаемый человек может даже знать все нюансы сделок с недвижимостью, но есть риск, что применить знания и отстоять свои интересы он не сможет.

Собственно, поэтому в большинстве организаций важные решения не принимаются единолично, а свободно обсуждаются коллегиальным органом (правлением, комитетом, комиссией), поскольку воздействовать на нескольких людей или противостоять установленному в организации регламенту согласования решений гораздо сложнее, чем убедить одного человека принять неверное решение.

Внушаемость связана с возрастными (дети более внушаемы, чем взрослые), половыми (женщины более внушаемы, чем мужчины), индивидуальными психическими (принципиальность, твердость характера) особенностями людей, с их силой воли, опытом, широтой кругозора, компетентностью, физическим состоянием и многими другими факторами.

Причем подвержены внушению в той или иной мере все люди.

Считается, что усиливают внушаемость такие качества человека, как: привычка повиноваться (ведомость), безответственность, робость, стеснительность, застенчивость, доверчивость, повышенная эмоциональность, впечатлительность, мечтательность, тревожность, слабость логического мышления, склонность к подражанию, склонность к фантазированию, слабая воля, низкая критичность мышления, суеверность и религиозность.

Из ситуативных условий, усиливающих внушаемость, выделим: усталость, расслабленность, сонливость, утомление, боль, озабоченность другими вопросами, ощущение безвыходности положения, скука, симпатия к субъекту, некомпетентность в обсуждаемом вопросе, отсутствие опыта действий в сложной или незнакомой обстановке, дефицит времени для принятия решения, неожиданность внушения.

Перед переговорами целесообразно оценить степень своей внушаемости и предпринять мероприятия по нейтрализации риска внушения каких-либо неверных решений.

Человек может оказывать сопротивление внушающему воздействию субъекта воздействия, для чего необходимо изначально осознанно критически относиться ко всему сказанному и сделанному, т.е. - анализировать сообщение продавца, сопоставлять с собственными требованиями, задавать вопросы, не спешить с выводами. Это называется намеренная сопротивляемость (противодействие) внушению. Есть упражнение для таких случаев - следует ежедневно стоять перед зеркалом и говорить по несколько раз убедительно и уверенно слово "нет".

Для эффективного противодействия внушению необходимо также нейтрализовать перечисленные выше ситуационные условия, усиливающие внушаемость, т.е. подготовиться к предмету переговоров (исключить некомпетентность), не приходить на переговоры уставшим и утомленным, брать с собой риелтора.

 

Умение убеждать в установлении своих условий

 

Цель переговоров для покупателя - не только избежать внушения, но и убедить продавца принять условия покупателя. А как, к примеру, убедить продавца получить деньги после государственной регистрации права собственности покупателя? Вряд ли продавец будет готов к этому, но и покупателю платить до регистрации своего права собственности крайне рискованно. Стороны зашли бы в тупик, если бы практика не пошла по пути закладки денег в ячейку, отвечающей интересам обеих сторон.

Следовательно, зная решения, которые будут отвечать интересам обеих сторон, можно рассчитывать на согласие продавца с таким решением, даже если первоначально продавец настаивал на ином решении.

Но если взаимоприемлемого решения по существенным моментам сделки нет (к примеру, продавец не готов составить расписку, не дает документы для проверки до выплаты аванса), то следует отказаться от сделки.

Убеждение произошло от глагола убедить: "1. Заставить поверить чему-н., уверить в чем-н. У. в истинности чего-н. У. в правоте чьих-н. слов. У. в необходимости чего-н. 2. Склонить к чему-н., заставить согласиться на что-н." <1>.

--------------------------------

<1> Толковый словарь русского языка: В 4 т. / Под ред. Д.Н. Ушакова. М.: Гос. ин-т "Сов. энцикл."; ОГИЗ; Гос. изд-во иностр. и нац. слов, 1935 - 1940. Т. 4.

 

Приведем некоторые правила, помогающие убедить оппонента <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее о правилах убеждения в книгах: Поварнин С.И. Искусство спора. СПб., 2009; Борг Д. Сила убеждения. Искусство оказывать влияние на людей. М., 2009; Цицерон. Три трактата об ораторском искусстве. М., 1994.

 

Психологические приемы убеждения

 

Не стоит пользоваться слабыми аргументами: от них больше вреда, чем пользы, если только покупатель не обладает способностью преподносить заведомо проигрышные ситуации как наилучшие в данной ситуации;

- в психологии есть принцип "трех да": если собеседник дважды отвечает на вопросы положительно, то и на третий вопрос ответит, скорее, положительно, поскольку расслаблен и расположен к позитивным ответам; соответственно, следует вначале задать два коротких и легких вопроса, на которые оппонент точно ответит "да", и лишь потом задать интересующий вопрос;

- сила убеждения зависит от статуса и авторитета говорящего: к примеру, если покупатель занимает высокую должность, имеет представительный вид, уверенный голос, то к такому покупателю будут невольно прислушиваться;

- не принижайте статус оппонента и не критикуйте лично его - оппонент может закрыться и настроиться на ответную критику; следует проявлять принципиальность в отношении обговариваемых условий, а к личности продавца и его представителя, напротив, всегда относиться уважительно;

- приятный собеседник стимулирует выработку гормонов удовольствия и нежелание вступать в конфронтацию. Неприятный - наоборот. К аргументам приятного нам собеседника мы относимся снисходительно, а к аргументам неприятного - с предубеждением. Приятное впечатление, как известно, создается многими обстоятельствами: внешним видом, уважительным отношением, грамотной речью, приятными манерами;

- желая переубедить, начинайте не с разделяющих моментов и противоречий, а с того, в чем собеседник согласится с вами;

- всегда ставьте себя на место продавца и оценивайте ситуацию и свои аргументы с его точки зрения, как бы вы поступили на его месте;

- не используйте конфликтогены - слова, действия (или бездействие), могущие привести к конфликту (к примеру, неучтивое обращение, переход на "ты");

- при использовании аргумента укажите, какую потребность продавца удовлетворит предлагаемое условие;

- говорите правду: "честность - лучшая политика" - гласит известный афоризм;

- уточните для себя - кому больше нужна сделка, к примеру, ситуация N 1: вам, у кого есть деньги, или продавцу, который не может продать квартиру больше полугода; ситуация N 2: продавцу, к которому стоит очередь из покупателей и цены ежедневно растут, или покупателю, который настаивает на неприемлемых условиях. В зависимости от этого или создания видимости этого строится стиль переговоров, причем даже если продавец утверждает, что покупателей много, то сам факт наличия продавца на последней стадии переговоров все же свидетельствует о его заинтересованности в сделке;

- будьте приветливы, положительно и конструктивно настроены - покупка квартиры не должна сеять вражду и конфликты, напротив, покупатель приобретает комфортную квартиру, а продавец - искомую сумму денег, поэтому по большому счету противоречий быть не должно и переговоры просто обязаны закончиться успешным для всех решением.

 

Логические приемы убеждения

 

Убеждение осуществляется с помощью аргументации. Аргументация - это логико-коммуникативный процесс, направленный на обоснование позиции одного человека с целью последующего ее понимания и принятия другим человеком.

Для успешного убеждения в процессе покупки квартиры требуется знание ключевых тем переговоров, наличие собственного мнения по приемлемым условиям сделки и аргументов в пользу данной позиции, знание контраргументов продавца, умение анализировать и принимать решения.

Много зависит от собеседника - примет или нет он ваши аргументы. Вообще, многие незаслуженно забывают этот момент, однако именно он и является определяющим - необходимо продумывать, каков собеседник, что он будет говорить и с какой целью, а не только то, что будете говорить вы.

Иначе, столкнувшись с резким "нет" в самом начале переговоров, покупатель от неожиданности может забыть все, что хотел сказать и начать принимать необдуманные решения, встав на скользкий путь импровизации.

В структуру аргументации входят тезис, аргументы и демонстрация.

Тезис - это формулировка вашей позиции (вашего мнения, вашего предложения другой стороне).

Аргументы - это доводы, положения, доказательства, которые вы приводите, чтобы обосновать свою точку зрения. Аргументы отвечают на вопрос, почему мы должны верить во что-то или делать что-то.

Демонстрация - это связь тезиса и аргумента (т.е. процесс доказывания, убеждения).

Приведем пример двух важных моментов, которые должен обязательно отстоять покупатель: по оплате и по выписке проживающих.

1. "Вначале стулья, потом деньги". Деньги за квартиру продавец должен получить только после регистрации права собственности покупателя на квартиру. В противном случае для покупателя есть риск при отказе в регистрации права собственности не получить обратно деньги.

Этот риск будет понятным аргументом в подтверждении тезиса (предложения) принять взаимовыгодную схему - заложить деньги в ячейку с условием доступа продавца при представлении зарегистрированного договора купли-продажи с покупателем, а покупателя - при представлении сообщения Росреестра об отказе в регистрации. Дополнительным аргументом для продавца выступит невозможность получения покупателем своих денег в случае, если государственная регистрация будет осуществляться в плановом режиме.

2. "Мотивация к выселению". Желательно, чтобы все проживающие выселились из квартиры до подписания договора купли-продажи. Любой совершеннолетний вправе выписаться из квартиры "в никуда" даже до покупки иного жилья, а дети могут временно быть зарегистрированы по месту жительства бабушек и дедушек. Это самая идеальная ситуация.

Аргументом для убеждения продавца может выступить положение о том, что не все проживающие присутствуют при сделке и подписывают договор купли-продажи квартиры, соответственно, есть риск, что они откажутся выселяться и придется осуществлять это через суд.

Конечно, продавец может сказать, что всех можно выселить по ст. 292 ГК РФ, на что можно смело согласиться с оговоркой, тем не менее идти в суд покупателю нет никакого желания, да и непонятно, почему продавец против, разве проживающие не собираются выписываться из квартиры добровольно?

Как вариант, следует предложить условием доступа к ячейке с деньгами установить предъявление продавцом выписки из домовой книги, подтверждающей "прописку" по иному адресу всех бывших прописанных в квартире лиц.

В каких-то вопросах можно уступить, но следует оставаться принципиальным в главном.

Хороший аргумент основывается на фактах, нормах закона либо иной объективной информации, разделяемой всеми участниками переговоров. Поэтому при подготовке списка аргументов покупателю следует продумать такие аргументы, к примеру:

- для продавца лучше продать квартиру не криминальному, подозрительному элементу, а добросовестному покупателю, найти которого непросто;

- судиться никто не хочет и лучше исключить эту ситуацию в принципе, исключив все спорные моменты до подписания договора;

- каждый может прямо сейчас встать и уйти, все собрались добровольно для конструктивного обсуждения условий; если такого понимания нет, то и смысла обсуждать что-либо нет;

- предполагается естественным и справедливым, что следует защитить интересы и покупателя, и продавца в равной степени;

- если сторона декларирует, что обязательно сделает что-то (к примеру, выпишется или освободит через неделю), то несколько странно, почему нельзя прописать это в договоре;

- аргумент - "все так делают" не является аргументом;

- торг уместен всегда, и это не является одолжением продавца.

 

Методы аргументации

 

Для своевременного использования аргументов и противодействия контраргументам продавца необходимо знать методы аргументации.

Фундаментальный метод, суть которого в приведении аргументов в подтверждение своей позиции.

Метод противоречия основан на выявлении противоречий в рассуждениях и предложениях собеседника и заострении внимания на них.

Метод "да, но...". Суть метода в том, чтобы предлагать другие варианты, не критикуя позицию продавца. К примеру, "я с вами согласен, однако ваше решение содержит такие недостатки...".

Метод "кусков", в соответствии с которым речь собеседника разделяется на отдельные части, каждой из которых дается оценка: "это именно так", "это не совсем так", "а это уже совсем сомнительно". Позволяет скорректировать или поставить под сомнение общие выводы оппонента.

Метод "бумеранга". Доводы собеседника используются для подтверждения собственных доводов.

Метод игнорирования. Если сказанное оппонентом верно и не может быть опровергнуто, то само значение этого довода уменьшается, если на него никак не обращается внимание.

Метод видимой поддержки. Последовательно изложив точку зрения продавца, вы фактически выбиваете из-под его ног почву для дальнейшего спора, поскольку все его доводы уже поддержаны и раскрыты. После полной поддержки точки зрения оппонента вы раскрываете свою точку зрения, и собеседнику довольно сложно придумать что-то еще для дополнения своей позиции, кроме того, его точка зрения вроде бы поддержана и повода для спора как будто нет.

Итак, перед переговорами рекомендуется:

- сформировать собственное мнение и условия по всем ключевым темам переговоров, выбрать принципиальные и те, по которым можно пойти на компромисс, определить конкретно измеримые пределы уступок;

- подготовить обоснование целесообразности принятия ваших условий;

- подготовить в письменном виде вопросы, которые не ясны;

- не проводить переговоры, когда вы устали, утомлены, в подавленном настроении, напротив, следует отдохнуть и настроиться на конструктивные переговоры, направленные на покупку квартиры;

- настроиться на критичное отношение к продавцу, к его представителю, к их точке зрения;

- настроиться, что вы не будете давать окончательных обещаний и принимать решения на встрече, а лишь уточните ситуацию, детали и дадите примерный срок для ответа.

На самих переговорах будьте уверены в себе, спокойны, вы всегда можете отказаться от сделки. Пока у покупателя есть деньги, он может найти и другую квартиру, если продавец не согласится на принципиальные условия покупателя.

В договоренностях всегда оставляйте пути к отступлению, спрашивайте интересующие вопросы и не бойтесь уточнять последствия тех или иных действий. Не спешите согласиться с мнением оппонента, даже если ситуация просто требует от вас такого согласия. Помните универсальную формулу - "Мне надо посоветоваться с тем-то" или "В целом я согласен, но пока этот и этот вопрос должен уточнить", даже если уточнять ситуацию вы будете со своим зеркалом.

Если на вас давят или вы явно сдаете позиции и не можете изменить ситуацию, попытайтесь выйти под каким-нибудь предлогом на некоторое время из комнаты, чтобы убрать зрительный контакт (в этих случаях советуют не смотреть в глаза собеседника, чтобы невольно не подпасть под влияние), отложить окончательное решение.

Также вы можете взять на переговоры свое доверенное лицо, с которым изначально нужно договориться о своевременном "выходе из ситуации". Причем это касается не только переговоров с продавцом, но и при выборе собственного риелтора и общении с иными участниками сделки.

Если все же вы согласились на условия, которые нарушают ваши интересы, но еще ничего не подписали - не стоит бояться отменить или изменить их. Да, это будет выглядеть неправильно, но и квартиру вы покупаете не каждый день и потому обоснованный отказ от первоначальных договоренностей добросовестными участниками сделки должен быть воспринят нормально. В крайнем случае вы потеряете сумму аванса, но и это не большая потеря по сравнению с потерей денег на покупку квартиры.

Цена вопроса стоит того, чтобы на некоторое время стать опытнейшим переговорщиком и не торопиться. Деньги находятся именно у вас, и у вас есть возможность выбирать квартиры и ставить свои условия.

 

4.9. Стрессы при покупке квартиры: стресс

и его последствия, классификация стрессовых событий,

способы преодоления стресса

 

Мы закипаем при разных температурах.

 

Р.У. Эмерсон

 

Американские исследования доказали, что стресс при покупке квартиры равносилен стрессу от прыжка с парашютом. Действительно, покупка квартиры - это необходимость выбора, это масса неопределенностей, это невозможность полного контроля над ситуацией, это риск потери значительной суммы денег, это переговоры с новыми людьми, не всегда настроенными дружелюбно, это изменение привычного образа жизни.

Кроме того, покупка квартиры бросает определенный вызов способностям человека, заставляет его действовать в незнакомой среде, принимать решения, отстаивать свою позицию, что также не добавляет покупателю спокойствия.

Такие нагрузки чреваты душевным дискомфортом, переживаниями, беспокойствами, страхами, в связи с чем по окончании сделки, когда покупатель, наконец, расслабляется, а в худшем случае - во время сделки, нередко появляются различные заболевания. Если же что-то идет не так, как планировалось, ситуация обостряется и появляется реальный риск потери денег или же иных явно неблагоприятных для покупателя последствий, то нервная система может дать сбой.

Стресс (от англ. stress - давление, напряжение) - понятие, введенное Гансом Селье в 1936 г. для обозначения состояния психического напряжения, обусловленного выполнением деятельности в особо сложных условиях, или возникающего у человека под влиянием сильных неблагоприятных воздействий.

Прежде всего, стресс - это выработка стрессовых гормонов, которые дают вспышку энергии для борьбы за жизнь. В древности у человека было всего два варианта поведения - схватка с соперником или бегство. Теперь же на физическую активность энергия не расходуется, рождая именно нервно-психическое напряжение, которое при длительном воздействии накапливается, вызывая нежелательные реакции.

Это и нервные расстройства (бессонница, раздражительность, депрессия, головные боли, невозможность сосредоточиться, состояние безысходности), и физические недомогания (кожа истончается, становится легко повреждаемой, в костной ткани подавляется поглощение кальция, в желудке появляются язвы).

Стресс в течение длительного времени может стать причиной возникновения или обострения таких заболеваний, как сердечные заболевания, инсульт, повышенное кровяное давление, диабет, синдром раздраженного кишечника, астма и артрит.

Но покупатель должен не только пережить стрессовую ситуацию, но и принимать верные решения, которые повлекут распоряжение деньгами, принятие обязанностей и множество иных юридических последствий. Если психических и физических сил на всю дистанцию покупателю не хватит, то возникает риск покупки квартиры по принципу "лишь бы купить", а в худшем случае - человек потеряет и деньги, и квартиру, поскольку в подобном состоянии является легкой добычей мошенников.

В связи с этим следует уделить должное внимание своему психическому и физическому состоянию, своей стрессоустойчивости, не важно - самостоятельно покупатель ищет квартиру или с помощью риелтора. При этом после всех мероприятий по преодолению стресса покупатель не должен перейти в состояние блаженной расслабленности, абсолютного счастья, ненормального позитива, абстрагированности от проблем и их решений.

Для исключения стресса следует в первую очередь осознать, что при надлежащем подходе к процессу поиска и покупки квартиры никакие риски покупателю не грозят. Это действительно так, поскольку, сформировав требования к квартире, к риелтору, к продавцу, к сделке, остается лишь придерживаться данных требований, и сделка точно пройдет удачно.

Определенные события (звонок по объявлению, осмотр квартиры, критическое отношение риелтора продавца, аукцион среди покупателей), так называемые стрессоры, все же будут влиять на ваше состояние, однако есть примеры правильного отношения к таким событиям.

Стрессоры классифицируются на три категории:

1) внешние обстоятельства;

2) собственные неконструктивные действия и их последствия;

3) мнимые проблемы.

Повлиять на внешние обстоятельства (привычки и характеры других людей, высокие цены на квартиры) практически невозможно. От ваших переживаний на эту тему ничего не изменится, поэтому проще смириться с такими событиями и ничего не менять. В таком случае необходимо поменять отношение к предмету и исключить его из списка значимых проблем.

Если изменить проблемную для вас ситуацию невозможно (продавец не готов идти на ваши условия), то остается либо измениться самому (если проблема не критична), либо без излишних расстройств отказаться от сделки, если ситуация для вас неприемлема. Значит, это и к лучшему. Возможно, вы избегаете таким образом попадания в мошенническую схему. В нормальных случаях сам продавец пойдет навстречу, оценив вашу принципиальность.

Если же что-то случилось не так - можно даже в самых мрачных моментах найти светлые стороны. К примеру, вы лишились денег, но зато остались живы, из квартиры не выписывается продавец - зато у вас появится ценный опыт судебных разбирательств.

Собственные неконструктивные действия мы можем и должны поменять для достижения успеха. События в будущем пройдут успешно, если к ним заранее подготовиться. Проблемы можно исключить заранее.

Если, к примеру, приехать на осмотр в усталом состоянии, то можно пропустить хорошую квартиру или, напротив, присмотреться к не совсем той квартире. Чтобы этого не произошло, необходимо исключить появление такой ситуации в будущем путем коррекции собственных действий в настоящем.

Очень важно заблаговременно понять, что необходимо сделать и скорректировать для успешного поиска и покупки квартиры, причем исходить не из пустых переживаний и эмоций, а из поиска конструктивных идей, направленных на конкретное решение проблемы.

С другой стороны, предвидеть все невозможно (аксиома из первой категории стрессоров) и переживать по этому поводу также не стоит. Следует чаще применять принцип: "Делай, что должно, и будь, что будет".

Наконец, мнимые проблемы объединяют такие события и явления, которые мы сами превращаем в проблемы. Сюда можно отнести беспокойства за риски, вероятность которых крайне низка, страхи, навязчивые идеи, ложные обиды и расстройства.

Попытайтесь объективно разобраться в ситуации, проконсультироваться с кем-нибудь, понять, что конкретно беспокоит, и попытаться скорректировать. Если же окажется, что вы неверно трактуете ситуацию, то стресс отпадет сам собой.

С другой стороны, необходимо отличать мнимые страхи от интуиции. Интуиция часто быстрее, чем ум делает правильные выводы. Интуиция (от лат. intueor - пристально смотрю) - способность чувствовать уже имеющиеся логические цепочки связанной информации, касающиеся нужного вопроса, и, таким образом, моментально находить ответ на любой вопрос.

Однако отличить то, что можно изменить, от того, что изменить нельзя, мнимые страхи от интуиции и реальных проблем - не самая простая задача, и тратить на нее свои силы было бы неверным - это создаст еще больший стресс.

При покупке квартиры ситуация проще - практически вся процедура, все риски и проблемные участки известны. Поэтому переживания покупателя вполне можно снизить до минимума, освободив место для объективного анализа и конструктивных действий - в данном вопросе от покупателя зависит практически все.

Приведем также общие рекомендации по недопущению излишнего стресса (преодолению стресса) при покупке квартиры:

- смотрите на процесс с оптимизмом и верьте в то, что найдете и купите хорошую квартиру;

- будьте реалистом - кроме оптимизма нужны конкретные действия, от которых зависит поиск и покупка хорошей квартиры;

- организуйте свою деятельность, следуйте плану по поиску и проверке квартир;

- тщательно изучите технологию покупки квартиры и имеющиеся риски;

- регулярно занимайтесь физическими упражнениями (зарядка, пробежка и пр.);

- смело идите навстречу своим страхам;

- в качестве отдыха используйте релаксационные методики (расслабление, глубокое дыхание, медитации, ванны, прослушивание спокойной музыки, звуков природы, рисование);

- отвлекайтесь на другие темы, отдых - это смена деятельности;

- питайтесь правильно;

- употребляйте витаминные комплексы;

- не употребляйте алкоголь;

- не сожалейте, если не сделали чего-то, упустили квартиру, потеряли аванс, исходя из того, что "нет худа без добра" или "каждый богатый человек когда-то терял деньги";

- говорите о проблемных ситуациях с доверенными лицами, советуйтесь с профессионалами - риелторами и юристами;

- письменно описывайте проблемную ситуацию ("пишите письма");

- смотрите на ситуацию "сверху", будьте над битвой, не переживайте по мелочам;

- не обещайте лишнего;

- создайте условную стену между вами и раздраженными и недовольными чем-то людьми, не принимайте столкновений с ними, оставайтесь над ситуацией;

- будьте гибче в поведении, не ждите и не требуйте от других идеального поведения, оставляйте пути к отступлению;

- высыпайтесь.

Как результат покупатель должен быть физически и психически готов к поиску и покупке квартиры, уверен в себе, убедителен, энергичен и позитивно настроен.

 

Глава 5. ПРОВЕРКА "ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ" КВАРТИРЫ

 

Как правило, наибольшего успеха добивается тот,

кто располагает лучшей информацией.

 

Б. Дизраэли

 

5.1. Проверка "юридической чистоты" квартиры: направления

проверки, формализация проверки, результат проверки

 

"Везение" всегда лишь результат тщательной подготовки,

а "невезение" - следствие разболтанности и лени.

 

Р. Хайнлайн

 

Наиболее значимой частью процесса покупки квартиры в России является проверка так называемой "юридической чистоты" квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования, - вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки.

Мы будем рассматривать проверку "юридической чистоты" в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры - исключить все правовые риски, в том числе мошенничество и даже недееспособность продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из домовой книги.

К примеру, приведем случай из судебной практики:

"...Б. обратился в суд с иском к М., Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира.

На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М.

По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства.

Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены" <1>.

--------------------------------

<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 марта 2008 г. N 21-В07-7 "Сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной по требованию наследника собственника этого жилого помещения" (извлечение) // БВС РФ. 2009. N 4.

 

Указанное Определение наглядно показывает, что формальной проверкой наличия права собственности не обойтись. Необходимо проверять квартиру и на предмет мошенничеств, и на предмет поддельности документов, и на предмет выбытия помимо воли продавца и еще по ряду параметров.

Отметим, что в рассматриваемом случае даже наличие данных в едином государственном реестре не гарантировало чистоту квартиры, однако если бы покупатель обратил внимание на регистрацию права собственности на основании решения суда, на крайне короткий промежуток владения квартирой собственником, то квартира вряд ли была бы приобретена. Получить обратно деньги с мошенников покупателям в этом случае вряд ли удастся.

Выделим основные направления проверки "юридической чистоты" квартиры:

- проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания (параграф 5.6 книги);

- идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки (параграфы 5.7, 5.8 книги);

- проверка наличия лиц, прописанных и (или) имеющих права пользования квартирой, и оценка перспектив выселения (параграф 5.9 книги);

- проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры с характеристиками, отраженными в документации (параграф 5.10 книги);

- анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества (параграф 5.2 книги);

- проверка подлинности документов (параграф 5.5 книги).

При этом приходится признать, что все риски на 100% выявить и нейтрализовать невозможно, как нельзя полностью доверять полученным сведениям и документам. Некоторые риски скрыты в документах, которые нельзя получить (допустим, нельзя законным способом получить документы прежних собственников или "архивную" выписку из домовой книги). Некоторые риски возникают из-за банальных ошибок. К примеру, ошибку может допустить сотрудник паспортного стола или компьютерная программа, которую не так настроили.

Поэтому проверка "юридической чистоты" всегда идет по пути выявления и перепроверки сведений из нескольких источников.

Однако проверка не носит характер "дурной бесконечности" - после анализа и проверки определенных фактов можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о "юридической чистоте" квартиры и имеющихся рисках.

Также истечение срока исковой давности является фактором, уменьшающим глубину проверки. К примеру, если с прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не может быть реализован, поскольку истек срок исковой давности для судебной защиты прошлых собственников, даже если их права были нарушены.

Однако если с квартирой в пределах трех предшествующих лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, вплоть до истребования у покупателя квартиры, возрастает.

 

Формализация проверки "юридической чистоты"

 

В качестве образца проверки можно взять деятельность юристов банка, проверяющих сделки, поскольку приобретенные квартиры становится предметом залога и "юридическая чистота" входит в интересы банка. Юрист банка по результатам проверки "юридической чистоты" квартиры готовит юридическое заключение. В заключении отражаются исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия, нотариально удостоверенная копия, оригинал), описание существенных обстоятельств вопроса, имеющиеся правовые проблемы и риски и вывод по существу поставленного вопроса.

В резюме заключения указываются предписания по устранению имеющихся по документам замечаний (к примеру, указывается о необходимости донести документ, получить согласие, изменить схему расчетов, застраховать титул).

В помощь юристу в банке утверждаются различные инструкции о порядке проверки квартиры, о проверке продавца квартиры. Такая организация работы принята неспроста - формализация и методологическая поддержка не только помогают оптимизировать бизнес-процессы в компании, но и помогают юристу провести полноценный анализ документов и исключить максимум правовых рисков. В банках стремятся построить эффективную процедуру, чтобы исключить человеческий фактор.

Подготовка заключения необходима не только для выявления замечаний, но и для того, чтобы запомнить основные факты и выводы. Если сделка будет проходить спустя месяц после проверки, то легко забыть, какие документы не донесены, если только на руках не имеется заключение с пометками о нерешенных вопросах.

Покупатель, не работающий юристом, тем более может забыть какие-то детали проверки, специфические документы, может не вспомнить про какие-то свои сомнения - вопросов и переговоров много, ситуации часто стрессовые и требующие быстрых решений, так что риск что-то упустить довольно существенен.

Чтобы исключить случайные ошибки и ничего не забыть, покупателю рекомендуется подготовить таблицу, в которую изначально включить все необходимые мероприятия, вопросы, документы и заполнять по мере проверки. Ориентируясь на такую таблицу, покупатель вряд ли что-то забудет даже в сложной стрессовой ситуации.

Вести таблицу рекомендуется на компьютере (не рукописно), допустим, в формате Word, и распечатывать к переговорам. Можно делать отметки прямо в этой книге. Ключевым требованием является обязательное чтение и анализ полученных результатов и сделанных записей - только так можно признать проверку реально и полноценно проведенной.

Предлагаем следующий вид таблицы:

 

Проверка "юридической чистоты" квартиры

 

Точный адрес квартиры, количество комнат, площадь, тип здания, этаж: __________________________________________ __________________________________________			Ответы
Проверка продавца - физического лица <1>
Перечень необходимых документов: 1. Паспорт продавца (копия). 2. Справка из ПД/ПНД (копия). 3... (указывается весь перечень, приведенный в Приложении N 1 к книге, и отмечается, какие документы представлены, а какие не представлены)		Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен)
Ф.И.О. собственников квартиры. Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Если собственников несколько - все ли согласны продать квартиру, нет ли споров?
Семейное состояние собственника(-ов) на момент приобретения ими квартиры (не на момент продажи покупателю)? Если состояли в браке, то имеется ли согласие супруга на продажу или соглашение о разделе квартиры/брачный договор/решение суда о разделе квартиры?
Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние? Если да, то получено ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу?
Дееспособен ли продавец, способен ли понимать значение своих действий: достиг возраста 18 лет, имеются водительские права и справки из ПД/ПНД, нет зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье, нет судебного решения об ограничении дееспособности?
Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес прописки, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки? Какова причина ошибок, могут ли быть устранены?
Не подделан ли паспорт (вклейка фотографии, дописки, подчистки)? Не включен ли паспорт в разряд недействительных по ресурсу http://services.fms.gov.ru/passportpermit/?
Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности? Причины подписания по доверенности? Насколько уважительны и критичны причины? Есть ли в доверенности все необходимые для продажи и представительства в Росреестре полномочия? Проверен ли нотариус, заверивший доверенность? Не отозвана ли доверенность?
Замечания и комментарии по проверке продавца
Итоговый вывод: вправе ли продавец продать квартиру и с какими условиями?
Проверка квартиры
Представлены все документы? 1. Договор купли-продажи (копия). 2... (указывается перечень, приведенный в Приложении N 1 к книге)	Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен)
Срок действия каких документов истек?
По какому договору (основанию) приобретена квартира продавцом?
Есть ли на договоре штамп о регистрации перехода права собственности? Соблюдены ли в договоре существенные условия (цена, идентификация квартиры, указание на лиц, сохраняющих право пользования)? Есть ли в договоре ограничения на распоряжение квартирой и иные условия, которые могут повлечь негативные последствия? Если квартира приобреталась в кредит - выплачена ли сумма кредита полностью? Если основание нетиповое (рента, приватизация, решение суда, наследство, дарение), то нет ли присущих рисков?
Зарегистрированы ли права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Соответствуют ли данные из ЕГРП данным из представленных продавцом документов? Будет ли представлена выписка из ЕГРП к дате сделки?
Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки для проверки и для продажи квартиры? Какова причина ошибок и могут ли быть устранены?
Когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года)? Если срок не прошел - какова причина продажи? Если срок не прошел - сколько было сделок за последние три года? Представлены ли все документы по сделкам в течение последних трех лет? Стоит ли страховать титул?
Нет ли в квартире незарегистрированных перепланировок? Если есть - готов ли продавец утвердить их в установленном порядке?
Не зарегистрировано ли по квартире обременений (залог, договор аренды, найма)? Нет ли по помещению действующего договора найма или аренды до года?
Кто прописан в квартире? Нет ли прописанных лиц, отказавшихся (не участвующих) от приватизации жилья в пользу других лиц и сохраняющих бессрочное право пользования? Есть ли временно выписанные лица (в тюрьме и пр.)? Нет ли недавно рожденных, но нигде не прописанных детей (поскольку такие дети имеют право пользования родительской квартирой и без прописки)?
Если прописан несовершеннолетний, то как решен вопрос с местом его дальнейшего проживания, не ущемляются ли его права родителями? Не находится ли несовершеннолетний под опекой и попечительством, не лишен ли родительского попечения, а если да, то представлено ли разрешение органа опеки и попечительства? Будет ли несовершеннолетний выписан до сделки? Нет ли спора между проживающими, прописанными лицами, лицами, имеющими право пользования? В какой срок будут выписаны прописанные лица (до сделки, после сделки и пр.)? Каковы перспективы судебного выселения прописанных лиц?
Есть ли задолженность по коммунальным платежам?
Проверена ли предыдущая сделка, т.е. по которой квартиру приобрел предыдущий продавец? Есть ли какие-то особенности и ограничения?
Замечания и комментарии к проверке квартиры
Итоговый вывод: может ли покупатель купить квартиру или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, либо установить особые условия покупки (к примеру, страхование титула, обязательное выселение до сделки)?
Проверка по рискам мошенничества
Соответствует ли продавец фотографии на паспорте, водительских правах, на иных документах и источниках (соседи, социальные сети)?
Представлены ли оригиналы документов? Какой результат дала проверка оригиналов документов на предмет подделки?
Срочно ли продается квартира, и если да, то почему?
Подписывает ли договор доверенное лицо и насколько внушает доверие, насколько уважительна причина невозможности личного подписания?
Надлежащим ли образом оформлена доверенность? Подтверждена ли выдача нотариусом? Проверен ли собственник на предмет готовности продать квартиру и свободы волеизъявления (хотя бы по телефону)? Жив ли собственник?
Предыдущий договор (на основании которого квартиру приобрел продавец) составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверенной? Если первый случай, то проверено ли лицо, которое продавало квартиру продавцу, на предмет свободы волеизъявления?
Насколько велик аванс по сравнению с типовой практикой и почему велик?
Если квартира приобретена на основании решения суда - не поддельно ли решение, нет ли споров между предыдущими собственниками, может ли быть решение оспорено?
Сколько раз за последние три года продавалась квартира? Если много, то почему?
Есть ли сомнения в добросовестности продавца, риелтора продавца, собственного риелтора, агентства недвижимости? Нет ли в Интернете или различных базах данных сведений о недобросовестности этих лиц? Нет ли особенностей в поведении данных лиц, понимания, что они знакомы между собой?
Насколько условия сделки типичны? Почему имеются какие-то отличия?
Есть ли внутреннее нежелание заключить договор по данной квартире?
Вывод о возможности мошенничества

 

--------------------------------

<1> Особенности проверки юридического лица даны в параграфе 7.3 книги.

 

Если случай нетиповой, то таблица дополняется в соответствии с нюансами нетиповых случаев (например, если продавец приобрел по договору ренты, то следует запросить свидетельство о смерти рентополучателя). В дальнейших параграфах по каждому направлению проверки и рассматриваемому документу, в том числе по нетиповым случаям, будут даны пояснения. Покупателю целесообразно вернуться к рассмотрению таблицы после прочтения всей данной главы.

Вы спросите: "Почему так много аспектов?". На это придется ответить, что это единственный способ избежать рисков при покупке квартиры в России. Есть масса примеров по каждому из указанных выше параметров, когда возникали те или иные проблемы. К примеру, вопрос: "Нет ли лиц, отказавшихся от приватизации?". Практическая ценность этого вопроса в том, что если такие есть, то они бессрочно сохранят право пользования квартирой даже после ее оформления в вашу собственность, поэтому этих лиц под страхом недействительности договора следует указать в договоре купли-продажи. На самом деле это в основном чисто юридическая проверка, и юристы вполне знакомы с таким подходом к анализу документации. Но вряд ли этот объем проверки является нормальным для большинства развитых стран. По нашему мнению, такая сложность и рискованность гражданского оборота по столь ценному активу, как квартира, - это совершенно ненормально, задача законодателя сделать процедуру максимально простой.

По мере проверки покупателем запрашиваются дополнительные документы, какие-то вопросы и риски снимаются. Ряд документов продавцы обещают принести на саму сделку (к примеру, заявление о том, что в браке не состоял, согласие супруга на сделку).

Некоторые юридические риски снимаются путем изменения схемы сделки по покупке квартиры <1> (к примеру, риск неоформления права собственности можно устранить путем закладки денег в ячейку, условием доступа к которой установить документ о праве собственности покупателя на квартиру).

--------------------------------

<1> Схема сделки по покупке квартиры (схема расчетов и условия доступа к деньгам, сроки передачи квартиры, условия договора купли-продажи) рассмотрена в параграфах 6.3, 6.6 книги.

 

По результатам проверки "юридической чистоты" квартиры покупатель делает выводы следующего характера:

- какие юридические риски повлечет покупка квартиры;

- какие риски являются существенными и могут ли они быть устранены;

- какие документы необходимо обязательно донести до полного комплекта;

- какие риски могут быть нейтрализованы схемой покупки.

Если риски существенны и неустранимы, то следует отказаться от покупки такой квартиры. Если риски устранимы и продавец готов это сделать, то квартиру можно смело покупать.

 

5.2. Мошенничества с квартирами в отношении покупателей:

распространенные случаи мошенничества и способы

противодействия, приемы мошенников и признаки

мошеннической ситуации

 

Есть люди, которые полагают, что все,

что делается с серьезным видом, разумно.

 

Г. Лихтенберг

 

При покупке квартиры можно ошибиться в цене, в качестве квартиры, даже в каких-то условиях сделки - цена такой ошибки в целом приемлема, поскольку покупатель все же получит квартиру с разной степенью пригодности для комфортного жилья. Но будет неприятно потерять деньги на квартиру, став жертвой преступников.

Нельзя сказать, что это будет ошибка покупателя, но при должной бдительности, осмотрительности, противодействии внушению <1>, установлении четких критериев поиска и правильной организации проверки, знании преступных схем и типовых приемов мошенников риск попасть в руки мошенников существенно снижается.

--------------------------------

<1> Подробнее о сопротивлении внушению, о психологических приемах мошенников и правилах ведения переговоров в параграфе 4.8 книги.

 

Отметим, что и привлечение риелтора не гарантирует полного исключения риска мошенничества, а недобросовестные риелторы порой сами оказываются соучастниками преступников, поэтому стоит быть внимательным во всех случаях.

А мошенничеств на рынке жилой недвижимости достаточно. Читая прессу, остается удивляться, как покупатель мог быть настолько доверчивым, чтобы самостоятельно отдать свои деньги в руки мошенникам по явно подозрительной схеме.

К примеру, "...в Москве оперативниками МУРа задержан риелтор компании X 32-летний Е.М. Задержанный подозревается в совершении двойных продаж в элитном жилом комплексе Y на сумму, превышающую $1,5 млн. По словам представителя ГУВД Москвы, в 2008 г. господин М. "убедил несколько клиентов компании X оплатить покупку квартир по безналичному расчету, переведя деньги на счета сторонней организации". Эти деньги затем были обналичены и похищены. Покупателям Е.М. выдал поддельные, нигде не зарегистрированные договоры о приобретении квартир. Мошенничество вскрылось спустя несколько месяцев, когда покупатели пришли в офис компании за ключами. К этому моменту Е.М. скрылся" <1>.

--------------------------------

<1> Коммерсантъ. 2009. N 53 (4108). 26 марта (данные изменены).

 

Да, скорее всего, покупатель доверял брендам риелторской компании и компании застройщика, верил, что в элитной недвижимости мошенничества невозможны, психологически ситуация казалась комфортной, помпезной и красивой, словом - исполнение мечты. Но если бы покупатель элементарно проверил документы и поставил под сомнение необходимость перевода средств незнакомой компании, то мошенничества бы не произошло.

Мошеннических схем много, квалификация мошенников растет, способы обмана становятся все более интеллектуальными, трудно-выявляемыми. Схемы устранения собственника, фальсификации документов, двойной продажи, бегства с деньгами, подмены денег и утаивания правовых дефектов дополняются практически легальным отъемом денег, оформленными договорными отношениями с несведущими покупателями.

В этой ситуации выявлять тонкую грань между преступлением и гражданско-правовыми обязательствами возьмется не каждый сотрудник правоохранительных органов, ведь покупатель сам по своей воле подписал документ и отдал деньги.

Тем не менее мошенников ловят и успешно сажают за решетку, часто условно, только покупателю от этого не легче - квартиру он вынужден отдать законному собственнику, а вот взыскать деньги с мошенника нереально.

Конечно, пик афер на этом рынке остался в 90-х гг. прошлого века, когда сделки с квартирами только входили в оборот, а поле деятельности для мошенников было чрезвычайно широко. Но и сейчас мошенничеств на рынке сделок с квартирами достаточно, только выявлять их становится сложнее.

Мошенничество - это хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием. С квалифицирующими признаками наказывается лишением свободы до 10 лет (ст. 159 УК РФ).

Перечислим основные виды мошенничества на рынке вторичного жилья.

 

"Двойная продажа" или "многократная продажа"

 

Описание: договор купли-продажи квартиры не подлежит государственной регистрации, но подлежит регистрации переход права собственности. Система государственной регистрации призвана обеспечить надлежащий учет перехода прав. Однако до того как договор сдан на регистрацию, продавец-мошенник может продать квартиру еще несколько раз. Этот вид мошенничества и называют "двойными продажами".

Собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрировал свое право собственности, остальные же покупатели будут вынуждены судиться с продавцом (если именно он несколько раз продал квартиру). В худшем случае продана чужая квартира, а за продавца выдавал себя мошенник.

Как правило, продавец завлекает покупателя тем, что устанавливает цену на квартиру существенно ниже рыночной и всячески торопит покупателя, убеждая передать деньги до сдачи документов на регистрацию, обосновывая тем, что "срочно нужны деньги", "уезжаю завтра на ПМЖ в другую страну", "цена такая только при оплате сразу".

Меры противодействия: такое мошенничество невозможно, если продавец не получит деньги до подачи документов в Росреестр. Даже сдав документы на регистрацию, производить полную оплату не стоит - система Росреестра (МФЦ) не идеальна (как технически, так и в плане защиты от недобросовестности сотрудников), чтобы за минуту приема документов выявить, что кто-то в эту же минуту подает документы на государственную регистрацию перехода прав по данной квартире.

Поэтому всегда настаивайте, чтобы деньги (или хотя бы большую часть) продавец получил после государственной регистрации права собственности покупателя. Для этого существует взаимовыгодная схема оплаты через банковскую ячейку либо аккредитив (параграф 6.6 книги). Если же продавец настаивает на срочной передаче денег, пусть даже цена квартиры до смешного мала - соглашаться не стоит ни при каких обстоятельствах, даже в сделках со знакомыми и близкими.

 

Продажа неприватизированных квартир

 

Описание: приватизация квартир - сложный и трудоемкий процесс, поэтому на этом рынке достаточно много посредников, которые помогают приватизировать квартиру. Одновременно недобросовестные посредники успевают продать квартиры и деньги присвоить себе.

Меры противодействия: всегда выявлять действительную волю лица, выдавшего доверенность. Иногда лицо, которое приватизирует квартиру, не планирует ее продавать, но подписывает доверенность на мошенника, не читая.

 

Продажа по поддельной или отозванной доверенности

 

Описание: доверенность очень часто является инструментом для различного рода махинаций. Действительно, проще подделать доверенность от собственника, чем правоустанавливающие документы. Аферы с доверенностью можно условно разделить на следующие виды:

- владелец квартиры неверно понимает значение доверенности (полагая, что не давал права на отчуждение);

- владелец квартиры выдает доверенность под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угроз;

- владелец квартиры понимает, на что дает доверенность, но денег от представителя не получает и впоследствии оспаривает сделку;

- доверенность к моменту совершения сделки намеренно отозвана, а значит, и представитель не вправе заключать по ней договор купли-продажи;

- доверенность изначально поддельна и никаких последствий не влечет.

К примеру, "жительница Уфы узнала в регистрационной службе, что ее квартира ей не принадлежит. В Уфе "черные" риелторы обманным путем приватизировали трехкомнатную квартиру жительницы города, которая проживала в ней с матерью и тремя несовершеннолетними детьми.

Получив согласие хозяйки квартиры на приватизацию, предприимчивые риелторы обманным путем оформили доверенность на продажу данной квартиры, изготовили поддельные справки об отсутствии в квартире зарегистрированных несовершеннолетних детей, обратив в свою собственность квартиру потерпевшей, а затем, оформив жилье в ипотеку, получили по ипотечному договору 2 200 000 руб., которые присвоили.

О том, что квартира продана и собственнику не принадлежит, потерпевшая случайно узнала в регистрационной службе, куда обратилась по вопросам приватизации своего жилья" <1>.

--------------------------------

<1> Жительница Уфы (Башкирия) узнала в регистрационной службе, что ее квартира ей не принадлежит // ИА REGNUM. 2007. 27 февр. URL: http://www.regnum.ru/news/788707.html (дата обращения: 23.03.2017).

 

Меры противодействия: по возможности отказаться от сделок, которые подписываются не продавцом лично, а представителем по доверенности. Подумайте - стали бы вы давать кому-нибудь доверенность на продажу своей квартиры? Скорее всего, только в самых критических случаях. Большинство собственников думают так же, а выдают такие доверенности по элементарному незнанию.

Договор купли-продажи должен подписывать сам собственник и деньги должен получать сам собственник, более того, это считается "хорошим тоном", по мнению добросовестных риелторов.

Если же продавец все же действует по доверенности, то следует проверять действительную волю продавца, может быть, поговорить с продавцом, хотя бы по телефону. Саму доверенность также следует проверить, позвонив нотариусу либо обратившись на сайт. В п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса РФ установлено, что сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Реестр выданных и отмененных доверенностей есть на сайте Федеральной нотариальной палаты: http://reestr-dover.ru/.

 

Выбытие квартиры из собственности продавца

под угрозой расправы, путем устранения собственника

либо обманом

 

Описание: приведем объявление из газеты: "Пострадавший В.З., проживающий в Москве, заявил, что вчера, 22 декабря в 17.00, наряд милиции ОВД "Северное Медведково" задержал группу лиц, которые вымогали у него правоустанавливающие документы на квартиру, но В.З. стал владельцем квартиры еще два года назад. Эта группа лиц представилась сотрудниками МВД и ФСБ, Комитета по борьбе с коррупцией, после они незаконно удерживали В.З. в квартире, вели себя неординарно и грубо, матерились, при этом применяя уголовную и милицейскую лексику, угрожали расправой ему и его семье" <1>.

--------------------------------

<1> Известный криминальный журналист задержан в составе "черных риэлторов". Новость от 24.12.2007 на сайте http://kpk.org.Ua/2007/12/24/print:page,1,izvestayjjj-kximinalnyjj-zhurnalist.html. К слову, среди задержанных оказались представители риэлторской компании и даже корреспондент с телевидения.

 

В эту же категорию мошенничеств входит "переселение" асоциальных элементов (алкоголиков, наркоманов) и наиболее беззащитных слоев населения (пенсионеров, инвалидов) из квартир в сельскую местность с целью завладения их квартирами. В дальнейшем такие собственники в лучшем случае вынуждены жить в неблагоустроенных квартирах либо пропадают без вести.

Как правило, данная схема совершается с использованием доверенности от собственника либо квартира срочно оформляется на преступника и продается уже от его имени.

Меры противодействия: если продавец действует через представителя по доверенности, то постарайтесь переговорить с продавцом, уточнить причину невозможности личного подписания. Переговорите с соседями на предмет продавца, его образа жизни. Если собственник относится к асоциальным или беззащитным слоям населения, при этом кто-либо действует от его имени по доверенности и причина отсутствия малоубедительна, то лучше отказаться от сделки.

Если продавец продает только что приобретенную им квартиру либо квартира продается в течение одного года несколько раз, то это явный признак проблем с квартирой.

Подробнее о проверке на предмет выбытия квартиры против воли собственника можно прочесть в параграфе 5.3 книги.

 

Мошенничества с "альтернативами"

 

Описание: "альтернативные" сделки, когда одновременно продается несколько квартир, - достаточно богатый на различные схемы материал. Участники цепочки, как правило, прямых отношений друг с другом не имеют, как и сделки не связаны ст. 157 ГК РФ в целях обязательной регистрации всего "пакета" сделок.

Покупатель отдает деньги "верхнему" продавцу, однако в свою собственность квартиру не получает. "Верхний" же продавец к покупателю никакого отношения не имеет, поэтому требовать деньги придется со своего продавца.

Меры противодействия: покупателю следует в обязательном порядке проверять "юридическую чистоту" приобретаемой квартиры, в ячейку закладывать, помимо денег, расписку своего продавца об их получении и условием доступа к деньгам указывать документ, подтверждающий, что покупатель стал собственником квартиры (параграф 6.5 книги).

 

Продажа недвижимости с правовыми дефектами

 

Описание: речь идет об арестованных квартирах, о квартирах, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования после продажи квартиры, о квартирах, обремененных иным образом, квартирах, в отношении которых ведется спор, например между супругами или наследниками.

Цель мошенника или, лучше сказать, недобросовестного продавца - продать такую квартиру по высокой цене, скрыв негативную информацию. В дальнейшем с проблемными моментами придется разбираться покупателю: либо возвращать квартиру продавцу и истребовать деньги, либо разбираться с приобретенными проблемами, поскольку взыскать деньги с такого продавца практически нереально: все имущество переписано на третьих лиц, доходы неофициальны, а полученные деньги запрятаны в надежном месте.

Меры противодействия: следует внимательно проверять "юридическую чистоту" объекта, поскольку практически обо всех ограничениях можно по различным каналам узнать.

 

Подложная государственная регистрация квартиры

на покупателя

 

Описание: речь идет о явном мошенничестве, когда продавец или его представитель берут на себя обеспечение государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Мотивируется это очередями в Росреестре, наличием риска отказа в регистрации, если идти официальным путем, срочностью регистрации. Покупатель выдает доверенность на риелтора, платит какую-то сумму за данную услугу.

Подобные услуги достаточно широко распространены и в целом удобны для покупателя. Причем по практике доверенность выписывается на совершенно неизвестного покупателю человека, которого назвала фирма, оказывающая услуги по комфортной регистрации.

Однако вместо официальной регистрации мошенники подделывают расписку о сдаче документов, штамп о государственной регистрации договора, свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРП. Потом необходимые документы представляются в банк для получения доступа к деньгам в ячейке. О "липовости" своего права собственности покупатель узнает после того, как реальный собственник предъявляет претензии (мошенники могут снять квартиру в аренду для проведения такой схемы).

Меры противодействия: для исключения описанного риска следует осуществлять государственную регистрацию самостоятельно либо через своих доверенных лиц. В последнее время ситуация со сдачей документов на регистрацию достаточно урегулирована и проходит комфортно в Многофункциональных центрах. Самостоятельно подать документы трудности не представляет. Также рекомендуется независимо от продавца получать выписку из ЕГРП уже после покупки квартиры.

 

Подложная государственная регистрация

права собственности "продавца"

 

Описание: речь идет о регистрации преступника в качестве нового собственника квартиры по поддельным документам и дальнейшая продажа квартиры покупателю. Допустим, мошенник арендует квартиру у собственника, изготавливает по копиям документов поддельные документы и продает подельнику, который в дальнейшем перепродает квартиру покупателю.

Вариант данного мошенничества - преступники изготавливают решение суда (его копию изготовить проще, чем подделывать договор купли-продажи и подписи сторон) и на его основании регистрируют право собственности, а потом квартиру срочно продают.

Меры противодействия: свидетельством данного мошенничества может быть, как обычно, низкая цена, срочность продажи, небольшой срок владения квартирой продавцом. Проверять действительную волю предыдущего собственника квартиры (у которого продавец купил квартиру) не принято, но если было много сделок за короткий промежуток времени, то почему бы и нет. Отметим, что положения о добросовестности приобретателя на данные случаи не распространяются, так как квартира выбывает из владения собственника помимо его воли.

Если же в основании права собственности указано решение суда, то следует по возможности уточнить действительность данного решения, к примеру, посмотреть сайт суда - там указываются все дела. Также необходимо оценить риск оспаривания данного решения. Конечно, если продавец являлся первым собственником и признал право собственности через суд на только что построенную квартиру, то это нормальная практика.

Если же был реальный спор между собственниками, наследниками, проживающими, то последствия данного спора могут быть непредсказуемы. Подробнее о случаях приобретения квартиры на основании решения суда и направлениях проверки рассмотрено в параграфе 5.6 книги.

 

Подделка документов

 

Описание: мошенники изготавливают по копиям оригиналы правоустанавливающих документов, подделывают паспорт владельца и продают недвижимость покупателю. Владельца квартиры изображает один из мошенников, чья фотография вклеена в паспорт, либо похожий на собственника человек. Обман вскрывается после того, как настоящий собственник узнает о новых хозяевах и предпринимает действия по аннулированию сделок. Для показа квартиры мошенники могут ее снять в аренду или воспользоваться длительным отъездом хозяев.

Меры противодействия: сами по себе признаки поддельности документов выявить непрофессионалу сложно, поэтому следует ориентироваться на дополнительные источники проверки фактов - выписка из ЕГРП, поиск фотографий собственника, уточнение и перепроверка у мошенников деталей каких-либо вопросов, которые должны быть известны собственникам. Способы выявления подделки, в том числе альтернативные, рассмотрены в параграфе 5.5 книги, способы идентификации продавца - в параграфе 5.8 книги.

 

Продажа иного объекта

 

Описание: мошенники показывают покупателю - как правило, приезжему и не разбирающемуся в улицах города человеку, неплохую квартиру, но продают совсем другой объект, находящийся по другому адресу. К примеру, был случай, когда на дверь просто установили другой номер квартиры. Также показывают квартиру по одной улице, а продают находящуюся на другой улице, но похожей по звучанию. В худшем случае продается несуществующий объект.

Меры противодействия: исключительно внимательно проверять адрес объекта, в том числе по карте города. Если продавец утверждает, что адрес сменился официально, то следует затребовать справку БТИ об идентичности прежнего и нового адреса. О проверке технических характеристик квартиры и документах, описывающих предмет, можно прочесть в параграфе 5.10 книги.

 

Продажа с последующим признанием сделки недействительной

 

Описание: отнять квартиру путем признания сделки недействительной достаточно просто, квартира никуда не исчезает и возвращается практически в неизменном состоянии, в отличие от возврата денег, уплаченных покупателем, которые уже потрачены продавцом или далеко запрятаны.

Намеренно создавая сделку "с пороком" (с отсутствием существенного условия в договоре, с пороком воли владельца, с отозванной доверенностью и пр.), мошенники впоследствии признают сделку недействительной. Усугубляется проблема случаями указания в договоре суммы до миллиона - покупатель вправе в этом случае претендовать только на этот миллион (отметим, что при наличии второй расписки или безналичного перечисления есть еще вариант истребования оставшейся реально уплаченной суммы в качестве неосновательного обогащения - решения на этот счет представлены в параграфе 6.3 книги).

Меры противодействия: внимательно проверять объект, права на него и формулировку условий договора. При нежелании продавца идти на уступки в явно проблемных ситуациях лучше отказаться от покупки. Мошенники ведут себя жестко и не идут на уступки, так как отклонения от установленной схемы могут повлечь ее нереализуемость. Нетипичная жесткость и непримиримость продавца или его риелтора это признак проблемности. В крайнем случае можно застраховать риск потери права собственности в страховой компании.

 

Аферы с предоплатами

 

Описание: как правило, покупатель для подтверждения серьезности своих намерений по покупке квартиры вносит аванс. При отказе покупателя от сделки аванс ему не возвращается, а при отказе продавца - он возвращает аванс (если задаток, то в двойном размере). Именно на этом строится подход мошенников - взять аванс, пусть даже небольшой, а потом вынудить покупателя отказаться от сделки. Как вариант, продавец или его риелтор получает авансы от множества покупателей и скрывается. Поскольку в таких случаях покупатели редко жалуются в правоохранительные органы, то и схема довольно распространена.

Приведем пример обмана в более крупных размерах: "Житель Зеленограда обратился в фирму "Л.К." с целью покупки земельного участка. Одним из условий договора было внесение предоплаты в сумме 10 тысяч долларов США. А спустя некоторое время риелтор сообщила, что собственник отказался от продажи.

Несостоявшимся собственникам ничего не оставалось, как потребовать деньги обратно. Вот тут и начинались настоящие проблемы. Каждый раз, находя "убедительную" причину, риелторы просили клиентов подождать, оттягивая возврат денег. Далее выяснилось, что никто из собственников земельного участка не собирался продавать свою недвижимость" <1>.

--------------------------------

<1> Крюковские ведомости. N 45 (310) от 06.12.2008 (http://krukovo-vedomosti.ru/newspaper_archive/pdf/47915d90f35293b30ed740786585108604c95.pdf).

 

Меры противодействия: до передачи аванса следует проверить "юридическую чистоту" квартиры и условия соглашения об авансе (параграф 6.2 книги). Если ни того ни другого продавец сделать не дает, лучше отказаться от сделки.

 

Приемы мошенников и признаки мошенничества

 

Некоторые люди обладают фантастическим умением войти в доверие к человеку, являются тонкими психологами и мастерами убеждения, вплоть до подсознательного или сознательного использования методик гипноза и внушения.

Аферисты - это не лица с типичной внешностью "уголовника", а очень приятные в общении, имеющие несколько образований и хорошо поставленную речь люди. Мошенники всегда внушают доверие и симпатию, собственно, на это и рассчитаны все мошенничества - на злоупотребление доверием покупателя.

Когда продавец или его риелтор уж слишком простоват и беспомощен либо невероятно приветлив, либо вызывает смех и иронию у всех, покупатель теряет бдительность и в этот момент и инициативу и способность сопротивляться внушению.

Жертвами мошенников обычно становятся ведомые и беззащитные люди, люди с низким образовательным уровнем, приезжие. Хотя если покупатель является главой департамента безопасности банка, либо руководителем компании, либо профессиональным юристом, то и тогда не стоит терять осторожность - автоматической защиты от мошенничеств не имеет никто. Профессионалов губит самоуверенность.

Приведем приемы мошенников, позволяющие усыпить бдительность покупателя и продать ему не совсем то, что последнему нужно, либо заставить его ошибиться в целях реализации преступной схемы завладения деньгами покупателя <1>:

--------------------------------

<1> С использованием материалов книги: Шабалин В.Г., Смирнов И.А., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. Защита от криминала и недобросовестных партнеров. М., 2010.

 

- продавец или его представитель описывают трагические или тяжелые события из их жизни, которые повлекли необходимость продажи квартиры, что вызывает естественное чувство жалости и желание помочь, даже в ущерб себе;

- грубая лесть, вспоминание общих друзей и излишнее внимание к вам, а не к деталям сделки вполне может свидетельствовать о намерении войти в доверие, что для реальной продажи квартиры не является обязательным и типичным;

- сокращение дистанции, переход на "ты" делает продавца неким "своим" человеком, которому хочется доверять и верить;

- продавец изображает из себя ничего не понимающего человека, заставляя думать, что такой уж никак не может обмануть, а скорее, сам будет легко убежден и пойдет навстречу по всем вопросам;

- продавец ссылается на знакомство с известными людьми, ссылается на работу в правоохранительных органах, что вызывает определенное доверие;

- продавец честно предлагает оформить вместо договора купли-продажи какие-либо иные схемы (дарение, просто расписка, акт, договор без регистрации), мотивируя это невероятными обстоятельствами типа так проще, цена дешевле, теперь так можно, никто не оспорит, по принципу "чем невероятнее ложь - тем легче в нее поверят". Следует отказаться от сделки с таким продавцом;

- незаинтересованность продавца в условиях сделки, готовность пойти на все условия и риски, даже невыгодные для него, могут свидетельствовать о том, что в его намерения не входит прохождение данных этапов сделки и, соответственно, есть риск мошенничества или кражи на более ранних стадиях.

Из объективных признаков, которые могут свидетельствовать о вероятности мошенничества, выделим следующие:

- крайне низкая цена;

- срочность продажи;

- совершение сделки по доверенности;

- получение денег риелтором, а не продавцом;

- короткий срок владения квартирой продавцом;

- частая смена владельцев;

- недостоверность документов или одного из них;

- высокий размер аванса.

Вполне возможно, перечисленные выше приемы имеют перед собой цель лишь выгоднее и быстрее продать квартиру, не имеющие ничего общего с мошенничеством, а признаки "мошенничества" имеют уважительные причины. Задача покупателя - объективно проверять документы, обращать внимание на подозрительные моменты, не стать заложником психологических приемов и ловушек <1>, держать дистанцию, не поддаваться под влияние и четко следовать поставленному плану проверки объекта. "Порядок бьет класс", - говорил А.В. Суворов.

--------------------------------

<1> Правила ведения переговоров, сопротивления внушению, убеждения собеседника рассмотрены в параграфе 4.8 книги, по проверке продавца и его риелтора - в параграфе 5.8 книги, проверке документов - в параграфе 5.6 книги.

 

Следует также помнить существенный момент - даже если вы составите идеальный договор (соглашение об авансе, договор с риелтором, договор купли-продажи) и пропишете грамотно все основания для возврата денег, то это гарантирует лишь победу в суде над недобросовестным продавцом.

Реально получить деньги с физического лица, в особенности недобросовестного, очень сложно - имущество переписывается на третьих лиц, доходы выплачиваются неофициально, а если мошенник сидит в тюрьме, то все его доходы уходят на его содержание. Поэтому через какое-то время пристав вынесет акт о невозможности взыскания и прекратит исполнительное производство.

Да, можно подавать исполнительный лист еще и еще, но в дальнейшем даже самые въедливые взыскатели теряют надежду и прекращают взыскивать долг, на что и рассчитывают мошенники и недобросовестные лица <1>.

--------------------------------

 

КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011.

<1> Если все же такая ситуация произошла, то прочесть о способах выявления имущества должника и алгоритме взыскания долга на досудебной, судебной стадии и стадии исполнительного производства, включая уголовное преследование, можно в книге: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2015.

 

Собственно, поэтому необходимо надеяться не только на договор, но и на установление безрисковой схемы оплаты, исключающей получение продавцом денег до регистрации права собственности покупателя. Далее же целесообразно страховать титул (риск потери права собственности), чтобы исключить любой риск потери денег. Рекомендуем взять на вооружение принцип: "Доверяй, но проверяй".

 

5.3. Истребование квартиры у покупателя после покупки:

основания и профилактика. Добросовестность приобретателя,

критерии признания покупателя добросовестным

приобретателем, случаи истребования у добросовестного

приобретателя, признание договора недействительным

и незаключенным, исковая давность,

рискованные категории сделок

 

Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение.

Для первого требуется воображение, а для второго -

только умение.

 

Д. Бернал

 

Цель покупателя - свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т.е. стать ее полноправным собственником, ни с кем по этому поводу не судиться и никому квартиру, кроме как по собственному желанию, не отдавать.

Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. И если такой риск вероятен, то следует отказаться от покупки такой квартиры.

Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру:

- истребование (виндикация) квартиры у добросовестного приобретателя;

- признание покупателя недобросовестным и истребование квартиры;

- признание договора с покупателем недействительным, в результате чего стороны возвращаются в первоначальное положение - продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу - квартиру (двусторонняя реституция);

- признание договора с покупателем незаключенным, в результате которого покупатель возвращает квартиру, поскольку основания для ее приобретения отсутствовали, а деньги истребуются покупателем у продавца как неосновательное обогащение;

- расторжение договора купли-продажи по инициативе продавца в связи с существенным нарушением договора покупателем, т.е. неоплатой им цены квартиры: данный способ мы не будем рассматривать, исходя из добросовестности покупателя <1>.

--------------------------------

<1> Чтобы этого не произошло в результате действий недобросовестного продавца, не отдавшего покупателю расписку после получения денег, необходимо обеспечивать получение такой расписки в обязательном порядке (подробнее рассмотрено в параграфе 6.6 книги).

 

Выбор способа защиты права (а выше перечислены разные способы защиты прав) остается на усмотрение тех лиц, права которых нарушены. Причем каждый способ применяется не произвольно, а в зависимости от конкретных обстоятельств. Допустим, нельзя истребовать квартиру напрямую продавцом от покупателя в порядке виндикации, поскольку в данном случае ст. 302 ГК РФ не применима. Но продавец может подать иск о признании договора незаключенным или недействительным, что приведет к тем же последствиям - квартира будет возвращена продавцу.

Помимо этого, есть фактор, сдерживающий споры по недвижимости, - срок исковой давности, который не дает лицу, права которого нарушены, "вечную" возможность защитить свои права, а покупателю позволяет не бояться обжалования на протяжении всего срока владения квартирой.

При проверке на предмет возможности истребования обязательно оценивается два момента:

- есть ли у кого-либо право и интерес истребовать квартиру у покупателя как у добросовестного приобретателя?

- есть ли основания для признания договора купли-продажи, по которому продавец (не покупатель!) приобрел квартиру, недействительным или незаключенным, есть ли у кого-либо интерес в таком признании?

Если хотя бы на один из этих вопросов выявлен ответ "да", то следует отказаться от покупки такой квартиры, если только не истек срок исковой давности в три года. Последнее означает отсутствие интереса и перспектив у кого-либо в оспаривании договора.

Однако не каждый покупатель может считаться добросовестным. Многие считают, что раз они ничего не знают и ничего не понимают, то они добросовестны и с них и спроса никакого нет. Но это не так. Такие, наоборот, скорее будут признаны недобросовестными. Судебная практика достаточно строго относится к такому понятию, как "осмотрительность" покупателя. Добросовестный приобретатель - это тот, кто "не мог знать" о проблеме. Если же мог теоретически знать - значит, должен был знать и принять меры. Покупатель обязан проявлять осмотрительность, свойственную для аналогичных случаев для среднестатистического человека, и отказываться от сделки, если налицо проблемный случай. Низкая цена, нетипичные основания приобретения квартиры собственников (например, по договору дарения от дарителя не родственника) - все это вопросы, которые добросовестный покупатель обязан прояснить.

По мнению автора, это слишком сложно для обычного человека - проверять такие нюансы, но читатель должен знать о том, что именно на него законодатель переложил проявление достаточно активной позиции. Сказать потом: "Я же не разбираюсь в недвижимости, откуда я могу знать такие нюансы?", увы, не получится: среднестатистический человек, по мнению законодателя и судов, это весьма наблюдательный, проницательный и подкованный по всем вопросам человек. Это совершенно неправильный подход, но таковы реалии. В любом случае, чтобы не оказаться недобросовестным, вы обязаны получить выписку из ЕГРП и прочесть ее на предмет выявления собственника и наличия ограничений, обременений. Именно с этим документом судебная практика увязывает понятие добросовестности при отсутствии странностей в сделке типа низкой цены.

При этом мы предлагаем оценивать реальность судебных производств не только по строго юридическим основаниям, но и по иным предпосылкам, которые могут повлечь суд, к примеру, по наличию конфликтов и ущемления чьих-либо интересов и прав. Ведь даже если судебных перспектив нет, но есть "ущемленная сторона", то именно покупателю придется ходить в суд и испытывать все неблагоприятные последствия конфликта.

Любой действующий или потенциальный конфликт имущественного и неимущественного характера между текущим собственником жилья и иными лицами может превратиться в судебный спор по оспариванию сделок с квартирой, истребованию квартиры у покупателя, установлению прав пользования на квартиру третьих лиц и прочим неблагоприятным для покупателя последствиям. Потенциальными сторонами конфликта могут быть:

- супруги;

- бывшие супруги;

- наследники, претендовавшие на это жилье, но не получившие;

- лица, прописанные в квартире;

- лица, проживающие в квартире, но не прописанные в ней;

- лица, выселенные из квартиры принудительно;

- дети собственника, в лице органа опеки и попечительства;

- прежние собственники, прежние супруги собственников, их дети, наследники и т.д. (аналогично текущему собственнику);

- кредиторы собственника (банки, контрагенты, иные лица).

Юридические основания для обращения в суд найдутся, поскольку каждое лицо, права которого нарушены, вправе требовать защиты своих прав тем или иным способом. Допустим, покупателю известно, что продавец не возвращает кредит в банк, но квартира не в залоге и не под арестом и вроде как может быть продана. Но естественно, юристы банка будут оценивать возможность обращения взыскания на данную квартиру, и у покупателя как у будущего собственника теоретически могут возникнуть судебные разбирательства, пусть даже малоперспективные, на которые он потратит деньги, время, силы, нервы.

К примеру, банк подаст иск об установлении ипотеки в силу закона на квартиру, если даже обеспечением по кредиту выступало иное имущество, но квартира приобреталась за кредитные средства. Квартиру арестуют, и продавец не сможет зарегистрировать сделку, а в худшем для покупателя случае банк выиграет суд. Кроме того, покупателя впоследствии завалят письмами и претензиями от банка, судебными повестками, звонками пристава, которые будут искать продавца по адресу квартиры. Отметим, что результат судебного процесса по делам об истребовании квартир у добросовестного приобретателя и (или) признания сделок недействительными сильно зависит от конкретных обстоятельств дела (к примеру, наличия несовершеннолетних), судебной практики региона, профессионализма судьи и участников процесса.

Методы и способы защиты прав комбинируются, подаются параллельные иски, последовательно признаются определенные факты, поэтому изначально быть на сто процентов уверенным в том, что конфликт не перерастет в спор, а квартиру не отнимут, нельзя, даже если истек срок исковой давности. Собственно, поэтому лучше не заключать сделку при наличии конфликтов.

Если же ничего о конфликтах неизвестно, то следует проверять следующие обстоятельства и юридические аспекты.

 

Добросовестный приобретатель

и основания для истребования квартиры

 

В период становления рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века оборот квартир являлся рискованным именно для покупателя. Срок исковой давности составлял десять лет, а суды шли по пути защиты не покупателя, а первоначального собственника или же лица, права которого были нарушены в самой первой сделке.

Таким образом, спустя семь - десять лет и после смены трех - четырех хозяев в квартире мог появиться повзрослевший несовершеннолетний, права которого были нарушены в момент приватизации этой квартиры, и сказать, что эта квартира его. Суды признавали такое нарушение, и все сделки, прошедшие с момента приватизации, признавались недействительными, квартира возвращалась несовершеннолетнему, и наиболее пострадавшим становился последний покупатель.

Процветали аферы и мошенничества, основанные на несовершенстве законодательства и судебной практики.

Только в 2003 г., после десятка смутных лет, Конституционный Суд России в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П <1> сделал выбор в пользу защиты добросовестных приобретателей недвижимого имущества, а не лиц, права которых нарушены. Для последних оставлено лишь несколько оснований для возврата квартиры, причем не в порядке признания сделок недействительными, а в порядке истребования квартиры (виндикации) по основаниям, указанным в ст. 302 ГК РФ, т.е. принципиально иным способом защиты своих прав.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657 (с послед. изм.).

 

С этого момента все договоры в цепочке сделок с квартирой могли быть признаны недействительными, но применить последствия недействительности, а именно возвратить квартиру прежнему собственнику было нельзя, если только сделки не признаны недействительными по основаниям, связанным с выбытием помимо воли.

В дополнение: с 2005 г. срок для обжалования ничтожных сделок сократился с 10 до 3 лет, а п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

Важность п. 2 ст. 223 ГК РФ обусловлена тем, что даже если в цепочке сделок с недвижимостью одна из сделок незаконна, то конечный покупатель все равно считается собственником. В противном случае цепочка должна была бы обрываться на дефектной сделке, а возникающие по следующим сделкам права собственности были бы нелегитимными. Права конечного покупателя становились бы де-юре невозникшими, но ст. 223 ГК РФ создала новый первоначальный способ приобретения права собственности.

Многолетний спор окончился в пользу добросовестного приобретателя.

Единственно, данный механизм не гарантирует защиты покупателя от того, что сам продавец или лица, чьи права нарушил продавец (не связанные с бывшими собственниками), признают договор недействительным или незаключенным по основаниям, установленным законом - институт добросовестного приобретателя на данный случай не распространяется.

Механизм добросовестного приобретателя действует лишь в отношении предыдущих собственников объекта (т.е. тех, кто был до продавца квартиры), права которых по тем или иным основаниями были нарушены. Такие собственники вправе истребовать квартиру только в двух случаях - выбытие квартиры помимо воли либо приобретение покупателем квартиры безвозмездно.

Продавец же по данной схеме именуется лицом, которое не было вправе отчуждать объект добросовестному приобретателю, поскольку само приобрело объект с нарушением закона и не может считаться собственником квартиры.

Приведем наглядную схему механизма защиты добросовестного приобретателя.

 

┌───────────┐            ┌─────────────┐         ┌───────────────┐

│1. Лицо, ├──── \─────\ │2. Продавец │ \   │3. Добросовест-│

│считающее │ \ \   │(лицо, не ├──────\───\ │ный приобрета- │

│себя  │Договор\N 1 \ │имеющее │Договор\N 2\ │тель (лицо, │

│собствен- │(Д1) \ \ │право   │(Д2) \ \ │приобретшее │

│ником │(заключенный / │отчуждать). │    \ / │квартиру по │

│квартиры │с нарушением / │Продавец │      / │возмездной │

│(собствен- │закона) \/ │может   ├──────────/\ │сделке и  │

│ник) (лицо,├───────────/\ │признать Д2 │         │которое не │

│которое │        \ │недействи- │         │знало и не │

│продало │            │тельным и │         │могло знать о │

│квартиру с │            │вернуть │         │том, что  │

│нарушением │            │квартиру │         │сторона,  │

│закона, │            └─────────────┘ │\     │передающая ему │

│интересов ├──────────────────────────────────┘ \    │имущество, не │

│третьих │Не вправе истребовать квартиру, если \   │имела права │

│лиц)  │только не выбыла из владения помимо \  │его отчуждать) │

│      │воли либо если покупатель не приобрел \ │          │

│      │безвозмездно. Вправе признать Д1 и Д2 / │          │

│      │недействительными, но без возврата /  │          │

│      │                                /   │          │

└───────────┴──────────────────────────────────┐ /    └───────────────┘

                                          │/

 

Добросовестный приобретатель - это лицо, приобретшее квартиру по возмездной сделке, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

Итак, кто может считаться добросовестным приобретателем?

ФАС Московского округа в Постановлении от 31 января 2006 г. N КГ-А40/13410-05 указал, что "нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, для чего надо выяснить, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность".

В 2008 г. ВАС РФ выпустил Обзор, посвященный вопросам истребования квартиры у добросовестного приобретателя, в котором дал ряд ключевых указаний для покупателя, которые обязательно следует выполнить (учесть), чтобы считаться добросовестным приобретателем <1>:

--------------------------------

<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" // ВВАС РФ. 2009. N 1.

 

- запросить выписку из ЕГРП и проверить по ней, что собственником является продавец и притязания в отношении имущества отсутствуют - для суда представляется странным, если покупая квартиру, покупатель не проявил осмотрительность и не получил такую выписку;

- объект должен быть передан во владение приобретателя (т.е. должен быть обязательно оформлен акт приема-передачи) - действительно, если покупатель купил квартиру и не принял ее, то не совсем понятно, какова была цель покупки - ВАС полагает, что такой покупатель не является добросовестным;

- покупатель должен полностью оплатить цену квартиры до того, как узнал, что продавец был не вправе отчуждать объекты;

- при оценке добросовестности оцениваются родственные отношения между продавцом и покупателем - после выхода Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П многие принялись продавать свои проблемные квартиры родственникам, чтобы те становились добросовестными приобретателями, но данный факт может быть расценен судом не в пользу покупателя;

- заниженная цена может быть признана обстоятельством, которое вызывало бы сомнения у добросовестного приобретателя (обсуждалось включение в Обзор положения о коротком сроке перепродажи как элементе недобросовестности, но в итоговой версии такой критерий отсутствует).

Таким образом, если покупатель каким-либо образом узнал о притязаниях либо существуют иные обстоятельства, позволяющие признать его недобросовестным, то лучше отказаться от сделки. В противном случае есть риск потери квартиры.

Отметим, что если добросовестный приобретатель не зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, то он не имеет защиты, предусмотренной ст. 302 ГК РФ. Кроме того, правила о добросовестном приобретателе не распространяются на имущественные права, т.е. нельзя стать добросовестным владельцем (собственником) прав при покупке строящегося жилья, если застройщик или же лицо, уступившее права, не владели таким правом.

Но даже если покупатель является добросовестным приобретателем, это не освобождает его от полноценной проверки квартиры. Распространенным заблуждением большинства покупателей является иллюзия своей защищенности этим институтом. Но это далеко не так. Закон указывает на случаи, когда можно истребовать квартиру даже у добросовестного приобретателя. У добросовестного приобретателя квартира может быть истребована в следующих случаях (установлены ст. 302 ГК РФ):

- имущество приобретено текущим покупателем у продавца безвозмездно, к примеру, по договору дарения;

- квартира выбыла из владения одного из предыдущих собственников помимо его воли. К примеру, мошенники подделали договор купли-продажи, либо угрожали предыдущему собственнику расправой, либо сам собственник являлся недееспособным, воля которого по определению не сформирована. Предыдущий собственник здесь и далее - это не продавец, а те лица, которые были собственниками до него. Отметим, что если предыдущий собственник подписал недействительный договор, то это все равно выбытие по воле собственника, ведь собственник, подписывая договор, даже недействительный, отдает имущество сам, по своей воле <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

 

Если срок исковой давности не истек, обязательно следует проверять факт выбытия квартиры у предыдущего собственника в соответствии с его волей, в частности, постараться побеседовать с предыдущим собственником квартиры, уточнить, подписывал ли тот договор продажи квартиры, не отзывал ли доверенность. Если же предыдущий собственник недееспособен, злоупотребляет алкоголем, есть сомнения в его способности понимать значение своих действий либо такой собственник умер при сомнительных обстоятельствах, пропал без вести, то следует отказаться от сделки.

В противном случае - лицо, которое лишилось квартиры помимо своей воли, либо опекуны такого лица (к примеру, родственники) для подтверждения отсутствия воли собственника признают первый договор (Д1 по схеме) недействительным по основаниям, связанным с пороком воли <1>, что послужит основанием для истребования квартиры у добросовестного приобретателя.

--------------------------------

<1> К примеру, по статьям ГК РФ: 171 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным", 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими", 179 "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств".

 

Приведем пример:

"...Н.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В., Ч.Р.А., Я.З.Х., Я.Р.Р., в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, заключенный 27 октября 2003 г. между Н.А.А. и Я.Р.Р., Я.З.Х.;

- истребовать имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212 из владения Ч.Р.А. и П.И.В.;

- признать за Н.А.А. право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212.

Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 сентября 2008 г. требования Н.А. А. удовлетворены, квартира истребована в собственность Н.А.А.

В надзорной жалобе Ч.Р.А. (добросовестного приобретателя и текущего собственника) отказано, поскольку "согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной".

Судом установлено, что Н.А.А. являлся собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, на основании договора купли-продажи от 3 июня 2003 г., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы 17 июня 2003 г.

27 октября 2003 г. Н.А.А. заключил с Я.З.Х., Я.Р.Р. договор купли-продажи вышеназванной квартиры. 13 сентября 2006 г. Я.Р.Р., Я.З.Х. заключили договор купли-продажи квартиры с Ч.Р.А., П.И.В.

Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи от 3 июня 2003 г., а также возлагая на Ч.Р.А., П.И.В. обязанность возвратить Н.А.А. квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, суд правильно руководствовался названными нормами закона и исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры, а также подписания расписки о получении денежных средств Н.А.А. не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими, так как уже более 10 лет страдал серьезным психическим заболеванием. Волеизъявления Н.А.А. на продажу квартиру не было".

Таким образом, пострадавшим стал именно добросовестный приобретатель, поскольку предыдущий собственник не мог понимать значения своих действий, и его воля не могла быть сформирована.

Отметим, что прежний собственник, права которого нарушены, вправе истребовать квартиру только в течение срока исковой давности. Поэтому если с даты, когда продавец приобрел квартиру, этот срок прошел (с учетом нюансов начала течения срока, о которых ниже), то в целом риск минимален.

Обратим внимание, что даже если квартира истребована из собственности покупателя, то надежда вернуть деньги все же остается. В ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> указано:

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

 

"1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион руб. (выделено мной. - М.С.)".

Но данная норма практически не работает, так как порядок такой выплаты должен быть установлен Правительством РФ, однако пока не установлен, хотя прошло 12 лет с даты принятия этой нормы. Но, как было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2011 г. (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 7 декабря 2011 г.), отсутствие надлежащей процедуры реализации гражданином права, гарантированного законом, не может служить препятствием к реализации этого права. На наш взгляд, для гарантированной защиты все же лучше страхование титула (риска потери права собственности).

К слову, это единственная статья указанного Закона, которая сохранит свое действие до 1 января 2020 г. С этой даты будет действовать уже ст. 68 нового Закона - Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о государственной регистрации недвижимости) в следующей редакции:

"1. Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее - однократная компенсация).

2. Однократная компенсация лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного в части 1 настоящей статьи имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:

1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;

2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.

3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион руб.".

 

Признание сделки недействительной

 

Недействительной является сделка, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), что и является последствием признания сделки недействительной, т.е. продавец возвращает деньги, а покупатель - квартиру.

Собственно, поэтому недобросовестный продавец предрасположен к такой схеме мошенничества, поскольку квартира никуда не пропадет и отойдет в том же виде продавцу, а деньги взыскать с продавца, если у того их нет, практически невозможно, как невозможно обратить взыскание на саму квартиру, если она является единственным жильем.

Для оценки риска признания договора недействительным покупателю следует проверять заключаемый с продавцом договор купли-продажи и связанные с его заключением аспекты на предмет отсутствия оснований для признания договора недействительным, перечисленных в ст. ст. 166 - 181 ГК РФ <1>.

--------------------------------

<1> Форма и существенные условия договора купли-продажи рассмотрены в параграфе 6.3 книги.

 

Этот механизм позволяет истребовать квартиру у покупателя вне зависимости от того, добросовестный он или нет, путем признания договора самим продавцом (или лицами, чьи права он нарушил при продаже, не связанными с прежними собственниками) недействительным. Институт добросовестности на отношения между продавцом и покупателем не распространяется.

Раньше случалось, что сам продавец действовал недобросовестно, намеренно составлял договор неправильно и затем отнимал квартиру себе, а деньги не возвращал, при этом единственную квартиру у него отнять было нельзя. Он ничем не рисковал. Судьи подходили формально и не могли защитить покупателя.

Спустя около 20 лет после первого Гражданского кодекса наконец были введены положения о добросовестности поведения участников гражданского оборота и ряд других важных новелл. Изменения, внесенные в Гражданский кодекс в 2012 - 2015 гг., явным образом были направлены на укрепление гражданского оборота за счет отказа защищать недобросовестных участников оборота.

Так, в конце 2012 г. в ст. 1 ГК РФ появился п. 3 в следующей редакции: "При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно". В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В 2013 г. в п. 2 ст. 166 введено положение, что "сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли". Пункт 5 ст. 166 ГК РФ говорит о том, что "заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки".

В п. 1 ст. 167 появился абзац, что "лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно".

В 2015 г. в п. 3 ст. 432 ГК РФ было внесено положение о том, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации":

"Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона, соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ)".

Итак, механизм добросовестного приобретателя не применяется в случае, если требование о недействительности заявлено стороной сделки (т.е. продавцом, который продал квартиру покупателю).

По иску продавца квартиры или лиц, права которых он нарушил при продаже, сделка может быть признана недействительной в обычном порядке признания сделки недействительной или договора незаключенным. Последствием такого признания является возврат квартиры продавцу, а денег - покупателю.

Если договор противоречит закону, то это ничтожная сделка, являющаяся недействительной независимо от признания этого судом. Если же договор недействителен по основаниям, указанным в законе, то это оспоримая сделка, которую необходимо признавать недействительной через суд.

Оспоримые сделки. Оспоримая сделка порождает соответствующие юридические последствия, но может быть аннулирована в случае, если суд признает сделку недействительной. Если в суд никто не обратится, то такая сделка будет считаться действительной, несмотря на наличие в ней определенных изъянов.

Покупателю необходимо знать основания для признания сделок недействительными, чтобы обращать на данные аспекты внимание при проверке как сделки с продавцом, так и предыдущих сделок. Среди оспоримых сделок выделим следующие статьи Гражданского кодекса РФ:

Статья 171 . Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Сделки недействительны, так как воля данного лица не сформирована, поэтому на распоряжение имущества требуется разрешение органа опеки и попечительства. Но если с выявлением несовершеннолетних все понятно - возраст выдаст паспорт, то с ограниченно дееспособными и недееспособными есть сложности.

Только суд может признать лицо ограниченно недееспособным и недееспособным, но получить данную информацию независимо от продавца практически невозможно. Поэтому рекомендуется запрашивать справки из ПД/ПНД, а также лично оценивать способность продавца понимать значение своих действий.

Для сокрытия этого факта сделки и совершаются по доверенности - мошенники намеренно не показывают продавца. Подробнее направления проверки дееспособности продавца и факты, указывающие на неспособность продавца понимать значение своих действий, рассмотрены в параграфе 5.8 книги.

Статья 173.1 . Недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Статья 174.1 . Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Статья 176 . Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности. Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Статья 177 . Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Сделки недействительны, так как у данных лиц отсутствует волеизъявление, причем данный факт может быть выявлен и позже сделки. К примеру, травмы головы, плохое самочувствие при определенных обстоятельствах могут повлечь недействительность договора. Это еще одна причина, по которой необходимо запрашивать справки из ПД/ПНД и лично оценивать продавца.

Статья 178 . Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

- сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

- сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

- сторона заблуждается в отношении природы сделки;

- сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

- сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Статья 179 . Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В данном случае речь не об отсутствии воли, а об искажении. Обман - это намеренное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной либо лицом, в интересах которого такая сделка совершается. Заблуждение - это непонимание существа сделки. Кабальные сделки заключаются под воздействием обстоятельств, которые побуждают участника заключать сделку на крайне невыгодных для него условиях. Отметим, что ст. 179 Уголовного кодекса РФ установлена ответственность за принуждение к совершению сделки в виде лишения свободы до двух лет.

Недобросовестные продавцы, желая вернуть квартиру, иногда заявляют иски об искажении их воли путем введения в заблуждение и обмана, однако ссылка покупателя в суде на письменный договор, в котором стороны самостоятельно согласовали все существенные условия договора, практически всегда позволяет отстоять право собственности.

В этом смысле определенной гарантией является удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Нотариус проверяет сделку на соответствие закону и является гарантией дееспособности продавца и отсутствия пороков воли. Но, увы, отметим, что в судах и такие сделки признавались недействительными, как совершенные лицом, не способным понимать значение своих действий. Те же нотариусы ссылались на отсутствие медицинского образования и формальность проверки дееспособности. Однако шансы на такой исход в случае удостоверения договора нотариусом все же существенно меньше, чем при заключении сделки в простой письменной форме.

Статья 174 . Сделка, выходящая за пределы полномочий. Если полномочия продавца на совершение сделки ограничены договором по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Примером может быть договор об оказании услуг между продавцом и его доверенным лицом, ограничивающий права последнего по сравнению с доверенностью. Однако если покупатель о договоре ничего не знал и не должен был знать, то оспорить сделку по данному основанию нельзя. Но если в доверенности есть ссылка на договор оказания услуг и его условия, то покупатель должен этот договор запросить и посмотреть, иначе в любом случае будет считаться, что он должен был знать об ограничениях.

 

Признание договора незаключенным

 

Незаключенный договор - это договор, в котором стороны забыли указать все существенные условия. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным, если между продавцом и покупателем достигнуто соглашение (т.е. указано в договоре) по следующим условиям, являющимся существенными:

- идентификация квартиры (адрес, количество комнат, площадь);

- цена квартиры;

- лица, сохраняющие право пользования квартирой (при наличии).

Этих трех условий достаточно, чтобы договор никто не мог признать незаключенным. Договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента подписания, а не с момента государственной регистрации.

В данном аспекте есть, пожалуй, лишь один маловероятный риск - риск выявления впоследствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой, или признание судом наличия таких лиц на момент заключения договора купли-продажи. Если такое случится, то стороны не согласовали одно из существенных условий договора купли-продажи и договор можно признать незаключенным. Подробнее такие случаи рассмотрены в параграфе 5.9 книги. Таким образом, покупателю необходимо проверить договор на наличие всех существенных условий.

 

Исковая давность

 

Исковая давность является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно, вправе обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока исковой давности, и суд откажет в удовлетворении иска.

Срок исковой давности устанавливается:

- 3 года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;

- 3 года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки);

- 1 год для признания недействительной оспоримой сделки.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок исковой давности уже начинает течь с момента, когда это лицо должно было узнать о нарушении своих прав.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

- если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, срок давности составляет 1 год после прекращения насилия или угрозы);

- течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а не когда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли-продажи квартиры большинство судов считали дату государственной регистрации данного договора, но с исключением из закона обязанности государственной регистрации договора (с 1 марта 2013 г.), моментом начала исполнения следует считать уже дату подписания договора.

Из этого следует важное правило - достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора - срок начинает течь с даты регистрации договора (договоры до 1 марта 2013 г.) или с даты подписания договора (договоры с 1 марта 2013 г.).

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности может фактически составить и больший срок.

В Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права - такая защита не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 ГК РФ). Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая - возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех-четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной - всего один год, так как это оспоримая сделка.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Но отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично - "потерпевший" мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания угрозы насилия. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из домовой книги)? Если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку, по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь - всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности <1> и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.

--------------------------------

<1> Подробнее о понуждении к регистрации при уклонении продавца в параграфе 6.7 книги.

 

Рискованные категории сделок

 

Выделим категории сделок, которые с большей вероятностью могут быть признаны недействительными или повлечь для покупателя иные неблагоприятные последствия:

- получение квартиры по наследству - наследники не всегда могут узнать о нарушении своего права и, как правило, имеют возможность восстановить срок на принятие наследства и обжалование;

- получение квартиры по ренте - наследники умершего рентополучателя могут оспорить сделку;

- приобретение продавцом квартиры безвозмездно;

- приобретение продавцом или покупателем квартиры у лиц, состоящих на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, злоупотребляющих алкоголем, у лиц, психическое здоровье которых вызывает сомнение (данные сделки особо рискованны, так как по ним возможно истребование у добросовестного приобретателя как совершенные помимо воли собственника);

- сделки с квартирами, в которых на момент продажи проживали несовершеннолетние. Эта категория сделок чаще всего признается недействительной, поскольку суды всегда стоят на защите несовершеннолетних, даже не всегда обоснованно, чем и пользуются истцы <1>;

--------------------------------

<1> Об изменении судебной практики по проживающим несовершеннолетним и ст. 292 ГК РФ описано в параграфе 5.9 книги.

 

- сделки между родственниками - в таких сделках возможен сговор и намеренное признание сделки недействительной;

- покупка с торгов - риск обусловлен объективно конфликтной ситуацией с выбытием квартиры из собственности владельца, а также повышенным риском нарушения процедуры торгов самими уполномоченными органами, что в совокупности повышает риск оспаривания торгов и истребования квартиры;

- сделки по доверенности.

 

5.4. Документы для проверки "юридической чистоты":

момент запроса документов, перечень документов,

надлежащие формы документов и требования к ним

 

Форма - это всегда немного содержание,

а содержание всегда в какой-то мере форма.

 

А. Апшерони

 

После того как квартира осмотрена и покупателю понравилась по внешним характеристикам, он запрашивает у риелтора продавца документы для проверки "юридической чистоты" квартиры, поскольку практически все обстоятельства и существенные сведения юридического свойства проверяются путем анализа различных документов.

Некоторые риелторы не предоставляют документы покупателю для анализа до внесения аванса. Это странная позиция, ведь покупатель в таком случае вносит предоплату за квартиру, даже не зная, продавцу он ее вносит или мошеннику, не зная точный адрес квартиры, не зная об обременениях квартиры, о перепланировках в квартире, о прописанных в квартире лицах. Часто этим и пользуются мошенники для осуществления афер с предоплатой.

Поэтому для покупателя такой вариант неприемлем, и следует настаивать на предоставлении до внесения аванса всех документов, за исключением оформляемых к самой сделке типа согласия супруга, заявления о том, что продавец не состоит в браке, и за исключением документов, которые покупатель запрашивает и получает самостоятельно.

Однако ряд риелторов принципиально не предоставляют и не заказывают документы БТИ, выписку из домовой книги, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров до внесения аванса, мотивируя тем, что начинают это делать после подтверждения серьезности намерений покупателя, что это лишние затраты, что для этого необходимо время и усилия.

Это также странно, поскольку такие документы необходимы самому риелтору для проверки продаваемой им квартиры (кроме, наверное, справок ПНД/НД). Как в этом случае он гарантирует покупателю "чистоту" квартиры, непонятно. Более того, эти документы все равно пригодятся если не текущему, то следующему покупателю.

Но практика такая есть, и нельзя об этом не сказать. Как вариант можно предложить довезти риелтора или продавца до соответствующих организаций или даже оплатить данные справки самостоятельно <1>, но не с целью благотворительности, а с целью проверки реальности получения справок.

--------------------------------

<1> Выписки из домовой книги, справки ПНД/НД бесплатны, документы БТИ стоят в пределах 500 руб.

 

В крайнем случае можно внести аванс, проверив лишь право собственности продавца с указанием в соглашении об авансе обязанности по предоставлению недостающих документов в определенный срок. Подробнее о предоставлении документов после подписания соглашения об авансе и об условиях соглашения об авансе рассмотрено в параграфе 6.2 книги.

 

Перечень запрашиваемых документов

 

Перечень документов, которые покупателю следует запросить у продавца, приведен в Приложении N 1 к книге. Далее, в зависимости от конкретной ситуации, запрашиваются дополнительные документы, приведенные в параграфах 5.6 - 5.9 книги, где рассмотрены и основные требования к таким документам.

 

Требования к форме документов

 

Выделим формы документов с пояснением рисков их принятия.

Оригинал (подлинник) документа или дубликат документа (повторный оригинал). До получения и осмотра на предмет поддельности оригиналов ключевых документов (свидетельство, договор, доверенность) и сличения оригиналов с копиями заключать договор купли-продажи нельзя, даже при наличии нотариально удостоверенных копий.

Простая копия. Документом копия не считается (как бумажная, так и в электронной форме).

Нотариально удостоверенная копия. Для того чтобы потом не терять время на доказывание суду, что покупатель сам сверял копию с оригиналом и вообще видел оригинал, рекомендуется удостоверять копии документов продавца у нотариуса для оставления у себя. Рассматривать же только нотариальные копии в отсутствие оригиналов не рекомендуется - такие копии легче подделать, чем оригинал.

При свидетельствовании копий многостраничных документов все листы копий должны быть прошиты, пронумерованы и скреплены подписью и печатью.

Если предоставляется нотариально удостоверенная копия документа, то необходимо прозвонить нотариусу и уточнить, заверял ли он такой документ, или хотя бы уточнить, не утратил ли нотариус свой статус (данную информацию можно получить на ресурсе http://www.notary.ru/notary/bd.php). Обычно нотариусы соглашаются дать информацию по номеру регистрации нотариального действия в реестре. Обратим внимание, что нотариусы с начала 2004 г. заверяют копии паспортов (до этого времени не заверяли, и риелторы давали только копии паспортов).

Копия, удостоверенная органом, выдавшим документ. Такие документы считаются представленными в надлежащей форме и не требуют представления оригиналов.

Копия, удостоверенная организацией, выдавшей документ. Верность копии документа, выданного организацией, свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то доверенностью или приказом лица и печатью. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данной организации <1>.

--------------------------------

<1> Отметим, что такой порядок заверения установлен еще Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. N 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан" (ВВС СССР. 1983. N 32. Ст. 492), а также частично регламентируется ГОСТ Р 51141-98 "Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" (СПС "Гарант") и ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов" (СПС "Гарант").

 

Однако редко какой документ заверяется правильно. Для покупателя в принципе достаточно подписи и расшифровки подписи, должности, даты документа и надписи "копия верна", при условии что подпись проставлена уполномоченным лицом.

Подробная расшифровка подписи необходима для того, чтобы при наличии проблем можно было с достаточной степенью достоверности проанализировать почерк человека и подтвердить принадлежность подписи данному человеку (провести экспертизу), - по коротким подписям это сделать не удается.

Но отметим, что в сделках с недвижимостью на вторичном рынке участвуют в основном физические лица, поэтому документы, копии которых заверены организацией, в списке необходимых документов обычно отсутствуют. Они актуальны, если продавец - юридическое лицо.

Копия, удостоверенная продавцом, также не является надлежащим документом, однако при заверении ее продавцом появляются некие гарантии, что документ не поддельный, а продавец - добросовестный. Мошенник вряд ли согласится на такую процедуру. Если документ заверяет продавец, то ему следует проставить подпись, расшифровку подписи, дату и надпись "копия верна". В любом случае без изучения оригиналов такой вариант неприемлем. Если же документы продавца заверил риелтор, даже с печатью, - то это ни о чем не говорит и юридической силы не имеет, если на это ему не дано полномочий продавцом в доверенности. Но мы бы не советовали принимать такие документы.

Первично продавец направляет по электронной почте сканированные или сфотографированные копии документов для предварительного анализа либо предоставляет копии документов. Если результат проверки покупателя устраивает, то стороны встречаются для подписания соглашения о внесении аванса (задатка), где риелтор продавца представляет оригиналы документов по квартире.

Оригиналы необходимо проверить на предмет поддельности, наличия подчисток и неоговоренных исправлений (подробнее об этом в следующем параграфе). Поскольку оригиналы на руки покупателю надолго не дадут, то с них необходимо снять копии. Копии с оригиналов целесообразно снимать самостоятельно, не поручая продавцу или риелтору для исключения замен. Сейчас это не проблема - документы можно сфотографировать на телефон. Только обязательно следует потренироваться до съемки или же просмотреть результаты, чтобы потом не пытаться прочесть расплывчатые изображения. Если же копии дала вторая сторона, то необходимо тщательно и неторопливо сверить каждую копию с оригиналом. Для проверки данных следует запрашивать сведения в публичных источниках (Росреестр, ФССП, налоговая - каждый в своей части).

Следует с осторожностью относиться к документам, имеющим подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, а также документы, исполненные карандашом, и документы, текст которых изложен на нескольких листах, которые не пронумерованы и надлежащим образом не скреплены. Нотариусы копии таких документов, к примеру, не заверяют, Росреестр на регистрацию не принимает.

 

5.5. Криминалистическая экспертиза оригиналов документов:

альтернативные способы проверки поддельности,

существо подделки документов, виды подделки

и способы выявления, признаки поддельности денег

 

Подделывать в России стали

меньше, но более качественно.

 

Из сообщения

эксперта-криминалиста

 

Продавец передает покупателю на несколько минут оригиналы документов по квартире - свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, различные справки, выписки, а также паспорт продавца.

Скорее всего, покупатель уже составил по копиям этих документов юридическое заключение и лишь убеждается в том, что оригиналы документов действительно есть, они соответствуют копиям и не поддельны.

За то недолгое время, пока оригиналы находятся в руках покупателя, проверить подлинность документа довольно сложно, однако это обязательно необходимо успеть сделать, чтобы не стать жертвой мошенничества.

В чем проблема подделки документа для покупателя? Проблема в том, что документ в реальности не подтверждает тех обстоятельств и фактов, которые призван подтверждать. "Продавец", с которым покупатель общается, на самом деле мошенник, а сам собственник, допустим, сдает ему квартиру и не собирается ее продавать. В квартире реально прописано десять человек, а по поддельной выписке из домовой книги - никого. Свидетельство о собственности подтверждает отсутствие обременений, а в ЕГРП указано об аресте или залоге квартиры. Бывали случаи, когда квартиры, указанной в "документах", в принципе не существовало, покупатель же осматривал иной объект.

Проблема для покупателя в том, что проверка "юридической чистоты" документа будет основана на неверных предпосылках вследствие подтасовки мошенниками определенных фактов. В итоге у покупателя сложится неверное представление о "юридической чистоте" квартиры, что и является промежуточной целью преступников на пути к завладению денежными средствами покупателя. В дальнейшем это повлечет для покупателя потерю денег на квартиру либо приобретение квартиры с обременением или иными неприятными сюрпризами.

Идеальным решением вопроса является привлечение криминалиста или специализированной экспертной организации. Это может быть Российский федеральный центр судебной экспертизы при Минюсте России (http://www.sudexpert.ru/), стоимость услуг которого около 15 тыс. руб. за один элемент, автономная некоммерческая организация "Центр судебных экспертиз" (http://sud-expertiza.ru/index.html) (от 15 до 45 тыс. руб.), автономная некоммерческая организация Национальный Центр "Независимой экспертизы, исследований и сертификации" (http://expertizanew.ru/) (от 5 тыс. руб.).

Срок такой проверки составляет от 5 дней до месяца, документы отдаются экспертам, поскольку для экспертизы необходимы технические средства.

Однако сомнительно, что найдется продавец, даже добросовестный, готовый отдать документ на такую экспертизу. Поэтому, если с экспертом не удается договориться на оперативную проверку "на месте" либо у покупателя нет знакомого криминалиста по экспертизе документов, остается провести экспертизу самостоятельно, а уже при наличии сомнений обращаться к компетентным специалистам.

Однако покупатель не является профессиональным криминалистом и не может проверить документ с достаточной степенью точности. Поэтому перед приведением основ криминалистической экспертизы документов опишем более простые способы проверки документов, не требующие специальных познаний.

 

Альтернативная проверка документов

 

Криминалистическая экспертиза, при всем внимании к этому аспекту, - это дело профессионалов. Что ожидать от несведущего человека, если даже признанные эксперты иногда ошибаются и практически никогда не дают стопроцентного ответа?

Поэтому ставить все на техническую проверку документа покупателю нельзя. Следует перепроверять данные из документов данными из иных источников, причем канал получения документов должен быть независим от продавца и его риелтора.

К примеру, если продавец подделал свидетельство о праве собственности, то подделать выписку из ЕГРП, также содержащую информацию о собственнике объекта, которую покупатель самостоятельно получил в Росреестре, продавец не сможет. Или же, подделав нотариальное удостоверение документа, мошенник, возможно, не подумает о том, что покупатель может позвонить нотариусу.

Неплохим способом проверки является уточнение у продавца конкретных данных из документов, к примеру когда приобретена квартира, в каком органе регистрации производилась регистрация, точный адрес прописки продавца. Мошенник просто не упомнит всех данных и ошибется. Можно спросить, сколько продавцу лет. Да, дату рождения он может и запомнить, но сколько лет - посчитать не всегда успеет. Можно обратиться к соседям и показать фото в паспорте.

Обычные вопросы о месте работы, школе или университете и перепроверка данных сведений, даже по социальным сетям типа "Фейсбук", "Одноклассники", "ВКонтакте", помогут выявить мошенника. Цена вопроса стоит того, чтобы не рисковать и уделять внимание любой мелочи в поведении продавца. Не стоит бояться задавать вопрос: "Почему так?" - добросовестный продавец ответит на вопросы о себе открыто. На этом принципе, кстати, построены системы идентификации личности в кол-центрах банков: у позвонившего спрашиваются различные сведения, которые человек должен знать о себе и отвечать быстро. Лицо, ответившее на все вопросы, считается идентифицированным надлежащим образом.

Выделим следующие направления альтернативной проверки:

- проверка документа у лица, выдавшего, подписавшего, заверившего, составлявшего документ: нотариуса, Росреестра, стороны в договоре, врача, подписавшего справку, доверенность;

- проверка личности продавца и риелтора: звонки по домашнему телефону, разговоры с соседями, проверка по социальным сетям, уточнение по Интернету на наличие в базах данных недобросовестных лиц (подробнее в параграфе 5.8 книги);

- перекрестная проверка данных по документам: все данные должны быть идентичными в разных документах;

- сопоставление фактов, обстоятельств и деталей: несоответствие в возрасте по паспорту и внешнему виду, наличие в Интернете данных о сдаче в аренду квартиры при отсутствии знаний об этом у "продавца";

- прямые вопросы продавцу для уточнения и дальнейшего сравнения деталей с документами и открытыми базами: где родился, где учился, когда покупал квартиру, у кого.

Следует учитывать и психологическое состояние продавца. Мошенник будет нервничать, если покупатель открыто заявит, что ему необходимо проверить подлинность документа, в том числе отдать документ на экспертизу в правоохранительные органы (хотя, возможно, этого делать покупатель и не собирается).

Психологически мошенники уязвимы. Неадекватная неестественная реакция на простые вопросы, тревожность, суетливость, уход от темы должны насторожить покупателя и без рассмотрения поддельных документов.

Основным требованием к альтернативной проверке является независимость источников данных от продавца и риелтора продавца, за исключением проверочных вопросов к ним с целью выявления расхождений.

 

Криминалистическая экспертиза документов <1>

 

--------------------------------

<1> Подготовлено с использованием материалов: Ларьков Н.С. Документоведение. М., 2008; Курс криминалистики: В 3 т. / Под ред. О.Н. Коршуновой и А.А. Степанова. СПб., 2004; Белкин Р.С. Курс криминалистики: В 3 т. М., 1997; Криминалистика: Учебник / Отв. ред. Н.П. Яблоков. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2001; Лисиченко В.К. Криминалистическое исследование документов. Киев, 1971.

 

Документ (от лат. documentum - образец, свидетельство, доказательство) - материальный объект, содержащий информацию в зафиксированном виде и специально предназначенный для ее передачи во времени и пространстве <1>.

--------------------------------

<1> Большая советская энциклопедия. 3-е изд. М., 1972. Т. 8. С. 403.

 

В рассматриваемом аспекте документ подтверждает какие-либо факты либо права, его носителем является бумага. Реквизитами документа являются бланк документа, его форма, цвет, размер, наличие защитных средств, оттисков штампов и печатей, фотокарточки, подписи. Содержание документа выражается знаками, символами. Покупатель должен проверить на предмет подлинности все документы, представляемые продавцом для проверки.

Криминалистическое исследование документов включает в себя:

- криминалистическую экспертизу почерка, в том числе подписи (почерковедческая экспертиза);

- технико-криминалистическую экспертизу документов.

Почерковедческая экспертиза предназначена в первую очередь для исследования письма с целью установления личности писавшего. Под технико-криминалистической экспертизой документов понимаются все разновидности экспертных исследований, целью которых является установление способа изготовления документа или нанесения текста и удостоверительных знаков, выявление подделок, решение вопросов о свойствах материалов и инструментов, используемых для письма, и установление их групповой принадлежности, общности источника происхождения или тождества <1>.

--------------------------------

<1> Лисиченко В.К. Указ. соч. С. 77.

 

Поддельные документы бывают двух видов:

1) с интеллектуальным подлогом: документ имеет все необходимые реквизиты, по форме он правилен, но изложенные в нем данные не соответствуют действительности;

2) с материальным подлогом: в подлинный документ внесены изменения путем подчистки, травления, замены фотографии или листов и др. (частичная подделка) или документ подделан целиком (полная подделка). Интеллектуальный подлог устанавливается путем исследования текста, перепроверки по другим источникам, а материальный - в процессе криминалистического исследования документов.

Для выявления подделки экспертами используются специальные осветители (для покупателя подойдет и обычный фонарик) и увеличительные приборы (лупы, микроскопы).

Среди основных видов подделки выделим следующие.

Подделка бланка документа: изготовление поддельных бланков с помощью копировальной техники, принтера, путем рисования либо получение незаконным путем подлинного бланка.

Следует понимать, что при подделке бланка документа и содержание документа является поддельным, поэтому собственно с бланка и следует начинать проверку.

Для того чтобы сравнивать бланк, необходимо выявить форму бланка, действующую на дату выдачи проверяемого документа. Все ключевые формы утверждены на уровне нормативно-правовых актов (паспорт <1>, свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП <2> и пр.), а также могут быть найдены в Интернете. Описание бланка паспорта и направлений его проверки приведено в Приложении N 2 к книге.

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации" // СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3444 (с послед. изм.).

<2> Приказ Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с послед. изм.); Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (с послед. изм.).

 

При этом сами бланки раз в несколько лет меняются, поэтому необходимо искать бланк именно проверяемого периода. Наименования органов, выдающих документы, также меняются. К примеру, в Москве орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 2000 г. сменил название несколько раз: Москомрегистрация, Мосрегистрация, Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве, Управление федеральной регистрационной службы по Москве, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Москве. Даже для тех, кто занимается недвижимостью, запомнить все названия регистрирующего органа и периоды их действия, невозможно.

Если бланк имеет степени защиты, к примеру тот же паспорт, свидетельство о государственной регистрации права, то следует проверить качество документа, проработанность мелких линий, шрифтов, соответствие формам защиты документа от подделок.

Можно также ориентироваться на примерный возраст бумаги - очевидно, что свидетельство о государственной регистрации от 2000 г. не может быть составлено на новой чистой бумаге, скорее всего, имеются сгибы, стертости букв, пожелтения бумаги.

Подделка подписей и почерка. Почерк - это фиксирующаяся в рукописи, характерная для каждого пишущего и основанная на его письменно-двигательном навыке система движений и иных приемов, с помощью которых выполняется рукопись.

Подделка подписи производится методом рисования, копирования, распечатки через цветной принтер.

Методика исследования подписей обязательно включает рассмотрение подписи надлежащего лица. Поэтому необходимо сравнить подпись в разных документах, к примеру в паспорте, в договоре купли-продажи, в расписке и на соглашении об авансе, а лучше найти несколько образцов рукописных текстов. Другой вопрос, что и на других документах подпись может быть поддельной, поэтому следует выявлять основной документ для сравнения - допустим, договор купли-продажи, который заключался давно и, скорее всего, подпись не подделана.

Можно попросить продавца расписаться при вас, к примеру попросить записать номер телефона в блокнот покупателя (либо найти документ, который подписывался при вас, - соглашение об авансе) и определить, насколько соответствует его подпись подписи на документе.

Подделку в виде копирования подписи можно обнаружить визуально при небольшом увеличении под лупой. Настоящую роспись человек ставит быстро и уверенно, поддельная же подпись выведена старательно, с нажимом, с высокой густотой чернил и при этом с потерей каких-то мелких деталей, неуверенно, встречаются неоправданные остановки, пробелы, следы карандаша.

Другой технологией подделки является непосредственный перенос красителя подлинной подписи на документ (влажное копирование). Для этого преступники применяют увлажненный (липкий) материал, который прижимают к документу с подлинной подписью, а затем это изображение копируют на нужный документ.

В этом случае подделка выявляется путем рассмотрения под увеличительным стеклом с повышенным источником света по слабой интенсивности красителя, по нечетким (размытым) краям штрихов, по зеркальной схожести подписей. Если же подпись дополнительно обводится, то видно наличие двух разных чернил.

Впечатка подписи на документ с цветного принтера опознается при рассмотрении под увеличительным стеклом по ярко выраженной точечности изображения.

Преимуществом при покупке квартиры, по сравнению с проверкой поддельности документа в других ситуациях, является тот факт, что мошенник (если уж перед покупателем мошенник), скорее всего, сидит перед покупателем и может быть не готов к такому повороту событий.

С другой стороны, даже профессиональный эксперт со стопроцентной гарантией не сделает вывода о поддельности подписи, если подпись "простая", то есть состоит из малого количества элементов, к примеру из одной буквы, обведенной в неполной кружок.

Подделка печатей. Среди способов подделки - рисование, изготовление клише на резине или других материалах, влажное копирование с подлинного оттиска, использование иной печати.

Подделка путем рисовки выявляется по проколу бумаги в центре оттиска (от ножки циркуля), различиям в шрифте, размере, расположении букв, отсутствии симметрии в тексте относительно внешних и внутренних линий печати.

Отличить настоящую печать от напечатанной на принтере легко - такое изображение состоит из множества мелких точек красного, голубого и желтого цветов и нанесено не штемпельной краской, что выявляется при рассмотрении через лупу.

Но покупатель, скорее всего, даже не знает, как выглядит подлинная печать (допустим, Росреестра в 2002 г.), поэтому порой произвольное изготовление "настоящей" печати достаточно для введения в заблуждение.

Кроме того, технологии подделки печатей на данный момент позволяют изготовить аналогичную печать, практически неотличимую от настоящей даже при проведении экспертизы.

Замена фотографий: полная замена фотографии, монтаж снимка с сохранением части прежней фотографии, содержащей оттиск печати. Замена фотографических карточек производится в документах, необходимых для идентификации личности: паспортах, водительских правах, пропусках, с целью использования таких документов иным лицом.

На фотографию продавца в паспорте обязательно следует обратить повышенное внимание, поскольку на этом основано большое количество афер.

Как полная, так и частичная замена в паспортах фотокарточек распознается при внимательном осмотре их поверхности под разными углами освещения. Следы отделения фотокарточки от паспорта можно обнаружить по краям фотокарточки в виде отрыва участков поверхностного слоя бумаги с имеющимися на них линиями рисунка защитной сетки. Особенно хорошо следы отделения фотокарточки видны, если прежний снимок по своим размерам был несколько большим, чем вновь наклеенный.

Следует обратить внимание на наличие рельефных оттисков на вновь наклеенной фотокарточке (при подделке такие оттиски могут отсутствовать), а также на несимметричность расположения букв в строке части оттиска, расположенной на фото (если оттиск поддельный), различную ширину и глубину штрихов, их неровные края, извилистость.

Замена листов документов - встречается при необходимости искажения данных на отдельных листах документа: паспорта, договора купли-продажи, к примеру для исключения сведений о браке, детях.

Для выявления подделки паспорта сверяются реквизиты документа (серия, номер) на каждой странице, проверяются номера страниц, изучается место сшивки листов, изучаются различия в страницах, к примеру наличие новых страниц в старом паспорте, разная люминесценция бумаги и красителя, отсутствие характерных сгибов, присущих другим страницам, отсутствие пятен грязи, общих загрязнений. Внимание следует уделить листам с информацией о детях, семейном положении и месте регистрации.

Подчистка текста производится путем механического удаления текста стирательной резинкой или бритвой. Ее характеризует взъерошенность волокон и изменение глянца поверхностного слоя бумаги, уменьшение толщины бумаги в месте подчистки, нарушение фоновой сетки, расплывы чернил нового текста, нанесенного поверх подчистки, остатки красителя штрихов устраненного текста. Данные признаки обнаруживаются при рассмотрении через лупу и просвечивании светом.

Травление осуществляется путем удаления текста за счет обесцвечивания красителя написанного текста химическими реактивами. Помимо признаков, присущих подчистке документа, характерно обесцвечивание, изменение оттенка бумаги.

Смывание - удаление записей с помощью различных растворителей. Полностью убрать прежний текст, вдавленность букв, как правило, не удается, и по этим признакам выявляется смывание.

Дописка, допечатка - внесение в незаполненные места текста дополнительных записей. К примеру, изменяются суммы, фамилии, даты рождения. Дописку можно выявить при различии шрифта, чернил (новый насыщенный цвет или старый выцветший), несовпадение горизонтального расположения знаков, высоты строк.

Исправления текста - частичные изменения в документах путем переделки одних знаков в другие. Выявляются по утолщению штрихов, отличию букв, остаткам прежних записей. Как правило, присутствуют и признаки подчистки.

Подделка денежных знаков. Покупателю необходимо проводить не только проверку документов, но и проверку денег, возвращаемых от продавца (суммы аванса или стоимости квартиры), поскольку деньги могут быть заменены на поддельные.

Каждая бумажная купюра имеет определенные степени защиты, которые подробно описаны и показаны на официальном сайте Банка России (http://www.cbr.ru/bank-notescoins/bank/notes/). Достаточно "выучить" признаки поддельности купюр достоинством 500, 1 000, 5 000 руб., поскольку другие банкноты подделываются реже. Для сверки могут быть взяты собственные купюры, в подлинности которых покупатель не сомневается.

Для проверки денег могут быть использованы специальные приборы с ультрафиолетовым излучением и лупой либо деньги могут быть переданы в банк для проверки - такие услуги имеются практически у всех банков.

Если у покупателя появились существенные сомнения в подлинности какого-нибудь документа и альтернативными способами перепроверить информацию нельзя, то рекомендуем отказаться от сделки либо обратиться в специализированные организации, которые проводят криминалистическую экспертизу документов. При выявлении фальшивых купюр целесообразно незамедлительно заявить в правоохранительные органы.

 

5.6. Проверка права собственности продавца

и оснований приобретения квартиры продавцом.

Общие аспекты права собственности.

Нюансы проверки при приобретении продавцом квартиры

по договору купли-продажи, приватизации, ренты, дарения,

мены, в результате строительства, по наследству,

по решению суда. Получение выписки из ЕГРП

 

Слова и иллюзии исчезают,

остаются лишь факты.

 

Л. Питер

 

Первичным фактом, который подлежит проверке покупателем в процессе оценки "юридической чистоты", является факт принадлежности квартиры продавцу.

Цель проверки принадлежности квартиры продавцу:

- проявить должную осмотрительность, чтобы не быть признанным недобросовестным приобретателем (рекомендации рассмотрены в параграфе 5.3 книги, посвященном добросовестному приобретателю);

- подтвердить, что продавец является собственником квартиры;

- определить вид права собственности: совместная, долевая, раздельная и специфику продажи при таком виде собственности (рассмотрено в параграфе 5.7 книги);

- подтвердить, что основания для истребования квартиры от покупателя, как от добросовестного приобретателя, в случае покупки им квартиры отсутствуют (основания для истребования рассмотрены в параграфе 5.3 книги);

- подтвердить, что по квартире отсутствуют обременения, правопритязания и споры;

- проверить основание приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, дарение, судебное решение), подтвердить законность сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствие связанных с данным основанием неблагоприятных последствий;

- выявить особенности покупки квартиры и скорректировать схему сделки с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца.

В идеале следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки (общий срок исковой давности). То есть выявить, когда, по каким договорам, между кем и кем совершались сделки с квартирой, соответствовали ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире.

Если же квартира продавалась два и более раза в течение года, то есть срок владения продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно. Возможно, продавец продает квартиру, поскольку им получен иск об истребовании квартиры. Если же квартира продавалась много раз в течение короткого времени (например, три раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры - вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины (все причины продажи, высказанные продавцом, следует рассмотреть критично).

Однако законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства. Рассуждения ряда экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников, представляются хотя и верными, но нереальными к применению на практике.

Ссылка на то, что продавец сам даст все документы, просто не выдерживает никакой критики - у него нет такой обязанности и чаще всего самих документов. Но если документов по прошлым сделкам у продавца нет, то как найти прошлых собственников? Как спросить их, не выбывала ли квартира у них помимо их воли? Ведь сам законодатель установил право прежних собственников истребовать квартиру у добросовестного покупателя в ряде случаев, но почему тогда законодатель не дал права покупателю получить информацию о прошлых сделках? Даже фамилии прежних собственников получить нельзя, не то что новые адреса и телефоны.

Давно назрела необходимость установления публичности данных об истории квартиры, документов по квартире, прописке граждан в квартире. Пока же, наоборот, вводятся еще большие ограничения на раскрытие этих данных. В частности, принят Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" <1>, на который уже обоснованно ссылаются работники паспортных столов, не выдавая даже собственнику квартиры архивную выписку по прописанным ранее в его же квартире лицам. Последствия принятия данного Закона непрогнозируемы, настолько много в нем неочевидных запретов по поводу распространения данных о гражданах.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3451 (с послед. изм.).

 

На данный момент покупателю приходится проходить извилистую процедуру получения информации. Вначале рассматривается договор купли-продажи квартиры между продавцом и предыдущим собственником. Из содержания договора выявляется прежний хозяин, дата предыдущей сделки с квартирой, основание, по которому предыдущий собственник приобрел квартиру (указывается в договоре купли-продажи между продавцом и прежним собственником). Если с тех пор уже прошел срок исковой давности, то проверка прекращается. Хотя в данном вопросе следует учитывать нюансы начала течения срока исковой давности <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об исковой давности в параграфе 5.3 книги.

 

Если же три года не прошло, то документы по предыдущим сделкам запрашиваются у продавца, который, возможно, их сохранил. Далее покупатель пытается выяснить телефон предыдущего собственника: у продавца, из "старого" договора купли-продажи, по Интернету, социальным сетям, с привлечением специализированных организаций, связывается с ним, уточняет, действительно ли тот продавал квартиру, нет ли споров, по своей ли воле продал объект. Но чаще всего найти контакты прежнего собственника невозможно.

Но рынок нашел выход и из этой ситуации - есть компании, которые за плату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства.

Однако небольшие шаги по улучшению ситуации делаются. Выделим положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. В частности, на сайте данного учреждения квартира может быть проверена онлайн, более того, онлайн можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП.

В любом случае запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку вправе запросить любое лицо. Однако не рекомендуется получать выписку из ЕГРП от продавца или его представителя - лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключать малейший шанс мошенничества.

 

Общие положения о праве собственности на квартиру

 

Право собственности как продавца, так и покупателя после покупки квартиры характеризуется наличием трех правомочий:

Владение - основанная на законе возможность иметь вещь в своем обладании. Собственник, а также лица, которым он передал право владения своим имуществом, являются законными (титульными) владельцами.

Пользование - извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов. К примеру, сдача квартиры в аренду.

Распоряжение - возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду) вплоть до уничтожения вещи.

Отметим немаловажный факт - собственник квартиры является и собственником общего имущества во всем доме. Собственнику квартиры на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Также в список владений собственника квартиры входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, и, самое главное - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, что прямо предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Это дает жильцам уникальную возможность владеть землей даже на территориях, где земля в частную собственность в "обычном" порядке не передается, к примеру в Москве. Причем права на землю сохраняются и при сносе здания.

Однако собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Применительно к квартирам это означает обязанность оплачивать коммунальные платежи и ряд иных обязанностей.

Проверка права собственности продавца состоит из трех этапов:

1) проверка основания приобретения права собственности;

2) проверка документа, подтверждающего право собственности;

---

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 261; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!