Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 13 страница
- http://www.cian.ru - ресурс с большим количеством предложений и удобным интерфейсом;
- http://www.avito.ru - один из сравнительно новых, но набравших популярность сайтов.
Отметим, что одни и те же объявления зачастую печатаются на различных ресурсах, поэтому порой достаточно одного-двух ресурсов, чтобы просмотреть большинство вариантов и найти квартиру.
Среди сайтов по недвижимости необходимо выделить также сайты крупных риелторских агентств, на которых вывешиваются объявления о продаже квартир клиентов агентства. Такие квартиры, по сути, являются эксклюзивными вариантами, то есть клиент сам пришел в агентство и заказал услугу по продаже квартиры. Агентство, скорее всего, проверило данную квартиру, поэтому покупка такой квартиры менее рискованна, но необходимо оценить авторитетность и репутацию агентства.
Риелторы стремятся зарабатывать на всем, поэтому если вы позвоните в ряд агентств, чтобы узнать их "эксклюзивы", то и с вас возьмут (или заложат в цену) комиссию, хотя никаких действий риелтор для вас и не сделал. Хотя есть агентства и риелторы, которые справедливо не берут с покупателя дополнительную комиссию за квартиры своих клиентов.
Здесь есть и иной нюанс - многие агентства вывешивают на сайтах не свои, а украденные с других сайтов варианты квартир, выдаваемые за свои, и с накруткой по цене. К таким агентствам лучше не обращаться, а найти первичное объявление. Критерием недобросовестности может быть излишне большое количество вариантов квартир на сайте при явно небольшом размере агентства.
|
|
|
Некоторые агентства в борьбе за клиента таким образом навязываются в риелторы для покупателя - предлагают "подставной" вариант, на который "клюет" покупатель, сообщают, что объект уже продан, а затем предлагают ему квартиры из чужих баз, но с накруткой своей комиссии.
Есть и другой вариант данной схемы: квартиры уже давно проданы, а размещаются в рекламе специально по небольшой цене и лишь для привлечения клиентов. Это уже явно недобросовестная политика, поэтому позвонив в агентство и узнав, что объект уже продан или за него внесена предоплата, следует проверить по другим объектам, размещенным на сайте, и при аналогичной ситуации отказаться от услуг такого агентства. Если же покупатель не откажется, то агентство предложит заключить с ним договор на поиск недвижимости и возьмет за это деньги.
Специализированные газеты и журналы. В каждом населенном пункте существуют периодические издания, в которых публикуются объявления о продаже квартир. Но, по всей видимости, в скором времени бумажных журналов о недвижимости не останется. Например, в Москве уже прекратило издаваться на бумаге издание "Из рук в руки". И это понятно - у Интернета по сравнению с газетой больше преимуществ. В бумажных изданиях объявления группируются по местоположению и количеству комнат, и приходится читать все объявления, чтобы найти искомое. Однако это не особо затрудняет поиск.
|
|
|
Продажа квартир с торгов. Квартиры ипотечных заемщиков, которые не смогли расплатиться с банками, выставляются на торги, порой по цене менее рыночной. К сожалению, объявления о торгах, по-видимому, намеренно публикуются в малопопулярных и неизвестных изданиях, однако при необходимости их можно найти. Информация об имуществе, выставляемом на торги, есть на сайте Федеральной службы судебных приставов http://www.fssprus.ru и на официальном сайте Российской Федерации о торгах: https://torgi.gov.ru. Нюансы и проблемы покупки квартиры с торгов рассмотрены в параграфе 6.4 книги.
Продажа заложенных квартир, оставленных на балансе банков. Квартиры, которые по каким-то причинам не проданы с торгов (не актуальна цена, ненадлежащая работа реализаторов), передаются в собственность банков. Далее банки продают эти квартиры, в частности, размещая объявления на своих сайтах. К примеру, можно найти такие объявления на сайтах ВТБ24, Связь-Банка, Уралсиба, "ДельтаКредита", АИЖК. Риск покупки таких квартир, с одной стороны, меньше, так как банк вряд ли будет истребовать квартиру или признавать договор недействительным. Но вот со стороны бывших заемщиков возможны претензии. Подробнее данный способ покупки рассмотрен в параграфе 6.4 книги.
|
|
|
Выделим также нетиповые варианты поиска квартир:
в крупных организациях иногда предусмотрена внутренняя сеть объявлений, на которой можно встретить и объявления о продаже сотрудниками своих квартир;
при обращении к родственникам, друзьям и знакомым с информацией о поиске квартиры вариант может прийти от них либо их круга общения (но необходимо соблюдать требования по информационной безопасности);
объявление о покупке квартир может быть размещено покупателем на подъездах домов, в которых планируется приобретение квартиры.
Покупателю следует выбрать наиболее удобный канал поиска информации, а при желании искать и по нетиповым каналам.
Правила поиска квартир
Покупателю целесообразно экспериментировать с поиском - расширять и сужать условия, менять параметры, чтобы иметь возможность сравнивать варианты и находить лучшие, возможно, и выходящие за первоначальные требования.
|
|
|
По практике, вначале поиск идет по широким параметрам, но после пяти - десяти просмотров покупатель получает большой объем полезной информации и значительный опыт, на основе которых сосредоточивается на определенных критериях, например рассматривает только один весьма небольшой район.
При поиске вариантов квартир через поисковый фильтр специализированного сайта необходимо учесть следующее.
Еще раз следует уточнить для себя параметры поиска, т.е. каким требованиям должна соответствовать квартира (район, цена, количество комнат). Базовые критерии выбора квартиры рассмотрены в параграфе 4.4 книги. В фильтре поиска указываются именно базовые критерии выбора квартиры - остальные нюансы выявляются при прочтении объявления и дальнейшем осмотре квартиры.
Параметр "цена квартиры" на сайте целесообразно устанавливать больше, чем выделяемые на квартиру деньги, с учетом того что продавец может скинуть определенную сумму (на практике не больше 50 тыс. руб.), однако не стоит игнорировать квартиры дешевле избранного лимита - вполне возможно, за меньшие деньги предлагается отличная квартира.
При указании станции метро рекомендуется указывать и соседние станции метро.
Риелторы продавцов часто пользуются лишь одним популярным ресурсом для размещения объявлений. Соответственно, некоторые объявления могут отсутствовать на других популярных ресурсах. Рекомендуется для полноты поиска искать по разным ресурсам.
На что обратить внимание в объявлении
Первичную информацию о квартире покупатель получает из объявления. Правильный подход к поиску и анализу объявления позволит покупателю не тратить время на посещение объектов, заведомо не соответствующих требованиям покупателя.
Необходимо сравнить параметры объявления с первоначально сформированными покупателем параметрами искомой квартиры и если все сходится, и нет настораживающих примечаний, то смело звонить и назначать просмотр.
Приведем для наглядности пример настоящего объявления в бумажном издании и в Интернете:
Объявление из газеты:
2-комн. кв., м. "Профсоюзная", 5 мин. п., Новочеремушкинская, д. 49, 4/5 эт. кирп. дома, 45/30. 3 смежн. /6 кв. м, балк., совм. с/у, 6 800 тыс. руб., хор. сост., юр. своб. ЦЕНА: 219,9 тыс. долл. Агентство недвижимости "Ромашка". Телефон: 111-11-11.
Объявление из Интернета:
Все в шаговой доступности: школа, парк, магазины. Тихий зеленый двор. Все комнаты изолированные, есть подсобки, большая прихожая, высота 3,1 м, ванная комната 4 кв. м. Документы 2010 г. Или меняю на 2 - 3 комн. квартиру на м. "Профсоюзная". Комнаты: 19,2 + 14 + 6,8.
| Телефон: 8-911-111-11-12 Метро: Преображенская площадь От метро: 15 минут транспортом Адрес: Сиреневый бульвар, 150 Тип недвижимости: квартира Количество комнат: 3 Площадь: общая площадь: 69 жилая площадь: 40 площадь кухни: 9 Цена: в рублях: 9 950 000 Этаж: 4 Этажность: 8 Тип дома: сталинский Серия дома: не указано Наличие балкона: два балкона Телефон: есть Лифт: есть | Мусоропровод: есть Санузел: раздельный санузел Окна выходят: во двор Тип полов: паркет Ремонт: среднее состояние Статус: альтернатива Продажа по ипотеке: возможна Новостройка: нет Основание права: купля-продажа Год вступления: 2010 Количество собственников: 1 Есть несовершеннолетние: нет Количество проживающих: 3 Даты объявления: создано: 05.10.16 обновлено: 15.10.16 Актуальность предложения: продается Фото: есть |
Конечно, объявление на сайте более информативное и актуальное.
Отметим несколько нюансов, на которые необходимо обратить внимание.
По дате выхода объявления (дате обновления) определяется актуальность предложения. Квартиры, выставленные три-четыре недели назад, могут быть уже проданы. При этом если квартира долго (больше полугода) не продается (это видно из даты создания объявления или истории объявления), то, скорее всего, имеются какие-нибудь существенные минусы или завышена цена.
Задача покупателя выяснить, почему квартира еще не продана и насколько критичен этот параметр для него. Для элитных квартир долгий срок экспозиции как раз является нормальным - иногда такие квартиры продают больше года.
В ряде случаев объявление немного изменяется и выходит заново, чтобы скрыть долгий срок экспозиции. Для проверки срока экспозиции квартиры можно попробовать найти это же объявление (к примеру, по телефону или иным уникальным характеристикам) в той же или иной базе недвижимости.
Указание на альтернативу <1> свидетельствует о том, что продавец одновременно подыскивает другую квартиру для покупки, и две сделки будут оформляться одновременно. Деньги покупателя напрямую пойдут не "его" продавцу, а тому, кто продает квартиру продавцу. Цепочка может состоять не из двух, а трех - пяти и большего количества квартир. Ждать, когда продавец найдет себе квартиру, придется покупателю, что вкупе с рисками позволяет требовать уменьшения цены.
--------------------------------
<1> Альтернативные сделки рассмотрены в параграфе 6.5 книги.
На московском рынке, по мнению экспертов, около 80% продаваемых квартир "альтернативные". Отсутствие указания на альтернативу или слов "чистая продажа" свидетельствует о том, что продавец может сразу продать квартиру покупателю и не подыскивает другое жилье.
Если в объявлении указано "торг уместен", то следует иметь в виду, что цена квартиры может быть скорректирована. С другой стороны, торг уместен и без указания об этом в объявлении.
В объявлении всегда указывается наименование улицы и номер дома. Номер квартиры не указывается. Порой в объявлении не указан номер дома либо указан неточный адрес. Скорее всего, такой дом находится в плохом месте и продавец намеренно не указывает адрес, чтобы было больше звонков и возможность убедить покупателя по телефону в других достоинствах квартиры.
Если покупатель покупает квартиру за счет кредитных средств, то целесообразно обращать внимание на графу о возможности продажи по ипотеке. В последнее время, например, перепланированные без разрешения квартиры не проходят аккредитации в банках.
В "юридически свободной" квартире никто не прописан (но кто-то может проживать), а в "физически свободной" - никто не проживает (но кто-то может быть прописан) и мебель уже вывезена. При совпадении обоих критериев юридических рисков по квартире гораздо меньше плюс покупатель может сразу после покупки вселиться в квартиру.
Особо следует обратить внимание на параметр за сколько минут пешком или транспортом можно дойти/доехать до квартиры от ближайшего метро/остановки транспорта. Продавцы часто существенно округляют данные цифры в меньшую сторону и их надо проверять фактически (а если указано о транспорте, то обязательно с учетом пробок и интервала движения транспорта).
Для Москвы на ресурсе Яндекс.Карты (http://maps.yandex.ru/) при указании адреса автоматически указывается количество метров/ километров до метро. К примеру, в объявлении указано о том, что квартира от метро находится в 5 минутах пешком. По карте находим, что прямое расстояние от этих двух точек 1 000 м. При средней скорости человека в 4 км/час его можно пройти за 15 мин, а с учетом обхода препятствий в виде домов - все 30 мин, а не за 5 мин, указанных в объявлении.
Указание на срочность продажи предполагает снижение цены объекта и торг. С другой стороны, множество мошенничеств основано на срочности сделки, чтобы покупатель не успел проверить объект и допустил ошибку. Поэтому следует относиться к таким объявлениям осторожно. Аналогично следует относиться к объявлениям с крайне низкой ценой квартир. Лучше их даже не рассматривать.
В объявлении обычно указывается лицо, продающее квартиру. Здесь могут быть следующие варианты: собственник, название риелторской компании, имя представителя, отсутствие указания на представителя. Ссылка на проверенное агентство недвижимости в большей степени гарантирует "юридическую чистоту" квартиры, чем иные варианты. Но иногда под маркой известного агентства может скрываться мошенник, поэтому на каком-то этапе целесообразно уточнять в агентстве - это их квартира или нет.
Формирование перечня вариантов квартир
В результате поиска и исследования объявлений, соответствующих параметрам покупателя, выбираются наиболее привлекательные варианты. Их может быть в первый раз десять, двадцать, а то и более.
Если получилось слишком много вариантов, то следует подумать, насколько конкретны критерии поиска, и скорректировать список как минимум по методу отсечения менее подходящих квартир путем сравнения с другими квартирами.
Скорее всего, какие-то квартиры будут казаться более привлекательными, чем другие - вот первые-то и надо оставить, а другие смело вычеркнуть, чтобы не тратить зря время.
Но в любом случае общее количество выбранных вариантов с течением времени будет расти. Не стоит верить в то, что все адреса и просмотренные квартиры вы потом сможете вспомнить. Обычная ошибка - покупатель записывает варианты на газетах, журналах, на клочках бумаги. Затем звонит по объявлениям и записывает дату осмотра на других бумажках. Результат осмотра вообще нигде не записывается.
Поэтому какие-то квартиры могут забыться, по некоторым покупатель потом не найдет телефон представителя, а по другим вариантам покупатель будет звонить и даже ходить повторно.
С одной стороны, это и нормально - хорошая квартира должна запомниться, а все остальные пусть забываются, и усложнять поиск не стоит. С другой стороны, определенная методология поможет запоминать особенности понравившихся квартир и более объективно их анализировать и сравнивать.
Для организации поиска и просмотров рекомендуется сформировать таблицу с перечнем вариантов и результатами просмотров примерно такого содержания:
| Характеристики квартиры (кол-во комнат, этаж и пр.) | Адрес квартиры | Телефон и имя представителя | Дата и результат осмотра | Примечания | |
| 1 | |||||
| 2 |
Как вариант, по вертикали могут быть сразу указаны дополнительные параметры, на которые обращается внимание при осмотре (шумность, загазованность, сырость и т.д.), перечень которых рассмотрен в параграфе 4.6 книги. В этом случае достаточно будет проставить отметку, что данный параметр проверен, замечаний по нему нет, либо примечание, при наличии замечаний. Пример такой таблицы:
| Адрес __________, этаж ____________, кол-во комнат ____, площадь ______, телефон _________, имя ___________. Дата осмотра: ____________________ | Общие примечания по осмотру | |
| Инфраструктура |
| |
| Статус соседей | ||
| Загазованность | ||
| Шумность | ||
| Состояние квартиры | ||
| и т.д. | ||
Для упрощения вместо заполнения таблицы на нее могут быть приклеены вырезки из газет, таблица может заполняться на компьютере в формате Word или Excel. Главный принцип - все результаты должны быть записаны, и записаны в одном месте, но без излишней детализированности, так как цель покупателя - найти квартиру, а не тратить время на заполнение таблицы. Детализированность нужна на заключительном этапе, когда исследуется понравившаяся квартира.
Назначение просмотра: особенности
просмотров и ключевые вопросы
После того как отобрано несколько объявлений, целесообразно сгруппировать их по месту расположения, чтобы успеть за день просмотреть не меньше двух квартир. К примеру, в понедельник вы назначаете встречи по квартирам около м. "Профсоюзная", во вторник около м. "Университет".
Далее следует позвонить представителю продавца. Обычно при звонке уточняются лишь самые общие вопросы:
- продается ли еще квартира?
- альтернативная квартира или свободная?
- возможна ли продажа по ипотеке?
- иные вопросы (если что-то смущает или не указано в объявлении);
- когда можно посмотреть квартиру?
- каков номер квартиры? (в объявлениях номер не пишется);
- какой код домофона?
Перед тем как звонить продавцу и назначать встречу, следует знать особенности проведения просмотров и вопросы, которые необходимо уточнить.
Многие берут отпуск для просмотра квартир, но этого делать не обязательно. Как правило, продавцы так же работают и могут показать квартиру только вечером либо в выходные дни, поэтому если уж выходить в отпуск, то уже на период оформления квартиры.
Хотя по практике после того как выбрана квартира, стороны встречаются один раз на внесение аванса, второй раз уже на подписание договора, закладку денег в ячейку и сдачу документов на регистрацию и третий раз на подписание акта приема-передачи квартиры. По сути, лишь один, максимум два полных дня требуется для того, чтобы совершить сделку, поэтому отпуск лучше вообще приберечь для переезда, ремонта или отдыха после покупки квартиры.
Осмотры назначаются, как правило, после 18 - 19 часов, но не позднее 21 часа, хотя можно попытаться договориться и на иное время.
На один осмотр уходит не более 15 - 30 мин, но с учетом проезда к квартире за день максимум можно осмотреть две - три квартиры в одном районе. Но если разделиться (к примеру, супруги смотрят квартиры по отдельности), то количество можно увеличить. Большее количество вариантов на одного человека смотреть и не рекомендуется, поскольку проанализировать столько информации будет сложно и возможны ошибки в выборе, связанные с усталостью, снижением внимания, бдительности.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 226; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!