Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 11 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 53Следующая ⇒

За критерий можно установить общую цену и цену за квадратный метр, причем сравнивать цену за квадратный метр со среднерыночной ценой квадратного метра по данному району/классу домов <1>. Но для этого вначале необходимо определиться с местоположением, так как квартиры в большей степени оцениваются в зависимости от места, чем от полезных свойств.

--------------------------------

<1> По Москве цена квадратного метра может быть определена по ресурсу www.irn.ru.

Первичный или вторичный рынок

Покупка новой квартиры еще на этапе строительства - привлекательный вариант. Цена ниже готовой квартиры (как правило, на 15 - 30% за квадратный метр), площадь больше, планировка лучше.

С другой стороны, вселиться в такую квартиру можно лишь после ввода в эксплуатацию и передачи объекта (а на это время нести расходы на аренду), существует определенный риск затягивания строительства и недостроя, плюс квартира потребует дополнительных средств для ремонта.

В готовую квартиру можно вселиться в пределах месяца с даты подписания договора купли-продажи, но такая квартира может иметь юридические риски, не самую лучшую планировку и прочие нюансы.

Многое зависит от целей покупателя - если покупателю негде жить, то остается только вторичный рынок либо временный съем жилья. Если же на текущем этапе квартирный вопрос решен, то покупка новой квартиры могла бы быть неплохим приобретением.

Подробнее о плюсах и минусах новостройки по сравнению с вторичным рынком в параграфе 7.1 книги.

Местоположение

Цена квартиры в первую очередь определяется ее местоположением. Выбор района осуществляется исходя из следующих характеристик.

Близость к центру/престижность района. Актуальность центра в относительной доступности всех частей города, в развитой инфраструктуре. Немаловажное значение имеет престижность проживания в центре города.

Однако престижные районы не обязательно располагаются только в центре. Наличие рядом исторических мест, памятников архитектуры, знаковых для города достопримечательностей, близость водоема, парка делает место проживания популярным и престижным, даже если квартира находится не в центре города.

В связи с этим квартира в новом доме, но находящемся далеко от центра города, дешевле, чем квартира, даже в старом доме, но находящаяся в центре города. Соответственно, покупатель за одну и ту же цену может купить маленькую квартиру в центре или большую квартиру на окраине, и оба решения будут иметь свои плюсы и минусы.

К примеру, можно купить относительно дешевую квартиру в соседнем с Москвой уютном и зеленом городе Королеве, однако следует сразу учесть, что около 4 - 5 часов в день необходимо будет тратить на поездку в Москву и обратно. Купив же квартиру на Тверской, необходимо смириться с высочайшей загазованностью, постоянным шумом машин, отсутствием недорогих супермаркетов. Но место будет находиться в самом центре Москвы, максимально престижным и статусным.

Близость к остановке транспорта. Качество квартиры от этого параметра не меняется, напротив, ближе к метро квартиры худшего качества продаются дороже обычного.

Но дальнейшая доставка до нужного места в городе уже зависит от вида транспорта и расположения квартиры. Собственно, потому близость к такому виду транспорта, как метро, ценится выше, чем близость к автобусной остановке - быстрота метро очевидна.

Так, считается наилучшим вариантом, когда метро находится не более чем в 10 минутах пешком от дома - ни собственнику, ни его гостям не придется долго идти до дома.

С другой стороны, если выбирать квартиры не в шаговой доступности от метро (остановки транспорта), то можно купить такую же квартиру, но дешевле или найти лучший вариант, чем квартира рядом с остановкой транспорта. Вопрос лишь в том, готов ли покупатель каждый день ходить пешком 30 минут, ездить на автобусе до метро и есть ли у покупателя и членов его семьи машина.

Требование покупателя формируется примерно так: "...не менее чем в ____ минутах пешком/транспортом до метро".

Экологическая чистота района. От экологии района напрямую зависит здоровье человека, особенно детей. Около 40% всех заболеваний в мире, согласно данным Всемирной организации здравоохранения, обусловлены экологическими факторами физического, химического и биологического происхождения <1>. Поэтому экологическое состояние района должно стоять не на последнем месте в требованиях к квартире.

--------------------------------

<1> См.: Эксперт: плохая экология - причина 40% заболеваний. 2008. 18 июля. URL: По данным http://eco.rian.ru/nature/20080718/114385472.html (дата обращения: 23.03.2017).

Экология (от греч. - жилище, местопребывание) - общая наука об отношениях организмов к окружающей среде. Экологичность района определяется на основе следующих исследований:

- анализ воды;

- анализ воздуха;

- измерение радиации;

- измерение электромагнитных излучений;

- измерение шума.

Самостоятельно такой анализ провести практически невозможно. В помощь существуют специализированные организации и экологические карты <1>, которые дают возможность ознакомиться с общим экологическим состоянием интересующего района, качеством воздуха, водных ресурсов и почвы, месторасположением промышленных зон, опасных захоронений и свалок. К примеру, достаточно в Интернете в поисковой системе набрать "экологическая карта Москвы" и появится довольно много вариантов такой карты с указанием наиболее и наименее благоприятных районов Москвы, а также иной полезной информацией.

--------------------------------

<1> К примеру, для Москвы см.: Экологические карты Москвы // Экополис. URL: http://www.ecofactor.ru/maps/ecomosk/ (дата обращения: 23.03.2017).

В рейтинге цен квартир по Москве после центральных районов по цене идут именно те округа и районы, которые считаются более экологически чистыми: Юго-Западный, Западный, Северо-Западный. Неблагоприятными же и менее дорогими считаются районы с промышленным производством - Восточный, Юго-Восточный, где располагаются Капотненский нефтеперерабатывающий комбинат и Люблинский сталелитейный завод. Главными отравителями окружающей среды считаются промышленные предприятия и автотранспорт.

Обратить внимание следует на наличие рядом с домом парка, зеленой зоны, поскольку деревья и растения нивелируют отрицательное воздействие автодорог и промышленных предприятий.

Однако прямой корреляции между экологией и ценой на объекты нет, в частности, квартира в благоприятном Солнцеве стоит дешевле, чем в неблагоприятной Капотне. А неблагоприятный с экологической точки зрения Центральный административный округ Москвы является наиболее дорогим по цене не только в России, но и в мире.

Инфраструктура района

К инфраструктуре района относятся организации:

- обеспечения питания (продуктовые магазины, супермаркеты, рестораны);

- обслуживания (банки, почта, бытовые услуги, ремонт, парикмахерские);

- отдыха и развития (парки, бассейны, спортивные центры, фитнес-клубы);

- здравоохранения (поликлиники, медицинские центры);

- детских учреждений (детские сады и школы, цирк);

- культурного назначения (театры, филармонии, музеи);

- автосервиса и автостоянок;

- иные организации.

Наличие полноценной инфраструктуры делает проживание в районе максимально комфортным. Конечно, сложно представить какое-либо место, где все данные учреждения рядом, но покупателю в зависимости от собственных предпочтений и задач целесообразно продумать данный вопрос и сформулировать минимальные требования (к примеру, наличие детей определяет необходимость наличия в районе детских учреждений).

Однако территориально между сферой обеспечения и сферой проживания и отдыха желательно, чтобы была определенная зона, препятствующая проходу к дому потока незнакомых лиц, грузовых машин и т.д.

Тип дома и планировка, типовые серии домов

Большинство домов и планировок относятся к типовым сериям - группам жилых зданий, полностью или почти полностью идентичных внутри каждой группы по внешнему виду, планировкам, материалам. Планировки в таких домах называются типовыми <1>.

--------------------------------

<1> Здесь и далее данные по материалам сайта http://tipdoma.com/.

Индивидуальные дома строились всегда, в частности, некоторые оставшиеся с довоенных времен дома до сих пор заселены, хотя зачастую в таких домах отсутствуют какие-либо удобства типа ванной или кухни, централизованного горячего водоснабжения. Или вспомним "высотки", в которых снимались фильмы и которые до сих пор являются одними из самых дорогих и престижных.

Но черты "массовости" индивидуальные проекты приобрели лишь начиная с 90-х гг., и именно такие дома являются на данный момент наиболее комфортными и дорогими. Считается, что россияне еще не особенно привередливы в выборе квартир, поскольку привыкли к "хрущевкам" и типовым домам советской эпохи. И готовы платить за такое жилье гораздо больше его реальной цены. Однако это жилье по большому счету устарело и морально, и физически. Другой вопрос, что такое жилье заняло самые удобные места в населенных пунктах и составляет основу жилищного фонда страны. Но если есть возможность, лучше выбирать современные индивидуальные дома.

При выборе квартиры покупатель обязательно сталкивается с выбором типа дома, в котором приобрести квартиру. С одной стороны, "хрущевки", как наиболее доступный, но не самый комфортный сегмент, с другой - дома новых серий, более дорогих, но и более просторных и удобных. От типа дома и материалов стен зависит многое - теплоизоляция, шумоизоляция, планировка квартиры, комфорт, престижность.

Для того чтобы примерно определить, к какому типу относится дом, как правило, достаточно взглянуть на него, либо необходимо по технической документации уточнить год постройки, планировку, материал стен.

Приведем классификацию типовых серий домов, построенных в России, и характеристики данных домов, а также плюсы и минусы для определения покупателем мнения по поводу будущего жилья.

1950 - 1957 гг. "Сталинки", "полногабаритные квартиры". В начале 1950-х гг. появились первые серийные сталинские дома с высокими потолками до 3,5 м, большими удобными кухнями до 15 кв. м. Однокомнатные квартиры в таких домах практически не встречаются. Площадь двухкомнатных составляет в среднем 50 кв. м, трехкомнатных - от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатных - от 120 до 150 кв. м. Комнаты в этих квартирах изолированы, санузлы раздельные, большие лестничные площадки.

Для таких зданий характерно богатое оформление фасада, толстые внешние стены, как правило, кирпичные. Дубовые оконные рамы и паркет, просторные холлы, общие лестницы, несколько лифтов, наличие придомовой территории, иногда закрытый двор. Высотность таких домов - 5 - 12 этажей.

Проблемами таких домов являются устаревшие коммуникации и перекрытия. Ремонт в таких домах в среднем дороже, чем в домах более поздних серий.

Символами таких квартир можно назвать "Семь сестер" в Москве ("сталинские высотки"), из которых жилыми являются высотные здания на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садовой-Спасской улице (24 этажа).

Хорошее местоположение, комфортная планировка, особый контингент жильцов, престижность дома - все это позволяет высоко оценивать подобные варианты.

1957 - 1962 гг. "Хрущевки". В этот период началось массовое строительство типовых панельных пятиэтажек. Высота в 5 этажей, как считается, была выбрана лишь по той причине, что по действующим в то время нормам это была наибольшая этажность, при которой разрешалось строить дома без лифта.

Стеновые панели почти во всех сериях этих домов были очень тонкими, поэтому "хрущевкам" присущи плохая шумоизоляция и недостаточная теплоизоляция - бывает прохладно зимой и довольно жарко летом. В квартирах нередко совмещенный санузел, комнаты смежные, маленькие кухни.

Потолки низкие - 2,5 м, площадь кухни - 5 - 6 кв. м, общая площадь трехкомнатных квартир - 60 кв. м, двухкомнатных - 36 - 45 кв. м и около 30 - 33 кв. м - однокомнатных квартир.

Сейчас эти квартиры считаются морально устаревшими и постепенно сносятся, однако именно данная серия домов является одной из самых многочисленных и доступных. Кроме того, существует масса вариантов перепланировки типовых "хрущевок", позволяющих сделать квартиру более комфортной и просторной.

Помимо панельных строились и кирпичные пятиэтажные дома, которые вследствие материала стен уже не имели проблем с тепло- и шумоизоляцией и на данный момент дороже панельных домов.

1963-й - середина 1970-х гг. "Брежневки". В данный период были построены девятиэтажные дома, которые отличались от пятиэтажек только немного увеличенной площадью квартир и этажностью.

Середина 1970-х - начало 1990-х гг. "Квартиры улучшенной планировки". Дома с квартирами улучшенной планировки начали строиться в 70-х гг. Здесь в квартирах большие кухни, просторные изолированные комнаты, большая прихожая и количество метров, соответственно, больше. Они более комфортны для проживания, но и стоят дороже, особенно если в них был произведен капитальный ремонт, заменены трубы.

В данное время типовые серии отличаются большим разнообразием. В частности, в начале 1980-х гг. была разработана серия КОПЭ (композиционные объемно-планировочные элементы). Число этажей - 12, 16, 18 и 22, два лифта в подъезде. Материал стен - трехслойные панели.

Дома данной серии можно отличить от других по выступающим краям фасадных панелей, вдоль которых расположены навесные балконы, и по характерной белой в коричневую клетку окраске. Все квартиры имеют просторные кухни (10 кв. м), прихожие, раздельные санузлы, высоту потолков 2,8 кв. м. Общая площадь однокомнатных квартир - 38 кв. м, двухкомнатных - 57 кв. м, трехкомнатных - 77 кв. м, четырехкомнатных около 100 кв. м.

Начало 90-х - настоящее время. Индивидуальные проекты. Элитное жилье. С начала 1990-х гг. дома становятся более индивидуальными, технологии строительства развиваются в пользу современных материалов, просторных планировок, подчас свободных, осуществляемых самим покупателем, появляются дома переменной этажности, уникальные элитные дома. С другой стороны, данные дома иногда строятся с нарушением технологий, материал имеет обычные проблемы в шумоизоляции и теплоизоляции.

Материал дома

Одним из параметров, определяющих качество дома, является материал стен и перекрытий. Материалы типовых домов - это, как правило, железобетонные панели, блоки, кирпич или монолитный железобетон. Согласно данным Росстата за последние годы возводятся в основном кирпичные дома, панель же находится на третьем месте с конца после камня и дерева:

	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015
Каменные	1 811,5	1 737,5	1 501,7	1 318,6	1 175,0	1 603,8	1 679,6
Кирпичные	25 649,1	24 612,3	26 434,4	26 766,9	26 558,0	29 717,6	28 592,1
Панельные	8 537,9	8 532,8	9 066,0	8 293,2	9 194,7	9 792,2	10 373,6
Блочные	7 250,2	7 250,9	8 051,6	9 365,4	10 389,4	12 879,8	11 861,5
Деревянные	7 541,9	6 767,3	7 224,1	7 261,3	7 672,8	8 360,9	8 224,5
Монолитные	5 844,5	6 800,3	6 977,9	8 879,4	10 372,9	13 287,6	13 824,1
Прочие	2 889,9	2 551,4	2 812,6	3 666,5	4 918,4	8 275,6	10 421,9

Панель. Панель не ушла в прошлое и вряд ли когда-нибудь уйдет, поскольку является наиболее дешевым и быстрым способом построить дом. Дешевизна панелей объясняется тем, что детали производят в заводских условиях, а на стройплощадке их лишь собирают, как конструктор.

При этом современная панель может предложить высокое качество по относительно низкой цене квадратного метра. Однако "старая панель" типа "хрущевок" и "брежневок" еще не обладала такими свойствами и потому успешно пропускает звук и тепло. Помимо этого, при строительстве панелей даже в настоящее время существуют проблемы со стыками и швами, через которые при недобросовестном строительстве уходит тепло и порой "заходит" ветер.

Блоки. Если панель - это конструкция высотой в этаж, то блок раза в четыре-пять меньше и представляет собой прямоугольной формы "кирпичик" (только значительно больше) аналогичного материала, из которого конструируются стены.

Монолит. Строительство монолитных домов осуществляется путем заливки бетона в готовую опалубку, на каркас из арматуры. Монолитное строительство обеспечивает практически "бесшовную" конструкцию, благодаря чему монолит максимально снижает теплопотери и обладает хорошей звукоизоляцией.

Монолитный каркас позволяет делать помещения свободного назначения, так как вместо несущих стен используются колонны или внешние стены. В кладке чаще всего используют так называемый "пирог", т.е. внешняя стена кладется из облицовочного кирпича, затем идет утеплитель, а на черновую кладку чаще используют пеноблоки или полистирольные блоки, реже шлакоблочный кирпич и простой кладочный.

Монолитные конструкции долговечны: если для панельных домов срок службы составляет 50 - 100 лет, то для построенных по монолитной технологии - не менее 200.

Монолитно-кирпичный дом, помимо этого, дополнительно отделан кирпичом, что положительно сказывается и на внешнем виде дома, и на его характеристиках. Монолитный и монолитно-кирпичный дом - это типичные представители наиболее дорогих домов бизнес-класса.

Проблема монолита в том, что весь производственный процесс находится на стройплощадке, а значит, погодные условия, особенно зимние холода, могут нарушить установленную технологию. К примеру, конечная прочность "замороженного" бетона обычно примерно на 20% ниже проектной, также уменьшаются его плотность, водонепроницаемость, морозостойкость, долговечность.

Целесообразно проверять, в какое время года преимущественно строилось здание, особенно приобретаемый этаж. Но в целом современные технологии позволяют качественно строить дом в любое время.

Кирпич. Один из самых дорогих материалов, так как изготавливается по более сложной технологии, кладется индивидуально и обладает массой достоинств в плане шумо- и теплоизоляции, устойчивости к атмосферным явлениям и долговечностью (100 - 150 лет). Кирпичные дома задерживают тепло зимой и прохладу летом. Конечно, данные характеристики зависят и от качества кирпича. Отметим, что при строительстве многоэтажных высотных зданий кирпич практически не используется.

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 248; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 8 9 10 11 121314 15 16 17 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!