Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 8 страница
- от сложности сделок - к примеру, если покупателю необходимо продать свою квартиру и одновременно приобрести иную, то цена услуг риелтора выше. Однако если для продажи объекта риелтор вкладывает деньги в рекламу продаваемой квартиры, то для поиска квартиры такая статья расходов отсутствует;
- от наличия кредитных средств - многие риелторы берут комиссию выше, если покупатель приобретает квартиру с использованием денежных средств банка, мотивируя это особыми требованиями банка к квартире, к документам продавца, к сделке, к порядку расчетов, а также тем, что не все продавцы готовы продать квартиру "по ипотеке".
Рекомендуем относиться к такой постановке вопроса критично, поскольку требования банка, как правило, логичны и направлены на защиту интересов заемщика, поэтому сам риелтор и в обычной ситуации должен следовать таким требованиям.
Кроме того, риелтор фактически берет деньги за то, что делает за него банк, - банк проверяет квартиру и все риски, а сами риелторы в этом случае порой и не затрудняют себя перепроверкой. Отметим, что и банк иногда за андеррайтинг заемщика и проверку квартиры также берет комиссию.
А сомнительный довод, что риелтор помогает выбрать банк, лучше отбросить - скорее всего, предлагаются банки, сотрудничающие с риелтором или общеизвестные, - так за что платить риелтору повышенную комиссию?
Действительно, рынок квартир для ипотечного заемщика меньше, чем для покупателя, имеющего собственные средства, но ненамного - в последнее время практически все объявления содержат оговорку о возможности продажи "по ипотеке", поскольку "свои" деньги есть далеко не у каждого покупателя;
|
|
|
- от риелтора - крупные агентства берут максимальную комиссию, частные риелторы гораздо меньше, но в каждом сегменте риелторов возможен выбор стоимости услуг.
При привлечении покупателем дополнительных специалистов (юристов, криминалистов и пр.) необходимо рассчитать и стоимость их услуг.
Критерии выбора риелтора
Итак, мы подошли к самому важному вопросу - выбору риелтора, которому покупатель фактически доверит свои сбережения для покупки на них желанной квартиры <1>.
--------------------------------
<1> Обратим внимание, что есть и альтернативные решения по выбору посредников при покупке квартиры, о чем подробнее в параграфе 4.1 книги.
Цена покупки квартиры настолько велика, что особо притягивает любителей быстрой наживы. Чтобы не попасть в руки мошенников или "черных" риелторов, не распрощаться с деньгами, а то и жизнью <1>, следует подойти к выбору агентства максимально ответственно.
--------------------------------
|
|
|
<1> Подробнее о мошенничествах, совершаемых такими риелторами, в параграфах 4.3, 5.2 книги.
"Черный" риелтор - это преступник, мошенник, обманным путем завладевающий имуществом сторон сделки. К примеру, такие риелторы получают от владельцев квартир доверенности на продажу жилых помещений, квартиры продают, а деньги присваивают.
Жертвами "черных" риелторов обычно становятся незащищенные слои населения - пенсионеры, матери-одиночки, молодые семьи, лица, не имеющие опыта в сфере недвижимости, люди с асоциальным поведением, алкоголики и просто излишне доверчивые люди. Если покупатель относится к таким слоям, то целесообразно быть особенно бдительным и попросить помочь в проверке риелтора и квартиры своих доверенных лиц. Есть многократно проверенное наблюдение, что больше всего прогорают те, кто считает себя профессионалом, так что не стоит быть излишне самоуверенным.
"Белые" и "черные" риелторы работают на одном рынке, причем последние, как правило, выходцы, а иногда и работники "нормальных" риелторских агентств.
Целью мошенников является присвоение путем обмана или злоупотребления доверием квартиры продавца либо денег покупателя, накопленных на квартиру. Причем среди методов их работы и "цивилизованный обман", когда покупатель сам добровольно отдает деньги, и элементарная кража, и угрозы, и физическое воздействие.
|
|
|
Проблема в том, что оценить качество услуг риелтора покупателю непосвященному в тонкости процесса покупки квартиры практически невозможно. Как в такой ситуации выбирать?
Выбирают в такой ситуации по знакомству (рекомендации), ориентируются на чье-то авторитетное мнение либо по иным объективно-субъективным критериям. Приведем основные критерии для выбора риелтора.
Известность и репутация на рынке, рекомендации знакомых. Риелтор (не агентство, а конкретный риелтор, пусть и работающий в агентстве) по знакомству или рекомендации всегда является наиболее надежным вариантом, хотя бы в плане добросовестности.
Поспрашивайте у знакомых, родственников, друзей, тех, кто сталкивался с вопросом недвижимости или работает в этой сфере, вполне возможно, вам найдут хорошего риелтора.
Если же по рекомендации никого нет, то целесообразно выбирать агентство недвижимости, которое "на слуху" и давно на рынке. Причем помимо агентства определенные требования необходимо предъявлять и к сотруднику агентства, который будет сопровождать покупателя, - неопытность такого сотрудника может дорого стоить.
|
|
|
Определенной гарантией являются партнерские отношения (или аккредитация) риелтора с крупными банками, застройщиками, сотрудничество с местной администрацией. Данную информацию с сайта агентства целесообразно проверять на сайте банка или путем звонка в банк.
Крупные агентства всегда имеют сайт в Интернете, на котором представлена информация о дате образования агентства, профессиональных достижениях и наградах. Сайт - неплохой источник первичной информации об агентстве, хотя только на сайт ориентироваться нельзя.
Определенным свидетельством надежности агентства является членство в Российской гильдии риелторов (http://www.rgr.ru/), Московской гильдии риелторов (http://www.magr.ru/), Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (http://www.arspb.ru/) и ряда иных региональных общественных объединений, на сайте которых представлены члены данных организаций. Отметим, что проверять риелтора необходимо на сайте гильдии, а не по сайту риелтора. Также стоит обращать внимание на правильность указания наименования - возможно, членом гильдии является иное лицо, но с очень похожим названием.
Достаточно популярна в последнее время практика использования товарного знака крупного агентства иными компаниями по соглашению с агентством. То есть небольшая риелторская компания с обязательством применять стандарты, методики, стиль крупного агентства по недвижимости получает право на позиционирование на рынке под популярным брендом. Таким образом, агентства завоевывают регионы, увеличивают сеть обслуживания, но с качеством обслуживания могут быть проблемы.
Если на вывеске указан известный бренд, а договор с вами заключает компания с неизвестным наименованием, следует уточнить, на каком основании данная компания пользуется знаком. Более того, целесообразно позвонить в само агентство или как минимум посмотреть на его основном сайте - есть ли у агентства представитель по этому адресу.
В целом данный подход оправдан и определенную гарантию в стандарте обслуживания дает, но отвечать по обязательствам перед вами будет небольшая компания, а не известный бренд.
Проверка отзывов о компании. Необходимо обязательно проверить риелторское агентство и конкретного риелтора на предмет отсутствия в многочисленных списках "черных риелторов", "недобросовестных риелторов", имеющихся в Интернете. В Интернете можно найти и отзывы о риелторах.
Для этого следует в поисковой строке указать наименование компании, фамилию, имя, отчество риелтора либо иные ключевые слова, характеризующие риелтора, типа "отзывы о такой-то компании", словосочетания фамилии и имени или инициалов со словами риелтор, агент, недобросовестный агент, "черный риелтор", адрес компании или риелтора, телефон, фамилию руководителя и пр.
Другой вариант - искать по спискам "черных риелторов" или "черным спискам" риелторов (агентов по недвижимости), имеющимся в Интернете, но так как единого списка нет, то и искать таким способом придется очень долго.
Хотя и к отзывам необходимо относиться критически - отсеивать те, что похожи на "подставные", а в негативных отзывах стремиться отделить эмоции от реальных причин появления такого отзыва, поскольку у крупных агентств клиентов много и угодить всем невозможно даже при хорошей работе. Зачастую клиенты хотят от риелторов невозможного и не понимают сути их деятельности, после чего пишут негативные отзывы.
Опыт работы. Если оценивать агентство недвижимости, то следует уточнить год его основания и опыт работы конкретного риелтора, который будет работать с вами. Чем старше компания, тем, казалось бы, выше ее надежность и профессионализм. Целесообразно выбирать агентство с опытом не менее пяти лет. Дату основания компании можно найти на сайте налоговой - это открытые данные в разделе "Риски бизнеса: проверь себя и контрагента" (https://egrul.nalog.ru/). С физическими лицами сложнее. Можно в Интернете поискать номер телефона риелтора и найти наиболее ранние объявления (поскольку свою фамилию риелторы на сайтах никогда не указывают). Если ни одного объявления нет, то это тоже сигнал того, что риелтор расстался с прежними клиентами с конфликтом и был вынужден сменить номер телефона.
Построение контакта. Если изначально риелтор не идет на контакт, не отвечает на все вопросы, ссылается на отсутствие времени и предлагает всю информацию предоставить после заключения договора, то однозначно можно сделать вывод, что и после заключения договора взаимодействие с таким риелтором будет проблемным.
Даже если договор заключается с агентством недвижимости, следует изначально поговорить с тем риелтором, который будет сопровождать вашу сделку, и только потом заключать договор.
Критерий нравится/не нравится является, пожалуй, одним из ключевых при выборе риелтора. Если впечатление о риелторе негативное, он не внушает доверия, не кажется профессионалом, не может или затрудняется ответить на какие-то вопросы, постоянно торопит, представляется неадекватным, постоянно ставит покупателя в положение ничего не знающего человека либо ведет себя с большим апломбом, то и сотрудничать с таким риелтором не стоит. Если контакта с риелтором изначально нет, то надеяться на улучшение ситуации не стоит - лучше искать другого.
Профессионализм. Покупателю сложно определить то, в чем он сам не разбирается. Косвенно о профессионализме свидетельствует опыт работы - годы практической риелторской деятельности вырабатывают определенный профессионализм при оценке ситуации, хотя без дополнительного образования риелтор лишь повторяет свои ошибки и не совершенствуется.
Мы включаем в данный критерий следующие "видимые" покупателю аспекты:
- предоставление полного комплекса услуг, связанных с покупкой квартиры (заказ архивных выписок, получение выписок из ЕГРП, справок из ДЕЗов, оценочные услуги, юридическая проверка, проверка безопасности, услуги криминалиста);
- наличие полной инфраструктуры для проведения сделок (наличие переговорных, наличие банков-партнеров для закладки ячеек и проведения расчетов);
- наличие в штате агентства недвижимости юриста по недвижимости либо наличие такого образования и опыта у риелтора;
- наличие в штате службы безопасности, в том числе криминалистов, для проверки личности продавца, лиц, проживающих в квартире, и их текущего места пребывания, риелтора продавца, подлинности документов;
- наличие последовательной системы проверки квартиры у соответствующих специалистов (юридическая служба, служба безопасности) с возможностью покупателю ознакомиться с заключениями данных специалистов;
- одобрение сделки не только риелтором и согласующими подразделениями, но и руководителем отдела, отделения или коллегиального органа (комитета) - такая технология проверки уменьшает как профильные риски, так и риски мошенничества одного из участников цепочки;
- наличие учебного центра или повышение квалификации сотрудников агентства;
- возможность изменения договора в соответствии с пожеланиями заказчика;
- открытые расценки на услуги (типа прейскуранта цен).
В этих аспектах частные риелторы проигрывают крупным компаниям, но именно таковой, по нашему мнению, должна быть система работы действительно профессиональной компании, гарантирующая соблюдение надлежащей технологии проверки.
Наличие офиса, его размер, оснащенность, хороший ремонт свидетельствуют об определенной успешности компании, особенно если офис находится в собственности. Никто не запрещает заказчику спросить, на каком основании агентство недвижимости пользуется офисом. Ведь есть компании, которые предоставляют офисы с полным оборудованием на один день, - это можно легко проверить, набрав в Интернете адрес офиса риелтора. В любом случае компания с офисом с меньшей вероятностью бесследно исчезнет после получения денег или предъявления претензий.
Территориальный признак. Желательно искать агентство, расположенное в районе предполагаемого поиска квартиры. Например, отделение по Черемушкам, чтобы найти квартиру в Черемушках. Это не обязательно, но такое агентство или отделение агентства обычно знает локальный рынок лучше, чем другие. Однако этот показатель никак не связан с профессионализмом, поэтому не является определяющим.
Умение защищать интересы покупателя и вести переговоры. Целесообразно заранее примерно оценить данный параметр, чтобы не допустить ситуацию, когда риелтор, даже очень профессиональный в вопросах проверки квартиры, соглашается со всеми требованиями продавца и не в состоянии защищать интересы заемщика в переговорах. Есть известная поговорка на эту тему: "На переговоры с волком гусей не посылают".
К примеру, риелтор не в состоянии сбить завышенную цену, отстоять принципиальные требования продавца. Ссылается при этом "слабый" риелтор на то, что "так не принято", "квартира уйдет", "цена нормальна", хотя предложение продавца очевидно нарушает интересы покупателя. Клиентом риелтора является покупатель, поэтому вполне можно ожидать и требовать от риелтора последовательной защиты разумных интересов покупателя, а не согласие с мнением продавца.
Частный риелтор или агентство недвижимости. Большие деньги, вращающиеся в сфере недвижимости, повлекли вовлечение в эту сферу массы людей, желающих заработать деньги на посреднических операциях, как профессионалов, так и любителей и просто мошенников. Лицензирование этой деятельности отменено, и все эти участники свободно предлагают свои услуги на рынке.
Частные риелторы ввиду того, что действуют в одиночку, объективно не могут соперничать с агентствами недвижимости по объему и качеству оказываемых услуг, поэтому и цена их услуг гораздо ниже. Вероятность попасть на недобросовестного или непрофессионального риелтора в этом случае гораздо выше - все же система перепроверки и безопасности в агентствах снижает такой риск.
Да и со временем у частного риелтора могут быть проблемы - успеть везде востребованный риелтор просто не сможет, в агентстве же существует определенная взаимозаменяемость.
Отметим, что если риелтор крупного агентства параллельно подрабатывает частным образом, то какие-либо гарантии, связанные с брендом самого агентства, на него не распространяются. В ряде случаев мошенники намеренно представляются работниками агентств в целях обмана покупателей - этот факт всегда необходимо проверять, позвонив в агентство.
С другой стороны, частные риелторы почти не отличаются от небольших агентств недвижимости, состоящих из одного-двух сотрудников. Тем не менее не рекомендуется нанимать частного риелтора, если только он не рекомендован проверенными знакомыми, для которых он уже провел сделку.
Стоимость услуг. Следует отметить, что стоимость не является ключевым критерием выбора агентства. Крупные агентства берут много, но и проверяют лучше, так как в штате имеются профессиональные специалисты и часть вознаграждения идет именно на зарплату этим специалистам и заказ различных справок, а не в чистый доход некоего универсального частного риелтора, который ничего этого не делает.
Небольшие агентства берут меньше, но гораздо более индивидуально и тщательнее подходят к клиенту. Поэтому выбирать стоит по критериям профессионализма и репутации, а уж при прочих равных выбирать менее дорогое агентство.
Страхование ответственности - если ответственность риелтора застрахована (то есть при ошибке риелтора, повлекшей убытки, иск можно подать в страховую компанию), то это небольшой плюс в пользу агентства. Плюс даже, скорее, маленький, так как на практике получить такую выплату со страховщика тяжело, поскольку очень сложно доказать причинно-следственную связь между ошибкой риелтора и убытками покупателя.
Для проверки агентства недвижимости, если это юридическое лицо, обязательно следует ознакомиться с параграфом 7.3 книги об официальных и неофициальных способах проверки юридического лица.
Критерии выбора юриста
Крупные риелторские компании имеют в штате юристов (одного юриста) и всегда ссылаются на то, что юристы документы проверили и посчитали их нормальными. Однако не стоит быть настолько уверенным в юристах риелторов - их цель, как и цель риелторского агентства, получить комиссию, поэтому подход штатных юристов к оценке юридических рисков покупателя может оказаться излишне "либеральным".
Но даже при этом юристы риелторов редко дают исчерпывающе положительный ответ в проблемных случаях, однако часть заключения с описанием рисков клиенту просто не показывается.
Поэтому проверку "юридической чистоты" покупатель может поручить независимому юристу. Юрист может быть приглашен не только в качестве основного звена проверки, но и для перепроверки риелтора, если есть сомнения в юридических знаниях последнего или при отсутствии юриста в агентстве недвижимости.
Цель привлечения юриста - проверить "юридическую чистоту" объекта, сделку между продавцом и покупателем и схему расчетов между ними. Юристом может выступить знакомый юрист по рекомендации, юрист юридической консультации или специализированной фирмы, адвокат.
Принципиальными требованиями к юристу, без соблюдения которых лучше юриста не привлекать (или на результаты которого не надеяться), являются:
- наличие высшего юридического образования в государственном вузе очной формы обучения;
- стаж работы юристом в гражданско-правовой (строго не уголовной) специализации более 3 лет;
- наличие опыта работы в сфере купли-продажи квартир (обязательно);
- независимость юриста от риелторской компании, нанятой покупателем;
- наличие опыта участия в судах (желательно).
Критерии выбора специалиста по подделкам
Для криминалистической экспертизы документов на предмет поддельности документа или подписей, вклейки фотографий и прочих изменений в документе необходим эксперт-криминалист, соответствующий следующим требованиям:
- работник (бывший работник) правоохранительных органов, специализирующийся на проведении криминалистической экспертизы по определению подлинности/поддельности документа, подписей на нем;
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 286; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!