Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 7 страница
- отказываться под различными предлогами от дальнейшего общения при излишнем внимании собеседника к месту хранения денег;
- соблюдать безопасность транспортировки денег и расчетов.
Правила безопасности расчетов и хранения денег подробно рассмотрены в параграфе 6.6 книги.
4.2. Выбор риелтора, или За что мы платим 4% от цены
квартиры? Термин "риелтор", специализация
и обучение риелторов, стоимость услуг,
критерии выбора риелтора, юриста, криминалиста
Всякая профессия есть заговор против непосвященного.
Б. Шоу
По оценкам Российской гильдии риелторов, в России совершается примерно 4,5 млн сделок с недвижимостью в год, из них около 3,5 млн - с помощью риелторов <1>.
--------------------------------
<1> По данным портала "Индикаторы рынка недвижимости": http://www.irn.ru/articles/39592.html.
Комиссия риелтора в Москве составляет в среднем 3 - 5% от суммы сделки, а значит, примерно 100 - 250 тыс. руб. Казалось бы, за эту сумму риелтор обязан быть сверхпрофессионалом и оказывать услуги качественно и добросовестно, должен ценить своего клиента.
Однако многие покупатели и продавцы после завершения сделок жалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого, - и это самая безобидная жалоба. Отмечают хамское поведение риелторов, "ничегонеделание", отключение в нужный момент телефона, неявки на просмотры, сговор с другой стороной процесса, откровенное введение в заблуждение в целях скорейшего получения комиссии.
|
|
|
Если же посмотреть Интернет, то жалоб на риелторов просто невероятное количество, как и сведений об уголовных делах в отношении их и информации о потере клиентами денег в результате ошибок риелторов и их непрофессионализма. Да и сами риелторы частенько обвиняют друг друга в недобросовестности.
Все это свидетельствует о проблемности данного института в России и необходимости со стороны государства или самих участников рынка создать действительно работающий институт.
Как минимум необходимо принять закон о риелторской деятельности и риелторах (по аналогии с оценщиками, аудиторами, адвокатами), опять ввести лицензирование этой деятельности, установить на уровне закона обеспечение имущественной ответственности риелтора (страхование, личная ответственность за убытки, минимальный уставный капитал и финансовая отчетность), правила ведения риелторской деятельности, ввести обязательное обучение профессии "риелтор".
Покупатель не может определить профессионала в этой области, поскольку сам с данной деятельностью не знаком. Целесообразно дать ему четкие ориентиры и законодательные гарантии возмещения убытков при ошибках риелтора.
|
|
|
Может быть, следует отдать данную деятельность в несколько рук: поиск и определение качества - профессиональным "осмотрщикам", проверку "юридической чистоты" и оформление сделок - нотариусам или адвокатам, обеспечение безопасности расчетов - банкам, курирование процесса - риелторам. Может быть, следует ввести тарифы на данные услуги или их часть.
Отметим, что схожа ситуация с риелторами и в других странах. К примеру, каждый третий житель Великобритании недоволен своим домом, около 7% жителей считают, что их риелторы "мошенничали", причем риелторы продавцов сами признаются, что могут принять от другого покупателя более выгодное предложение после того, как с первым покупателем подписано соглашение об авансе.
В риелторской деятельности налицо конфликт интересов - с одной стороны, комиссию риелтор получает по факту покупки жилья, а с другой - он должен выбрать жилье наилучшим образом, подпадающее под требования клиента. В такой ситуации велик соблазн предложить клиенту любой вариант, даже согласиться с какими-то рисками, лишь бы получить свою комиссию.
Но проблема не только в риелторах. Проблема и в покупателях, которые не всегда добросовестно ведут себя с риелторами, стремятся договориться без риелтора, что вынуждает риелторов при любой возможности вырывать свою комиссию.
|
|
|
Проблема в ситуации с квартирами и с законодательными пробелами в области сделок с жилой недвижимостью. Проверка квартиры не должна быть настолько сложной, права и ограничения на квартиру должны быть публичными, с простыми и недорогими способами самостоятельного получения информации покупателем, а не так сложно и неофициально, как это делается сейчас. Продавец и покупатель должны быть защищены законодательно, а не профессионализмом представителя.
Пока же все риски несет на себе покупатель, которому остается самостоятельно изучать предмет и перепроверять деятельность представителя. Некоторым везет, и они находят действительно профессиональных и добросовестных риелторов, которые, конечно, имеются.
Определение терминов
Перед тем как определиться с критериями выбора риелтора, попытаемся понять - что такое риелтор? Что необходимо ожидать от риелтора, получает ли он специальное образование, лицензируется ли деятельность риелтора?
Риелторов иногда называют маклерами (нем. makler), они являются посредниками между продавцом и покупателем, это лицо, профессионально занятое посредничеством при покупке и продаже товаров, ценных бумаг, услуг, страхований, призванное способствовать заключению сделок купли-продажи путем сведения партнеров по сделке. В СССР посредников на рынке недвижимости как раз называли маклерами.
|
|
|
Однако в США в начале XX в. сформировалось слово realty (недвижимость), которое возникло как сокращение от real estate (недвижимое имущество). Производным от этих слов возник термин realtor, обозначающий профессию - агент по торговле недвижимостью (an estate agent) <1>. В России слово "маклер" также давно вытеснено словом "риелтор".
--------------------------------
<1> Оксфордский словарь: http://www.oxforddictionaries.com/definition/realtor?view=uk.
Определений термина "риелтор" большое множество, в частности:
- специалист по операциям с недвижимостью;
- лицо (юридическое или физическое), зарегистрированное в качестве субъекта предпринимательской деятельности, осуществляющее коммерческую деятельность на рынке недвижимого имущества;
- посредник, агент по продаже и аренде недвижимости.
Даже написание этого слова различно - риелтор, риэлтер, риелтер.
С 1996 по 2002 г. было предусмотрено лицензирование риелторской деятельности, и в нормативных актах под риелторской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риелторской деятельности" (утратило силу с мая 2002 г.) // СЗ РФ. N 49. Ст. 5569 (с послед. изм.).
С даты отмены лицензирования хоть как-то упорядочить риелторскую деятельность пытается Российская гильдия риелторов (РГР). В частности, слово "риелтор" в 2006 г. зарегистрировано как товарный знак РГР <1> и утверждено следующее определение: "Риелтор - это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца, и являющийся членом РГР". По этой логике риелтором может называться лишь член РГР, хотя требования о таком членстве законодатель не установил.
--------------------------------
<1> По опыту США, где термин REALTOR является зарегистрированным товарным знаком Национальной ассоциации риелторов США. Называть себя realtor в США имеют право лишь члены данной ассоциации и аффилированных с ней организаций. Этот факт указывают все американские словари английского языка, в которых, как правило, это слово пишется с прописной (большой) буквы R, т.е. как имя собственное.
В США, например, есть фиксированная риелторская ставка, а сделку без риелтора провести невозможно. И человек там может стать риелтором только после сдачи квалификационных экзаменов. В Великобритании, Бельгии, Испании, Нидерландах деятельность агентов недвижимости регулируется профессиональными организациями - саморегулируемыми профессиональными союзами. А чтобы заняться этой деятельностью, надо пройти определенные процедуры и получить лицензию. Но стоит оговориться, что на Западе риелтор занимается только поиском покупателя или объекта - ездит на показы, ведет переговоры о цене. Риелтор на Западе не занимается юридической проверкой. Этим занимаются нотариусы, которые оформляют сделку и расчеты (в частности, деньги покупателя кладутся на депозит нотариуса, который является гарантом расчетов) <1>. Либо проверкой занимаются специальные юристы. После того как достигнута принципиальная договоренность о сделке, работа агента заканчивается.
--------------------------------
<1> Рышкина Ю. Деятельность риелторов вновь хотят отрегулировать // ГК "Индикаторы рынка недвижимости". 2016. 28 нояб. URL: http://www.irn.ru/articles/39592.html (дата обращения: 23.03.2017).
В июне 2016 г. в Госдуму внесен законопроект "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью". Если его примут, то будут предусмотрены следующие гарантии для участников рынка недвижимости:
- контроль над деятельностью риелторов осуществляют саморегулируемые организации, в которых каждый риелтор должен состоять членом (по аналогии с оценщиками, микрофинансовыми организациями);
- частные риелторы должны быть оформлены как индивидуальные предприниматели или юридические лица, т.е. не будет риелторов, которые действуют нелегально;
- риелтор должен получать квалификационный аттестат, т.е. сдать экзамены;
- взнос в СРО будет составлять 30 тыс. руб.;
- для пострадавших от действий риелторов будет создан компенсационный фонд;
- каждый риелтор будет обязан застраховать свою деятельность на сумму не менее 300 тыс. руб.;
- риелтор будет нести имущественную ответственность за свои действия.
При поиске риелтора проверяйте, принят этот закон или нет. Однако вряд ли закон спасет от "черных риелторов", ведь сам рынок в России пока еще малопрозрачен, а покупатели далеко не так образованны, как хотелось бы. А к началу 2017 г., увы, фактически каждое юридическое лицо, обладающее универсальной правоспособностью, индивидуальный предприниматель и даже частные лица занимаются сделками с недвижимостью, несмотря на отсутствие аттестации и членства в РГР.
Агентство недвижимости - юридическое лицо, осуществляющее риелторскую деятельность. По практике риелторами чаще называют физических лиц (граждан) или сотрудников агентств, непосредственно работающих с клиентом, а организации именуются агентствами недвижимости, хотя это, скорее, издержки практики. По аналогии с оценщиками, которыми также на данный момент могут являться только физические лица (в том числе работающие на компании), данное деление может быть оправданно.
Удивительный факт - образ наилучшего риелтора, сформированный годами и подтвержденный результатами опросов клиентов в России, крайне своеобразен. Это не юрист и не бывший милиционер. Лучшими риелторами считаются бывшие учителя и военные. Именно эти люди, по мнению сторон сделок, лучше всего справляются с функцией риелтора, начиная от внушения доверия клиентам и заканчивая четкой организацией сделки. Недобросовестные риелторы этим пользуются и скромно заявляют, что они "бывшие учителя" или "бывшие военные".
Частный риелтор - физическое лицо, неофициально осуществляющее риелторскую деятельность. Подчас такую деятельность ведут сотрудники крупных риелторских компаний, успевающие использовать базы недвижимости и для себя, и для компании. Это могут быть знакомые, родственники покупателя, которые по большому счету весьма отдаленно представляют себе юридическую сторону процесса, но пришли в этот бизнес с желанием заработать деньги. Никакой ответственности за свои советы частные риелторы не несут и подчас ни на одном документе не расписываются.
Специализации риелторов
Риелторы специализируются в разных областях. По назначению недвижимости - жилая и коммерческая недвижимость, по виду рынка - это первичный и вторичный рынок, по типу сделок - аренда и купля-продажа квартир. Есть риелторы, работающие исключительно с элитной или загородной недвижимостью.
Специализация риелторов позволяет улучшить качество работы, однако на практике только крупные риелторские компании имеют возможность содержать специалистов по разным направлениям, тогда как большинство небольших агентств или частные риелторы закрывают собой сразу все направления в рамках жилой или коммерческой недвижимости.
Обучение риелторов
Специального высшего образования для риелторов в России пока нет. Однако есть достаточно много курсов и семинаров, посвященных обучению риелторской деятельности, включая обучение основным юридическим знаниям, знаниям о рынке недвижимости, пониманию особенностей ипотечного кредитования, умению оценивать квартиры, вести переговоры, влиять на ход сделки, работать с клиентами, успешно продавать квартиры.
Данная деятельность - комплексная, поэтому риелтор должен объединять в себе массу различных специальных познаний и профессий. Но, к примеру, юридическим знаниям, которые являются одними из ключевых в работе риелтора, за 50 - 100 часов семинара научить нельзя, так как оторванных от глубокой теоретической базы знаний недостаточно для надлежащей проверки "юридической чистоты".
Собственно, поэтому более качественные, но и более дорогие услуги с большей вероятностью окажет не один человек, а агентство недвижимости, в котором помимо специалистов по работе с клиентами работают специалисты, получившие высшее юридическое образование, специалисты, имеющие опыт работы в правоохранительных органах.
Стоимость услуг риелтора, скрытые комиссии
Стоимость услуг риелторской компании составляет от 2 до 9% от цены приобретаемой квартиры. Процент снижается при повышении цены на квартиру, доходя до 1% по элитному жилью.
У частных риелторов цены, как правило, ниже - начиная от фиксированной суммы в 15 - 100 тыс. руб. и заканчивая процентом от сделки. Отметим, что цена услуг частного риелтора по определению должна быть ниже цены агентства, поскольку полного перечня услуг, предоставляемых агентством (проверка юристом, проверка службой безопасности) частный риелтор обычно не оказывает. За что, собственно, платить?
Стоимость услуг каждого риелтора, даже крупного, индивидуальна и определяется в договорном порядке. Поэтому в каждом случае следует определять, насколько цена адекватна объему оказываемых услуг, и при необходимости настаивать на ее снижении.
Но кроме официальной комиссии бывают еще и скрытые комиссии, которые берутся недобросовестными риелторами и составляют гораздо более высокий размер, чем официальная комиссия.
Риелтор продавца договаривается с продавцом только о сумме, на которую претендует продавец, всячески ее занижая и убеждая в том, что продать по этой цене будет сложно. Однако при продаже риелтор продавца смело декларирует нормальную рыночную цену, и покупатель покупает именно по данной цене. Были случаи, когда квартира покупалась на миллион руб. дороже заявленной продавцом стоимости, эту сумму забирал недобросовестный риелтор.
Аналогичную аферу может провести и риелтор покупателя. Допустим, им найдена квартира по доступной цене, а покупателю сообщается о гораздо более высокой цене, покупателя убеждают в том, что это нормальная цена.
Проконтролировать наличие скрытых комиссий со стороны продавца и покупателя вроде бы проще простого - ведь в договоре должна быть указана итоговая цена, а договор подписывают обе стороны. Но на практике иная цена в договоре обставляется уважительными причинами. Риелторы всячески подготавливают клиента к тому, что в договоре будет указана иная сумма, чем реально оплачиваемая, что будет две ячейки, а не одна, и что это полностью нормальная практика или критическая просьба второй стороны. По этой причине недобросовестные риелторы запрещают клиентам говорить о цене квартиры в присутствии второй стороны, прописывают за это штрафы, якобы чтобы продать-купить по выгодной цене. Соответственно, ни продавец, ни покупатель точно не знают, сколько реально платит покупатель или сколько ожидает получить продавец. Хотя почему владелец недвижимости и владелец денег должны платить своим риелторам что-то, кроме их официальной комиссии?
Скрытые комиссии и указание некорректной суммы в договоре не могут являться нормальной практикой - напротив, при комиссиях речь идет о мошенничестве, поскольку, злоупотребляя доверием, риелтор завладевает имуществом доверителя. А при указании меньшей цены в договоре речь идет о налоговом преступлении и существенном нарушении гражданско-правовых интересов покупателя, учитывая, что при недействительности договора возврату подлежит лишь сумма, указанная в договоре.
Для выявления скрытой комиссии необходимо проследить указание в договоре всей суммы оплаты, а также тщательно проверять цену квартиры, в том числе с привлечением оценщика (об этом подробнее в параграфе 4.7 книги). Также не стоит бояться говорить с другой стороной о реальной цене квартиры и сбивать цену, особенно если на рынке недвижимости застой продаж.
Отметим, что покупатель чаще всего оплачивает услуги и своего риелтора, и риелтора продавца, который закладывает свои услуги в стоимость квартиры. Это уже не скрытая комиссия, а отсутствие "живых" денег на риелтора у продавца. Продавцы обычно действительно договариваются со своими риелторами о том, сколько денег они хотят получить от продажи квартиры, оставляя все, что свыше, риелтору. Покупатель должен сам оценить, сколько накинул риелтор продавца и сколько сможет скинуть.
Если риелтор продавца говорит, что покупателю следует разделить оплату цены квартиры на две части и положить в одну ячейку 100 - 200 тыс. руб., то это и будет комиссия риелтора продавца. Оплачивать такую ячейку покупатель не должен. Иногда риелтору продавца идет сумма аванса.
Но в этом случае важно другое: когда покупатель начинает торг, то затрагивает фактически интересы именно риелтора, а не продавца. Соответственно, если суметь определить, на что рассчитывает продавец (а это цена чуть ниже рынка плюс зависит от особенностей квартиры) и оценить комфортную комиссию для риелтора продавца, то можно умело построить переговоры и сбить цену.
Стоимость услуг риелтора зависит от нескольких факторов:
- от региона - в каждом населенном пункте существуют свои средние цены на услуги риелторов;
- от перечня услуг, к примеру, за "сделку с гарантией", за подбор документов для получения ипотечного кредита, за услуги криминалиста берется дополнительная оплата, ряд риелторов вообще оказывают только информационные услуги по подбору квартир, граничащие с аферами и ничего общего с проверкой квартир не имеющие;
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 212; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!