Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 3 страница
--------------------------------
<1> Данные по ипотечному банку "ДельтаКредит" на 2016 год. URL: http://www.novostroy-m.ru/novosti/sredniy_razmer_kredita_na (дата обращения: 24.03.2017).
Чтобы поиск был методичным и эффективным, необходимо ввести определенную формализацию и объективные критерии.
Для этого заемщику целесообразно выбрать ключевые для него параметры и сделать таблицу сравнения данных параметров по разным программам и банкам. К примеру, у заемщика неофициальные доходы. В этом случае ему необходимо искать банки, которые принимают справки о доходах в произвольной форме и не увеличивают при этом ставку.
Таблица может быть следующего вида:
| Название продукта, банк | % ставка | Подтверждение дохода | Размер первоначального взноса | Досрочное погашение (мораторий) | Существо и размер комиссий | Примечания |
| Классический, Связь-Банк | 11% | Произвольной формы | 20% | Возможно сразу | Нет | Мягкие требования к квартире |
Итоговая цель заемщика - выбрать наиболее выгодную для себя ипотечную программу. При выборе же лимита кредитования главная цель - просчитать свои возможности по погашению ежемесячного платежа на 30 лет вперед.
Но кроме желания заемщика необходимо еще, чтобы и банк выдал данному заемщику кредит в требуемом размере и одобрил найденную им квартиру.
3.2. Основные требования банков: требования к заемщику,
требования к квартире, требования к сделке между продавцом
|
|
|
и покупателем, перечень документов для получения кредита,
нюансы отношений с риелтором и продавцом при ипотеке
Если бы получить кредит в банке было так просто,
как утверждает реклама, никто бы не грабил банки.
Американское изречение
Многие ипотечные брокеры привлекают клиентов тем, что практически гарантируют получение заемщиком кредита, а пугают тем, что с "улицы" получают ипотечный кредит не более 20 - 30% заемщиков.
Определенная правда в этом есть - брокеры порой имеют возможность влиять не только на сотрудников банков, напрямую работающих с заемщиками, но и на лиц, принимающих решения. Кроме того, брокеры хорошо знают требования к заемщикам и к квартире, и к форме представляемых документов, что позволяет лучше подготовить пакет документов. Конечно, есть подозрение, что брокеры рекомендуют лишь те банки, с которыми сотрудничают и от которых получают вознаграждение.
С другой стороны, каждый заемщик может пойти в банк, и банк с удовольствием данного заемщика рассмотрит, поскольку для самих кредиторов борьба за клиентов, за выполнение планов является все более актуальной.
В данном разделе мы поможем заемщику подготовиться к походу в банк и с большей вероятностью получить кредит. Ну а тем, кто не соответствует критериям банков, это поможет понять, в каком направлении следует двигаться.
|
|
|
Требования банка к заемщику
Данные о себе заемщик предоставляет банку в виде анкеты и документов. Банк проводит проверку документов на предмет поддельности и соответствия по форме необходимым требованиям, проводит проверку сведений через независимые источники, к примеру, через бюро кредитных историй. Затем заемщик проверяется на предмет соответствия требованиям банка, требованиям ипотечной программы, производится оценка платежеспособности и определяется лимит кредитования. Все эти действия в целом называются андеррайтингом. Приведем пример андеррайтинга:
| Показатель | Решение андеррайтера |
| Возраст заемщика не соответствует программе | Отказать |
| В паспорте отсутствует подпись заемщика | Отправить на доработку |
| Несоответствие фамилии в паспорте и водительских правах | Отправить на доработку |
| Сумма помесячных доходов в справке 2-НДФЛ не соответствует итоговой сумме в этой справке | Отправить на доработку |
| Присутствуют признаки фальсификации справки 2-НДФЛ | Отказать |
| Наличие просроченного кредита менее 1000 руб. | Не учитывать |
| Наличие просрочки по прежним кредитам более 30 дней | Отказать |
| Наличие недостоверных данных в анкете о полученных кредитах по сравнению с БКИ | Отказать |
| Работодатель заемщика признан банкротом | Отказать |
| По мобильному телефону заемщик недоступен после трех попыток дозвона | Отправить на доработку |
|
|
|
Но система оценки параметров, как правило, сложнее, чем "да"/"нет" и предусматривает систему баллов, которую дает тот или иной параметр. Поэтому может проскочить и заемщик, имеющий просрочку, но получивший высокие баллы за доходы, стаж работы и пр.
По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете/либо уполномоченное лицо банка выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). В прогрессивных банках решение принимается автоматически при соответствии заемщика требованиям программы, т.е. отсутствует необходимость дополнительно одобрять лимит коллегиальным органом или уполномоченным лицом.
|
|
|
Приведем основные требования банка к заемщику:
| Требование | Пояснение |
| 1 | 2 |
| Доход | Основная причина отказов банков в одобрении кредита как раз недостаточный или непрозрачный доход заемщика. Доход является ключевым параметром для определения максимальной суммы кредита, поскольку определяет платежеспособность заемщика - способность исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. Главные характеристики дохода - это размер, регулярность (стабильность) и подтвержденность. Перед обращением в банк вы можете позвонить туда и попросить специалиста посчитать максимальный размер кредита и сумму платежа. Его вопросы помогут сориентироваться, по каким параметрам банк осуществляет расчет. При расчете лимита кредитования учитываются стабильные среднемесячные доходы заемщика и его семьи. Но во многих банках учитываются лишь доходы от работы по найму, по совместительству, пенсионные выплаты и арендная плата, а остальные доходы (стипендии, алименты, пособия, доходы от купли-продажи акций, дивиденды от участия в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, вознаграждения донорам) в расчет не принимаются. Более того, премии, которые получает заемщик на работе нерегулярно, также из доходов исключаются. |
| Если доходов заемщика достаточно, то доход супруги может не учитываться, однако во многих банках супруга в обязательном порядке должна быть созаемщиком вне зависимости от наличия дохода. Это обусловлено тем, что супруга также будет собственником жилья. При этом способ получения дохода не может противоречить действующему законодательству, допустим, для госслужащих есть запрет на предпринимательскую деятельность, поэтому подобный доход в расчет приниматься не будет. Помимо этого, из суммы дохода вычитаются (не учитываются при расчете платежеспособности) минимальные расходы на содержание не только заемщика, но и всех иждивенцев (детей), к примеру, одежда и питание, платежи по другим кредитам, алименты, оплата коммунальных платежей, мобильной связи, обучения, налогов на имущество или транспортное средство. Если у заемщика открыта кредитная карта с лимитом кредитования, некоторые банки будут считать это как кредит, даже если заемщик не пользуется кредитной картой. Соответственно, будет снижен размер ипотечного кредита. Поэтому рекомендуется уточнить у выбранного банка этот момент. | |
| Также если заемщик уже выступает по другому кредитному договору поручителем или созаемщиком, то банк-кредитор учтет этот фактор как снижающий платежеспособность заемщика. Ведь в случае непогашения другого кредита созаемщик или поручитель отвечают солидарно с должником. На основе данных о доходах и расходах (включая обязательства по другим кредитам) вычисляются лимит кредитования и сумма, которую заемщик может ежемесячно направлять на погашение кредита. Отметим, что если заемщик привлечет по своей инициативе созаемщика (родители, родственники, третьи лица), то расчет кредита будет осуществлен с учетом доходов этого созаемщика, то есть размер кредита будет выше | |
| Подтверждение дохода | Каждый заемщик должен подтвердить банку свои доходы документально. Существует два основных варианта подтверждения дохода - справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации. При "белой", официальной заработной плате заемщик представляет в банк справку по форме 2-НДФЛ. При "серой" зарплате (выплачивается "в конверте", официально не учитывается, удержания не производятся) заемщик может получить у работодателя только справку по форме банка (если, конечно, работодатель согласится предоставить такую справку, в которой будет указан реальный доход работника). По данным АИЖК, 28% потенциальных заемщиков испытывают сложности с подтверждением доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Следует учесть, что в большинстве банков принимается и та и другая справка, но при справке 2-НДФЛ процентная ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Но в некоторых банках процентная ставка не зависит от вида справки, так как по практике на просрочку с равной вероятностью выходят заемщики с обоими видами справок. Отметим, что справка 2-НДФЛ от справки "по форме банка" отличается не сильно. В справке по форме банка также указывается доход, и эта справка также подписывается генеральным директором и главным бухгалтером компании. |
| Чтобы получить справку, следует обратиться к своему работодателю (отделу кадров либо бухгалтерии). Подделка данной справки или указание работодателем завышенного дохода квалифицируется как мошенничество. Собственно, поэтому дополнительно к справке банк вправе запросить выписку по счету (если заработная плата поступает на банковскую карточку), подтверждающую регулярность и размер поступлений. Отметим, что период, за который предоставляется справка, соответствует требованиям банка о стаже работы. Чаще всего справка запрашивается за последние 6 месяцев работы. Но есть и иные категории дохода, которые можно использовать при условии подтверждения. Для тех, кто получает пенсию, необходимо предоставить справку уполномоченного органа о размере установленной пенсии. Для получающих доход по гражданско-правовым договорам запрашиваются сам договор и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налоговой о принятии, подтверждающая оплату налогов. Если источником дохода является сдача квартиру в аренду, то предоставляется документ о праве собственности на помещение, договор аренды (найма) и также декларация по форме 3-НДФЛ (но требования у банков могут отличаться). В принципе любой ежемесячный стабильный доход (кроме тех, которые банк не принимает, о которых сказано выше в разделе "доход"), если его можно подтвердить, будет принят банком. | |
| Некоторые заемщики, которые не могут подтвердить доходы справками, специально все свои доходы (зарплата, аренда, алименты) несколько месяцев кладут на банковский счет, чтобы затем подтвердить банку регулярный характер поступлений, представив выписку со счета. Некоторые российские банки принимают такие выписки вместо справки о доходах. Банки в других странах вообще отдают приоритет именно выпискам со счета, а не справкам, понимая, насколько важна реальная, а не "справочная" зарплата. Если доход вообще никак подтвердить нельзя, то есть банки, которые выдают кредиты по декларации заемщика, в которой он сам указывает размер своих заработков и подписывает такую справку собственноручно. Такие программы (фактически без анализа платежеспособности) обычно имеют самые высокие процентные ставки и называются ломбардным кредитованием или "кредитами на любые цели" (по которым тоже можно купить квартиру). Кредит по таким программам может выдаваться на любые цели, как правило, под залог уже имеющегося в собственности заемщика недвижимого имущества. Недвижимость в этом случае выполняет роль подтверждения доходов заемщика и умения его зарабатывать деньги (если только недвижимость приобретена по возмездной сделке). | |
| Также есть иные программы, по которым справка о доходах не нужна: для работников, которые получают зарплату на банковскую карту в банке-кредиторе, для заемщиков, готовых оплатить высокий первоначальный взнос, для заемщиков, имеющих длительные и значительные вклады в банке-кредиторе. Для банка будет полезно также предоставить сведения о наличии в собственности иного имущества (автомобиль, иная квартира), о счетах и вкладах, если есть, конечно. То есть показать, что заемщик умеет зарабатывать и копить деньги, а также грамотно ими распоряжаться. В ряде банков этому факту уделяется большое значение и позволяет претендовать на лучшую ставку, так как является косвенным подтверждением платежеспособности и правильного финансового поведения заемщика. Но в современных конвейерных системах скоринга и выдачи кредитов дополнительные документы о платежеспособности могут оказаться просто не нужны. Такие системы плохо работают с индивидуальными нетиповыми ситуациями. | |
| К индивидуальным предпринимателям у банков требования иные, так как по ним довольно сложно реально подтвердить доходы. Могут запрашиваться книги учета расходов и доходов, налоговые декларации, выписки по счетам. Также существует требование к сроку деятельности - не менее года. Для заемщиков, которые являются генеральными директорами компаний, могут потребоваться дополнительные документы по бизнесу компании, ее бухгалтерская отчетность, данные об участниках, так как справку 2-НДФЛ подписывает в этом случае сам заемщик. Поэтому лучше подписать такую справку у заместителя генерального директора или иного уполномоченного лица | |
| Возраст | Каждый банк устанавливает свои требования по возрасту заемщика. Как правило, минимальный возраст заемщика составляет 21 год для женщин и 27 лет для мужчин, не имеющих освобождения/отсрочки от армии. Максимальный срок - 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Однако выплата кредита должна закончиться до наступления пенсионного возраста (55 лет для женщин, 60 лет для мужчин). К примеру, 50-летней женщине дадут кредит только на 5 лет. Но повторимся - у каждого банка свои требования: в некоторых банках срок кредита может оканчиваться в 65 лет, в 75 лет вне зависимости от пола. При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения пенсионного (предельного) возраста младшим из заемщиков. Отметим, что если требования по возрасту незначительно нарушаются, то банк может рассмотреть заявку заемщика индивидуально (только необходимо об этом попросить кредитного менеджера или написать письменное заявление с обоснованием, иначе андеррайтеры по типовым схемам откажут в одобрении кредита) |
| Отношение к воинской службе | Для военнообязанных граждан призывного возраста (до 27 лет) банк может запросить подтверждение отсрочки (обучение в университете, в аспирантуре) или освобождения от призыва (кандидаты наук, негодность по состоянию здоровья, несколько детей на иждивении) либо потребовать оформление поручительства или поиска созаемщика (родители, супруга). Если отсрочки/освобождения/поручителя/созаемщика нет, то, скорее всего, в выдаче кредита будет отказано либо на 1 - 2% повысится процентная ставка, и будут привлечены созаемщики. Требование банка понятно - если заемщик уйдет в армию, то гасить кредит самостоятельно не сможет |
| Гражданство страны | Как правило, заемщиком может выступать только гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство. Но некоторые банки кредитуют и иностранных граждан, постоянно работающих в России |
| Дееспособность | Дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Для решения вопроса о выдаче кредита банку следует понимать - не ограничен ли заемщик в дееспособности, способен ли понимать значение своих действий. Поэтому и запрашиваются либо водительские права, либо справка о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах |
| Кредитная история | Кредитная история заемщика, а именно информация о погашении прежних кредитов, является одним из самых важных показателей для банка. Информация представляется самим заемщиком, а также проверяется банком самостоятельно по Бюро кредитных историй (с согласия заемщика, указанного в анкете заемщика). Сам факт того, что заемщик получал кредиты и погашал их в срок, уже является весомым аргументом в пользу заемщика в сравнении с теми, кто кредиты не брал или погашал с просрочкой. В некоторых банках за это даже снижают процентную ставку. Если же были просрочки, то каждый банк оценивает их по-разному - просрочки на срок меньше месяца обычно не учитывают, если представлены справки о погашении задолженности. Помимо этого, целесообразно сообщить в анкете и представить справки о погашении кредитов, полученных до организации системы Бюро кредитных историй (примерно до 2005 - 2006 гг.), либо полученные в банках/организациях, не передающих сведения в БКИ. Но кредитная история оценивается не только на предмет просрочек. Обязательства по другим кредитным договорам учитываются при расчете лимита кредитования. Возможно, будет лучше погасить такие кредиты до обращения в банк. Подробнее о кредитной истории и как ее исправить - в главе 3.3 книги |
| Увеличение лимита за счет созаемщиков | Чтобы увеличить кредитный лимит, необходимо привлечь не более трех созаемщиков, не обязательно родственников заемщика. К созаемщикам требования аналогичны требованиям к заемщику, но при их привлечении величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода всех созаемщиков и заемщика. При этом квартира будет оформляться в собственность заемщика. Обязанности созаемщика те же самые, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор и закладную и отвечает перед кредитором солидарно с заемщиком. То есть банк вправе обратиться к созаемщику с требованием о возврате кредита, если заемщик его не оплатил. Поручительство, т.е. заключение отдельного договора поручительства с третьим лицом в ипотечном жилищном кредитовании не практикуется. Созаемщик указывается в кредитном договоре, как и заемщик. Но платить по кредиту придется заемщику самому, ведь вряд ли созаемщик согласится, не оформляя квартиру в свою собственность, оплачивать кредит. Это было бы неправильно во всех смыслах, если только заемщик не договорился с созаемщиками, что те будут платить по кредиту. Поэтому свои силы все равно следует рассчитывать разумно, ведь получается, что платежеспособность рассчитана на четверых, а платить придется заемщику одному, хотя его-то платежеспособности на эту сумму недостаточно. |
| Если заемщик, приобретающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг так же, как правило, должен выступать созаемщиком независимо от того, имеет или нет супруг источник дохода | |
| Залогодатели | Залогодатель - это собственник объекта недвижимости, предоставленного в залог, т.е. тот, на кого будет оформляться приобретаемое жилье или кто уже собственник передаваемого в залог имеющегося жилья. По общему требованию банков залогодатель не может быть младше 18 лет и не может находиться под опекой и попечительством. Во многих банках есть требование, чтобы все залогодатели одновременно выступали и заемщиками по кредитному договору. Однако есть программы, допустим, с использованием материнского капитала, где залогодателями могут выступать несовершеннолетние. В этих случаях банк запросит у заемщика разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в залог |
| Стаж работы | Как правило, заемщик должен к моменту принятия решения об одобрении кредита проработать не менее 3 - 6 месяцев на текущем месте работы, при этом общий стаж должен составлять не менее 1 - 2 лет. Требование банка обусловлено необходимостью понимать, что заемщик имеет профессиональные навыки, сможет найти работу при увольнении и достаточно стабильно трудоустроен на момент принятия решений: по крайней мере прошел трехмесячный испытательный срок. Если стажа немного недостает, то банки могут индивидуально рассмотреть вопрос. Также банк может принять решение с отлагательным условием - выдать кредит только после истечения 6 месяцев работы на текущем месте, ведь, учитывая срок поиска и одобрения объектов недвижимости, данное требование к моменту выдачи кредита может быть и выполнено |
| Место работы | В некоторых банках существует требование, чтобы работодатель заемщика располагался на территории субъекта Российской Федерации, где заемщик приобретает жилье, либо где осуществляет деятельность сам банк. В других банках допускается работа заемщика в любой организации на территории России. В зависимости от ситуации заемщика необходимо искать те или иные требования к работодателю. К примеру, для тех, кто работает вахтовым методом в одном регионе, а планирует приобрести квартиру в другом регионе, не подходят программы, ограничивающие местонахождение работодателя. Некоторые банки советует заемщику обращаться в банк по месту своей работы, а не по месту приобретения жилья. Так банку будет легче проверить заемщика, а купить квартиру тот сможет в другом регионе. Также в некоторых банках для индивидуальных предпринимателей ставка выше на 1%, чем для тех, кто работает по найму |
| Образование заемщика | Требование об обязательном высшем образовании банками не предъявляется, однако наличие высшего образования может добавить баллов при скоринге с учетом более широких возможностей для трудоустройства |
| Наличие регистрации по месту пребывания | Регистрация бывает постоянная - по месту жительства ("прописка") и временная - по месту пребывания. Обычно достаточно быть "прописанным" в любом населенном пункте на территории Российской Федерации, а получать кредит можно по месту "прописки", по месту покупки жилья, по месту нахождения работодателя. То есть можно обращаться в банк по месту жительства или работы, а квартиру приобретать в другом регионе, где есть подразделение этого банка. Но некоторые банки требуют наличие временной регистрации в регионе, где будет приобретаться квартира, если заемщик там не "прописан". Если такой регистрации нет или получить ее сложно, то целесообразно изначально установить фильтр на отсечение банков с требованием временной регистрации |
| Судимость | Наличие непогашенной судимости, нахождение под следствием, как правило, препятствуют получению кредита |
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 225; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!