На первичном рынке по времени распределение расходов следующее.
1. Период поиска новостройки - нет расходов, помимо транспортных.
2. Найден вариант - появляются расходы на оплату проверки документов юристом (при необходимости), получение выписки из ЕГРП по земельному участку.
3. Рассмотрение банком заявки на кредит - комиссия за рассмотрение заявки, за андеррайтинг заемщика, за открытие счета (если предусмотрено). Одобрение квартиры (если банк не сотрудничает с застройщиком).
4. Подписание договора участия в долевом строительстве - внесение всей стоимости квартиры сразу или по графику, установленному договором, оплата госпошлины за регистрацию договора участия в долевом строительстве. Оплата услуг риелтора.
5. На период строительства (может быть, год-два) - расходы на проживание в ином месте.
6. Оформление права собственности (после ввода дома в эксплуатацию) - госпошлина и расходы за оформление права собственности (услуги застройщика либо принуждение через суд являются особенностью покупки на первичном рынке) и расходы за лишние построенные метры (если застройщик увеличил площадь квартиры).
7. Передача квартиры - расходы на ремонт квартиры (особенностью покупки квартиры на первичном рынке являются значительные расходы на ремонт).
Налог на недвижимое имущество
Отдельно выделим вопрос оплаты покупателем налога на квартиру. Сама по себе покупка квартиры не облагается налогом, но вот став собственником, покупатель становится налогоплательщиком налога на имущество.
|
|
|
До 1 января 2015 г. налоговой базой, от которой исчислялся данный налог, являлась инвентаризационная стоимость квартиры, комнаты или дома, указанная в справке БТИ. Так как цены в этих справках по старым домам были даны по состоянию на 80-е гг., сам налог для большинства граждан не являлся обременительным.
С 2004 г. разрабатывался законопроект о едином налоге на недвижимость, который должен был заменить собой налог на имущество и земельный налог <1>. Собственникам внушала страх налоговая база - рыночная стоимость имущества, подтвержденная независимой оценкой, поскольку это уже совсем другой размер платежа. К примеру, при цене квартиры в 6 млн руб. налог составит около 6 тыс. в год, сейчас же инвентаризационная цена такого имущества примерно 260 000 руб., а налог - 260 руб. в год.
--------------------------------
<1> Налог на недвижимое имущество существует примерно в 130 странах мира, но значимость его различна. В большинстве стран поступления от этого налога составляют 1 - 3% от общих налоговых поступлений в бюджет, в США эта цифра близка к 9%.
Но налог на недвижимость так и не ввели, однако с 1 января 2015 г. на территории Москвы и ряда регионов введен новый порядок исчисления налоговыми органами налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости (глава 32 Налогового кодекса, Закон города Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 "О налоге на имущество физических лиц").
|
|
|
Сведения о кадастровой стоимости и другую информацию, в том числе о кадастровом номере объекта недвижимости, можно узнать по запросу в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), а также на их официальном сайте, используя сервис "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" раздела "Электронные услуги и сервисы".
Размер налога устанавливается местными органами, поскольку это не федеральный налог. По Москве размер налога по квартирам следующий:
| Кадастровая стоимость объекта налогообложения | Ставка |
| До 10 млн руб. (включительно) | 0,1% |
| Свыше 10 млн руб. до 20 млн руб. (включительно) | 0,15% |
| Свыше 20 млн руб. до 50 млн руб. (включительно) | 0,2% |
| Свыше 50 млн руб. до 300 млн руб. (включительно) | 0,3% |
Плательщиком налога являются собственники следующих видов помещений (ст. 401 НК РФ):
1) жилой дом;
2) жилое помещение (квартира, комната);
3) гараж, машино-место;
|
|
|
4) единый недвижимый комплекс;
5) объект незавершенного строительства;
6) иные здание, строение, сооружение, помещение.
Но ставки налога по каждому объекту разные. Выше приведена только ставка по квартирам в Москве.
Имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, не является объектом налогообложения (п. 3 ст. 401 НК РФ).
Налоговая база определяется в отношении каждого жилого объекта недвижимости за вычетом стоимости определенного количества квадратных метров в зависимости от его вида.
| Вид объекта | Вычет |
| Квартира | Кадастровая стоимость 20 кв. м |
| Комната | Кадастровая стоимость 10 кв. м |
| Жилой дом | Кадастровая стоимость 50 кв. м |
| Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилое помещение | 1 млн руб. |
На сайте ФНС России в разделе "Налог на имущество физических лиц" можно ознакомиться с информацией об особенностях нового порядка налогообложения имущества физических лиц, а также рассчитать самостоятельно предполагаемую к уплате сумму налога, используя сервис "Предварительный расчет налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости". Для Москвы ссылка: https://www.nalog.ru/m77/service/nalog_calc/.
|
|
|
По другим регионам (кроме Москвы) ситуация следующая. До 1 января 2020 г. законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта РФ должен установить единую дату начала применения на территории этого региона порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения (п. 1 ст. 402 НК РФ). Список регионов, которые уже применяют данную схему, представлен на сайте: https://www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/imuch2016/. По состоянию на январь 2017 г. таких регионов 72, т.е. почти все.
Налоговые органы самостоятельно получают информацию от органов, осуществляющих учет и регистрацию недвижимого имущества, рассчитывают сумму налога и высылают уведомление с суммой налога, подлежащей оплате. Оплата налога производится равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября <1>.
--------------------------------
<1> Об уплате или задолженности по данному налогу собственник квартиры может узнать на сайте ФНС России: https://service.nalog.ru/debt/.
2.3. Субсидии на покупку жилья: перечень льготных категорий
граждан по программам "Молодая семья", "Военная ипотека",
"Материнский капитал" и иным программам
государственной поддержки
Пессимист видит трудности при каждой возможности;
оптимист в каждой трудности видит возможности.
У. Черчилль
Субсидии и различные социальные выплаты являются видом безвозмездной помощи государства определенным категориям населения, к примеру, молодым семьям, семьям с двумя детьми, военным. Покупателю следует подумать: "А не отношусь ли я к льготной категории граждан?" и приложить все усилия для получения такой помощи. Перечислим основные программы такой поддержки и условия получения субсидий:
Молодые семьи
Программа помощи молодым семьям существует и является подпрограммой "Обеспечение жильем молодых семей" Федеральной целевой программы "Жилище" <1>. Молодая семья - это семья, где каждому супругу меньше 35 лет.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2015 - 2020 годы".
Условием предоставления социальной выплаты является наличие у молодой семьи, помимо права на получение средств социальной выплаты, дополнительных средств, в том числе собственных средств или средств, полученных по кредитному договору (договору займа) на приобретение (строительство) жилья, ипотечному жилищному договору, необходимых для оплаты строительства или приобретения жилого помещения. В качестве дополнительных средств молодой семьей также могут быть использованы средства (часть средств) материнского (семейного) капитала.
В качестве механизма доведения социальной выплаты до молодой семьи будет использоваться свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство жилого дома, которое будет выдаваться органом местного самоуправления, принявшим решение об участии молодой семьи в подпрограмме. Свидетельство сдается его владельцем в банк, отбираемый органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, для обслуживания средств, предусмотренных на предоставление социальных выплат, в котором на имя члена молодой семьи открывается банковский счет, предназначенный для зачисления социальной выплаты. Молодая семья - владелец свидетельства заключает договор банковского счета с банком по месту приобретения жилья.
Участником подпрограммы может быть молодая семья без детей либо молодая семья, имеющая одного ребенка и более, где один из супругов не является гражданином Российской Федерации, а также неполная молодая семья, состоящая из одного молодого родителя, являющегося гражданином Российской Федерации, и одного ребенка и более, соответствующая следующим требованиям:
а) возраст каждого из супругов либо одного родителя в неполной семье на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи - участницы подпрограммы в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году не превышает 35 лет;
б) молодая семья признана нуждающейся в жилом помещении;
в) наличие у семьи доходов, позволяющих получить кредит, либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой социальной выплаты.
В рамках программы под нуждающимися в жилых помещениях понимаются молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также молодые семьи, признанные органами местного самоуправления по месту их постоянного жительства нуждающимися в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. по тем же основаниям, которые установлены ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, вне зависимости от того, поставлены ли они на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
При определении для молодой семьи уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения учитывается суммарный размер общей площади всех пригодных для проживания жилых помещений, занимаемых членами молодой семьи по договорам социального найма, и (или) жилых помещений и (или) части жилого помещения (жилых помещений), принадлежащих членам молодой семьи на праве собственности.
Право на улучшение жилищных условий с использованием социальной выплаты предоставляется молодой семье только один раз. Участие в подпрограмме является добровольным.
Социальная выплата предоставляется в размере не менее:
а) 30% расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, не имеющих детей;
б) 35% расчетной (средней) стоимости жилья - для молодых семей, имеющих одного ребенка или более, а также для неполных молодых семей, состоящих из одного молодого родителя и одного ребенка или более.
Размер общей площади жилого помещения, с учетом которого определяется размер социальной выплаты, составляет:
а) для семьи, состоящей из 2 человек (молодые супруги или один молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м;
б) для семьи, состоящей из 3 или более человек, включающей, помимо молодых супругов, одного ребенка или более (либо семьи, состоящей из одного молодого родителя и 2 или более детей) - по 18 кв. м на одного человека.
Более полную информацию можно получить на сайте http://www.ohome.ru/ (общий сайт по решению квартирного вопроса молодых).
Военнослужащие
В основе программы лежит принцип: ипотечный кредит, взятый военнослужащим в банке, погашается не самим военнослужащим, а государством в лице Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (Росвоенжилье) <1> в размере средств, зачисляемых на именной накопительный счет военнослужащего.
--------------------------------
<1> ФГУ "Росвоенжилье" - находящееся в ведении Министерства обороны Российской Федерации юридическое лицо, созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. N 800 // СЗ РФ. 2005. N 52 (ч. III). Ст. 5758 (с послед. изм.) для обеспечения функционирования НИС.
Первоначальный взнос формируется за счет средств, накопленных за время участия военного в накопительно-ипотечной системе (НИС). Если у военнослужащего есть собственные сбережения, он может использовать их в качестве дополнительного первоначального взноса.
Наличие собственного жилья у военнослужащего или членов его семьи не препятствует его вступлению в НИС. Жилье может быть приобретено на всей территории России.
Категории военнослужащих, имеющих право на вступление в НИС, определены ст. 9 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <1>. Как правило, это профессиональные военные, находящиеся на службе. Некоторые категории становятся участниками НИС автоматически, некоторые должны проявить инициативу и написать соответствующий рапорт.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532 (с послед. изм.).
Для лиц, участие в системе которых производится на добровольной основе, основанием для включения в реестр участников является подача соответствующего обращения: необходимо написать рапорт установленной формы на командира воинской части и зарегистрировать его в журнале учета служебных документов.
В качестве заемщика по кредиту, а также собственника приобретаемого жилого помещения и залогодателя выступает только участник НИС. Члены его семьи ни титульными собственниками, ни созаемщиками стать не могут, хотя этот запрет не отменяет законный совместный режим собственности для супругов.
Размер средств на именном накопительном счете каждого участника НИС зависит от двух основных параметров:
- размера ежегодного накопительного взноса;
- срока участия военнослужащего в системе.
Ежегодный накопительный взнос утверждается законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не зависит от количества членов семьи участника НИС, а также его должности, воинского звания, места прохождения службы и других факторов.
| Год | Размер взноса, тыс. руб. |
| 2005 | 37,0 |
| 2006 | 40,6 |
| 2007 | 82,8 |
| 2008 | 89,9 |
| 2009 | 168,0 |
| 2010 | 175,6 |
| 2011 | 189,8 |
| 2012 | 205,2 |
| 2013 | 222,0 |
| 2014 | 233,1 |
| 2015 | 245,880 |
| 2016 | 245,880 |
| 2017 | 260,141 |
Денежные средства на именной накопительный счет участника НИС начисляются ежемесячно из федерального бюджета, вплоть до его увольнения с военной службы в размере 1/12 накопительного взноса текущего года, начиная с даты возникновения основания для его включения в НИС, независимо от даты фактического включения в реестр участников НИС.
Однако воспользоваться средствами накопительно-ипотечной системы участник может не менее чем через три года его участия в НИС.
Схема использования средств НИС довольно проста - участник заключает договор целевого займа с Росвоенжильем. При этом сумма займа может использоваться в целях:
1) приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений (покупка на вторичном рынке);
2) погашения первоначального взноса для получения ипотечного кредита в банке (или займа в некредитной организации);
3) ежемесячного погашения платежей по кредитному договору (договору займа), заключенному участником с банком/некредитной организацией в целях приобретения жилья;
4) приобретения жилого помещения (жилых помещений) по договору участия в долевом строительстве (покупка на первичном рынке).
Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным в этот период.
Погашение целевого займа, заключенного с Росвоенжильем, осуществляется не военнослужащим, а уполномоченным органом за счет средств накопительного счета и при условии, что военный продолжает служить <1>.
--------------------------------
<1> Основания для погашения установлены в ст. ст. 10 и 12 Федерального закона от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".
В остальных случаях погашать данный заем будет обязан сам военнослужащий. К примеру, при досрочном увольнении участника с военной службы начиная со дня увольнения по целевому жилищному займу начисляются проценты по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа.
При этом уволившийся участник обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы в погашение целевого жилищного займа, а также уплатить проценты по этому займу ежемесячными платежами в срок, не превышающий десять лет.
Наиболее распространена следующая схема покупки военнослужащим жилья:
- участник НИС получает ипотечный кредит в банке или некредитной организации, с которыми сотрудничает Росвоенжилье. Кредит выдается на сумму, достаточную для покупки квартиры. Ежемесячный платеж, как правило, получается выше, чем размер, утвержденный в бюджете на месяц;
- одновременно военнослужащий заключает договор займа с Росвоенжильем с целевым назначением - на оплату первоначального взноса и погашение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту;
- сумму в размере, утвержденном в бюджете, ежемесячно Росвоенжилье направляет на частичное погашение ипотечного кредита/займа. Остальная часть причисляется к основному долгу заемщика.
Предполагается, что в дальнейшем сумма финансирования программы будет увеличиваться (об этом свидетельствует реальное повышение суммы взноса с 2005 по 2017 г. более чем в 6 раз) и сумма ежемесячного взноса станет достаточной для погашения всех платежей, в том числе причисленных к основному долгу ранее непогашенных частей аннуитетных платежей.
Для получения ипотечного кредита участнику НИС следует обратиться в банки или иные юридические лица, работающие по программе "Военная ипотека", например в ПАО АКБ "Связь-Банк". Отметим, что военнослужащий вправе продолжать накапливать средства на именном счете до получения права использовать эти накопления для приобретения квартиры после окончания военной службы.
Более полную информацию можно получить на сайтах http://www.rosvoenipoteka.ru/ (ФГУ "Росвоенжилье"), http://www.mil.ru (Министерство обороны).
Материнский капитал
Материнский (семейный) капитал - это форма государственной поддержки семей, имеющих детей. Социальная выплата производится после рождения (усыновления) второго ребенка после 1 января 2007 г. Если рожден (усыновлен) третий или последующие дети, то выплату получить можно только в одном случае - если ранее семья не воспользовалась правом на дополнительные меры государственной поддержки. Размер материнского (семейного) капитала ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции, но в 2016, 2017 гг. не изменился:
| Год | Размер, руб. | Индексация, % |
| 2007 | 250 000,0 | - |
| 2008 | 276 250,0 | 10,5 |
| 2009 | 312 162,5 | 13 |
| 2010 | 343 378,8 | 10 |
| 2011 | 365 698,4 | 6,5 |
| 2012 | 387 640,3 | 6 |
| 2013 | 408 960,5 | 5,4 |
| 2014 | 429 408,5 | 5 |
| 2015, 2016, 2017 | 453 026,0 | 5,5 |
Право на получение материнского капитала в целях улучшения жилищных условий имеют:
1) женщины, родившие (усыновившие) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.;
2) женщины, родившие (усыновившие) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;
3) мужчины, являющиеся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшиеся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.;
4) сам несовершеннолетний (в определенных случаях).
После рождения второго, третьего или последующих детей указанное выше лицо подает в территориальное управление Пенсионного фонда заявление на выдачу государственного сертификата на материнский (семейный) капитал с приложением соответствующих документов (свидетельства о рождении детей и пр.). Каких-либо сроков для подачи такого заявления не установлено. В течение 1 месяца принимается решение, после чего выдается сертификат, подтверждающий право на получение выплаты.
Однако для распоряжения средствами материнского капитала в территориальное управление Пенсионного фонда направляется повторное заявление с указанием направления использования денежных средств, поскольку использовать материнский капитал можно и на другие определенные цели, помимо покупки жилья, - оплату образования, увеличение накопительной части пенсии.
Но есть один нюанс - потратить капитал на улучшение жилищных условий (без ипотечного кредита) можно только после достижения ребенком трех лет.
Не дожидаясь этого возраста, можно потратить материнский капитал для покупки жилья только в двух случаях:
- на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения;
- на уплату первоначального взноса при покупке жилого помещения в кредит.
После истечения трех лет с даты рождения второго или последующих детей средства материнского капитала могут быть также направлены:
- на приобретение и строительство жилых помещений (квартиры, дома);
- на строительство и реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства.
Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую долевую собственность родителей и детей. Большинство семей оформляет недвижимость в равнодолевую собственность (по 25% доли в праве собственности супругам и каждому из детей), хотя родители имеют право оформить доли по-разному. Например, для Москвы было бы логичнее оформлять доли детей пропорционально размеру материнского капитала, который составляет около 7,5% от цены квартиры (при цене в 6 млн руб.). То есть решающей роли материнский капитал для Москвы не играет, но в части последствий накладывает весомые ограничения. Продать такую квартиру будет сложнее (потребуются разрешение органа опеки и обязательная покупка детям иной недвижимости), а сам договор продажи долей (пусть даже всеми собственниками одновременно) потребует нотариального удостоверения. Кроме того, потенциально такая множественность на стороне собственников может повлечь ненужные споры между детьми и родителями касательно распоряжения квартирой. Поэтому для Москвы, возможно, материнский капитал лучше направить на образование детей. Но это решать родителям.
Подробнее о программе можно узнать на сайте http://www.pfrf.ru/family_capital/ (Пенсионный фонд РФ).
Хотя это и не касается темы данной книги, отметим, что средства материнского капитала могут быть направлены также на образование детей (после достижения вторым ребенком возраста 3 лет) и на приобретение товаров и услуг, предназначенных для социальной адаптации и интеграции в общество детей-инвалидов (сразу после рождения). Также уже долго рассматривается вопрос о возможности покупки автомобиля на средства материнского капитала, но изменения в закон пока не внесены.
Целевая программа "Жилище" на 2015 - 2020 гг.
Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. N 1050 утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2015 - 2020 гг., которая предусматривает улучшение жилищных условий для ряда категорий граждан по следующим подпрограммам:
1) подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" (описана в начале главы);
2) подпрограмма "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством".
Задачей подпрограмм является предоставление социальных выплат гражданам Российской Федерации, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жилыми помещениями в соответствии с законодательством Российской Федерации, в частности:
- гражданам, принимавшим участие в ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшим в результате этих аварий, и приравненным к ним лицам;
- гражданам, признанным в установленном порядке вынужденными переселенцами;
- гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей;
- гражданам, уволенным с военной службы, и приравненным к ним лицам, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., за счет субвенций из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации.
В число граждан - участников подпрограммы планируется включить граждан, подлежащих переселению из закрытых административно-территориальных образований и территорий, ранее входивших в границы закрытых административно-территориальных образований. По данным Министерства финансов Российской Федерации, на 1 января 2015 г. на учете состоит 22,34 тыс. семей граждан, желающих выехать на новое место жительства из закрытого административно-территориального образования в соответствии со ст. 7 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании".
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации провело в 2014 г. инвентаризацию очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. По результатам инвентаризации на 1 января 2015 г. около 295 тыс. семей указанных категорий граждан являются нуждающимися в жилых помещениях;
3) подпрограмма "Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации".
Данная подпрограмма ставит целью построить жилье за период с 2015 по 2020 г. общей площадью 6,42 млн кв. м;
4) подпрограмма "Обеспечение жильем отдельных категорий граждан".
Целью данной программы является:
- приобретение (строительство) жилья для прокуроров органов прокуратуры, сотрудников Следственного комитета Российской Федерации, сотрудников научных организаций, спасателей аварийно-спасательных служб и аварийно-спасательных формирований Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, иных категорий граждан на основании решений Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
- предоставление социальных выплат на приобретение жилья федеральным государственным гражданским служащим и молодым ученым;
- переселение граждан из ветхого и аварийного жилья в зоне Байкало-Амурской магистрали;
5) подпрограмма "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".
Цель подпрограммы - создание условий для приведения коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания.
Иные программы
Выделим специальные программы по обеспечению жильем отдельных категорий граждан (часть из которых затронута и вышеуказанной программой "Жилище"), в том числе:
- судей <1>;
--------------------------------
<1> Статья 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1992. N 30. Ст. 1792 (с послед. изм.).
- федеральных государственных гражданских служащих <1>;
--------------------------------
<1> Статья 53 Федерального закона от 27 июля 2004 г. N 79-ФЗ "О государственной гражданской службе Российской Федерации" // СЗ РФ. 2004. N 31. Ст. 3215 (с послед. изм.).
- прокуроров и следователей органов прокуратуры <1>;
--------------------------------
<1> Статья 44 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. N 8. Ст. 366 (с послед. изм.).
- ветеранов Великой Отечественной войны <1>;
--------------------------------
<1> Статья 15 Федерального закона от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" // СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168 (с послед. изм.).
- инвалидов <1>;
--------------------------------
<1> Статья 28.2 Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4563 (с послед. изм.).
- граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства <1>.
--------------------------------
<1> Статья 7 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании".
Также отметим существование региональных программ поддержки отдельных категорий граждан <1>.
--------------------------------
<1> К примеру, Постановление мэра Ростова-на-Дону от 2 июня 2008 г. N 530 "Об утверждении положения о порядке предоставления бюджетных субсидий для оплаты части стоимости приобретаемого (строящегося) жилья".
Если покупатель относится к любой категории граждан, имеющих право на субсидию либо жилье и иные варианты поддержки, следует обязательно продумать вариант с получением такой субсидии.
2.4. Имущественные вычеты как дополнительный
источник средств: вычет при покупке на вторичном
и первичном рынке, вычет по расходам на оплату
процентов за кредит, перечень документов для получения
вычета, нюансы вычета при долевой собственности
Лучше думать перед тем,
как действовать, чем после.
Демокрит
Двести шестьдесят тысяч рублей, которые покупатель вправе получить от государства в качестве имущественного вычета, могут выступить неплохим дополнительным источником погашения ипотечного кредита. Однако в вопросе вычета довольно много нюансов, которые следует знать, особенно при приобретении квартиры в общую долевую собственность.
Имущественный вычет - это возможность уменьшить налогооблагаемый доход на суммы, израсходованные налогоплательщиком на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также на суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных российских организаций.
Покупатель вправе получить вычеты в следующих случаях (ст. 220 НК РФ):
- строительство дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации;
- приобретение дома/квартиры/комнаты или доли в них, что подразумевает в том числе:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли (долей) в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли (долей) в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлено такое приобретение, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них;
- приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (вычет предоставляется только после получения свидетельства о праве собственности на дом);
- приобретение земельных участков, на которых расположены жилые дома или доли в них;
- погашение процентов по целевым займам/кредитам, полученным от организаций и индивидуальных предпринимателей на указанные выше цели.
Вычет при покупке квартиры: до 260 000 руб. покупатель вправе получить от государства при покупке квартиры <1>. Эта сумма составляет 13% от 2 млн руб. - именно в пределах этой стоимости квартиры предоставляется имущественный вычет. Если квартира стоит меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывается от реальной стоимости, если стоит больше 2 млн руб., то только в пределах 2 млн руб.
--------------------------------
<1> Указанный размер вычета распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. До этого времени вычет составлял 130 000 руб.
К примеру, покупается квартира за 3 000 000 руб. К вычету из этой суммы подлежит предъявлению 2 000 000 руб. 13% от данной суммы составит 260 000 руб.
Заявить вычет по приобретенной готовой квартире можно лишь после получения права собственности, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно и акта приема-передачи, т.е. ждать оформления права собственности не обязательно <1>.
--------------------------------
<1> К примеру, Минфин России в письме от 22 мая 2009 г. N 03-04-05-01/317 (СПС "Гарант") поясняет особенности применения имущественного налогового вычета по НДФЛ. В документе отмечается, что в соответствии с законодательством при приобретении жилья в строящемся доме для подтверждения права на имущественный налоговый вычет достаточно предоставить в налоговый орган акт о передаче квартиры.
Вычет по процентам за кредит: 13% от уплаченных банку или иной организации за целевой ипотечный кредит (заем) также выплачиваются государством заемщику, при этом предельный размер выплат по процентам не ограничен.
Ежемесячный платеж, который заемщик вносит в банк, состоит из двух частей: основной долг и проценты. Основной долг - это возврат той суммы, которую заемщик взял в банке. А проценты - это плата за кредит, которая вносится сверх основного долга. Например, из 10 тыс. руб. ежемесячного платежа только 2 тыс. руб. - это сумма основного долга, а 8 тыс. руб. составляют проценты. Вычет предоставляется именно по уплаченным процентам.
К примеру, заемщик заплатил за год 200 тыс. руб. процентов за пользование кредитом. 13% от этой суммы - это 26 тыс. руб. Эту сумму заемщик вправе получить от государства. И получать каждый год, пока платит проценты по кредиту.
Но если в кредитном договоре не предусмотрено целевое назначение на приобретение определенной квартиры, то при расчете имущественного вычета суммы, направляемые на погашение процентов по такому кредиту, учитываться не будут <1>.
--------------------------------
<1> Письмо Минфина России от 19 февраля 2009 г. N 03-04-05-01/67 // СПС "Гарант".
Налоговый кодекс РФ не определяет очередности принятия расходов для вычета, поэтому возможно одновременное уменьшение налоговой базы как на стоимость жилья, так и на сумму уплаченных процентов.
Но имущественный вычет может получить не каждый. Его может получить только работающий официально человек и только на сумму исчисленного налога на доходы. Вычеты предоставляются в двух формах:
- "освобождение" от уплаты налога на доходы физического лица (НДФЛ) - в этом случае работодатель не удерживает 13% налога из заработной платы, а выплачивает работнику. Для этого работодателю следует предоставить уведомление о вычете, которое можно получить в налоговой службе по месту жительства. Каждый месяц покупатель будет получать заработную плату и сумму налога, которую ранее работодатель удерживал. Минусом данного варианта является возможность смены работы, а также тот факт, что работодатель может считать, что это он повысил зарплату (такие случаи были);
- возврат покупателю уже уплаченного работодателем налога на доходы физического лица. Возврат уплаченных налогов на доходы производится налоговой инспекцией по месту жительства в конце года на основании документов, подтверждающих уплату налога работодателем.
Так что для тех, кто не работает официально либо вышел на пенсию, имущественный вычет недоступен.
Отметим, что получить все 260 тыс. единовременно за один год можно только при высокой зарплате. Чтобы получить вычет по квартире за один год, только налог за этот год должен составить 260 000 руб., а годовой доход покупателя, следовательно, должен быть 2 000 000 руб., месячный - 166 666,67 руб.
Пример: заработная плата покупателя составляет 45 000 руб., из них на руки ему выдается 39 150, так как 13% (5 150 руб.) удерживается работодателем в качестве налога на доходы физического лица. Именно на сумму удержаний вправе рассчитывать покупатель при получении вычета. То есть за год его вычет составит максимум 5 150 x 12 = 61 800 руб. Остальные суммы покупатель вправе получить в следующих налоговых периодах до полной выборки причитающихся средств.
В таких случаях покупатель вправе подождать, пока накопится сумма удержанного налога побольше, и подать заявление и декларацию сразу за несколько лет, но не более чем через три года после покупки.
Раньше вычет можно было получить только один раз. Но с 1 января 2014 г. в новой редакции изложена ст. 220 НК РФ, в соответствии с которой налогоплательщик, не использовавший при приобретении одного объекта недвижимости всю сумму вычета, вправе получить остаток в случае покупки (строительства) другого жилья.
Кроме того, новая редакция ст. 220 НК РФ не содержит положений о распределении имущественного вычета по расходам на приобретение жилья между совладельцами при покупке недвижимости в общую долевую или общую совместную собственность (абз. 25 подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2014 г.), следовательно, каждый из совладельцев вправе получить указанный вычет в пределах 2 млн руб. Если же участник общей долевой или общей совместной собственности не обратился в инспекцию, он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.
Обращаем внимание, что положения новой редакции ст. 220 НК РФ применяются к правоотношениям, возникшим после 1 января 2014 г. Если право на получение имущественного вычета возникло у физлица до указанной даты, то такие правоотношения регулируются нормами Налогового кодекса РФ в редакции, действовавшей до внесения в них изменений, даже если эти отношения не завершены на начало 2014 г. (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 212-ФЗ).
Минфин России в письме от 12 февраля 2014 г. N 03-04-05/5598 разъяснил, что новые правила применяются в отношении расходов на приобретение (строительство) жилья, право собственности на которое зарегистрировано начиная с 1 января 2014 г.
Имущественный налоговый вычет не предоставляется в случаях, если оплата расходов производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала и иных средств государственной поддержки, а также если договор купли-продажи подписан между взаимозависимыми лицами (лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого).
Для получения вычета покупатель предъявляет в налоговую инспекцию по месту жительства:
1) письменное заявление (заполняется в налоговой инспекции по месту жительства покупателя);
2) договор, на основании которого приобретена квартира, - оригинал и копия;
3) документ о праве собственности на жилье, а если покупатель приобретает строящийся объект, то достаточно только акта приема-передачи (т.е. заявить можно до оформления права собственности) - оригиналы и копии;
4) платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписки, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы), - оригиналы и копии;
5) кредитный договор (договор займа) с целевым назначением на покупку квартиры - оригинал и копия;
6) справка банка об уплаченных процентах - оригинал;
7) иные документы в зависимости от ситуации.
Глава 3. РУКОВОДСТВО ПО ПОЛУЧЕНИЮ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА (ПАМЯТКА ЗАЕМЩИКА)
Если в нынешние времена вы не залезли в долги,
вы, вероятно, занимаетесь чем-то противозаконным.
Э. Маккензи
3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора:
описание процедуры покупки в кредит,
критерии выбора ипотечной программы,
виды кредиторов и критерии выбора
Жил я в бедности, умру богатым; а лучше бы наоборот.
Б. Дизраэли
Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения граждан жильем: субсидии, аренда, ипотечное кредитование. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование. Для покупателя, у которого есть накопления и стабильный доход, есть возможность сразу купить квартиру, воспользовавшись кредитными средствами.
Мы часто слышим "купить по ипотеке", "купить в ипотеку", что не совсем корректно. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) с формальной точки зрения представляет собой залог недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательств. Гражданин получает кредит (деньги) - это одна часть отношений, а вторая часть - гражданин отдает квартиру банку в залог, чтобы на случай невозврата кредита банк мог выставить квартиру на торги и на вырученные средства погасить кредит. Поэтому правильнее говорить: "купить квартиру в кредит".
Существует также термин ипотечное кредитование - это система отношений по кредитованию граждан на приобретение строящегося и готового жилья под залог недвижимого имущества или прав требований.
При получении кредита следует иметь в виду, что размер процентов за 30 лет составит около 270% от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12% годовых необходимо будет в итоге заплатить:
5 000 000 руб. основного долга;
13 515 026,06 руб. процентов;
-----------------------------
Итого: 18 515 026,06 руб.
То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент, поскольку сами банки получают средства под 7 - 10%.
Однако шаги по направлению к доступности ипотеки делаются. В частности, распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р <1> утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., в соответствии с которой к концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30%, к 2020 г. - 50%, к 2030 г. - 60%.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2010. N 30. Ст. 4118 (с послед. изм.).
Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.
С другой стороны, альтернативой ипотеки для многих является аренда жилья. Но расходы на аренду, т.е. на оплату чужого жилья, не намного меньше ежемесячного платежа по ипотеке.
Если же покупатель останавливается на ипотеке, то это серьезное решение, определяющее уровень расходов на долгие годы, поэтому такое решение требует тщательного выбора ипотечной программы и расчета своих возможностей.
В подтверждение этого необходимо отметить, что по состоянию на 2010 г. из 1,2 млн ипотечных заемщиков в России сложности с погашением испытывали около 85 - 90 тыс. (т.е. примерно 10% <1>). В период кризиса в 2009 г. в просрочку попало около 15% всех ипотечных заемщиков <2>. Данные за 2009 - 2010 гг. весьма показательны, ведь 2008 - 2009 гг. являлись кризисными и потому наглядно показали, что случается в такие годы с платежами по ипотеке. Если же говорить о сумме просроченной задолженности, то по данным ЦБ РФ, на начало 2016 г. на просрочке находилось около 20% всей задолженности по ипотечным кредитам <3>:
--------------------------------
<1> См.: Менее 10% российских ипотечных заемщиков испытывают сложности с погашением кредита // RealtyPress.ru. 2010. 11 июня. URL: http://www.realtypress.ru/novosti-/novosti/11-06-2010.html (дата обращения: 23.03.2017).
<2> См.: Количество проблемных заемщиков по ипотеке - 110 тысяч // ИАП "Русипотека". 2009. 13 апр. URL: http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/kolichestvo/ (дата обращения: 23.03.2017).
<3> См.: Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России: статист. Сборник. 2011 - 2015. N 3. М., 2016. URL: http://www.cbr.ru/statistics/b_sector/stat/Stat_digest_mortgage_03.pdf (дата обращения: 23.03.2017).
Динамика задолженности по ИЖК,
предоставленным физическим лицам - резидентам
Но мы полагаем, что такая высокая просрочка в рублях не коррелирует прямо с количеством просрочников и обусловлена рядом проблемных крупных кредитов под залог жилой недвижимости. Из всего этого можно сделать вывод: около 15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают риски, связанные с получением ипотечного кредита.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 239; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!