Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 4 страница
Банк-кредитор проверяет заемщика на предмет соответствия требованиям на основании представленных им документов. Список есть на сайтах банков, либо заемщик может обратиться к менеджеру по кредитам / работнику контакт-центра по телефону (список и требования целесообразно попросить выслать на электронную почту).
Банки рассматривают вопрос количества запрашиваемых документов как конкурентное преимущество и потому их список постепенно укорачивается. Если сотрудник банка запросил дополнительные документы, то заемщик обязан предоставить их в определенный срок (как правило, не больше месяца).
В зависимости от конкретного кредитора указанные выше требования могут отличаться, поэтому окончательные требования необходимо уточнить у банка-кредитора.
Подробнее о проверке банком заемщика и деталях проверки можно прочесть в разделе, посвященном проверке покупателем продавца квартиры, поскольку в целом аналогичные требования к проверке предъявляет и банк. Также о требованиях к заемщику можно прочесть на сайтах самих банков и в Стандартах, утвержденных АИЖК, в которых подробно описаны данные требования: http://www.rosipoteka.ru/ru/participants/standards/.
В подтверждение указанных сведений заемщик представляет в банк следующие документы о себе.
1. Заявление-анкета на получение кредита (оригинал).
2. Основной документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ (все страницы, включая пустые) (оригинал и копия).
|
|
|
3. Второй документ (кроме паспорта), удостоверяющий для целей проверки личность заемщика: паспорт для выезда и въезда в РФ (заграничный паспорт), водительское удостоверение, разрешение на право ношения оружия, охотничий билет, пенсионное удостоверение, свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о рождении и т.д. (оригинал и копия).
4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по произвольной форме, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации (оригинал).
5. Трудовая книжка, заверенная работодателем (копия, все страницы заверены подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице с указанием "Работает по настоящее время").
6. Свидетельство о присвоении ИНН (оригинал и копия).
7. Документы, подтверждающие отношение к воинской обязанности (воинский билет, приписное свидетельство), - в случае наличия возможности призыва на военную службу (оригинал и копия).
8. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты) (оригинал и копия).
9. Для подтверждения регистрации по месту жительства - выписка из домовой книги либо иной документ, выданный уполномоченным органом о регистрации по месту жительства (оригинал и копия), а также по месту пребывания (если применимо).
|
|
|
10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (о том, что заемщик не состоит на учете в данных учреждениях) либо водительские права, разрешение на право ношения оружия (оригиналы и копии).
11. Свидетельство о браке и/или свидетельство о расторжении брака/решение суда о расторжении брака (оригинал и копия).
12. Свидетельства о рождении или паспорта детей - при необходимости (оригиналы и копии).
13. Справки из банков о погашении кредитов и отсутствии просрочек (при наличии - желательно).
14. Документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества и денежных средств во вкладах (при наличии - желательно) (оригиналы и копии, справки). При программах, предусматривающих залог имеющегося жилья, необходимо представить документы по имеющемуся жилью.
Документы следует представлять в надлежащей форме. Первичную заявку банк может рассмотреть и онлайн по Интернету, но остальные документы доносятся заемщиком лично. Заявки можно отправить сразу в несколько банков.
Заемщику при обращении в банк следует исходить из следующего - чем больше выигрышных о себе данных он представит и чем лучше он поймет систему андеррайтинга заемщика, применяемую в банке, тем больше вероятность, что он получит кредит и ему будет установлена выгодная ставка, без корректирующих поправок.
|
|
|
Также при подготовке к обращению в банк следует иметь в виду, что даже по внешнему виду специалист первично определяет платежеспособность и кредитоспособность заемщика. Это иногда написано во внутренних инструкциях банков для отсечения явно подставных лиц (несоответствие одежды доходам и пр.). Поэтому важно произвести благоприятное внешнее впечатление.
Банк проводит андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - это процесс оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и проверки обеспечения (предмета залога).
По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов).
Заемщик вправе параллельно с разрешением ситуации в банке уже начать искать квартиру, но можно быть уверенным в размере денежных средств только после одобрения банком лимита кредитования. Никакие авансы и оплаты производить до этого времени нельзя.
|
|
|
Требования банков к квартире
Перед поиском квартиры необходимо предварительно уточнить у банка требования к такому жилью, поскольку банк будет также одобрять и квартиру. К примеру, не выдаются кредиты на сносимые пятиэтажки, на квартиры, не оборудованные централизованным водоснабжением. Также банки осторожно относятся к перепланировкам, требуя их согласовать.
Квартиру следует искать соответствующую требованиям банка, а также сообщать продавцу, что источник его средств - ипотека. В объявлениях, как правило, продавцы пишут о возможности или невозможности продажи квартиры по ипотеке. Если продажа квартиры по ипотеке невозможна, то это лишний повод задуматься о безопасности такой сделки, поскольку продавец по каким-то причинам не желает участия банка либо продавец знаком с требованиями банка и заранее знает, что банк не одобрит его квартиру.
Необходимо отметить, что банк проверяет объект, когда он еще находится в собственности продавца, поэтому следует запросить у продавца все требуемые документы. Проверке подлежит "юридическая чистота" объекта и соответствие требованиям банка.
Приведем основные требования банков к квартире <1>:
--------------------------------
<1> См.: Открытые данные банков, а также Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". URL: https://xn--dlaqf.xn--plai/ (дата обращения: 23.03.2017).
| Требования к квартире | Пояснения |
| 1 | 2 |
| Местонахождение | Как правило, квартира должна находиться в регионе проживания заемщика и месте нахождения кредитора, однако может быть согласован и иной регион (только на территории Российской Федерации). Банки неохотно кредитуют на покупку в деревнях и селах ввиду низкой ликвидности таких квартир и отсутствия спроса при обращении взыскания. Иногда требование банков ограничено километражем от города, например, кредитуются объекты, расположенные не далее 100 км от города присутствия банка. Это связано как с ликвидностью объектов, так и с возможностями банка по проверке залога и взысканию задолженности |
| Вид предмета залога | В залог может быть передано (зависит от программы): - имеющаяся квартира (комната в большинстве случаев не рассматривается); - приобретаемая квартира (при приобретении квартиры за счет кредитных средств на квартиру автоматически устанавливается и регистрируется ипотека в силу закона, т.е. квартира становится предметом залога, на который банк вправе обратить взыскание); - права требования на строящееся жилье, приобретаемое за счет кредитных средств |
| Жилищно-эксплуатационные характеристики | Передаваемое в залог помещение должно: - быть пригодно для постоянного проживания; - не находиться в аварийном состоянии; - не состоять на учете на капитальный ремонт, реконструкцию или снос; - быть подключено к централизованному электроснабжению; - быть подключено к централизованному водоснабжению либо иметь автономную систему водоснабжения (колодец, скважина), обеспечивающую проведение воды непосредственно в помещение; - быть подключено к централизованной системе канализации (для многоквартирных домов) либо иметь индивидуальную стационарную систему канализации, обеспечивающую наличие сантехнической кабины в жилом помещении; - не иметь незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств (данный вопрос решается индивидуально на основе экспертного мнения оценочной компании о возможности согласования перепланировок); - иметь металлические, железобетонные, деревянные и смешанные перекрытия; - должен присутствовать санузел, ванная комната, кухня; - отапливаться не за счет использования таких индивидуальных источников, как печь, газовый баллон (к слову, в России все еще есть жилье, которое отапливается от печки). |
| Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям: - не находиться в аварийном состоянии; - не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; - иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент | |
| Юридическая чистота | Одним из ключевых требований к объекту не только со стороны банка, но и со стороны заемщика является его "юридическая чистота" <1>. Основными требованиями являются: - на помещение должно быть оформлено право собственности; - помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц (типа бессрочного пользования, передачи в долгосрочный наем). Если у банка есть какие-либо сомнения в юридической чистоте объекта, банк может потребовать застраховать в пользу банка риск потери права собственности (застраховать может заемщик и по собственной инициативе), чтобы в случае признания сделки недействительной страховая компания погасила сумму кредита |
| Оценка стоимости | Перед передачей помещения в залог заемщик за свой счет должен заказать оценку помещения у аккредитованного банком оценщика (цена от 1 до 5 тыс. руб.). Оценщик приходит в помещение, фотографирует и составляет отчет, в котором указывает на наличие незарегистрированных перепланировок и возможность их согласования, по объектам-аналогам выводит рыночную стоимость объекта. Для банка данная оценка - очень важный показатель, поскольку на ее основании делаются расчеты достаточности обеспечения по кредиту. Для заемщика данный отчет позволит сверить цену приобретения с реальной рыночной стоимостью. Для того чтобы оценщик не завысил цену по сговору с продавцом, целесообразно присутствовать при проведении оценки |
| Страхование от риска утраты и повреждения | Заемщик обязан застраховать в пользу банка закладываемый объект на весь срок кредита на сумму задолженности, увеличенной на 10% в страховой компании, аккредитованной банком (оплата производится заемщиком ежегодно). Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения поступает банку в погашение кредита, остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику |
| Первичный/вторичный рынок | Если одобрение выдано на покупку готовой квартиры на вторичном рынке, то строящуюся квартиру искать нельзя - ее банк не одобрит (либо придется проходить процедуру заново) |
| Особенности строящихся квартир | Строящийся объект должен быть аккредитован банком до обращения заемщика. Некоторые банки готовы рассматривать и неаккредитованные объекты, но для этого заемщик должен принести все документы по застройщику и правомерности строительства |
--------------------------------
<1> Подробнее о проверке "юридической чистоты" жилого помещения в главе 5 книги.
Для одобрения приобретаемой квартиры заемщик до ее приобретения представляет в банк комплект документов по данному объекту (копии и оригиналы). Если документы имеют срок действия или действуют только на дату выдачи (различные выписки, справки), то они должны быть "свежие", т.е. не "старше" 5 - 15 дней до даты проверки (срок устанавливается банком). Все документы (оригиналы) должны быть подписаны уполномоченными лицами с проставлением в необходимых случаях печатей.
При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены квартиры и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно ликвидность квартиры в целях оценки возможности быстро продать квартиру для полного погашения долга.
Также заемщику не стоит полностью полагаться на банк при проверке "юридической чистоты" квартиры. На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате квартира не оформляется в собственность заемщика, истребуется у заемщика прежними собственниками, договор купли-продажи признается недействительным. Обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика. Отметим, что банк и не обязан быть поручителем за юридическую чистоту объектов, поэтому претензии к нему будут неосновательны.
Примерный перечень документов по квартире и продавцу следующий <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о получении данных документов в параграфах 5.6, 5.7, 5.8, 5.9 книги.
1. Документы - основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство).
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по квартире, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, арестов и правопритязаний.
4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения.
5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или паспорт на помещение, выданный органами технической инвентаризации.
6. Выписка из финансово-лицевого счета по помещению, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
7. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении - для граждан, не достигших 14-летнего возраста).
8. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров).
9. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо).
10. Свидетельство о браке/расторжении брака, документ, удостоверяющий личность супруга, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял.
11. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца/заемщика на продажу помещения либо на залог, если заемщик передает в залог имеющееся помещение.
12. Соглашение о разделе имущества/решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут и прошло менее трех лет <1> (если применимо).
--------------------------------
<1> Вопрос с получением согласия бывшего супруга подробнее описан в параграфе 5.7 книги.
13. Документы (справка, свидетельство и т.д.) органов ЗАГС либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения объекта.
14. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо).
15. Отчет об оценке объекта у оценщика, аккредитованного банком.
16. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств.
Требования банков к сделке приобретения квартиры
Банки достаточно строго относятся к сделке, по которой заемщик приобретает квартиру, сторонам данной сделки. Приведем основные требования:
| Требование | Пояснение |
| Законность сделки | Приобретение строящегося объекта допускается лишь по договору участия в долевом строительстве, уступке прав по такому договору, путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ <1> установил именно такие формы привлечения денег для строительства жилья. "Серые" схемы строительства вряд ли будут оформлены банком. При приобретении вторичного жилья используется договор купли-продажи квартиры, как правило, типовая форма банка. Какие-либо нестандартные требования продавцов по условиям договора, угрожающие интересам банка, приняты не будут |
| Сделки между родственниками | Многие банки вводят определенные требования к сделкам между родственниками, в частности: - сделки между взаимозависимыми лицами <2> допускаются при условии, что как собственные, так и заемные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца; - сделки между членами одной семьи <3> не допускаются; - заемщик не должен быть зарегистрирован в приобретаемом помещении |
| Указание цены квартиры | Как правило, банки против указания в договоре не всей стоимости квартиры, хотя такая практика, увы, довольна часта |
| "Альтернативные сделки" | Следует уточнить, работает ли банк с альтернативными сделками и какие для них устанавливает условия, в частности, проверяет ли все участвующие в цепочке квартиры. Подробнее об альтернативных сделках написано в параграфе 6.5 книги. Этот критерий важно проверить, так как, к примеру, по Москве около 80% сделок считается альтернативными |
| Наличие согласий и разрешений | Для ряда сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга и иные подобные документы |
--------------------------------
<1> Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40 (с послед. изм.).
<2> Лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. N 223-ФЗ (СЗ РФ. 1996 г. N 1. Ст. 16 (с послед. изм.) (далее - СК РФ)) в брачных отношениях, отношениях родства (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры) или свойства (братья, сестры, родители и дети супругов), усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 238; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!