Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 2 страница
- Срок рассмотрения кредитной заявки. Важный параметр, но не является самоцелью для тех, кто ищет квартиру в спокойном режиме. Средний срок рассмотрения типовых заявок - 10 - 15 календарных дней с момента предоставления всех документов (а не с момента первого обращения). Если какой-нибудь документ, затребованный сотрудником банка, не донесен, то на этот период заявка не рассматривается.
- Письменное или устное одобрение кредита. Целесообразно выбирать банки и некредитные организации, которые выдают заемщику письменное решение об одобрении лимита кредитования. Это является правилом "хорошего тона" для профессионального банка, а заемщику дает однозначное понимание, что менеджер по кредиту не ошибся и не поменяет своего мнения об устном одобрении кредита. Ведь после одобрения заемщик будет договариваться с продавцом, платить тому задаток, обоснованно надеясь, что ему выдадут кредит.
Как выбрать ипотечную программу?
На российском ипотечном рынке программ кредитования заемщиков на покупку квартир достаточно - покупка строящегося или готового жилья, залог имеющегося или приобретаемого жилья, продукты с твердой и плавающей процентной ставкой, в долларах или рублях. Достаточно вспомнить, что только банков, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов, по данным ЦБ РФ <1>, 522, а есть еще и иные кредиторы - АИЖК и пр.
--------------------------------
<1> По данным на 1 июля 2016 г. с официального сайта ЦБР www.cbr.ru.
|
|
|
В помощь заемщику на рынке существуют специальные посредники - ипотечные брокеры, которые могут не безвозмездно выбрать банк и ипотечную программу, исходя из специфики ситуации заемщика. Помочь с выбором банка могут и риелторы, но за счет повышения стоимости услуг. Но и сам заемщик может разобраться в выборе ипотечной программы.
Однако и в случае привлечения брокера, и в случае самостоятельного выбора программы заемщику целесообразно понять параметры, по которым следует оценивать и выбирать оптимальную ипотечную программу.
Общие условия ипотечных программ
| Параметр | Критерии выбора | ||||||
| 1 | 2 | ||||||
| Целевое назначение | Целевое назначение - это на что должны быть потрачены кредитные средства. Существуют кредиты с целевым назначением: - покупка готовой квартиры (в том числе кредиты на улучшение жилищных условий); - покупка строящейся квартиры в многоквартирном доме; - покупка готового дома (в том числе таунхауса, коттеджа) с земельным участком; - строительство дома на земельном участке (либо покупка земельного участка для последующего строительства дома); - покупка "последней" комнаты в коммунальной квартире (при условии, что все остальные комнаты уже в собственности заемщика); - покупка апартаментов (помещений для проживания без права регистрации по месту жительства); - осуществление капитального ремонта и иных неотделимых улучшений жилого помещения; - погашение ранее выданных ипотечных кредитов; - на любые цели (подобный кредит можно потратить и на покупку недвижимости). Покупка готовой квартиры, как правило, - наименее рисковый для банка продукт с наименьшей ставкой. Дороже будет стоить кредит на покупку строящейся квартиры. Самые дорогие кредиты по практике - это на любые цели, на ремонт, на строительство или покупку дома, на покупку земельного участка. И отметим, что на покупку земельных участков и строительство домов предложений банков немного | ||||||
| Вид обеспечения | Кредит называется ипотечным вне зависимости от целевого назначения при условии, что в залоге - объект недвижимости либо права по договору участия в долевом строительстве. Вид обеспечения (то есть то, что банку отдается в залог) зависит от программы. Обычно в залог предоставляется то жилье, которое покупается. Но если у заемщика или его родственников уже есть жилье в собственности, то неплохим вариантом снижения процентной ставки являются кредиты под залог имеющегося жилья. Допустим, при покупке новостройки под залог имеющегося жилья ставка будет ниже, чем при залоге прав требования на приобретаемое жилье. Единственно, при таких условиях банк часто требует, чтобы залогодатели (те, кто дает жилье в залог) тоже выступали заемщиками. При покупке квартиры либо дома на вторичном рынке в залог предоставляется приобретаемое жилье либо имеющееся жилье. Если в залог предоставляется имеющийся в собственности заемщика дом, то обязательно в залог передается земельный участок или право аренды земельного участка под этим домом. Если прав на землю нет, кредит не выдается. При покупке строящейся квартиры в залог предоставляются права на получение в собственность строящейся квартиры, либо залог имеющейся в собственности заемщика другой квартиры, либо "двойной" залог: и прав на строящуюся квартиру, и уже имеющейся квартиры. Обычно, если у заемщика есть другая квартира, которую он готов заложить при покупке новостройки, то процентная ставка будет ниже на 2 - 3%, чем при залоге прав на строящееся жилье. | ||||||
| При покупке строящегося дома в залог отдается приобретаемый земельный участок с категорией земель, предназначенной для строительства жилого дома, а дом после окончания строительства автоматически, по закону, становится заложенным. Либо можно заложить имеющуюся в собственности квартиру, а деньги потратить на строительство дома. Соответственно, и ставка будет меньше, так как квартиры более ликвидны, чем дома. По кредитам "на любые цели" или "капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения" в залог предоставляется имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: квартира, дом, нежилые помещения, земельные участки. По кредитам "на погашение других ипотечных кредитов" в залог предоставляется имеющееся в собственности заемщика жилое помещение. По некоторым программам, предусматривающим двойной залог (два объекта недвижимости), может быть предусмотрено условие о выводе одного из объектов из-под залога при условии окончания строительства либо при достижении соотношения размера кредита к стоимости залога такого значения, при котором залога одного объекта недвижимости для банка будет достаточно. | |||||||
| Обеспечением по кредиту банк может попросить поручительство других лиц, но обычно вместо этого их оформляют созаемщиками, указывая их в кредитном договоре на стороне заемщиков (по последствиям это одно и то же: все созаемщики и поручители отвечают в полном объеме перед банком). Если у заемщика есть нежилая недвижимость, земельный участок, то банк может рассмотреть их в качестве самостоятельного залога по кредиту | |||||||
| Процентная ставка | Один из основных параметров, по которым выбирается программа, - это процентная ставка, которая является платой за пользование кредитом и возвращается, помимо размера взятого кредита. Процент начисляется на все время пользования взятым у банка кредитом на сумму остатка основного долга. Допустим, кредит (основной долг) составляет 1 млн руб., по ставке 10% годовых. Это значит, что в год за пользование этой суммой заемщик отдаст 100 000 руб. процентов (плата за кредит) плюс какую-то часть из основного долга (возврат тела кредита). Размер процентной ставки и есть одно из основных отличий ипотечных кредитов от кредитов потребительских. "По ипотеке" процентная ставка гораздо ниже, чем по потребительскому кредиту. Платеж, особенно в первые годы, направляется на оплату процентов и небольшую часть основного долга. В дальнейшем размер основного долга в структуре платежа увеличивается. А так как общая сумма основного долга постепенно уменьшается, то и проценты начисляются уже не на 1 млн, а, допустим, на 960 тыс. руб. От процентной ставки существенно зависит платеж по кредиту и итоговый размер выплачиваемых заемщиком сумм. Пример 1: ставка 11%, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 880 678,00 руб., а ежемесячный платеж составит 19 602 26 руб. | ||||||
| Пример 2: ставка 10%, размер кредита 2 млн руб. За 25 лет будет оплачено процентов 3 452 203,00 руб., а ежемесячный платеж составит 18 174,01 руб. Таким образом, разница за весь срок составит около 400 тыс. руб., а ежемесячно - 1,5 тыс. руб. По нашему мнению, это существенно. Также, к примеру, при уменьшении ставки с 13 до 12% для кредита сроком на 30 лет ежемесячный платеж уменьшится на 7,5% от первоначального размера платежа. Поэтому заемщику целесообразно искать программы с наиболее низкими процентными ставками. Причем сравнивать надо полную стоимость кредита, а не ставку, указываемую в рекламе. Но отметим, что не только от программы, но и от самого заемщика зависит величина процентной ставки. Процентная ставка разная для разных заемщиков. Банк оценивает заемщика по определенным критериям и, исходя из этого, предлагает определенную ставку. Чем лучше обеспечиваются риски банка (невозврат кредита, потеря трудоспособности заемщика, потеря заемщиком работы, выход на пенсию и пр.), тем меньше ставка. Допустим, если заемщик до окончания срока возврата кредита должен выйти на пенсию (достигнет пенсионного возраста), то банку неясно, как будет погашаться кредит после этого события. Риск выхода заемщика на пенсию и невозможности оплачивать в прежнем объеме компенсируется увеличением процентной ставки. | |||||||
| Другой пример: если банк готов выдать ипотечный кредит по двум документам (паспорт и водительские права), как это пишут в рекламе, то это будет самая высокая процентная ставка (так как банк не проверяет платежеспособность), либо повышенный первоначальный взнос (в этом случае взнос является косвенным подтверждением платежеспособности заемщика), либо какие-то иные нюансы, не очень удобные для заемщика. Поэтому, если у заемщика есть справка 2-НДФЛ и все документы в порядке, то лучше искать программы, где банк запрашивает все документы, поскольку по таким программам у заемщика больше шансов получить выгодную процентную ставку. Чтобы вычислить ставку с учетом рисков конкретного заемщика, российские банки все больше обращаются к скоринговым моделям оценки заемщиков, благодаря которым практически исключается человеческий фактор, и заемщик оценивается по объективным показателям, каждому из которых присваивается балл в зависимости от значения показателя. Итоговое количество баллов служит критерием для принятия решения о сотрудничестве с заемщиком и условиях этого сотрудничества, в том числе процентной ставке. Условно за каждый негативный фактор количество баллов уменьшается, а за позитивный фактор увеличивается. Чем больше баллов, тем меньше процентная ставка. | |||||||
| Слово scoring переводится с английского как "подсчет очков" и буквально означает применение балльной оценки при принятии того или иного решения. Первые скоринговые системы появились в 40-е гг. XX в. в США, баллы тогда выставлялись на основе небольшого количества характеристик клиента. С того времени были разработаны соответствующие математические методы и специальные аналитические инструменты, позволяющие оперировать тысячами параметров. Скоринговая модель обычно оперирует следующими параметрами: личные данные, финансовые, сопутствующая информация. Личные данные: пол, возраст, семейное положение, наличие/отсутствие иждивенцев, образование. Финансовые: общий трудовой стаж, общий стаж на последнем или последних местах работы, уровень заработной платы и общих расходов. К сопутствующей можно отнести информацию о наличии дополнительных источников доходов, наличие автомобиля и иного имущества в собственности. В скоринговых системах ставка, как правило, зависит не от одного-трех, а от множества параметров. Их значение может достигать ста и выше. Причем некоторые факторы имеют большое значение (например, наличие просрочки, размер первоначального взноса, подтверждение дохода), а некоторые влияют на ставку незначительно (общий стаж работы, наличие накоплений (умение копить), риск ухода в армию). Но в данном случае оговоримся: каждый банк самостоятельно оценивает показатели. То, чему в одном банке придается небольшое значение, в другом может оказаться важным. | |||||||
| Однако следует понимать, что далеко не все российские банки готовы работать со сложными скоринговыми системами, предпочитая более-менее индивидуальное рассмотрение каждого вопроса кредитными экспертами или андеррайтерами. В большинстве случаев есть пять-десять основных показателей, которые определяют величину процентной ставки. На остальные параметры в таком случае внимание для расчета ставки не обращается, так как цель всех розничных банков - выдавать ипотечные кредиты в конвейерном режиме, а для этого нужно максимально упростить и автоматизировать процесс принятия решения о выдаче кредита. Поняв, что влияет на ставку в конкретном банке, можно максимально подготовиться для получения лучшей ставки. А понять это не так уж просто - сами скоринговые системы не являются в полной мере публичными и открытыми, в частности в целях противодействия мошенникам. Однако основные параметры, от которых зависит размер ставки, прямо указываются в условиях ипотечных программ. В этой книге также будут приведены основные зависимости, чтобы заемщик мог использовать свои сильные стороны максимальным образом для получения выгодной ставки и не допускал обыкновенных ошибок, которые повлекли бы снижение ставки. | |||||||
|
| Процентные ставки бывают двух основных видов: фиксированные (допустим, 11%) и "плавающие", зависящие от ставки MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) или LIBOR. У заемщика всегда есть выбор между этими видами ставок. Индикатор LIBOR формируется на основе процентных ставок ведущих мировых банков, под которые банки готовы выдавать кредиты другим банкам на Лондонской межбанковской бирже. MosPrime представляет собой индикативную ставку предоставления рублевых кредитов на московском рынке. Данный показатель формируется Национальной валютной ассоциацией (сайт www.nva.ru). Плавающая ставка фиксируется на три месяца либо на иной срок, затем меняется в зависимости от индикатора. Пример "плавающей" ставки: MosPrime + 4,25%, изменяется каждые три месяца. MosPrime на текущий момент равен 7,18%, значит, итоговая ставка на три месяца будет составлять 11,43%. "Плавающая" ставка призвана предоставить итоговой ставке возможность уменьшаться в периоды стабильной макроэкономической ситуации и увеличиваться при повышении индикаторов, чтобы нивелировать риски банков. Таким образом, ставка может быть меньше, чем фиксированная в периоды экономического спокойствия. Но в периоды кризисов (к примеру, 2008 - 2009 гг.) такие ставки выросли до 37 - 50% годовых. Поэтому тем, кто берет такие кредиты, следует разбираться в тонкостях установления этих индикаторов и просчитывать риски изменения экономической ситуации, особенно на финансовых рынках. | ||||||
| По кредитам на строящееся жилье повсеместной практикой является установление высокой ставки на стадии строительства (ввиду рисков недостроя и отсутствия надлежащего залога) и снижение процентной ставки после оформления квартиры в собственность. Заемщику необходимо учитывать, что вначале многоквартирный дом строится несколько месяцев/лет, затем сдается застройщиком государственной комиссии, а право собственности оформляется еще 1 - 2 года после ввода дома в эксплуатацию, зачастую через суд (нормальная практика, поощряемая застройщиками). Поэтому целесообразно рассчитать максимальный срок уплаты кредита по повышенной ставке, ведь в этот период часто жить в квартире еще нельзя, и заемщик одновременно оплачивает расходы на аренду жилья. После того как получено свидетельство о праве собственности (обязательно с указанием обременения в виде ипотеки), заемщик должен заключить договор страхования предмета ипотеки, заказать отчет об оценке, оформить закладную и предоставить все эти документы в банк (закладную получает сам банк из Росреестра). Только после этого будет снижена процентная ставка. Поэтому до подачи документов на государственную регистрацию права собственности необходимо уведомить банк, чтобы тот подготовил закладную. Отметим, что существуют программы кредитования на покупку строящегося жилья по фиксированной низкой ставке или со снижением до низкой ставки. Например, государство, в лице Внешэкономбанка, утвердило программы стимулирования банков к выдаче кредитов на покупку строящихся объектов по такой ставке. | |||||||
| Необходимо обратить внимание, что выгодная процентная ставка чаще всего устанавливается только для привлечения клиентов. Реально такая ставка может быть установлена для самого невыгодного для заемщика продукта, чтобы никто не мог или не стремился данный продукт выбрать, к примеру, для продукта, где собственный взнос составляет 50%, который многим недоступен. Для некоторых категорий граждан либо видов кредита предусмотрены льготные условия. Льготность обычно выражается в снижении процентной ставки на 0,5 - 1%, снижении первоначального взноса, комиссий, уменьшении перечня проверяемых документов. К примеру, если заработную плату вы получаете на банковскую карту, то уточните - нет ли у банка, выдавшего карту, льготных условий для сотрудников вашей компании. Для сотрудников банков, для крупных организаций, для организаций, входящих в холдинг с банком, льготные условия не редкость. В некоторых банках льготы предоставляются лишь за факт наличия счета в этом банке. Такой счет целесообразно заранее открыть, чтобы получить льготу. Также во многих банках предусмотрена льготная ставка для покупки залоговой недвижимости, т.е. недвижимости других заемщиков этого банка, которые не смогли расплатиться за кредит. Обычно на сайтах банков есть перечень таких квартир. | |||||||
| Приведем основные параметры, влияющие на процентную ставку, в том числе перечислим случаи наличия льгот по ставке: Подтверждение дохода: официальный (2-НДФЛ) или "серый" (справка о доходах подписывается руководителем компании) доход. При "сером" доходе ставка на 0,5 - 1% выше (но не во всех банках). Размер первоначального взноса: чем выше взнос, тем меньше процентная ставка. При наличии 50% первоначального взноса необходимо искать банки, где ставка при этом минимальная. Заключение договора страхования жизни и трудоспособности. При несогласии заемщика заключать такой договор процентная ставка выше на 2 - 3%, однако нет ежегодных платежей по договору данного вида страхования. Возраст заемщика. Если возврат кредита приходится на пенсионный возраст, то ставка может быть выше. Аналогично для мужчин, которые берут кредит до достижения призывного возраста. Наличие/отсутствие просрочек по прежним кредитам. Зависит от размера, срока просрочки и ее регулярности. Для индивидуальных предпринимателей ставка может быть выше на 1%. Для программ выдачи кредитов по одному документу ставка может быть выше на 3 - 5%. Для покупки залогового жилья банка ставка может быть ниже на 1 - 3%. | |||||||
| Для нецелевых кредитов ставка выше на 3 - 6%. Для кредитов без проверки платежеспособности выше на 5 - 8%. Для покупки на вторичном рынке ниже на 2 - 4%, чем для первичного рынка. По различным временным акциям, которые периодически проводят банки, процентная ставка может быть снижена. Для сотрудников организаций-партнеров или "зарплатных проектов" ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Кредиты молодым семьям (допустим, для лиц младше 35 лет) может быть снижена ставка на 0,5 - 1% и снижен первоначальный взнос. Кредиты на покупку залоговой недвижимости могут предусматривать 0,5 - 1% льготу. Для тех, кто погасил любой другой кредит, ставка может быть ниже на 0,5 - 1%. Для тех, у кого есть крупный вклад в банке, ставка может быть ниже на 0,5 - 2%. Кредиты для собственных сотрудников банков могут быть ниже на 0,5 - 1%. | |||||||
| Для молодых учителей и ряда иных льготных категорий может быть установлена ставка на 2 - 3% ниже. Заемщику целесообразно искать программы, по которым лично для него будет предложена наиболее выгодная ставка. Итоговую ставку банк выведет по внутренним методикам (скоринговым системам) и сообщит в уведомлении об одобрении лимита кредитования. Отметим, что Налоговым кодексом предусмотрен вычет на выплаченные банку проценты | |||||||
| Полная стоимость кредита (ПСК) | Банк обязан указывать в кредитном договоре Полную стоимость кредита согласно ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)". Эта обязанность распространяется и на ипотечные кредиты (ст. 9.1 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Полная стоимость потребительского кредита (займа) размещается в квадратной рамке в правом верхнем углу первой страницы договора потребительского кредита (займа) перед таблицей, содержащей индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа), и наносится прописными буквами черного цвета на белом фоне четким, хорошо читаемым шрифтом максимального размера из используемых на этой странице размеров шрифта. Площадь квадратной рамки должна составлять не менее чем 5% площади первой страницы договора потребительского кредита (займа). Данный параметр является итоговым (реальным) размером процентной ставки, включающим в себя все расходы заемщика (кроме тех, что установлены законом), в том числе на оплату комиссий, страхования, услуг нотариуса, оценки. Подробнее о полной стоимости кредита написано в главе 5.2 книги | ||||||
| Срок кредитования | Срок кредитования - это тот срок, в который заемщик обязан вернуть кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платеж, и наоборот. Обычно ипотечные программы на покупку квартир предусматривают срок в 25 - 30 лет. Для приобретения земельных участков и кредитов на любые цели средний срок - 15 лет. При этом сроки зависят от текущего возраста заемщика и возраста, который заемщик достигнет к моменту истечения срока кредитования. К примеру, срок кредитования декларируется в 30 лет, но к окончанию срока заемщик-мужчина не должен быть старше 60 лет (пенсионный возраст для мужчин). Значит, для мужчины 45 лет кредит дадут только на 15 лет. Почему-то российские заемщики стремятся взять кредит на самый короткий срок, мотивируя тем, что им необходимо побыстрее расплатиться. Но ведь в этом случае платеж для заемщика будет максимальным. Надо ли это заемщику? По нашему мнению, целесообразно получать кредит на максимально долгий срок, чтобы ежемесячный платеж был необременителен. При наличии возможности заемщик всегда может погашать кредит досрочно и расплатиться быстрее. Тем более через некоторое время рубль постепенно обесценивается, зарплаты растут, и расплатиться по кредиту через 10 лет будет однозначно выгоднее, чем при получении кредита. | ||||||
| Также есть требования по минимальному сроку кредитования, например, кредит не выдается на срок меньше 1 года. В связи с последними разъяснениями судов о праве досрочного погашения данный запрет стал декларативным и бессмысленным. Запрет легко "обойти", взяв кредит на более долгий срок и погасив досрочно | |||||||
| Размер кредита и коэффициент К/З | Средний размер кредита на покупку жилья в Москве - 4,3 млн руб., в Санкт-Петербурге - 2,1 млн, Хабаровске - 2 млн, в Екатеринбурге и Казани - 1,8 млн, в Новосибирске - 1,5 млн, в Нижнем Новгороде - 1,4 млн, в Кемерове и Владимире - 1,1 млн руб. <1>. Средний по России размер ипотечного кредита - около 1,5 млн руб. Каждому заемщику интересно, сколько денег можно получить в банке. Максимальный размер кредита в банке определяется на основе анализа платежеспособности клиента. Независимо от того, какую желаемую сумму указал заемщик в анкете, банк после проверки платежеспособности установит для этого заемщика определенный лимит кредитования. Лимит может быть даже больше, чем заявленная сумма. Обычно до обращения в банк заемщик и сотрудник банка по ипотечному калькулятору уже могут примерно определить предельный размер кредита. Но максимальный размер зависит еще и от стоимости квартиры - обычно кредиты выдаются в размере до 70 - 80% от оценочной (по отчету оценщика) или продажной (по которой заемщик договорился с покупателем) стоимости квартиры, в зависимости от того, какая из этих сумм меньше. В некоторых банках размер кредита исчисляется только от оценочной стоимости. Банк не выдаст кредит больше чем 70 - 80% от цены квартиры, даже если лимит заемщика гораздо выше. | ||||||
| Для установления соотношения размера кредита и стоимости залога в банковской терминологии используется коэффициент К/З (кредит/залог). Размер К/З - это коэффициент, определяющий, сколько может быть размер кредита от стоимости залога. Допустим, заемщик нашел программу, где написано, что максимальный К/З равен 0,7. Это значит, что при цене квартиры в 1 млн руб. банк выдаст только 700 тыс. руб. 300 тыс. руб. должен будет найти сам заемщик. Обычное требование банков - К/З должен составлять 70 - 80%. Есть программы, при которых К/З равен 90% либо 100%, но их необходимо искать. Почему кредиты не выдаются на 100% стоимости квартиры? Ответ прост - банк исходит из того, чтобы при продаже предмета ипотеки с торгов его стоимости было достаточно для погашения не только взятого размера кредита, но и процентов, и пеней. Кроме того, наличие первоначального взноса - это еще и проверка банком финансовой состоятельности клиента, его умения копить, правильность его финансового поведения. Поэтому цена квартиры всегда больше, чем размер кредита, т.е. залог берется с определенным "запасом" по стоимости. Собственно, поэтому если в залог предоставляется имеющееся у заемщика жилье, то первоначальный взнос на покупку более дешевой квартиры может быть равен нулю. | |||||||
| Помимо этого, в разных банках разные лимиты кредитования (максимальные суммы выдаваемых кредитов) для разных регионов вне зависимости от возможностей заемщика. Допустим, для Москвы максимальная сумма, которую банк может одобрить, составляет 30 млн руб., для регионов - 10 млн руб. Это значит, что квартиру заемщик может искать по цене, определяемой по формуле: максимальный размер доступного ему кредита + 20 - 30% собственного взноса. Также есть минимальная сумма ипотечного кредита - не менее 300 тыс. руб. (требования различаются в зависимости от банков). Если заемщик претендует на жилье выше предельного размера кредита по его региону, то ему следует искать программы кредитования на покупку элитного жилья либо уточнять в банке, каким образом одобряются кредиты выше предельной суммы. Обычно такая возможность имеется для заемщиков с высокими доходами, но вопрос выдачи выносится на Кредитный комитет банка. Но отметим важный момент - каждый банк может одобрить для заемщика разные суммы кредитования исходя из своих требований к самому заемщику. Допустим, один банк будет готов дать 1 млн руб., а другой - 1,2 млн руб. | |||||||
| Размер первоначального взноса | Для получения кредита заемщик должен самостоятельно накопить не менее 20 - 30% от стоимости квартиры (первоначальный взнос), подтвердить банку его наличие (к примеру, выпиской со счета) и уплатить данную сумму продавцу до получения кредита. Для молодых семей может быть установлен первоначальный взнос 10%. Также для залога имеющегося жилья предусмотрены программы без первоначального взноса. Проблемы у заемщиков возникают именно с первоначальным взносом, поскольку 30% от цены квартиры - это достаточно большая сумма. Допустим, при цене квартиры в 5 млн - это 1,5 млн руб., в 3 млн - 900 тыс. Но на оплату могут быть направлены средства материнского капитала и иных субсидий. Некоторые заемщики, не имеющие первоначального взноса, берут дополнительный потребительский кредит, что крайне рискованно и невыгодно. Для себя заемщику следует подумать - если даже на первоначальный взнос он накопить не в состоянии (т.е. никаких излишков в доходах не возникало), то в состоянии ли будет платить по двум кредитам? Человеку, не привыкшему копить, страховать свои риски иным способом и не бравшему никогда кредитов, будет сложно соблюдать строгую финансовую дисциплину во взаимоотношениях с банком, где любая просрочка чревата пенями, а длительная - обращением взыскания на квартиру. | ||||||
| От размера взноса напрямую зависит ставка в некоторых банках. К примеру, если первоначальный взнос выше 50% от стоимости жилья, то ставка будет самая выгодная. Также в ряде компаний при размере первоначального взноса меньше 30% в обязательном порядке заемщик должен заключить договор страхования своей ответственности по кредитному договору. В качестве первоначального взноса может быть использована имеющаяся в собственности квартира. Для таких заемщиков есть специальные программы "Переезд", "Улучшение жилищных условий", которые позволяют оформить схему продажи имеющейся и покупки новой квартиры без первоначального взноса | |||||||
| Размер ежемесячного платежа | Наверное, ключевым для заемщика показателем является размер ежемесячного платежа. После получения кредита забывается размер кредита, процентная ставка, первоначальный взнос, даже радость от покупки квартиры постепенно становится умеренной, а вот размер платежа заемщик обычно запоминает вплоть до копейки на долгие 20 - 30 лет. Призываем заемщиков запрашивать у банков при расчете лимита кредитования информацию о размере ежемесячного платежа и внимательно оценивать возможность его оплачивать в течение всего срока кредитования. Ежемесячный платеж в совокупности с платежами по другим кредитам заемщика и алиментам не может составлять более чем 35 - 45% от месячного дохода заемщика до вычета расходов на проживание (хотя методики банков могут отличаться). Это так называемый коэффициент П/Д - платеж/доход, который устанавливает банк и всегда проверяет при выдаче кредита. В зависимости от дохода заемщика и требований банка платеж может составлять и 60%, допустим, при высокой зарплате заемщик вполне может отдавать 60% на оплату кредита, при этом оставшейся части будет достаточно для оплаты иных расходов. О правилах расчета собственных возможностей можно прочесть в главе 2.3 книги. | ||||||
| Платежи бывают аннуитетными и диверсифицированными. Аннуитетный платеж - наиболее популярная на данный момент схема погашения кредита и процентов, при которой платеж производится ежемесячно равными суммами, определяемыми по формуле: аннуитетный платеж = ОСЗ x ПС : (1 - (1 + ПС) - (ПП - 1)), где ОСЗ - остаток ссудной задолженности (суммы обязательства) на расчетную дату, ПС - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки, ПП - количество месяцев (процентных периодов), оставшихся до окончательного погашения суммы обязательства. Диверсифицированный платеж - в начале срока кредитования больше, а затем постепенно уменьшается, т.е. регулярные платежи по кредиту не равны между собой. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы основного долга (кредита), и убывающей части - процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности по кредиту. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж | |||||||
| Наличие комиссий | Большинство банков ввиду разъяснений судебных инстанций отменили комиссии, которые заемщик выплачивал бы периодически за период погашения кредита. В соответствии с п. 2 ст. 9.1 Закона об ипотеке для банка установлен запрет на взимание вознаграждения за исполнение обязанностей, возложенных на него нормативными правовыми актами, а также за услуги, оказывая которые, кредитор действует исключительно в собственных интересах и в результате предоставления которых не создается отдельное имущественное благо для заемщика. Тем не менее целесообразно поинтересоваться, какие выплаты необходимо совершить заемщику, помимо оплаты по кредиту в период погашения кредита (эти данные должны содержаться в полной стоимости кредита). Также остались разовые комиссии за выдачу кредита/закладной, за андеррайтинг в размере до 1,5% от размера кредита, но не более 100 - 150 тыс. руб. Этот показатель следует обязательно учитывать при планировании расходов и выбора банка, в котором брать кредит | ||||||
| Сочетание с субсидиями | В случае если заемщик претендует на получение социальной выплаты (субсидии), то необходимо искать программы, учитывающие нюансы данных субсидий. К примеру, для получения выплаты с использованием материнского капитала жилое помещение необходимо оформить в общую собственность, в том числе с несовершеннолетним - по обычным программам банки этого не допускают, однако есть специальные программы для работы с данными субсидиями. Для военной же ипотеки можно обращаться только в уполномоченные банки, сотрудничающие с Росвоенипотекой | ||||||
| Валюта кредита | Процентная ставка по кредитам в иностранной валюте ниже, чем для кредитов в рублях, но есть нюансы, связанные с оплатой. Ряд экспертов советует получать кредит в той валюте, в которой заемщик получает заработную плату. Другие советуют брать в той валюте, которая подвержена девальвации, хотя такое редко бывает. К примеру, доллар на протяжении 15 лет падал по отношению к рублю, однако в 2014 - 2015 гг. его курс вырос в два раза. Поэтому практически все сходятся во мнении, что ипотечный кредит целесообразно получать в рублях, так как оценить колебания доллара или евро на 30 лет вперед невозможно, плюс никогда нельзя быть уверенным, что зарплата всегда будет в долларах или евро (для тех, кто ее получает в этих валютах, работая в России). Кроме того, именно рубль по сравнению с другими валютами постепенно обесценивается, что выгодно для заемщика. Если все-таки выбрана другая валюта, то следует оценить риск существенного повышения курса валюты по отношению к рублю, если только сам заемщик не работает на постоянной основе за рубежом. Хотя в последнем случае целесообразно рассмотреть возможность получения более дешевого кредита за рубежом | ||||||
| Досрочное погашение | На данный момент заемщики вправе погашать кредит полностью или досрочно в любое время и без оплаты штрафов. К слову, на Западе досрочное погашение практически всегда обусловлено штрафом, так что это одна из немногих выгод российских программ. Однако рекомендуем уточнить - нет ли в банке минимальной суммы для досрочного погашения, каков порядок этого погашения (необходимо ли уведомлять банк, за какой период, нет ли штрафа за нарушение обязательства оплатить досрочно) | ||||||
| Страхование предмета ипотеки | Во всех программах банк потребует застраховать передаваемый в залог объект недвижимости от риска утраты и повреждения на весь срок действия кредитного договора. Даже по программам покупки новостройки, когда страховать еще нечего, заемщик берет обязательство застраховать объект, как только будет оформлено право собственности. Эта обязанность прямо следует из ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Заемщик может выбирать страховую компанию только из списка аккредитованных банком. Аккредитация банком страховых компаний проводится с целью выбора наиболее финансово состоятельных и добросовестных страховых компаний, которые с большей вероятностью произведут выплату при страховом случае. Список страховых компаний либо приводится на сайте банка, либо сообщается устно сотрудником банка. Примерный список страховщиков приведен на сайте АИЖК. | ||||||
| Федеральная антимонопольная служба неоднократно признавала недопустимость соглашений между банками и страховыми компаниями, полагая, что это ограничивает доступ на рынок других страховых компаний. Затем между ФАС и банками был достигнут компромисс в виде возможности выбора заемщиком любой страховой компании из списка аккредитованных банком. Если же компания еще не аккредитована, то ей будет необходимо предварительно пройти процедуру аккредитации. Поэтому рекомендуем действительно выбирать страховую компанию по тарифам, а не соглашаться на первую предложенную сотрудником банка. Зачастую страховые компании доплачивают сотрудникам или самому банку за ее привлечение, но это никак не связано с выгодностью для заемщика. Сумма страхового возмещения равна остатку основного долга (невозвращенного кредита) по кредитному договору, увеличенному на десять процентов, чтобы страхового возмещения было достаточно для погашения не только кредита, но и процентов и пеней. Выгодоприобретателем по договору страхования является банк, поэтому денежные средства при страховом случае по всем видам страхования заемщик на руки не получает. Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения от страховой компании поступает банку в погашение кредита, а остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику для проведения ремонта. | |||||||
| Оплата по договору страхования осуществляется ежегодно, а не единоразово. Но каждый год размер страхового платежа заемщика уменьшается в связи с уменьшением суммы задолженности. То есть размер страхового возмещения определяется от остатка долга, а не от стоимости квартиры, и при страховом случае страховая компания погашает лишь остаток долга, а не цену квартиры (хотя можно договориться со страховщиком, чтобы сумма страхового возмещения всегда равнялась цене квартиры, просто это будет стоить дороже). Перед заключением договора страхования необходимо внимательно ознакомиться с его условиями, в частности для целей понимания своих обязанностей при исполнении договора, сроков платежей страховых премий, порядка выплаты страхового возмещения. Отметим, что сами условия договора страхования, как правило, приводятся на сайте страховой компании, а заемщику выдается лишь полис страхования - одностраничный документ, удостоверяющий факт заключения договора страхования путем присоединения заемщика к правилам страхования (типовым условиям страхования). Хотя считаем целесообразным настаивать на предоставлении заемщику всех условий страхования в распечатанном виде. | |||||||
| Выбор страховых компаний следует осуществлять путем сравнения условий договоров страхования в разных компаниях. В частности, сравнивать список страховых случаев (перечни могут быть разными - чем шире, тем лучше для заемщика), сроки выплаты страхового возмещения, списки документов для получения возмещения. Помимо этого, рекомендуется почитать отзывы о репутации страховой компании | |||||||
| Личное страхование | Страховым случаем по таким договорам страхования, как правило, является установление заемщику инвалидности I, II, реже III группы, а также смерть заемщика. Во всех этих случаях, даже если случай произошел за пределами России, страховая компания выплачивает страховое возмещение банку, а именно погашает кредит заемщика (если заемщиков двое, то половину кредита). В последнее время усилиями Роспотребнадзора данный вид страхования признан законным только в случае, если банк предлагает заемщику на выбор возможность получения кредита без страхования жизни и трудоспособности. Поскольку банки заинтересованы в страховании жизни, то и кредиты с данным видом обеспечения всегда выгоднее для заемщика, чем без такового. При отсутствии личного страхования ставка выше на 2 - 3%, но заемщик ежегодно не оплачивает этот вид страхования. Застраховываются обычно только заемщики, имеющие доходы. Созаемщики, не имеющие постоянного дохода, могут не страховаться (не быть застрахованными). Если же оба заемщика имеют доходы, то страховое возмещение определяется пропорционально доходам. К примеру, если доходы равны, то в случае наступления страхового случая выплачивается лишь половина возмещения. | ||||||
| В любом случае, по нашему мнению, целесообразно страховать жизнь и трудоспособность при получении ипотечного кредита, поскольку при потере трудоспособности и невозможности зарабатывать деньги кредит будет закрыт страховой компанией, а заемщик останется жить в квартире. Если же не страховать потерю трудоспособности, то при установлении инвалидности, препятствующей работать на прежнем уровне заработной платы, заемщик будет вынужден либо находить деньги на погашение кредита иными способами, чем раньше, либо придется выселяться и продавать квартиру, чтобы погасить долг. Что касается смерти заемщика - такие ситуации тоже, увы, случаются. Обязанность платить по кредиту в этом случае переходит на наследников заемщика в пределах стоимости перешедшей к ним по наследству квартиры (если только наследники не отказались от наследства). Договор страхования жизни позволяет в этом случае полностью погасить кредит, и квартира переходит к наследникам без обязанностей по кредитному договору. Решать заемщику. При выборе следует оценить свой риск утраты трудоспособности (к примеру, опасный вид деятельности, предпосылки к установлению инвалидности, наличие заболеваний). | |||||||
| Если заемщик решил заключить договор страхования, то очень важно правдиво заполнить все графы предлагаемой страховщиком анкеты, в частности о перенесенных заболеваниях, об опасной работе. Смысл в том, что если произойдет страховой случай и окажется, что в анкете заемщик скрыл обстоятельства, влияющие на уровень риска, например о наличии предпосылок для наступления инвалидности или смерти, то страховая компания откажет в выплате. А страховая компания перед выплатой очень внимательно и подробно выясняет всю историю болезней клиента. Были случаи получения ипотечного кредита тяжелобольными людьми, но страховая компания (и суд) впоследствии отказывала им или их наследникам в выплате по причине сокрытия болезни. Да, страховая компания может установить очень высокий тариф, если из анкеты заемщика узнает о наличии серьезного риска наступления страхового случая, но это лучше, чем получить отказ в выплате страхового возмещения, скрыв какие-либо сведения | |||||||
| Страхование титула | Что такое вообще страхование титула? Это страхование риска потери заемщиком права собственности на квартиру. При наличии страхования титула во всех случаях, когда право собственности заемщика на предмет ипотеки по каким-то причинам прекращается (кроме уничтожения квартиры, которое подпадает под страхование от риска утраты), страховая компания погашает за него кредит. Причин для прекращения собственности достаточно много, к примеру, продавец заключил договор купли-продажи помимо своей воли, доверенность на представителя продавца поддельна либо договор купли-продажи не содержит какого-либо существенного условия. Для недопущения такого риска и производится проверка "юридической чистоты" будущего предмета ипотеки. Единственно, отметим важный момент - страхование титула не распространяется на случаи, когда из предмета ипотеки кто-то не выселяется. Страховку в этом случае не выплатят. Обычно у банков нет обязательного требования по такому страхованию, так как если банк согласовывает квартиру в качестве предмета ипотеки, то и риск потери права собственности практически равен нулю. Но когда у банков есть сомнения, выставляется требование о заключении договора страхования титула. | ||||||
| Срок договора страхования титула рекомендуем устанавливать в четыре года, так как оспорить право собственности заемщика можно лишь в пределах срока исковой давности, который составляет три года. И хотя есть случаи, когда срок для оспаривания будет выше трех лет, к примеру, продавец не имел возможности оспорить договор, так как его жизнь была под угрозой, но такие случаи редки, и потому четыре года считаются достаточными для исключения риска потери титула. Отметим, что и сам заемщик по своей инициативе может заключить договор страхования титула - эта услуга стоит недорого, но будет надежно защищать заемщика от данного риска | |||||||
| Страхование ответственности заемщика | Суть данного вида страхования в том, что заемщик страхует свою ответственность на случай невозврата ипотечного кредита. Банк в случае просрочки получает от страховой компании возмещение по кредиту. Но это дорогой вид страхования для заемщика, и потому среди типовых программ такого вида страхования нет. По практике если банки не готовы кредитовать заемщика, то и страховые компании устанавливают высокий взнос, в связи с чем данный вид страхования пока не популярен и может рассматриваться только как последняя надежда заемщика, желающего получить кредит. Может быть, при таком страховании банк будет готов выдать кредит. Вместе с тем некоторые кредиторы устанавливают обязательным данный вид страхования, если размер первоначального взноса менее 30%. Также есть вариации этого вида страхования, например страхование на случай потери работы | ||||||
| Условия выдачи кредита | Деньги могут быть выданы банком после государственной регистрации права собственности заемщика, либо после сдачи договора купли-продажи на регистрацию, либо после подписания, но до подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию. Это очень важный момент - к примеру, в Москве повсеместной практикой является закладка денег в ячейку до подачи документов на регистрацию. Если банк выдает деньги только после госрегистрации, то заемщику будет сложно найти продавца, готового лишиться права собственности, не будучи уверенным в получении денег. Поэтому необходимо выяснить этот момент до обращения в банк | ||||||
| Размер пеней | Раньше размер пеней составлял около 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки (т.е. 73% годовых). Вместо пеней мог быть установлен единовременный штраф за просрочку или какие-то иные нарушения (неоплата по договору страхования, непредставление документов для проверки, нарушение письменного обязательства о досрочном погашении). Но с 24 июля 2016 г. предельный размер пеней для ипотечного кредитования был ограничен законодателем. Появился п. 3 ст. 9.1 Закона об ипотеке, где указано, что размер неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату кредита и по уплате процентов не может превышать ключевую ставку ЦБ РФ на день заключения кредитного договора (на начало 2017 г. такая ставка равна 10% годовых). Если же проценты за период просрочки не начисляются (редкое условие, обычно проценты начисляются всегда, а кроме них в период просрочки начисляются пени), то размер неустойки не может превышать 0,06% за каждый день просрочки (21,9% годовых). Речь, видимо, идет о случаях, когда неустойки прикрыты повышением процентной ставки при возникновении просрочки. Хотя в этом случае судебная практика рассматривает дельту, на которую повысились проценты неустойкой. В общем, не совсем ясно, что имел в виду законодатель во втором случае, но ограничение предельного размера пеней - это большое достижение |
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 245; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!