Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 6 страница
Но в целом нахождение квартиры в залоге при надлежащем исполнении обязательств не влечет для заемщика каких-либо особых неудобств - он вправе полноценно проживать в квартире, так же как и любой другой собственник.
Глава 4. ПОИСК КВАРТИРЫ (ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК)
Поспешай медленно.
Август
4.1. Формирование стратегии покупки квартиры. Ознакомление
с этапами и ключевыми навыками покупки квартиры.
Рекомендации по выбору исполнителей. Лучшее время
для поиска, сроки поиска. Информационная безопасность
За легкое дело берись, как за трудное, а за трудное -
как за легкое. В первом случае, дабы уверенность не перешла
в беспечность; во втором, неуверенность - в робость.
Вернейший путь не свершить дело - заранее считать
его свершенным.
Бальтасар Грасиан-и-Моралес
Перед тем как начинать поиск квартиры для приобретения в свою собственность, целесообразно определить цель и продумать определенную стратегию ее достижения. Стратегия покупки квартиры - это совокупность ключевых целей покупателя и основных способов и методов их достижения, отражающая реальные возможности покупателя.
Общая цель покупателя - это покупка квартиры для собственного комфортного проживания, отвечающей сформулированным покупателем требованиям.
Подцели на каждой стадии приобретения квартиры разные: на стадии поиска - найти искомую квартиру, на стадии проверки - подтвердить юридическую чистоту и отсутствие рисков приобретения, далее обеспечить оформление в собственность и передачу юридически и физически свободной квартиры.
|
|
|
Достигнуть этих целей можно различными способами, что выражается в ключевом вопросе: кому поручить данный процесс - сделать все самостоятельно, поручить риелтору, юристу или понадеяться на банк, выдающий ипотечный кредит?
Искать самостоятельно - слишком рискованно. Искать с помощью риелтора - дорого и так же рискованно, если у риелтора нет юридической практики. Юристы не всегда знают специфику сделок по жилой недвижимости. Криминалисты, оценщики могут гарантировать лишь узкую часть процесса. Может быть, искать самостоятельно, а проверку поручить профессионалам?
Чтобы определиться с ответом, необходимо понять, что такое поиск и покупка квартиры и какие профессиональные знания и опыт необходимы для качественного сопровождения данного процесса. Приведем этапы приобретения квартир, ключевые навыки на каждом этапе и возможные решения по выбору исполнителя на каждой стадии и в целом. Отметим, что подробнее данные этапы будут рассмотрены в последующих параграфах книги.
Первый этап: поиск и осмотр квартиры. Для поиска квартиры особых знаний не нужно - практически все предложения на рынке присутствуют на соответствующих сайтах и в специализированных журналах.
|
|
|
Есть расхожее мнение, что у риелторов есть какие-то секретные базы продаваемых квартир, доступ к которым имеют лишь посвященные, и именно в этом преимущество риелтора на этой стадии. Однако такие базы если и есть, то только у крупных агентств в виде эксклюзивных квартир клиентов, обратившихся в данные агентства.
Но и такие квартиры в большинстве случаев публикуются на общеизвестных ресурсах, ведь агентство обязалось перед продавцом продать такие квартиры, а без рекламы этого сделать не удастся. Да, некоторые из этих квартир продаются внутри агентства: клиенты, желающие продать и желающие купить квартиру, обращаются в одно агентство, и последнее, взяв две комиссии, продает квартиру одного клиента другому клиенту.
В остальном же риелторы пользуются общедоступными ресурсами, просто надо знать эти ресурсы или уметь найти. Риелторы благодаря своему опыту знают, каким ресурсам стоит доверять, каким нет, могут отсечь явно проблемные или "непроходные" варианты квартир. Однако эту часть деятельности вполне можно сделать самостоятельно, если есть время и желание.
|
|
|
Необходимо иметь в виду, что зачастую риелтор после второго - третьего показа настойчиво рекомендует остановиться на каком-нибудь варианте и порой требует деньги за дополнительные показы. Насколько это приемлемо для покупателя, если все варианты не понравились? Даже выбирая машину, просматривается 15 - 20 вариантов, а квартира - покупка гораздо более дорогостоящая и важная.
Осуществляя поиск самостоятельно, покупатель не будет ограничиваться тремя вариантами. И квартиры будут искаться им более тщательно и добросовестно. Ведь это будущее место проживания покупателя на долгие годы.
При первичном осмотре квартиры определяется, насколько квартира соответствует ожиданиям, общее состояние квартиры, плюсы и минусы квартиры, шумность, загазованность и иные важные моменты.
В данном вопросе может пригодиться опытный риелтор, который подскажет, какие нюансы есть у такой квартиры. Но оценить квартиру может и сам покупатель, так как обширных специальных познаний для этого не требуется - достаточно знать, на что обращать внимание. Подробнее об осмотре квартиры и ключевых моментах проверки в параграфе 4.6 книги.
Важным моментом является определение достоверности цены квартиры. Да, практикующий и востребованный риелтор, пожалуй, единственное лицо, которое знает, по каким реально ценам покупаются и продаются квартиры. С другой стороны, альтернативой могут выступать вполне доступные по цене услуги оценщика либо звонок в риелторское агентство методом "тайного покупателя", либо понимание методик определения цены на объект с учетом его плюсов и недостатков (подробнее об этом в параграфе 4.7 книги, посвященном цене квартиры и проверке ее достоверности).
|
|
|
По цене квартиры - вопрос отдельный, поскольку иногда недобросовестный риелтор сговаривается с продавцом, и цена квартиры увеличивается (за счет того, что риелтор обещает продавцу продать квартиру покупателю, а "выигрыш" поделить с продавцом). Или же риелтор называет покупателю завышенную цену, а остальное кладет в карман в виде скрытой комиссии. Такие случаи реально встречаются, и будут встречаться, пока в России не введут сертификацию риелторов и прозрачные правила деятельности. Резкое повышение цены самостоятельно найденной квартиры после передачи ее на проверку риелтору свидетельствует именно об этом. Увы, одно дело квартиру ищет компетентный покупатель, а другое - весьма далекий от темы недвижимости человек, который не понимает, что происходит, не знает цен и ничего изменить не может.
Одним из ключевых этапов является этап переговоров по цене, схеме сделки, закладки денежных средств, проведения взаиморасчетов. Действительно, не все покупатели имеют навык ведения переговоров, тем более в незнакомой для себя области. В данном вопросе хороший риелтор или юрист действительно будет полезен. Основные правила переговоров и противодействия внушениям даны в параграфе 4.8 книги.
Второй этап: проверка "юридической чистоты":
- проверка полноты и содержания документов на предмет правовых рисков;
- проверка документов на предмет подлинности;
- проверка продавца и его риелтора для исключения риска мошенничества.
Для оценки "юридической чистоты" квартиры требуется проверка документов, выявление рисков невыселения, риска признания договора недействительным, риска истребования квартиры у покупателя после ее покупки. Для этого процесса необходимы специальные юридические познания, а значит, профессиональный юрист в сфере жилой недвижимости.
Может ли риелтор, не являющийся юристом по образованию, не подготовивший многочисленные юридические заключения, не прошедший жилищные споры в судах, качественно сопровождать данный процесс? Самостоятельно - точно нет, и практика тому подтверждение.
К примеру, частный риелтор, проверяя для покупателя найденную квартиру, не обратил внимания, что при приватизации квартиры были лица, отказавшиеся от приватизации. Риелтор просто не знал, что данные лица сохраняют бессрочное право пользования на квартиру и подлежат обязательному включению в договор купли-продажи с указанием прав пользования квартирой после регистрации права собственности покупателя. В связи с тем, что этого сделано не было, договор был впоследствии признан незаключенным и покупатель лишился квартиры.
Также проверка может быть оставлена за банком, выдающим кредит на покупку квартиры. Банк-кредитор, а именно юристы или андеррайтеры банка, обязательно проводят проверку "юридической чистоты", поскольку квартира будет являться для банка предметом залога. То есть банк при защите своих интересов также защищает и интересы заемщика-покупателя и в возможных судах всегда стоит на стороне покупателя. Более рискованным, но допустимым вариантом является покупка квартиры у крупного риелторского агентства в надежде, что агентство проверило своего клиента.
Таким образом, вырисовывается несколько решений по проверке "юридической чистоты":
- привлечение агентства недвижимости, в котором есть штат юристов;
- привлечение независимого юриста, но обязательно практикующего в сфере недвижимости;
- покупка квартиры, проверенной авторитетным риелторским агентством;
- доверие банку-кредитору.
Но помимо проверки содержания документов и правовых рисков документы проверяются на предмет их подделки, фальсификации. Продавцы и их риелторы проверяются на предмет судимости и причастности к преступным группировкам, проводится идентификация данных лиц (действительно данные лица перед вами или мошенники), сама схема проверяется на риск аферы и мошенничества.
Покупатель в данном вопросе также вряд ли справится единолично. Данная деятельность лучше всего осуществляется бывшими сотрудниками правоохранительных органов, экспертизу у которых можно заказать отдельно.
Таким образом, заниматься проверкой "юридической чистоты" непосвященному покупателю самостоятельно рискованно.
Для того чтобы покупателю самостоятельно разобраться в вопросе и иметь возможность перепроверить деятельность его исполнителя, в главе 5 книги сформулированы основные нюансы и направления проверки "юридической чистоты" квартиры, идентификации продавца и криминалистической экспертизы документов.
Отметим, что риск покупки проблемной квартиры все равно остается на покупателе - привлечь к ответственности посредников достаточно сложно, даже при наличии в договоре условий о проверке квартиры на "юридическую чистоту".
Третий этап: оформление договора и права собственности. После проверки "юридической чистоты" начинается этап подготовки соглашения об авансе, договора купли-продажи, договора аренды банковской ячейки и подача документов на государственную регистрацию.
Этот вопрос требует именно юридических знаний и опыта. Разобраться в процессе поможет глава 6 книги.
С подачей документов на государственную регистрацию справиться может сам покупатель.
Что же касается схемы расчетов - то существуют базовые схемы расчетов (оплата через ячейку или аккредитив в банке, оплата после регистрации права собственности), обеспечивающие интересы обеих сторон, которые чаще всего используются в сделках. Знать такие схемы и их нюансы может юрист, риелтор, банк-кредитор либо при должной подготовке сам покупатель. В этом ему поможет параграф 6.6 книги.
В итоге выбор способа поиска квартиры остается за покупателем, который может комбинировать различные способы, например, самостоятельно подыскать квартиру, а ее проверку поручить юристу или даже бесплатно банку, который выдает покупателю ипотечный кредит.
Однако и весь процесс может быть поручен профессиональному агентству недвижимости, при условии, что оно в состоянии решить все вопросы. Риелтор из всех вышеперечисленных профессий - наиболее заточенный на работу с недвижимостью участник, поскольку ни юрист, ни банк в полной мере всех нюансов процесса покупки жилья не знают и занимаются этим наряду с другой деятельностью.
Риелтор или риелторское агентство в этом смысле узкоспециализированы на сделках с квартирами, и это дает определенные преимущества. Хотя узость специализации условна - риелтор фактически должен быть специалистом в юриспруденции, психологии, криминалистике, экономике, строительстве, социологии.
В любом случае наличие представителя - риелтора или юриста психологически намного более комфортно для покупателя, чем самостоятельный поиск, при котором непосвященный покупатель чувствует себя неуверенно и часто не знает, что делать, на что обратить внимание, у кого спросить.
Особенно это проявляется на переговорах, где покупателю противостоят со стороны продавца риелторы, которые твердо и настойчиво, а часто нагло и враждебно отстаивают интересы продавца.
Мы рекомендуем в вопросе поиска и приобретения квартиры пользоваться услугами профессионалов, но быть не пассивным "простаком", а активным заказчиком услуг, требующим четкого и добросовестного исполнения порученной задачи, с обязательной проверкой действий исполнителя на предмет защиты интересов заказчика.
Подробнее о том, какие плюсы дает риелтор и как выбрать наиболее компетентного риелтора, юриста, криминалиста и иных исполнителей, можно прочесть в параграфе 4.2 книги.
Когда лучше искать и покупать квартиру
(кризисы, посткризисы, сезонность)
В Москве, да и во многих крупных городах России, долгое время был "рынок продавца": продавцы устраивали аукционы среди покупателей, а цены росли на 1 - 2% в месяц. Для покупателя это означало, что либо он купит хотя бы что-то, либо денег уже не хватит ни на что. Пытаться надлежащим образом проверить квартиру в такие времена было сложно: продавцы просто отказывались в пользу других покупателей.
В кризисные 1998-й, 2004-й, 2008 - 2009-е, 2014 - 2015-е гг. цены падали на 15 - 20%, рынок недвижимости неизменно превращался в "рынок покупателя", который мог выбирать наилучшие варианты и даже просить скидку на 10 - 11%, особенно при покупке новостроек.
Естественно, покупка в кризис - это риск для покупателя, поскольку цены могут упасть еще ниже и всегда найдутся эксперты, прогнозирующие обвал цен на "перегретом рынке" недвижимости. Собственно, поэтому и рождался рынок покупателя - покупатели боялись выходить на рынок, а продавцы боялись не продать квартиру, хотя бы по низкой цене. В итоге предложение начинало превышать спрос.
Однако статистические данные об объеме имеющегося и вводимого в России жилья <1> и данные о спросе на жилье позволяют сделать вывод, что еще не скоро цены на квартиры станут доступными.
--------------------------------
<1> Статистические и экспертные данные приведены в параграфе 1.2 книги.
Опытные инвесторы как раз рекомендуют покупать квартиры в кризисы, когда цены падают и все, казалось бы, стремятся квартиры продать. Обусловлено это тем, что после кризисов цены на квартиры неизменно восстанавливаются и начинают расти, что ясно доказывает и российский рынок недвижимости.
Считается, что цены на недвижимость в долгосрочной перспективе только растут, а времена падения цен всегда сменяются их ростом. Вопрос покупки квартиры в кризис в том, чтобы дождаться "дна" падения.
Сложнее определить момент покупки, когда цены растут. Достигла ли стоимость пика или еще продолжит рост, прогнозировать сложно, но покупать на пике цен инвесторы не рекомендуют. С другой стороны, обычному покупателю нет необходимости зарабатывать на квартире деньги, а решать квартирный вопрос как-то надо, что и определяет допустимость покупки квартиры практически в любое время.
Единственной лазейкой для покупателя во все времена является покупка квартиры в летний сезон, который традиционно считается "мертвым" - предложения по инерции выходят на рынок, но спрос невелик, все уезжают отдыхать, что и позволяет в спокойном режиме приобрести квартиру, возможно, и по меньшей цене. Даже застройщики на этот период проводят какие-либо акции и предлагают интересные предложения для привлечения клиентов.
Осенью на рынок выходит большое количество покупателей, и цены, как правило, начинают расти. Активный сезон продолжается до новогодних праздников, с максимальным количеством сделок в ноябре-декабре, потом немного успокаивается, а с февраля по апрель-май вновь набирает обороты.
Срок поиска квартиры
Срок поиска типовой квартиры - от недели до двух месяцев. Если за этот срок ничего не найдено, то следует скорректировать требования. Для дорогого и элитного жилья срок поиска может доходить до года. При желании можно искать бесконечно.
Не стоит покупать первую понравившуюся квартиру, но и не стоит излишне увлекаться процессом, в какой-то момент необходимо принять решение. Чем больше затягивается поиск, тем более придирчивым и недовольным становится покупатель, однако в какой-то момент приобретает не совсем подходящий вариант по принципу: "лишь бы купить хоть что-то". Кроме того, и цены за этот период могут вырасти.
Принципы информационной безопасности
После того как у покупателя сформировалось твердое намерение купить квартиру, перед началом поиска и взаимодействия с незнакомыми лицами необходимо определиться с правилами безопасности в распространении информации. Покупатель - это лицо, у которого есть большая сумма денег, что явно может привлечь различного рода криминальные элементы.
Цель установления такой безопасности - не допустить мошенничества и кражи денег, причинения вреда здоровью и жизни покупателя.
Принципы информационной безопасности в рамках поиска квартиры следующие:
- не распространяться о покупке квартиры, к примеру, не сообщать соседям, попутчикам в поезде и иным незнакомым и малознакомым лицам;
- никому не сообщать и не указывать в открытых источниках место своего жительства, даже риелтору (исключением является договор с продавцом и банком);
- никому не сообщать и не указывать в открытых источниках домашний стационарный номер телефона (по нему легко вычислить адрес);
- общение производить только через мобильный телефон;
- купить второй номер телефона для указания в качестве контактного и переговоров - это поможет всегда знать, что звонят по вопросу квартиры и быть готовым к разговору, а также исключить звонки риелторов после того, как квартира будет найдена;
- не говорить в общественных местах о покупке вами квартиры, чтобы ненароком не быть подслушанным (большинство крупных краж совершается по наводке);
- не сообщать о встречах и местах встреч с продавцами и риелторами незнакомым лицам;
- не давать объявлений о покупке квартиры - поиск для покупателя заключается в звонках по объявлениям и риелторам;
- с осторожностью относиться к входящим звонкам от лиц, которые не должны знать о покупке покупателем квартиры (к примеру, если покупатель не размещает объявления, а сам звонит по публикациям, то будет странным звонок от лица, якобы нашедшего номер в Интернете);
- не развешивать на подъездах объявления типа "являюсь вашим соседом и хочу купить квартиру в этом доме" - вычислить вас и войти в контакт в этом случае проще;
- не сообщать кому-либо из родственников или друзей, коллег по работе о поиске квартиры, осмотрах квартир и адресах квартир, встречах с риелторами и иными участниками сделок;
- хранить деньги не дома, а на счете в банке, а при вопросах риелтора или продавца сообщать, что деньги должны перевести родственники на счет в момент покупки или же банк, если берется кредит;
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 252; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!