Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 10 страница
- нарушение сроков;
- показ вариантов, не соответствующих требованиям покупателя;
- непредставление вариантов в течение определенного времени;
- представление ложных или недостоверных сведений;
- ненадлежащее качество исполнения услуг;
- отказ исполнителя от проведения полного комплекса проверки, предусмотренного договором, или отдельных видов проверки;
- по инициативе заказчика без указания причин, но с возмещением фактических расходов;
- иные основания.
По схеме договора оказания услуг такое право императивно (т.е. не может быть изменено сторонами в договоре), предусмотрено законом, и покупатель недвижимости (заказчик в терминологии договора оказания услуг) вправе в любое время отказаться от исполнения договора, возместив риелтору фактические затраты. Для агентского договора такое право также предусмотрено законом, если агентский договор заключен без срока действия.
В случае одностороннего отказа или отмены поручения необходимо направить по адресу риелтора соответствующее письмо (заказным, с уведомлением о вручении и с описью вложения).
Ответственность риелтора. Как быть, если квартира, приобретенная при помощи риелтора, в дальнейшем истребована у покупателя, договор купли-продажи признан недействительным или жильцы квартиры так и не выселяются, причем пользуются квартирой законно? Или же деньги покупателем уплачены, но собственником квартиры он так и не становится? С кого требовать в данном случае убытки?
|
|
|
Скорее всего, суд при признании вышеозначенных фактов укажет покупателю, кто обязан вернуть ему деньги <1>. Таким лицом по общему правилу является продавец недвижимости, поскольку стороной договора и получателем денег являлся продавец.
--------------------------------
| КонсультантПлюс: примечание. Монография М.Т. Саблина "Взыскание долгов: от профилактики до принуждения: практическое руководство по управлению дебиторской задолженностью" включена в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2011. |
<1> О взыскании долгов подробнее см.: Саблин М.Т. Взыскание долгов: от профилактики до принуждения. М., 2015.
Если речь идет о мошенничестве, то такие требования могут быть предъявлены преступникам, в отношении которых вынесен обвинительный приговор.
Во вторую очередь требования необходимо предъявлять к самому риелтору. В силу ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Обоснованием здесь будет являться тот факт, что убытки возникли ввиду того, что риелтор некачественным образом оказал услуги.
|
|
|
Если профессиональная ответственность риелтора застрахована, то требования могут быть также предъявлены в страховую компанию. Для того чтобы понять, от каких случаев и на какую сумму застрахован риелтор, необходимо ознакомиться с договором страхования ответственности риелтора. Выгодоприобретателем по таким договорам является сам покупатель (т.е. лицо, которому в связи с ошибкой риелтора причинен вред).
Но практика показывает, что при исках к риелтору напрямую или к страховой компании или к обоим лицам солидарно очень сложно доказать причинно-следственную связь между действиями/бездействием риелтора и убытками покупателя. Страховая компания будет утверждать, что риелтор сделал все правильно и убытки возникли по другим основаниям, а покупателя с его требованиями направит к продавцу недвижимости.
|
|
|
Тем более суд постановит, что убытки уже взысканы с продавца, следовательно, при требовании этой же суммы с риелтора суд может сказать, что покупатель дважды требует одну и ту же сумму. Единственный вариант - дождаться получения акта о невозможности взыскания денег с продавца (это уже в рамках исполнительного производства) и направить иск риелтору при реальности и подтвержденности убытков. Суды по таким делам, к сожалению, непредсказуемы, и пока не будет принят отдельный правовой акт, регламентирующий деятельность и ответственность риелтора, взыскать что-либо с риелтора будет сложно.
Но даже если удастся получить решение суда о взыскании с риелтора убытков в полном объеме, то реально получить деньги будет еще сложнее, чем получить такое решение суда. Вряд ли у риелтора есть на счетах деньги в размере стоимости квартиры.
Иногда агентство недвижимости предлагает "сделку с гарантией". То есть агентство недвижимости выдает некий сертификат, "гарантийное письмо", в котором прописано, что при утрате права собственности агентство гарантирует возврат денег. Такая постановка вопроса влечет закономерное недоумение - разве в обычных случаях "юридическая чистота" сделки не гарантируется, и ответственности у риелтора нет? При этом сертификат стоит отдельных денег - не менее 1% от цены квартиры.
|
|
|
Заказывать такой сертификат, по нашему мнению, бессмысленно. Вместо этого рекомендуем заключить со страховой компанией обычный договор страхования титула, т.е. страхования от риска потери права собственности.
Услуги страховой компании, по крайней мере, стоят гораздо дешевле, а при страховом случае можно надеяться на выплату с большей вероятностью, чем при гарантийном письме, так как у агентства элементарно может не быть денег и такое страхование для агентства не является профильной деятельностью со всеми вытекающими недоработками при оценке рисков.
Единственно, страховая компания гарантирует возврат только после регистрации права собственности. Если покупатель так и не приобретет право собственности, то выплаты не будет.
Выдача доверенности
По ходу работы с риелтором иногда требуется выдать на риелтора доверенность на представительство интересов покупателя перед третьими лицами. По большому счету риелтору от покупателя доверенность не нужна - все справки представляет продавец, а выписку из ЕГРП может запросить любое лицо от своего имени. Единственно - покупатель вправе выдать доверенность на представительство интересов в Росреестре и Многофункциональном центре при подаче договора на регистрацию, хотя это может сделать и сам покупатель.
Поэтому рекомендуется вообще не выдавать риелтору доверенность от покупателя - на практике ее никто и не спрашивает, даже продавец и риелтор продавца.
Тем не менее если ситуация складывается таким образом, что покупатель выдает доверенность риелтору, то следует обратить внимание на следующее. Доверенность - один из ключевых моментов, с которым связано множество схем мошенничества. При неблагоприятном исходе покупатель может не только не приобрести квартиру, но и распрощаться с деньгами на квартиру и иным своим имуществом - машиной, другой квартирой, деньгами на счетах и вкладах в банках. Если предусмотреть в доверенности такие права, то риелтор легально может распорядиться этим имуществом.
Отметим, что для такого мошенничества не обязательно прописывать в доверенности перечень имущества, которое может продать риелтор, достаточно просто указать "распоряжаться имуществом доверителя" либо "отчуждать имущество доверителя".
Конечно, никто прямо не спросит доверенность на продажу имущества, скорее всего, такие полномочия будут завуалированы под множество сложных формулировок, написаны мелким шрифтом и будет сказано, что доверенность типовая. Кроме того, такая доверенность будет оформляться в спешке либо когда покупатель уже устал и не в состоянии проконтролировать такие детали.
Поэтому необходимо в обязательном порядке прочесть доверенность перед подписанием и смело исключить любые полномочия, связанные со сделками и имуществом. Подписывать договор купли-продажи квартиры необходимо самому покупателю и не передавать такие полномочия риелтору. Больше того - при наличии сомнительных формулировок в доверенности целесообразно отказаться от услуг такого риелтора.
Если покупатель решил отменить доверенность, выданную на совершение каких-либо действий с объектом недвижимости:
- необходимо обратиться к нотариусу, удостоверившему данную доверенность, с заявлением о ее отмене;
- в соответствии с п. 1 ст. 189 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность (в том числе известить орган по регистрации прав, если в доверенности были указаны полномочия по регистрации сделки и прав) <1>. Отметим, что в силу п. 1 ст. 189 ГК РФ сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате. Указанные сведения предоставляются Федеральной нотариальной палатой неограниченному кругу лиц с использованием информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
--------------------------------
<1> Подробнее о правовых основах и правилах выдачи доверенности в параграфе 5.8 книги.
Сопровождение деятельности риелтора, признаки проблемности
В процессе работы с риелтором следует соблюдать ряд следующих правил, которые позволят выявить и избежать мошенничества и недобросовестных действий риелтора.
Реагирование на нарушение интересов покупателя. Если риелтор предлагает схему, явно или неявно нарушающую интересы покупателя, слишком рискованную схему, то следует отказаться от схемы, а возможно, и от риелтора. Примеры таких предложений: оплатить квартиру до подписания договора, соглашаться на постоянное повышение цены и т.д. Риелтор обязан защищать интересы клиента, а не искать быстрых способов получения вознаграждения.
Реагирование на незаконные схемы. Если риелтор предлагает покупателю незаконную схему покупки - допустим, по договору дарения, или же без расписки или оформления договора, или в отсутствие продавца, зато по небольшой цене, то следует отказаться от услуг такого риелтора. Отказываться нужно сразу, так как в следующий раз покупатель может просто не заметить незаконность схемы по незнанию.
Реагирование на ложь. Если риелтор элементарно пойман на лжи (например, сказал, что позвонил в банк, а на самом деле не позвонил), целесообразно прекратить сотрудничество с ним. Например, частенько риелторы говорят, что покупателю повезло, нашелся уникальный продавец, который одновременно является дальним родственником риелтора или хорошим знакомым. Это повышает доверие к продавцу, но чаще всего является ложью. Почему-то недобросовестные риелторы очень любят использовать эту легенду. Попросите предоставить полную родословную, подтверждающую наличие родственных связей, и посмотрите на реакцию риелтора. По нашему мнению, ложь в любом виде - это крайне негативный фактор. Тот, кто лжет в одном, может солгать и в другом.
Перепроверка квартиры. Найти квартиру, которую предложил риелтор, обычно просто. Достаточно в Интернете забить адрес квартиры или попытаться найти квартиру в популярных базах недвижимости, и вариант в большинстве случаев будет найден. Следует уточнить, актуально ли еще объявление, не внесена ли предоплата, не продана ли квартира.
Перепроверка цены. По указанному выше алгоритму проверяется цена квартиры. Риелтор знает, сколько денег есть у покупателя, и это дает недобросовестному риелтору возможность заработать больше. Для этого достаточно договориться с риелтором продавца и поднять стоимость квартиры до той цены, которую может заплатить покупатель. На практике был случай, когда покупатель сам нашел квартиру, а после общения с риелтором цена выросла на 600 тыс. руб. Если цена, озвученная риелтором, выше, чем указанная в объявлении, то ваш риелтор как минимум планирует получить еще и скрытую комиссию. От такого риелтора следует отказаться.
Хранение денег. Нельзя сообщать риелтору о месте хранения денег, напротив, допустимы "легенды" о том, что деньги лежат на счете. Обычными и допустимыми вопросами риелтора являются - каков источник средств: собственные или ипотечные. Однако если риелтор излишне интересуется местом хранения денег или часто наводит покупателя на эту тему, то лучше отказаться от сотрудничества с таким риелтором.
Передача денег за квартиру. Нельзя передавать риелтору деньги за квартиру, даже ненадолго, так как нередки случаи, когда посредник банально сбегал с деньгами или их у него якобы отнимали. Все операции с деньгами целесообразно производить самостоятельно, сохраняя безопасность расчетов <1>.
--------------------------------
<1> Правила информационной безопасности и безопасности расчетов рассмотрены в параграфах 4.1, 6.6 книги.
Передача аванса. Необязательно передавать риелтору аванс за квартиру, тем более если данная сумма превышает средний для региона размер (к примеру, для Москвы нормальная сумма - 50 - 100 тыс. руб.). Аванс передается продавцу под его роспись, поэтому передавать аванс риелтору нет необходимости.
Создание сообщества консультантов. По возможности не стоит заниматься покупкой квартиры в одиночку. По крайней мере следует создать видимость, что множество лиц знает о процессе и помогает в нем ("знакомые сотрудники полиции помогают "пробить по базам", "юрист уже ждет документов на дополнительную проверку"). Также рекомендуется уведомить кого-то из родственников или знакомых о планировании приобрести квартиру и ходе процесса. На встречах также следует звонить родственникам и сообщать, что скоро будете, - это может испугать мошенников. Провести мошенничество против нескольких человек гораздо сложнее, чем против одного. Это поможет и уходить от решения сложных вопросов на месте с целью посоветоваться "с юристом", и будет дисциплинировать риелтора.
Отметим, что покупатель является заказчиком услуг риелтора и вправе ожидать и требовать их добросовестного исполнения. Если покупатель в отношениях с риелтором поставит себя излишне мягким и ведомым, то не стоит потом удивляться излишней жесткости агента - покупатель сам позволил ему быть таким.
Конечно, умение требовать исполнения свойственно не всем и требует определенного навыка и психологической устойчивости <1>. Но ради покупки квартиры можно и нужно требовать от риелтора выполнения всех договоренностей, не бояться спрашивать и получать разъяснения по всем возникающим вопросам, ведь за это риелтор и получает деньги.
--------------------------------
<1> Правила сопротивления внушениям, ведения переговоров и убеждения собеседника рассмотрены в параграфе 4.8 книги.
И главное - необходимо независимо обдумывать принимаемые риелтором решения, относиться к ним критически, не принимать на веру и не забывать про здравый смысл и возможность проконсультироваться у других профессионалов данного рынка. Лучше излишне перестраховаться, чем стать жертвой недобросовестного риелтора.
4.4. Формирование базовых критериев выбора квартиры:
местоположение, тип дома (с классификацией
типовых серий домов), материал стен, год постройки,
этаж, количество комнат, приобретение квартиры под снос
Хороший план сегодня лучше безупречного завтра.
Закон Паттона
Для того чтобы поиск прошел успешно и была найдена и приобретена квартира максимально комфортная для проживания покупателя и членов его семьи, необходимо определиться с требованиями к будущему жилью.
Речь пойдет о технических требованиях к жилью, определяющих ее физические характеристики.
Если покупатель месяцами просматривает квартиры и никак не может остановиться на конкретном варианте, то причина, скорее всего, в том, что покупатель сам не понимает, какую квартиру хочет купить, либо его требования превышают возможности и в искомом сегменте цен такие квартиры просто отсутствуют.
Требования к будущему жилью позволяют отсечь все бесперспективные варианты, не ожидать сверхъестественных вариантов в пределах имеющейся суммы и сосредоточиться на методичном поиске той единственной, самой лучшей в текущей ситуации квартиры.
Требования должны быть конкретными, к примеру - город Москва, районы Гагаринский, Академический, Черемушки, близость от метро не более 10 минут пешком, дом - "хрущевка": кирпич или панель, этаж не ниже третьего, комнаты две, можно смежные, санузел не важно (совмещенный или раздельный), рядом школа, цена - в пределах 8 млн руб. Для уточнения требований требуется просмотреть несколько вариантов.
Технические требования к квартире условно разделены на два вида:
- базовые критерии выбора квартиры;
- дополнительные критерии выбора квартиры, проверяемые при осмотре квартиры.
В данном разделе рассмотрены базовые требования к квартире, поскольку выбор таких требований является хронологически первым действием покупателя, определяющим наиважнейшие параметры поиска: цена, выбор между первичным и вторичным рынком, местоположение, тип дома, этаж, количество комнат.
Строго в этих рамках покупатель и будет рассматривать объявления, поскольку объявления содержат именно базовую информацию о квартире, а остальную информацию необходимо проверять при осмотре. Базовые требования формируются еще до того, как покупатель выбирает риелтора, и отражаются в договоре с риелтором.
В параграфе 4.6 книги рассмотрены дополнительные требования к квартире, которые проверяются уже при осмотре конкретной квартиры. Это требования к подъезду, соблюдению норм инсоляции, оценка шума, вибраций и запахов в квартире, вида из окна.
В любом случае деление требований на базовые и дополнительные условно, поэтому покупатель какие-то базовые требования может сформулировать не полностью, а дополнительные, напротив, переставить в базовые требования. Это не критично.
По результатам прочтения раздела рекомендуется сформулировать базовые критерии выбора квартиры на бумаге или на компьютере, к примеру в таблице Excel, и в дальнейшем сверять каждый вариант с данной таблицей.
Приведем базовые критерии поиска и выбора квартиры.
Цена
Следует вначале уточнить, сколько вообще стоят квартиры. Выбор в любом случае есть, так как в зависимости от местоположения можно купить самые разные квартиры за одну и ту же цену.
Покупатель в большинстве случаев рассчитывает цену квартиры, исходя из всех выделенных на квартиру средств и даже нередко на большую сумму. Это не совсем оправданно. Рекомендуется оставлять некий запас прочности. Кроме того, практически всегда можно найти квартиру с теми же параметрами или же квартиру из другого класса квартир, но дешевле. Зачем покупать дороже или на точную сумму имеющихся средств, если есть более доступные варианты?
Цена квартиры складывается из цены за квадратный метр. Бывают квартиры на первый взгляд недорогие, но с маленькой площадью, поэтому квадратный метр в такой квартире стоит выше рынка и сама квартира в целом является дорогой.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 236; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!