Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова. 12 страница
Количество комнат и площадь квартиры
Согласно данным Росстата площадь возводимых в последние годы квартир составляет в среднем 71 - 86 кв. м (зависит от года) и чаще всего квартиры состоят из одной комнаты. Однако такая значительная площадь связана еще и с тем, что граждане своими силами строят дома со средней площадью 118 - 138 кв. м.
Одним из ключевых требований к квартире является требуемое количество комнат. Если есть возможность, то следует выбирать квартиру по схеме: по комнате на члена семьи (включая спальню) плюс одна общая комната. То есть на семью из трех человек необходимо 4 комнаты: ребенку совмещенная спальня-комната, супругам по одной отдельной комнате, одна из которых одновременно спальня, и одна общая комната (гостиная, зал). Судя по статистике, каждый год строится от 9 до 17% квартир, которые состоят из 4 и более комнат. Эта цифра примерно соответствует той части людей (в год), которые могут себе позволить купить такие квартиры, причем начиная с 2000 г. строительство многокомнатных квартир уменьшилось с 17 до 9%. Но надо иметь в виду, что такие квартиры приобретаются и в виде размена трехкомнатных квартир, т.е. не с пустого места.
Цены на квартиры с увеличением количества комнат возрастают, однако стоимость квадратного метра постепенно уменьшается - наибольшая цена метра присуща однокомнатным квартирам, а наименьшая - многокомнатным (при сравнимых типах жилья).
|
|
|
Но разница в цене между близкими по площади квартирами - одно- и двухкомнатными, двух- и трехкомнатными и так далее отличается ненамного, а именно на разницу в квадратных метрах, а не на разницу в комнатах. Если же разницы в метрах нет, то вполне можно купить квартиру большей комнатности, например, вместо однокомнатной квартиры есть возможность приобрести небольшую двухкомнатную.
Комнаты бывают изолированными (с отдельными входами из коридора) и смежными (чтобы войти в одну комнату, необходимо пройти через другую комнату). Изолированные комнаты считаются более комфортными, чем смежные.
Что касается площади, то по данным ЦНИИЭП, для одного человека комфортной нормой является 28 кв. м общей площади (общей, а не жилой). По стандартам России норма площади следующая:
- 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек (т.е. квартира должна быть 54 кв. м для семьи из трех человек, 72 кв. м - для семьи из четырех человек);
- 42 кв. м - на семью из двух человек;
- 33 кв. м - на одиноко проживающего гражданина.
Таким образом, покупатель должен сформулировать: "Какой общей и жилой площади должна быть квартира?", "Сколько комнат должно быть в квартире?", "Изолированные или смежные должны быть комнаты?"
|
|
|
Этаж квартиры
Для начала приведем данные Росстата о количестве возводимого жилья в разрезе этажей в последние годы (тыс. кв. м):
| 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
| 1-этажные | 14 214,9 | 12 703,1 | 13 174,5 | 13 239,9 | 13 665,2 | 14 923,6 | 14 071,9 |
| 2-этажные | 12 647,7 | 11 605,0 | 12 520,7 | 13 302,4 | 14 147,0 | 17 449,1 | 17 268,3 |
| 3-этажные | 3 647,0 | 3 846,3 | 4 294,1 | 5 482,1 | 6 933,6 | 9 540,1 | 9 451,5 |
| 4-этажные | 455,6 | 531,5 | 444,3 | 557,5 | 701,8 | 700,2 | 955,1 |
| 5-этажные | 2 592,1 | 2 920,4 | 2 246,8 | 2 096,5 | 2 045,4 | 2 870,0 | 2 228,9 |
| 6-этажные | 600,2 | 582,7 | 659,2 | 555,8 | 665,4 | 1 016,7 | 1 067,8 |
| 7-этажные | 569,5 | 567,3 | 634,2 | 668,0 | 385,5 | 679,5 | 580,6 |
| 8-этажные | 474,1 | 443,0 | 439,5 | 460,6 | 568,6 | 614,1 | 570,9 |
| 9-этажные | 3 932,5 | 3 591,3 | 3 654,2 | 4 056,8 | 4 380,8 | 4 325,3 | 3 878,5 |
| 10-этажные | 6 257,9 | 6 700,2 | 6 177,9 | 5 368,8 | 5 193,8 | 4 852,3 | 4 714,2 |
| 11-этажные | 536,5 | 742,6 | 875,4 | 1 312,4 | 1 174,8 | 1 406,3 | 2 162,3 |
| 12 - 16-этажные | 5 793,7 | 5 783,0 | 6 299,9 | 6 628,2 | 7 023,2 | 8 276,3 | 8 546,9 |
| 17- и более этажные | 7 119,7 | 7 520,8 | 9 847,4 | 11 038,9 | 12 645,0 | 16 479,0 | 18 887,9 |
Как видно из таблицы, больше всего строят дома выше 17 этажей, на втором месте идет малоэтажное строительство, затем 12 - 16-этажные дома. Как минимум выбор этажа достаточно велик.
Число построенных квартир в Российской Федерации
и их средний размер
|
|
|
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | |
| Всего | ||||||||||||||||
| Число квартир, тыс. | 373 | 382 | 396 | 427 | 477 | 515 | 609 | 722 | 768 | 702 | 717 | 786 | 838 | 929 | 1 124 | 1 195 |
| Их средний размер, м2 общей площади | 81,1 | 83,1 | 85,3 | 85,4 | 86,0 | 84,5 | 83,1 | 84,7 | 83,4 | 85,3 | 81,5 | 79,3 | 78,4 | 75,8 | 74,9 | 71,4 |
| Из них по видам квартир, в процентах от общего ввода | ||||||||||||||||
| однокомнатные | 20 | 20 | 21 | 23 | 25 | 28 | 29 | 31 | 33 | 33 | 34 | 36 | 38 | 39 | 41 | 43 |
| двухкомнатные | 29 | 30 | 30 | 31 | 31 | 32 | 32 | 32 | 32 | 31 | 32 | 31 | 32 | 31 | 31 | 30 |
| трехкомнатные | 34 | 33 | 32 | 31 | 29 | 27 | 25 | 24 | 23 | 23 | 23 | 21 | 20 | 20 | 19 | 18 |
| четырехкомнатные и более | 17 | 17 | 17 | 15 | 15 | 13 | 14 | 13 | 12 | 13 | 12 | 12 | 10 | 10 | 9 | 9 |
| Жилищно-строительные кооперативы | ||||||||||||||||
| Число квартир, тыс. | 11 | 10 | 8 | 7 | 7 | 9 | 8 | 14 | 9 | 6 | 5 | 6 | 4 | 8 | 7 | 11 |
| Их средний размер, м2 общей площади | 67,1 | 67,5 | 69,0 | 71,4 | 74,6 | 69,3 | 70,8 | 66,2 | 68,9 | 81,4 | 69,1 | 59,5 | 66,1 | 59,0 | 56,3 | 54,9 |
| Населением за счет собственных и заемных средств | ||||||||||||||||
| Число квартир, тыс. | 106 | 108 | 113 | 115 | 116 | 127 | 144 | 190 | 200 | 210 | 192 | 201 | 211 | 228 | 268 | 272 |
| Их средний размер, м2 общей площади | 118,8 | 120,4 | 125,7 | 131,9 | 138,5 | 138,3 | 138,7 | 138,8 | 136,7 | 135,9 | 132,6 | 132,9 | 134,4 | 134,4 | 135,2 | 129,6 |
|
|
|
Малоэтажное строительство находится на втором месте неспроста - в подобной застройке давно видят решение жилищного вопроса россиян. Например, в США малоэтажное домостроение составляет 92% от всех построенных домов! Ежегодно в США строится свыше 17 млн новых домов и квартир, более половины из которых - малоэтажные дома на одну или две семьи. Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв. м. Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22%, и это несмотря на то что за 28 лет, с 1998 до 2008 г., цены на жилье в США выросли в 4 раза. Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной.
Покупатель сам определяет тот этаж, на котором хочет жить. Первый этаж обычно стоит дешевле остальных на 10 - 15%. Последний этаж дешевле остальных этажей, но ненамного. Низкий второй этаж, либо окна, выходящие на козырек магазина, также оцениваются со скидкой.
Если окна квартиры выходят на оживленную трассу, то от этажа зависит уровень загазованности в квартире. По мнению экспертов, концентрация вредных примесей в воздухе от выхлопных газов больше всего на первых трех этажах, на уровне четвертого-пятого этажа они еще есть, достигают минимального уровня лишь начиная с шестого этажа.
Элементарная пыль и грязь также не поднимутся слишком высоко. Это же касается и шума - чем выше этаж, тем меньше слышно "улицу". Для аллергиков и лиц с бронхолегочными заболеваниями чем выше этаж, тем меньше шанс, что аллергены, к примеру, пыльца от цветения, влетят в квартиру.
Но у самых верхних этажей имеются недостатки. Первый - это сложность эвакуации в случае пожара (особенно в высотных домах). Максимальная высота пожарного коленчатого подъемника - 68 м, а пожарной лестницы 50 м, причем подъемников даже в Москве всего единицы.
Для простоты расчета - 1 этаж составляет 3 м; 68 (длина подъемника) : 3 = 22,6. Поэтому при пожаре в квартире, находящейся на 23-м этаже и выше, эвакуацию остается проводить только с помощью вертолета. В связи с этим при покупке квартиры на высоком этаже следует особенно проверять наличие пожарной лестницы и иные требования по пожарной безопасности.
Также минусы - это протечки с крыши, проблемы с неработающим лифтом, для некоторых боязнь высоты. В некоторых домах еще сохранилась проблема с недостаточностью напора воды на верхних этажах. Кроме того, по мнению экспертов, на верхних этажах квартиры прогреваются больше, чем на первых и имеются проблемы с вентиляцией внутри квартиры.
На первом этаже дома, соответственно, высок уровень загазованности, слышен звук хлопанья дверей, голоса беседующих на улице. Если кто-то курит, то запах курения так же проникает в квартиры, как и иные неприятные запахи, громкие шумы, к примеру, звук сигнализации. Также на первом этаже приходится всегда закрывать окна плотными шторами, поскольку с улицы прекрасно видно, что происходит в квартире.
Однако квартира гораздо дешевле, более выгодна при эвакуации, в такую квартиру удобнее поднимать коляску, жители этих квартир полностью независимы от лифта. Если же дом находится в зеленой зоне, то ситуация с загазованностью на первых этажах менее критична. Также многое зависит от вида из окна: "высокие" первые этажи с видом на деревья вполне комфортны.
Специалисты советуют жить на нижних этажах людям с сердечно-сосудистыми заболеваниями, особенно гипертоникам. В небоскребах вестибулярный аппарат пребывает в определенном напряжении, что может спровоцировать обострение сосудистых заболеваний.
Наличие лифта
Требование по наличию лифта в доме становится актуальным в зависимости от этажа. Если до третьего этажа в целом можно подняться без лифта, то отсутствие лифта для более высоких этажей подходит не каждому покупателю. К примеру, в большинстве пятиэтажных "хрущевок" лифта нет, что является существенным минусом для семейных пар с маленькими детьми и пенсионеров.
Для высотных домов одного лифта мало. Очень важно, чтобы было два лифта, причем один пассажирский, другой - грузовой. Оплачивать поднятие мебели по лестнице на высокий этаж слишком дорого.
Дом под снос
Для большинства нахождение дома в планах на снос является препятствием для покупки квартиры в таком доме. Однако на практике такие квартиры продаются даже дороже рынка, поскольку при сносе квартиры жильцы переезжают в пределах района/округа в новое жилье, гораздо более дорогое и комфортабельное, чем сносимая "хрущевка". Но следует уточнить сроки сноса и правила населенного пункта о переселении жителей сносимых серий. Ведь если после сноса придется переселяться на окраину города, то это подойдет не каждому.
Инвестиционная привлекательность
Если рассматривать квартиру не как постоянное место жительство, а с вариантом последующего улучшения жилищных условий, то следует подумать и о ликвидности такой квартиры, перспективе роста ее цены. То есть при просмотре квартиры покупатель одновременно задумывается о том, насколько быстро и с какой прибылью ее можно продать или сдать в аренду <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о покупке для целей сдачи в аренду рассмотрено в главе 8 книги.
Субъективные факторы
Данная категория факторов объединяет субъективные пожелания покупателя к квартире и именно к данным факторам лучше прислушиваться в первую очередь, поскольку они определят в дальнейшем комфортность проживания.
Выбор и покупка квартиры - процесс сугубо индивидуальный по типу "нравится - не нравится", в связи с чем формулы "хорошей квартиры" для всех не может быть в принципе. Для одного главное - местоположение, для другого - освещенность и просторность, а третьему необходим парк поблизости, чтобы выгуливать собаку. К таким факторам можно отнести:
- просто нравится определенный район, например, в котором покупатель жил в детстве, учился в университете или работал;
- наличие рядом места работы;
- людям творческих профессий может нравиться вид из окна, высокие этажи, квартиры-студии;
- дачник выбирает район с учетом самой короткой дороги до дачи;
- автовладелец оценивает загруженность близлежащих трасс;
- многие хотят жить подальше от центра, например, в зеленом спальном районе;
- близость к родителям, родственникам, друзьям;
- близость к лесным массивам;
- наличие рядом хорошей школы для ребенка;
- иные требования.
Конечно, все необходимые качества в одной квартире собрать сложно, как правило, цена все же ограничивает возможности выбора. Поэтому необходимо выбрать ключевые приоритетные требования, а остальные рассматривать как дополнительные плюсы.
Кроме того, в последнее время налицо тенденция более частой смены квартиры. Покупатели подчас руководствуются лишь близостью к работе и не относятся к квартире с тем пиететом и трепетностью, что были присущи советским временам.
Перед началом поиска необходимо сформулировать основные параметры искомой квартиры, по возможности сузив поиск определенным районом, причем подходить к требованиям реально, на основе примерного анализа средних цен на квартиры. Возможно, понадобится несколько раз съездить впустую и затем сузить требования - это является абсолютно нормальным и правильным.
Выбранные требования и результаты поиска целесообразно отмечать в таблице, пример которой дан в следующем параграфе.
В любом случае при осмотре квартиры каждый критерий проверяется дополнительно, кроме того, оценивается и еще ряд дополнительных параметров.
4.5. Поиск квартиры и правила чтения объявлений. Каналы
и параметры поиска квартиры, терминология, используемая
в объявлениях, как читать объявления, обязательная
информация, формирование списка вариантов,
перечень первичных вопросов, нюансы назначения просмотров
Из пятидесяти попыток сделать дело одна обязательно
удастся. При условии, что попытки разнообразны.
В. Леви
Поиск квартиры, как правило, осуществляется по следующим каналам.
Специализированные сайты. Все больше объявлений о продаже квартир выходит в Интернете, а не на бумажном носителе. Для продавцов это удобнее - данные вносятся онлайн, видно количество просмотров, аудитория у таких сайтов выше, чем у газет и журналов.
Для покупателей такой вариант поиска тоже удобнее, поскольку есть возможность фильтровать поиск по желаемым требованиям, сразу просматривать фотографии и нет необходимости ждать выхода следующего номера бумажного издания - обновление происходит ежеминутно. Да и сами газеты и журналы уже отошли от бумажного формата.
Фильтр поиска может быть установлен по цене, району, станции метро, улице, типу дома, количеству комнат, площади квартир, этажу, этажности объекта, актуальности объявления, наличию фотографий. Ряд сервисов позволяет подписаться на объявления, соответствующие определенным параметрам, - такие объявления будут приходить на электронную почту покупателя по мере опубликования.
Поэтому поиск в Интернете, как правило, более эффективен и комфортен, чем поиск в бумажных изданиях.
Ключевыми требованиями к сайтам с базами продаваемых квартир являются популярность в среде риелторов и продавцов, актуальность данных, ежедневная обновляемость (зависит от популярности ресурса), независимость от агентств недвижимости и достаточность предложений. Напомним, что каких-либо специализированных риелторских баз нет - риелторы так же ищут по общим базам, хотя и имеют альтернативные каналы поиска.
Для Москвы и Московской области популярными сайтами являются:
- http://baza-winner.ru с удобным интерфейсом для поиска, фотографиями, полноценным описанием объекта, ежеминутным обновлением, но платным доступом к контактным телефонам продавца или его представителя;
- http://irr.ru (сайт издания "Из рук в руки") - пожалуй, один из самых популярных общероссийских бесплатных ресурсов для поиска недвижимости;
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 219; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!