Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 1 страница
1. Запрашиваются документы касательно семейного состояния продавца на текущий момент и на дату покупки квартиры - паспорт и свидетельство о браке.
2. Уточняется точная дата покупки квартиры продавцом (дата подписания договора о приобретении квартиры). По паспорту или свидетельству о браке продавца покупатель определяет, находился ли продавец в браке на дату покупки. Если в паспорте сведения отсутствуют, то покупатель вычитывает договор купли-продажи квартиры - в нем может быть указано о том, что получено нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, из чего можно сделать вывод о наличии совместной собственности. При положительном ответе запрашивается нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
3. Нотариально удостоверенное согласие супруга проверяется на предмет наличия нотариальной надписи, наличия полномочий на заключение договора купли-продажи. Если в согласии указаны какие-либо условия продажи квартиры (цена, сроки), то следует сверить договор на предмет соответствия данным условиям. Обычно типовой фразой является: "заключить за цену и на условиях по своему усмотрению договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>". У нотариуса, заверившего согласие, уточняется, действительно ли тот производил данное действие.
4. Согласие не требуется в следующих случаях:
|
|
|
- если квартира приобретена до брака (определяется по дате брака и дате основания для приобретения квартиры) <1>;
--------------------------------
<1> Теоретически в данном случае возможен спор, поскольку если супруг вложил в улучшение такой квартиры значительные суммы, то вправе требовать через суд признания данного имущества совместной собственностью. Однако, по нашему мнению, если такого судебного решения до продажи квартиры не вынесено, то перспективы признания договора купли-продажи недействительным невысоки.
- если квартира приобретена продавцом в браке безвозмездно (проверяется наличие договора дарения, свидетельства о наследстве);
- если продавец стал единоличным собственником на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества, заключенного с другим супругом;
- если продавец стал собственником на основании решения суда о разделе имущества между супругами или определения суда об утверждении мирового соглашения;
- если квартира приобретена в браке и брак расторгнут. Данный факт определяется по отметке о заключении и расторжении брака в паспорте. Также запрашивается свидетельство о расторжении брака и в Росреестре уточняется позиция по поводу согласия супруга в этом случае.
|
|
|
5. Если продавец не состоял в браке на дату покупки квартиры и не состоит на момент продажи квартиры, покупатель запрашивает у продавца для Росреестра заявление о том, что продавец на обе указанные даты в зарегистрированном браке не состоял, подпись продавца удостоверяется нотариально. Также целесообразно данную гарантию включить в договор купли-продажи квартиры.
6. Если продавец сменил фамилию после покупки квартиры, то следует запросить документ, подтверждающий смену фамилии, к примеру свидетельство о браке. Этот документ потребуется и для государственной регистрации.
5.8. Проверка продавца квартиры: направления проверки,
проверка паспорта, идентификация личности продавца,
проверка дееспособности продавца, случаи получения
согласия органа опеки и попечительства, проверка по судам,
особенности сделок с участием представителя
(требования к доверенности)
Считайте всех людей
честными людьми, но живите с ними,
как если б они были мошенниками.
Кардинал Мазарини
Одним из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры является проверка продавца (продавцов, если собственников несколько). Покупателем осуществляются следующие мероприятия в отношении продавца:
|
|
|
- проверяется, кто является собственником квартиры и является ли лицо, с которым покупатель ведет переговоры, собственником квартиры;
- документ, удостоверяющий личность, проверяется на массу признаков, в том числе на предмет:
поддельности;
соответствия обязательным признакам документа;
наличия у продавца детей;
семейного положения продавца;
места регистрации продавца;
получения образца подписи продавца;
- проводится идентификация продавца (действительно ли перед покупателем продавец или мошенник, выдающий себя за продавца);
- продавец проверяется на предмет дееспособности и способности понимать значение своих действий;
- оценивается необходимость получения согласия супруга продавца;
- проверяется необходимость получения согласия органа опеки и попечительства;
- продавец проверяется на предмет отсутствия судимости по "мошенническим" составам, на предмет участия в судах (к примеру, по искам кредиторов, которые обращают взыскание на квартиру);
- если сделка заключается представителем продавца, действующим по доверенности, то это не освобождает от проверки продавца, а также влечет необходимость проверки представителя.
|
|
|
Рекомендуем также проверять предыдущего собственника хотя бы на предмет наличия судебного или исполнительного производства (на сайтах www.sudrf.ru, www.fssp.ru), поскольку иногда прежние, а также и текущие продавцы продают квартиру для ухода от ответственности перед кредиторами. В этом случае кредиторы могут наложить арест на квартиру или предпринять иные негативные для покупателя мероприятия, вплоть до обращения взыскания на квартиру покупателя, к примеру, если признают, что квартира перешла к покупателю в заложенном состоянии.
Также рекомендуем проверять документы и по супруге собственника, поскольку данное лицо также является собственником квартиры и дает нотариально удостоверенное согласие на сделку. Иногда для погашения долгов супруги продавца кредиторы выделяют ее долю в квартире для удовлетворения своих требований.
Бывают ситуации, когда продавцом является юридическое лицо. Проверяемые документы и риски в данном случае принципиально другие, чем при проверке физического лица. Особенности проверки юридического лица подробно рассмотрены в параграфе 7.3 книги, посвященном проверке застройщика.
Проверка продавца - одно из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры. Возьмем пример - если продавец на момент подписания сделки не мог понимать значение своих действий, то сделка может быть признана недействительной, и покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец - деньги. Конечно, деньги вернуть в данном случае будет гораздо сложнее, чем отдать квартиру.
В первую очередь покупатель запрашивает у продавца документы, приведенные в Приложении N 1 к книге, по которым проводит существенную часть проверки.
Рассмотрим вышеуказанные направления проверки продавцов - физических лиц более подробно.
1. Проверка на предмет того,
является ли продавец собственником
Продавцом и стороной договора купли-продажи может выступать лишь собственник квартиры. Все собственники должны быть указаны в договоре в качестве продавца квартиры, за исключением совместной собственности - в этом случае продавцом указывается титульный собственник (на кого оформлена квартира), а второй супруг предоставляет нотариальное согласие.
Документы, по которым определяется данный факт, рассмотрены в параграфе 5.6 книги, посвященном проверке принадлежности объекта продавцу, и в параграфе 5.7 книги, посвященном определению вида собственности (долевая, совместная, единоличная).
2. Проверка паспорта или иных документов,
удостоверяющих личность
Собственником квартиры может быть гражданин России или гражданин иностранного государства, может быть военнослужащий или моряк. Во всех этих случаях документы, удостоверяющие личность, различаются и проверяются по-разному, во всех случаях имеются свои риски и нюансы.
Первой задачей покупателя является проверка документа, удостоверяющего личность продавца. Из документа и выявляется: гражданин он России или нет, его семейное положение, наличие детей и даже тот факт - собственник перед покупателем или мошенник.
Если собственником является гражданин иностранного государства, то для покупателя появляются дополнительные риски, связанные с дальнейшим истребованием денежных средств, если выявятся какие-либо проблемы с квартирой. Даже найти человека, уехавшего за границу, уже стоит немалых затрат, не говоря уже о сопровождении исполнительного производства в иностранном государстве и нюансах судебных производств с участием иностранного элемента.
Банки, к примеру, обычно отказывают в выдаче кредита иностранцам либо требуют наличия вида на жительства в России, чтобы по крайней мере быть относительно уверенным, что искать заемщика придется в России, а не за рубежом.
Паспорт не является единственным документом, удостоверяющим личность. Виды основных документов, удостоверяющих личность гражданина РФ и иностранных граждан на территории России, должны бы определяться федеральным законом, но такого нет.
Многочисленные инструкции и правила устанавливают перечень документов, удостоверяющих личность, в основном для целей совершения действий, для которых данные инструкции были созданы, к примеру для регистрационного учета граждан по месту жительства или по месту пребывания, для подачи документов на государственную регистрацию.
Приведем общепринятый перечень документов, удостоверяющих личность человека, следующий из комплексного анализа законодательства и подзаконных актов.
- Паспорт гражданина Российской Федерации - основной документ, удостоверяющий личность гражданина РФ, достигшего 14-летнего возраста. Паспорт образца 1974 г. не является документом, удостоверяющим личность.
- Свидетельство о рождении является документом, удостоверяющим личность граждан РФ, не достигших 14-летнего возраста.
- Паспорт моряка является документом, удостоверяющим личность моряка - гражданина РФ как за границей, так и в пределах РФ. Паспорт моряка выдается гражданам Российской Федерации, работающим на российских судах заграничного плавания или командируемым российскими судовладельцами для работы на иностранных судах, а также включенным в судовую роль курсантам (учащимся) учебных заведений, командируемым на суда работникам федеральных органов исполнительной власти и работникам предприятий, учреждений и организаций, находящихся в ведении этих органов.
- Удостоверение личности военнослужащего (до 1 января 2005 г. называлось удостоверением личности офицера) является документом, удостоверяющим личность военнослужащего РФ из состава офицеров, прапорщиков и мичманов.
- Военный билет является документом, удостоверяющим личность солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или контракту, а также курсантов военных образовательных учреждений профессионального образования на время их обучения. То есть для тех, кто не проходит военную службу (к примеру, находится в запасе), о чем обычно указано в военном билете, данный документ уже не является удостоверяющим личность - у таких лиц должны быть общегражданские паспорта.
- Временное удостоверение личности гражданина РФ по форме N 2-П - документ, удостоверяющий личность, ограниченного срока действия для тех, кто утерял паспорт, выдаваемый на период до оформления паспорта.
- Паспорт иностранного гражданина (национальный паспорт или национальный заграничный паспорт) или иной документ, установленный федеральным законом или признаваемый в соответствии с международным договором РФ в качестве документа, удостоверяющего личность иностранного гражданина, - для иностранных граждан, если они постоянно проживают на территории РФ.
- Вид на жительство в РФ является документом, удостоверяющим личность иностранного лица и подтверждающим его право на постоянное проживание в РФ.
- Иные документы, выдаваемые беженцам, переселенцам, лицам без гражданства.
Обратим внимание, что водительское удостоверение, заграничный паспорт и ксерокопия общегражданского паспорта не являются документами, удостоверяющими личность. По этим документам удостоверять личность нельзя. Если продавец утверждает, что для проверки достаточно посмотреть эти документы, то это означает, что паспорт продавца утерян либо перед покупателем мошенник, препятствующий надлежащей проверке.
Если продавец сообщил, что паспорт находится в залоге в банке, хранится у работодателя или еще в каком-либо невероятном месте, то следует узнать, на каком основании паспорт изъят, поскольку запрещается изъятие у гражданина паспорта, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, к примеру по решению суда.
Мы не будем подробно останавливаться на иных, кроме паспорта, документах, поскольку такие случаи довольно редки и всегда требуют специальной дополнительной проверки. Отметим лишь, что по военному билету довольно сложно идентифицировать собственника, поскольку фотография в военном билете вклеивается в момент выдачи и затем не обновляется. Соответственно, в этом случае риск мошенничества, связанного с устаревшей фотографией продавца, выше. Временное удостоверение личности (если паспорт утерян) проще подделать, чем паспорт гражданина РФ, поэтому целесообразно дождаться оформления паспорта.
В любом случае документ, удостоверяющий личность, должен содержать обязательные признаки такого документа: наличие фотографии, номера, даты выдачи, подписи должностного лица, печати, подписи самого человека, степеней защиты, срока действия документа. Если же документ не является документом, удостоверяющим личность, то Росреестр не примет документы на государственную регистрацию договора купли-продажи.
Наличие регистрации по месту жительства и отметки об этом в паспорте не является обязательным требованием, поскольку каждый может свободно передвигаться и выбирать место жительства. Однако для успешной защиты покупателем своих прав лучше, чтобы у продавца в паспорте было указано место жительства. К примеру, чтобы потом подать иск к продавцу, необходимо знать его местожительство либо место его преимущественного пребывания или последнего места жительства. Если эти данные неизвестны покупателю, то ему сложно будет защитить свои права.
Проверка паспорта. Проверяются паспорта всех собственников квартиры, в том числе супругов собственников, если имущество находится в совместной или долевой собственности.
Проверка паспортов лиц, проживающих в квартире, как правило, не проводится, однако рекомендуем все же запросить такие паспорта. Здесь важен сам факт - дадут или нет паспорт, находятся ли эти лица в пределах досягаемости, нет ли конфликта с ними, нет ли у них несовершеннолетних детей, которые имеют право на проживание в квартире. Кроме того, мошенник вряд ли успеет изготовить такие паспорта.
В первую очередь проверка паспорта осуществляется на предмет поддельности по критериям, рассмотренным в параграфе 5.5 книги. Описание бланка паспорта приведено в Приложении N 2 к книге.
Если в этой части сомнений не возникло, то паспорт проверяется на предмет соответствия обязательным признакам, установленным законом, и из паспорта выявляется существенная информация.
Паспорт должен соответствовать требованиям, установленным в Постановлении Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828 "Об утверждении Положения о паспорте гражданина РФ, образца бланка и описания паспорта гражданина РФ", и не содержать сведения, отметки и записи, не предусмотренные вышеуказанным Положением.
В паспорте в обязательно порядке производятся отметки:
- о регистрации гражданина по месту жительства и снятии его с регистрационного учета - соответствующими органами регистрационного учета;
- отношении к воинской обязанности граждан, достигших 18-летнего возраста, - соответствующими военными комиссариатами и территориальными органами Федеральной миграционной службы;
- регистрации и расторжении брака - соответствующими органами, осуществляющими государственную регистрацию актов гражданского состояния, и территориальными органами Федеральной миграционной службы;
- детях (гражданах, не достигших 14-летного возраста). О детях старше этого возраста сведения часто отсутствуют, хотя дети от 14 до 18 лет также относятся к несовершеннолетним и имеют право пользования квартирой. Отметка о детях заверяется подписью должностного лица и печатью территориального органа Федеральной миграционной службы;
- ранее выданных основных документах, удостоверяющих личность, - территориальными органами Федеральной миграционной службы;
- выдаче заграничного паспорта - территориальными органами Федеральной миграционной службы или другими уполномоченными органами.
Паспорт действует:
- от 14 лет - до достижения 20-летнего возраста;
- от 20 лет - до достижения 45-летнего возраста;
- от 45 лет - бессрочно.
По достижении гражданином (за исключением военнослужащих, проходящих службу по призыву) 20-летнего и 45-летнего возраста паспорт подлежит замене. Военнослужащим, проходящим военную службу по призыву, паспорта выдаются или заменяются по окончании установленного срока военной службы по призыву.
Таким образом, следует уточнить, сколько лет продавцу, не только для определения его дееспособности, но и для выявления необходимости замены паспорта. До замены паспорта заключать договор купли-продажи квартиры нельзя, Росреестр не примет заявления о регистрации договора от такого собственника.
Более того, если до 20 или 45 лет осталось несколько дней, Росреестр также может не принять документы, так как паспорт станет недействительным в период регистрации.
При предъявлении паспорта следует проверить:
- соответствие документа установленной форме, наличию обязательных сведений и реквизитов (для образца можно взять собственный паспорт);
- отсутствие признаков поддельности;
- фамилию, имя и отчество лица, которому данный документ выдан, и их соответствие иным документам, представленным для проверки;
- срок действия документа, не просрочен ли паспорт и не подлежит ли он замене;
- наличие записи об органе, выдавшем документ, дате выдачи, подписи выдавшего документ должностного лица, печати;
- информацию о семейном положении, необходимую для дальнейших выводов о необходимости получения согласия супруга (параграф 5.7 книги);
- информацию о детях для оценки факта проживания несовершеннолетних в квартире и рисков нарушения прав несовершеннолетних (параграф 5.9 книги);
- наличие образца подписи гражданина для сравнения с подписями продавца на других документах, к примеру на соглашении об авансе;
- фотография продавца сверяется с продавцом;
- информацию о недействительности паспорта по базе паспортов, признанных недействительными, на официальном сайте Федеральной миграционной службы: http://services.fms.gov.ru/passportpermit/.
3. Идентификация личности продавца
Перед заключением сделки следует проверить, действительно ли перед покупателем лицо, являющееся собственником квартиры, а не мошенник, подделавший паспорт.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 204; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!