Независимая проверка права собственности по выписке из ЕГРП.
Если квартира понравилась, то в первую очередь покупателю следует запросить у продавца все документы по квартире. Перечень приведен в Приложении N 1 к книге. Параллельно самим покупателем должна быть заказана выписка из ЕГРП. Запрос целесообразно сделать в электронной форме с сайта Росреестра. В данном параграфе приведем пояснения к документам, подтверждающим право собственности продавца на квартиру.
I. Проверка оснований приобретения
права собственности продавцом
Основание приобретения квартиры - это договор или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру. Обратим внимание, что речь пойдет именно о договоре между продавцом и предыдущим собственником, а не договоре между продавцом и покупателем.
Основание - это ключевой правоустанавливающий документ, в отличие, например, от свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое является лишь правоподтверждающим документом и при признании недействительным основания приобретения аннулируется. Поэтому именно в основаниях приобретения квартиры следует искать ключевые особенности права собственности продавца.
Общие требования к проверке
оснований приобретения квартиры
- Весь текст документа вычитывается полностью. Опечатки в адресе квартиры, фамилии, имени, отчестве тщательно проверяются - именно на таких моментах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией. Если каких-либо обязательных элементов нет либо опечатка существенна, то необходимо отказаться от сделки.
|
|
|
- На документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей.
- Определяется, истек ли срок исковой давности. Если срок исковой давности истек, то рисков, связанных с претензиями прежних собственников, гораздо меньше.
- Документы проверяются на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений. В частности, в договоре проверяется отсутствие особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В свидетельстве и выписке из ЕГРП есть отдельная графа по данным аспектам.
- Если договор заключен одной из сторон по доверенности, то рекомендуется запросить копию доверенности.
- Рекомендуется проверять наличие необходимых согласий и разрешений на заключение договора (однако такие документы, как правило, отсутствуют, поскольку сдаются в Росреестр):
нотариально удостоверенное согласие супруги бывшего собственника и текущего собственника на заключение договора (если состояли в браке), поскольку все договоры с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации, в силу ст. 35 СК РФ требуют получения такого согласия;
|
|
|
разрешение органа опеки и попечительства, если предыдущим собственником квартиры являлся несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. Если квартира приобретена до 2004 г., то даже проживание несовершеннолетнего в продаваемой квартире требовало такого разрешения.
- Проверяются обстоятельства, которые могут повлечь признание договора недействительным по порокам воли, поскольку именно такие обстоятельства могут повлечь истребование квартиры у будущего покупателя как у добросовестного приобретателя.
- Если документ удостоверен нотариусом, либо удостоверена копия документа, либо удостоверена подпись лица, то следует позвонить нотариусу и уточнить, заверялся ли им данный документ (сведения о нотариусах есть на ресурсе http://www.notary.ru.notary/bd.php). Нотариусы, как правило, соглашаются с предоставлением такой информации. Если же нотариус уже не имеет статуса нотариуса, то рекомендуется, хотя бы по данным СМИ или у других нотариусов, уточнить причину лишения статуса - возможно, нотариус занимался "серыми" схемами. Если же нотариуса с такими реквизитами не существует и не существовало, то перед вами подделка.
|
|
|
- Если продавец приобрел квартиру у юридического лица, то дополнительно проверяется, не являлся ли прежний собственник на момент продажи или в течение шести месяцев до продажи банкротом, и запрашивается документ об оплате квартиры <1>. Все сведения о банкротствах публикуются на сайте газеты "Коммерсантъ" и сайте "Федресурс". Кроме того, юридическое лицо может быть проверено по различным направлениям в соответствии с параграфом 7.3 книги.
--------------------------------
<1> Банкротство позволяет оспорить сделки, направленные на увод имущества. Одним из признаков подозрительной сделки, направленной на увод имущества банкрота, является низкая цена или отсутствие документов об оплате.
- Каждый документ проверяется на предмет подделки (виды подделок и правила криминалистической экспертизы рассмотрены в параграфе 5.5 книги).
- Каждое основание проверяется на предмет исполнения. То есть договор купли-продажи должен быть исполнен со стороны продавца и предыдущего собственника, что должно подтверждаться передаточным актом, распиской. Если это договор дарения, то передаточным актом и т.д. В противном случае существует риск спора в части неисполнения договора одной из сторон.
|
|
|
В случае наличия неясностей, не связанных с подделкой документа, есть и иной выход - застраховать риск потери титула (права собственности). Но для этого вначале необходимо обеспечить государственную регистрацию своего права собственности, что может стать невозможным при аресте квартиры по спору между прежними собственниками. Поэтому и оплату всегда следует устанавливать по факту регистрации права собственности.
Договор купли-продажи между продавцом
и предыдущим собственником
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Это одно из самых частых оснований для приобретения квартиры.
Покупатель проверяет в договоре, заключенном между текущим собственником и прежним собственником:
- форму договора - договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей (всех долей в квартире или по отдельности), подписанным после 2 июня 2016 г., требуется проверять наличие нотариального удостоверения (введено Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это является определенной гарантией "чистоты" сделки;
- наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности. По этому вопросу есть нюанс. До 1 марта 2013 г. регистрировались и договор, и переход права собственности, и на договоре проставлялось 2 штампа. Но правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом перестало действовать с 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). С этой даты договор считается заключенным с даты его подписания. Поэтому надо проверять по дате - если договор заключен до 1 марта 2013 г., то должно быть два 2 штампа (договор и переход права собственности), если после - один (переход права собственности). Если на договоре присутствует еще один штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по свежей выписке из ЕГРП - прекращена ли запись об ипотеке (отсутствуют обременения). Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора;
- наличие существенных условий договора. Их три:
цена квартиры;
точная идентификация квартиры, позволяющая определенно установить передаваемое имущество. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре точного адреса квартиры;
указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано, либо может быть указано об отсутствии таких лиц).
Другие условия не являются существенными и могут отсутствовать. Если даже в договоре нет срока оплаты, срока передачи объекта или срока освобождения (выселения), то незаключенным он от этого не становится. При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным. Поэтому такой договор нельзя считать правильным;
- отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца (заемщика) перед банком по кредитному договору или справку из Бюро кредитных историй о погашении ипотеки (если в кредитном договоре указано о передаче данных в такое бюро). Если таких документов нет, то есть риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать. Банк в этом случае может подать иск о признании квартиры обремененной ипотекой, поскольку квартира куплена на кредитные средства и подлежит передаче в залог (регистрируется в силу закона автоматически при регистрации права собственности покупателя), если иное не указано в договоре;
- наличие расписки (платежного поручения) об оплате продавцом квартиры;
- наличие акта приема-передачи квартиры.
Если продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель сделок между родственниками зачастую мнимая: увести из-под ответственности, получить от кредитора деньги на псевдопокупку, при этом реально квартира не передается <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о выдаче кредитов на покупку у родственников и требованиях к таким сделкам в параграфе 3.2 книги.
Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще прописаны в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор-основание может быть признан мнимым (заключенным лишь для вида).
В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, как бы "продавшими" ему квартиру, ведь последние продали квартиру "для вида", а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех прописанных в квартире лиц. Конфликт может повлечь признание такого договора мнимым или же отказ выписываться из квартиры.
С другой стороны, "проблема" родственников еще и в том, что данные лица могут между собой договориться, включая продавца, и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о мнимости договора, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника. Будет ли покупатель при этом добросовестным приобретателем с учетом наличия в выписке из домовой книги прежних собственников, еще неизвестно.
Для подтверждения реальности сделок между родственниками банки требуют представления передаточного акта и документа о безналичном перечислении денег (расписка не принимается, так как ее написать можно и без передачи денег), чтобы подтвердить реальность передачи денег. В таком случае в суде меньше оснований для признания сделки мнимой.
Договор передачи в собственность (приватизации)
Граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. К таким гражданам относятся все проживающие (зарегистрированные) в квартире на момент приватизации.
Приватизация квартиры (т.е. переход из государственной и муниципальной в частную собственность граждан) оформляется договором передачи <1>. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В последнем случае остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.
--------------------------------
<1> Регулируется приватизация Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959 (с послед. изм.).
Если собственность оформлена на всех лиц, проживающих на момент приватизации в квартире, то рисков особых нет - все указанные лица потеряют право пользования при продаже квартиры.
Но если имеются лица, отказавшиеся от приватизации, то это влечет для покупателя существенный риск - лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют бессрочное право пользования квартирой, которое сохраняется после продажи квартиры покупателю.
Если не указать данных лиц в договоре купли-продажи, то такой договор купли-продажи будет признан незаключенным и квартира отойдет в собственность продавца.
Подробнее данная проблема и варианты ее решения описаны в параграфе 5.9 книги, посвященном лицам, имеющим права пользования квартирой.
Договор ренты
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
Есть несколько разновидностей данного договора, но, как правило, квартира передается по договору пожизненной ренты (с уплатой ежемесячных платежей) либо по договору пожизненного содержания с иждивением (с покупкой питания, одежды, обеспечением ухода), т.е. одна сторона до момента смерти другой стороны выплачивает последней содержание.
Приобретатель квартиры по договору ренты - это, как правило, организация, которая специально разыскивает престарелых людей, одиноких пенсионеров, у которых за бесценок приобретает квартиру, оформляя покупателями своих сотрудников. Для таких компаний эта деятельность является бизнесом - после смерти продавца (рентополучателя) квартира продается, и на этом зарабатываются значительные суммы.
Если покупатель не планирует приобрести квартиру с обременением в виде обязанности уплачивать такие суммы, то стоит покупать квартиру лишь после смерти рентополучателя и уверившись, что перед покупателем не криминальные элементы, "ускорившие" данный процесс, а добросовестная компания.
Итак, покупателю следует:
- проверить наличие нотариального удостоверения договора ренты (обязательная форма) и уточнить у нотариуса факт заверения;
- изучить оригинал свидетельства о смерти рентополучателя. Если рентополучатель умирает сразу после заключения договора ренты, то риск признания такого договора недействительным по иску возможных наследников рентополучателя выше, чем в случае, если рентополучатель умер через долгое время после заключения договора;
- побеседовать, по возможности, с родственниками рентополучателя для определения возможных рисков обжалования договора.
Договор дарения
По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.
Договоры дарения обычно заключаются между родственниками. Бывает, что родственники "уводят" имущество у других родственников путем подписания с престарелым собственником договора дарения, несмотря на наличие завещания или наличие других претендентов на наследство по закону. "Обманутые" родственники подают в суд и признают договор дарения недействительным, поскольку сомневаются в наличии осознанной воли дарителя, причем зачастую оспаривание происходит после смерти дарителя.
Также о рисках сделок между родственниками указано выше в подразделе о договоре купли-продажи. Но в целом именно сделка между родственниками при договоре дарения является наиболее чистой. Поэтому покупателю следует обязательно проверить, являются ли даритель и одаряемый родственниками.
Если же квартира подарена незнакомому человеку, то это существенный риск, что продавец заключал договор под влиянием угроз, обмана или заблуждения, что продавец не понимал значения своих действий, являлся фактически недееспособным или ограниченно дееспособным, т.е. квартира, скорее всего, выбыла помимо воли собственника. Вряд ли какой-либо нормальный человек просто так подарит квартиру незнакомому человеку.
В дальнейшем, по практике, родственники "пострадавшего" признают над ним опеку и начинают истребовать квартиру различными способами. Если ее уже купил покупатель, то истребуют от покупателя, как добросовестного приобретателя, поскольку выбытие помимо воли является основанием для возврата квартиры даже у добросовестного приобретателя.
Также дарение нередко совершается с целью обхода права преимущественной покупки. Допустим, владелец комнаты в квартире, не желая ее предлагать соседям, либо владелец доли в праве общей собственности на квартиру вместо соблюдения правил о преимущественной покупке имущества участниками долевой собственности находит лазейку, установленную самим законом (ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ), и якобы дарит комнату/долю третьему лицу, не предлагая ее вначале своим соседям.
Однако сделка фактически не является безвозмездной - даритель получает за нее деньги, что является основанием для признания сделки притворной. В таком случае к сделке применят правила о возмездной продаже, и сделка будет признана недействительной, так как такую сделку совершить было нельзя до предложения комнаты или доли соседям или другим участникам долевой собственности.
Выявить данный случай легко, поскольку предметом такого дарения является либо комната (не квартира), либо доля в праве собственности. А с июня 2016 г. сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.
Наконец, дополнительным риском дарения является положение, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
Таким образом, если продавцу подарили квартиру незнакомые лица или даже родственники, то существует высокий риск негативных последствий для покупателя.
В связи с этим покупателю следует проверить следующее:
- являются ли родственниками даритель и одаряемый. Покупатель должен документально подтвердить факт родства. Если родственниками не являются - то лучше отказаться от сделки;
- уточнить - не прописан ли даритель в квартире. Если прописан, то сделка, скорее всего, была мнимая, без реальной передачи квартиры в собственность и от покупки такой квартиры следует отказаться, если только даритель не выпишется до сделки;
- если квартира находилась в совместной собственности (допустим, даритель в момент заключения договора дарения был женат), то следует уточнить, было ли представлено на заключение договора дарения нотариально удостоверенное согласие супруга, либо запросить документ о разделе имущества / смерти супруга;
- проверить отсутствие конфликта или судебного спора между дарителем и одаряемым, для чего пообщаться с дарителем и посмотреть по базе www.sudrf.ru наличие судебных разбирательств (смотреть суд, "обслуживающий" адрес квартиры и адрес одаряемого);
- проверить наличие акта приема-передачи.
Договор мены
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Однако договор мены не подлежит государственной регистрации <1>. Регистрируется два перехода права собственности.
--------------------------------
<1> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 сентября 2007 г. N Ф08-6178/07.
Покупателю следует проверить:
- наличие штампов о государственной регистрации перехода права собственности на две квартиры;
- наличие существенных условий договора: точная идентификация двух квартир и указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано либо может быть указано об отсутствии таких лиц). При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным (другие условия к существенным не относятся и могут отсутствовать);
- наличие актов о приеме-передаче обеих квартир;
- отсутствие претензий со стороны лица, которому продавец передал свою квартиру;
- если в договоре мены предусмотрена доплата, то необходимо запросить документ о доплате.
Договор участия в долевом строительстве,
договор уступки, договор инвестирования,
участие в жилищно-строительном кооперативе
(т.е. покупка в результате строительства)
Если текущий собственник приобрел квартиру путем участия в ее строительстве, то такой продавец является ее первым собственником и квартира еще не имеет "истории" и юридических рисков, связанных со сделками на вторичном рынке.
Следует оговориться, что речь идет о достроенных квартирах, на которые оформлено право собственности продавца. Если квартира достроена, но не оформлено право собственности, то покупка будет осуществляться в виде уступки прав или по иным механизмам приобретения строящихся квартир.
Покупателю рекомендуется проверить:
- наличие акта приема-передачи квартиры. Акт в целом подтверждает отсутствие претензий от застройщика - пожалуй, единственного лица, который может быть заинтересован в оспаривании сделки;
- теоретически иные дольщики, которые стали жертвами "двойных" продаж, могут быть заинтересованы в признании своего права собственности на квартиру и оспаривании права собственности продавца. Поэтому целесообразно проверить, нет ли претензий других дольщиков по квартире по сайту www.sudrf.ru;
- договор, на основании которого приобретено право собственности, на предмет соблюдения существенных условий, требований по государственной регистрации. В частности, договор проверяется на предмет наличия кредитного источника оплаты. Если такое условие есть, то на квартиру должен был быть зарегистрирован залог в силу закона в пользу банка, что автоматически влекло бы невозможность продажи квартиры покупателю. Если же о кредитных деньгах в договоре указано, но ипотека не зарегистрирована, следует получить справку от банка-кредитора продавца о полном погашении кредита, поскольку заемщик мог недобросовестно зарегистрировать свое право собственности без оформления ипотеки и продает квартиру, чтобы уйти от ответственности перед банком.
Если квартира приобретена путем участия в жилищно-строительном или накопительном кооперативе, то запрашивается и проверяется справка о полной выплате пая (подробнее о приобретении строящегося жилья рассмотрено в главе 7 книги).
Свидетельство о праве на наследство
(приобретение по наследству)
Приобретение продавцом квартиры по наследству является довольно рискованным для покупателя, особенно если срок исковой давности еще не истек, поскольку споры между наследниками по наследству достаточно распространенное явление.
Оспаривают завещание (как составленное лицом, не способным понимать значение своих действий), находят новое завещание после распределения собственности. Обычно инициаторы - это другие наследники, права которых нарушены, например пропустившие по уважительной причине срок на принятие наследства.
Кроме того, есть лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.
В силу ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (шесть месяцев с даты смерти), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Таким образом, механизм восстановления срока практически не ограничен во времени.
Помимо этого, существуют общие основания для оспаривания завещания, поскольку завещание является односторонней сделкой. А если оспорят завещание по мотиву неспособности наследодателя понимать значение своих действий, то это уже порок воли и риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя.
Проблема в том, что покупателю никто не скажет о каких-либо проблемах или конфликтах, а инструментов для получения информации законодатель не дал. Информацию о текущей ситуации и претензиях мог бы дать нотариус, который оформлял наследство, но нотариус вправе отказать в предоставлении сведений третьему лицу.
Тем не менее покупателю целесообразно предпринять попытку провести следующие мероприятия:
- уточнить, имело место быть наследство по завещанию или по закону (указано в свидетельстве о праве на наследство). Если по закону - теоретически кого-то из наследников могли просто не найти и такое лицо впоследствии восстановит срок для принятия наследства. Если по завещанию - с одной стороны, весь перечень наследников указан в завещании, с другой - кого-то распределение имущества по завещанию может не устроить, и это лицо вправе оспорить завещание, либо при распределении имущества по завещанию "забыли" о лицах, имевших обязательную долю в наследстве;
- определить круг наследников и оценить, насколько велик риск конфликта между ними (к примеру, обратиться к нотариусу, спросить у других родственников). Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Если такие лица имеются (хотя бы один), то между ними и распределяется все наследство. Таким образом, следует выявить, кем продавец является наследодателю, есть ли иные наследники его очереди и на каком основании продавец единолично владеет квартирой при наличии других наследников. Сложнее ситуация обстоит со случаями, когда наследуют наследники иных очередей, начиная со второй (братья, сестры, дедушки, бабушки, дяди, тети и т.п.), - выяснить родственные связи и причину отсутствия наследников первой очереди в этом случае практически невозможно;
- если наследодатель находился в браке, то следует определить, почему переживший супруг не получил половины квартиры, поскольку квартира как минимум наполовину принадлежит ему как участнику общей совместной собственности;
- проверить отсутствие судов, к примеру на сайте www.sudrf.ru найти суд по месту нахождения квартиры и посмотреть, есть ли там споры с участием наследников.
Решение суда
Рекомендуем максимально осторожно относиться к покупке недвижимости, право собственности на которую возникло по решению суда. Во-первых, такое решение подделать несложно, и мошенники с успехом используют такую возможность. Во-вторых, само по себе судебное разбирательство всегда свидетельствует о наличии конфликта. К тому же конфликт может разрешаться как долгими судебными методами, так и внесудебными - препятствованием в осуществлении права пользования покупателя, сменой замков, привлечением криминальных элементов. Кто-то обязательно остается недовольным.
Отметим, что решение может быть оспорено даже после вступления его в силу. Кассационная жалоба (если это суд общей юрисдикции) может быть подана в течение шести месяцев после вступления решения суда в силу, плюс рассматриваться дело может еще месяц-два. В случае пересмотра судебного акта государственная регистрация будет аннулирована.
Единственным, наверное, исключением является признание права собственности на достроенную квартиру. Такой механизм является на данный момент очень распространенным и поддерживается самими застройщиками, для которых регистрация прав собственности дольщиков через суд лишь упрощает работу.
В связи с этим покупателю целесообразно осуществить следующие мероприятия:
- запросить решение суда у продавца и определить причину спора:
если текущий собственник признал строящуюся квартиру своей собственностью через суд, то следует обязательно запросить договор участия в долевом строительстве и проверить на предмет отсутствия кредитного источника оплаты. Если такой источник указан, то следует запросить справку от банка о полном погашении долга. Это не выдуманная автором проблема, некоторые суды забывают установить ипотеку в пользу банка при регистрации права собственности дольщика, а банк впоследствии обращается в суд с иском об установлении ипотеки, неважно, в чьей собственности к тому времени будет находиться квартира;
если спор по квартире между наследниками, супругами, сособственниками и иные конфликты, то необходимо оценить риск, процессуальные возможности и сроки обжалования данного решения. Полностью застраховаться от риска обжалования решения и внесудебных проблем в таком случае нельзя;
- если продавец не предоставляет решение суда, то следует отказаться от сделки. Но даже представленное решение необходимо проверить по открытым базам (www.sudrf.ru - общие суды с участием физических лиц, www.arbitr.ru - арбитражные суды по спорам между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), сравнить с представленным документом и установить специфику дела и связанные с ним риски;
- переговорить с участниками конфликта на предмет целесообразности приобретения квартиры.
II. Документ, подтверждающий право собственности
(свидетельство о государственной регистрации
права собственности)
Свидетельство является документом, подтверждающим право собственности продавца на квартиру. Покупатель проверяет в свидетельстве:
- факт принадлежности квартиры продавцу;
- соответствие адреса и характеристик квартиры той квартире, что приобретает покупатель;
- соответствие основания, указанного в свидетельстве, тому основанию, что представлено продавцом;
- отсутствие обременений и правопритязаний;
- соответствие свидетельства установленной форме;
- наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора.
Если свидетельства нет, то необходимо запросить в Росреестре выписку из ЕГРП.
III. Документ для независимой проверки
права собственности (выписка из ЕГРП)
Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным документом, позволяющим покупателю самостоятельно и официально проверить право собственности продавца на квартиру по состоянию на текущую дату.
Свидетельство возвращают продавцу после продажи им квартиры и порой не ставят никаких отметок о переходе права собственности. Также продавец может "утерять" свидетельство, продать квартиру по дубликату, а затем уже по "утерянному" свидетельству попытаться продать квартиру повторно.
Поэтому покупателю следует удостовериться, что продавец является собственником квартиры, из независимых источников.
Любое лицо вправе обратиться в Росреестр и получить такую выписку <1>. Срок изготовления выписки - пять рабочих дней, размер государственной пошлины для физического лица составляет 200 руб. (в электронной форме онлайн 150 руб.). Однако достаточно много компаний готовы заказать и привезти выписку в течение дня, но за сумму в 2 - 3 тыс. руб. (по Москве). Лучше, чтобы выписка была в оригинале на бумаге (для возможного суда).
--------------------------------
<1> Форма и содержание выписки из ЕГРП утверждены Приказом Минэкономразвития России от 22 марта 2013 г. N 147 "Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Подробный порядок получения выписки представлен на сайте Росреестра, как и список отделов.
Отметим, что выписка является актуальной только на дату ее выдачи. Никаких сроков действия у такого документа быть не может, как утверждают некоторые риелторы. Если на следующий день после получения выписки в Росреестр пришло определение суда об аресте квартиры, то покупатель рискует о нем не узнать.
В связи с этим рекомендуется получать две выписки - на момент проверки и на дату подписания договора (последнюю - с привлечением услуг посредников в связи с тем, что выписку необходимо получить в дату запроса), чтобы точно удостовериться, что на дату подписания договора никаких ограничений по объекту не возникло. Предупреждать продавца о получении выписки из ЕГРП нельзя.
В выписке из ЕГРП указываются:
- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
- наименование объекта недвижимости;
- назначение объекта недвижимости;
- площадь объекта недвижимости;
- адрес (местоположение) объекта недвижимости;
- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
- вид зарегистрированного права;
- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
- сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве);
- сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.
Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: указываются слова "представлены документы на государственную регистрацию", далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например "представлены документы на государственную регистрацию перехода права" или "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке".
Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: "Права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке".
Отметим негативный факт - арест по определению суда, как ни странно, считается наложенным не с даты внесения записи в Росреестр, а с даты вступления в силу такого определения. В связи с нерасторопностью приставов или взыскателей, которые не доносят документ в Росреестр, о таком аресте можно не узнать вовремя. Для этого следует проверять суды по адресу квартиры и по адресу прописки продавца на предмет споров с участием продавца.
Кроме того, еще остались объекты недвижимости, не внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку ранее регистрацией прав занимались различные органы и ведомства - Департамент жилищной политики города Москвы, в ряде регионов - БТИ. Как правило, это объекты, приобретенные до 1998 г. В этом случае выписка не будет содержать сведений об объекте и придется обращаться в орган, который регистрировал права на тот момент.
Для процедуры регистрации перехода права собственности это не критично - квартиру вначале внесут в реестр, затем зарегистрируют переход права собственности на покупателя, но проверить такой объект, в том числе на предмет обременений и правопритязаний, почти невозможно, а это большая проблема. К примеру, если на квартиру кто-либо обращает взыскание, то и сами кредиторы или приставы могут не сразу надлежащим образом наложить арест, выискивая, в каком реестре зарегистрирована квартира.
В этом случае для получения информации необходимо обращаться в орган, который регистрировал права до введения ЕГРП. По Москве порядок получения информации из Департамента жилищной политики, с адресами приемных и режимом работы представлен на ресурсе http://dgi.mos.ru/. Лучшим вариантом будет предложение продавцу вначале зарегистрировать свои права либо установить оплату после регистрации права собственности покупателя в обязательном порядке.
По выписке покупатель определяет следующее:
- принадлежность квартиры продавцу;
- отсутствие обременений и правопритязаний на квартиру;
- наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора;
- в случае, если данные в выписке из ЕГРП не соответствуют данным, указанным в иных документах, то следует уточнить причину различий.
5.7. Особенности проверки и покупки квартиры,
находящейся в общей собственности. Покупка комнаты.
Единоличная, долевая, совместная собственность. Комната.
Преимущественная покупка, согласие супруга,
соглашение о разделе имущества / брачный договор,
случаи с бывшими супругами
Однажды Ходжа Насреддин ел
жаркое из птицы. Пришел приятель
и попросил угостить его.
- Братец, - сказал Ходжа,
- извини меня, но это имущество моей жены,
и без ее разрешения я не могу ничего тебе дать.
Притча
У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Вместо квартиры продаваться может отдельная комната (как объект недвижимости) или отдельная доля (что не равно комнате и объекту недвижимости). Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю.
В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность:
- индивидуальную/раздельную/единоличную <1> (один собственник);
--------------------------------
<1> Термины указаны достаточно условно, поскольку закон не дает прямого определения виду собственности, когда лицо является единственным собственником квартиры.
- общую долевую (несколько собственников с определением долей);
- общую совместную (несколько собственников без определения долей).
Единоличная собственность
Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности.
Общая долевая собственность
Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Пример общей долевой собственности - в свидетельстве о праве собственности субъектом права указан Иванов Петр Иванович (1/2 доли), а на обороте документа указан другой участник долевой собственности - Иванов Сергей Петрович (1/2 доли).
Общая долевая собственность характерна для случаев, когда квартира приобреталась по наследству и доли делились для случаев намеренной покупки в долевую собственность (к примеру, супруги изначально определили доли либо квартира приобретена в собственность детей и родителей) и для коммунальных квартир, где собственники долей не являются родственниками друг с другом.
Отметим, что доля - это не часть квартиры, а доля в праве собственности, поэтому доля не характеризуется понятиями квадратных метров, помещениями, а описывается через дробь - 1/2, 2/3, 3/4 и т.д.
К примеру, 1/2 доли в двухкомнатной квартире - это не одна из двух комнат, а половина в праве собственности на всю квартиру. Однако при разделе имущества или определении зон пользования участники делят квартиру по площади примерно сообразно имеющимся долям, т.е. в рассматриваемом случае такая доля будет примерно соответствовать одной комнате с правом пользования общими местами (туалет, ванная, кухня). Конечно, если одна комната большая, другая маленькая, а собственность равнодолевая, то потенциально возможен спор, кто какой комнатой будет пользоваться.
Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо вначале письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий и получить от них письменный отказ (либо дождаться истечения месяца на ответ), поскольку у других участников есть право преимущественной покупки (ст. ст. 246, 250 ГК РФ).
Исключением является продажа доли с публичных торгов, а также случаи продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. В этом случае предлагать другим сособственникам не надо.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Но при покупке (продаже, дарении) доли есть важный нюанс - в соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей. Данное новшество введено 2 июня 2016 г.
Это значит, что перед покупкой или продажей любой доли или даже всех долей в праве собственности на недвижимое имущество следует идти к нотариусу и уже там оформлять сделку.
Вообще, это правильное нововведение. Раньше в сфере продажи долей была масса мошенничеств, поскольку никто толком не мог дать ответ - как именно уведомлять другого сособственника, как быть, если тот не уведомлен или не получает уведомлений. Были широко распространены аферы с фиктивным дарением долей, на которые не распространялись условия о преимущественном порядке покупки другими сособственниками (к слову, и сейчас подарить долю в квартире можно без получения согласия других сособственников). Теперь по всем вопросам следует идти к нотариусу, который уже будет гарантом соблюдения законности в этой сфере.
Подарить долю участник вправе без соблюдения порядка преимущественной покупки. Но если будет в суде доказано, что "одаряемый" уплатил деньги за подарок, то договор дарения может быть признан недействительным, поскольку будет квалифицирован как договор купли-продажи, который заключен с нарушением порядка преимущественной покупки.
Вопрос к покупателю: насколько ему необходима доля? Приобретать долю для целей проживания в квартире рискованно - неизвестно, с какими людьми придется жить, а режим пользования таким жильем, режим распоряжения и расходов предполагает совместность, наличие зон общего пользования.
Тем более при приобретении доли довольно сложно определить, какой частью квартиры в дальнейшем покупатель вправе пользоваться, поскольку у других участников долевой собственности может быть иное мнение, и при отсутствии между ними согласия придется определять правила пользования через суд.
Однако доля стоит гораздо дешевле, чем квартира, и в этом смысле является одним из вариантов решения квартирного вопроса. С другой стороны, при наличии возможности целесообразно выкупить все доли.
Выявить общую долевую собственность просто - в самом свидетельстве о государственной регистрации права собственности указан вид собственности и участники долевой собственности (один указан на первой странице свидетельства, остальные на оборотной стороне).
Оформление покупателем квартиры в долевую собственность
По выбору покупателя он вправе оформить квартиру в долевую собственность совместно с иными лицами, для этого необходимо в договоре купли-продажи со стороны покупателя указать всех будущих собственников (покупатель и его супруга, родители, дети) и определить доли каждого.
Супругов сразу следует предупредить - если они оформляют недвижимость в долевую собственность, то считается, что они произвели раздел имущества. Если потом супруги начнут разводиться, то суд не будет вновь делить квартиру, считая, что она разделена. Поэтому сразу появятся вопросы: а кто будет в ней жить, как будет решаться вопрос перераспределения долей? На самом деле это крайне невыгодное условие для того супруга, который не будет жить в этой квартире, поскольку при разделе имущества он не получит компенсацию за квартиру от второго супруга. А если на нем еще и был совместный кредит, то он также будет обязан платить этот кредит. Дальше все зависит от поведения того, кто "занял" квартиру. Такое лицо вправе выкупить долю бывшего супруга, но вправе и спокойно проживать в этой квартире дальше, полагая, что он может и не тратить деньги на выкуп доли.
Если проживающий в квартире бывший супруг (супруга) будет против выкупа доли, то второму собственнику останется лишь продать свою долю на рынок. Но продать на рынок 1/2 доли в праве собственности на квартиру по стоимости половины квартиры невозможно - цена ее будет гораздо ниже. Поэтому второй участник долевой собственности останется некоей пострадавшей стороной. Если же в квартире проживают дети, то продать на рынок долю будет означать еще и моральную дилемму - ведь его же дети будут вынуждены жить с новыми собственниками его доли. И если в период брака каждый доверяет друг другу и не думает о крайних ситуациях, то после развода отношения портятся и договориться становится крайне сложно.
Например, известен судебный прецедент, когда супруга ушла из семьи, забрала детей и заняла квартиру, которую супруги купили в кредит для сдачи в аренду. Квартира была оформлена в их равнодолевую собственность. Бывшая жена не выкупала вторую долю, зная, что бывший муж не продаст ее третьим лицам из-за детей, не получала материнский капитал на оплату кредита и не оплачивала кредит, зная, что в залоге находится квартира родителей бывшего мужа. Суды всех инстанций отказались делить спорную квартиру, поскольку она была в долевой собственности, а бывший супруг был вынужден по-прежнему погашать кредит, хотя и не имел возможности пользоваться своей квартирой.
Юридически ничего здесь сделать оказалось невозможно, ведь они сами оформили долевую собственность. На практике вопрос с разделом ипотечных квартир и кредитов - один из самых частых (как и часты разводы в России), поэтому стоит сразу при покупке решить вопрос и на случай развода. В общем, долевая собственность супругов на квартиру, на наш взгляд, это потенциально большая проблема.
Целесообразно оформить квартиру на одного из супругов, тогда недвижимость будет находиться в совместной собственности и при разводе подлежать разделу. Либо им следует заключить брачный договор для приобретения квартиры в единоличную собственность одного супруга. В этом случае на квартиру второй супруг претендовать не сможет.
Данный вопрос покупатель решает самостоятельно, учитывая и особенности получения налогового вычета при общей собственности (параграф 2.4 книги). Кроме того, если своим личным (раздельным) имуществом собственник вправе распоряжаться свободно, то режим общей собственности обязывает его согласовывать действия с остальными участниками общей собственности.
Собственность на комнату в квартире
Комната - это обособленная часть квартиры или дома, оформленная в качестве отдельного объекта недвижимости (как комната). То есть в свидетельстве о государственной регистрации права должно быть прямо указано, что продавец является собственником конкретной комнаты в квартире и комнате присвоен отдельный кадастровый (или условный) номер.
В силу п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены для продажи имущества, находящегося в общей долевой собственности. Поэтому при покупке комнаты следует проверять соблюдение данного порядка.
При этом сами комнаты могут также быть в общей совместной и общей долевой собственности, что потребует соблюдения соответствующих режимов при распоряжении комнатой.
Но многие ошибочно называют "комнатой" обычную долю в праве общей долевой собственности. То есть данные лица живут в своей комнате, давно считают ее своей, но оформлена у них не комната, а доля в собственности на всю квартиру. Это определяется просто - в свидетельстве о праве собственности будет указано о доле.
Общая совместная собственность
Это вид общей собственности, при котором все участники общей собственности владеют квартирой совместно (сообща) без определения долей.
Для покупателя именно данный вид собственности является довольно проблемным, так как связан со многими нюансами, а в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРП не указывается, что собственность общая совместная. Более того, в этих документах в качестве собственника указан лишь один участник, который "на себя" оформил квартиру, - так называемый титульный собственник <1>. Поэтому режим собственности приходится определять покупателю самостоятельно путем изучения документов.
--------------------------------
<1> Есть возможность указать в свидетельстве "совместная собственность" и оформить на обоих супругов, но такая практика мало распространена.
Совместная собственность возникает лишь по основаниям, установленным законом. Нельзя в договоре при совместной покупке квартиры несколькими лицами установить совместную собственность, если только такой режим не предусмотрен законом. Если законом такой вид не предусмотрен, то во всех остальных случаях при приобретении имущества в собственность нескольких лиц регистрируется общая долевая собственность.
Законом установлено три случая возникновения совместной собственности:
- собственность супругов;
- собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства;
- собственность лиц, приватизировавших квартиру (была предусмотрена до 2001 г.).
Покупателя в данном аспекте в большей степени интересует собственность супругов, поскольку в остальных случаях все собственники, как правило, указаны в свидетельстве о праве собственности и продают квартиру вместе. В случае же с супругами данный факт следует отдельно выяснять.
К совместной собственности супругов относится квартира, нажитая супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов квартира приобретена либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Таким образом, если квартира приобретена в период брака, то относится к совместной собственности.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (речь идет о сделках с совместной собственностью супругов), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, для продажи квартиры продавец обязан предварительно получить такое согласие. Последующее согласие, на наш взгляд, также допустимо, но покупателю такого развития событий допускать не стоит, так как неизвестно, будет ли дано такое согласие уже после сделки. Да и Росреестр не зарегистрирует договор без такого согласия.
К совместной собственности супругов не относится (т.е. является собственностью одного из супругов) квартира:
- принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак: проверяется по дате вступления в брак и дате покупки квартиры;
- полученная одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам: проверяется путем запроса договора дарения, свидетельства о праве на наследство и иного договора, по которому продавец безвозмездно приобрел квартиру;
- переданная в собственность одного из супругов по соглашению о разделе имущества либо брачному договору, в котором установлен режим раздельной собственности продавца на квартиру: данный факт продавец должен подтвердить предоставлением брачного договора или соглашения о разделе имущества;
- переданная в собственность одного из супругов по решению суда о разделе имущества: запрашивается решение суда или мировое соглашение, утвержденное определением суда. Но это должно быть именно решение о разделе имущества между супругами, допустим, решение о признании права собственности по договору купли-продажи по иску супруга к застройщику в данном случае не подойдет - такая квартира также будет в совместной собственности, хотя и в решении суда будет указан только супруг.
На такое имущество режим совместной собственности не распространяется, и продавец вправе продать квартиру самостоятельно, без получения согласия супруга.
Вопрос усложняется, если продавец на дату покупки квартиры был женат/замужем, но впоследствии брак был расторгнут и паспорт заменен. Выяснить это покупателю невозможно, поэтому продавец пишет у нотариуса заявление, что он не был в браке на момент покупки квартиры. Однако это не лишает бывшую жену заявить впоследствии свои права на квартиру.
Особенности брачного договора
и соглашения о разделе квартиры
Покупатель в обязательном порядке проверяет правильность оформления данных документов, поскольку если документ оформлен неверно, то Росреестр запросит согласие второго супруга на сделку либо в дальнейшем сторона, права которой нарушены, может оспорить сделку. Данные документы проверяются на предмет следующего:
- из данных документов должно следовать, что квартира передается в единоличную собственность продавца;
- брачный договор должен быть удостоверен нотариально. Для соглашения о разделе имущества это не обязательно (но крайне желательно);
- перераспределение собственности на квартиру по брачному договору и по соглашению о разделе имущества подлежит государственной регистрации. Договор и соглашение не регистрируются, поскольку законом регистрация этих соглашений не предусмотрена.
В вопросе государственной регистрации перераспределения собственности в пользу одного из участников общей совместной собственности есть определенные дискуссии, в частности что регистрировать, если собственник так и остается собственником, только с другим режимом права собственности? Этот вопрос важен, так как соглашения / брачные договоры могут и не быть зарегистрированы, и как поступать покупателю в данном случае?
В соответствии со ст. 14 Закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления.
Данная норма подтверждает необходимость подачи соглашения о разделе имущества и брачного договора для государственной регистрации данных действий. Для супругов же это означает, что каждый из них вправе зарегистрировать данные действия не сразу после подписания документа, а по желанию в любой момент. Также супруги могут в соглашении предусмотреть иной порядок подачи документов на регистрацию (сроки, совместность подачи документов) - это тоже следует проверить покупателю.
Собственно, поэтому иногда на соглашении о разделе имущества или брачном договоре отсутствует штамп о государственной регистрации. Брачный договор может быть заключен и до покупки недвижимости. В этом случае права изначально регистрируются на продавца и государственная регистрация перераспределения собственности, по нашему мнению, не требуется, так как совместная собственность на такую квартиру и не была установлена и не подлежит прекращению. Никаких штампов государственной регистрации на договоре в этом случае может не быть. По нашему мнению, покупателю следует требовать проведения до продажи ему квартиры соответствующей регистрации либо предоставления нотариального удостоверения согласия супруга. Хотя это не обязательно. Обычно Росреестр вместо нотариального удостоверенного согласия супруги принимает брачный договор и соглашение о разделе имущества. Если оплата установлена после регистрации права собственности покупателя, то риски при отсутствии штампов на брачном договоре / соглашении о разделе имущества минимальны.
Особенность раздела имущества в судебном порядке
Если стороны разделили квартиру через суд, то следует оценить риск оспаривания данного решения (рассмотрено в параграфе 5.6 книги), за исключением, может быть, случая подписания мирового соглашения, когда стороны добровольно делят имущество и этим решают конфликт.
Кроме того, решение суда по данному вопросу или определение об утверждении мирового соглашения подлежат подаче продавцом на государственную регистрацию и на таких документах должен присутствовать штамп государственной регистрации.
Необходимость получения согласия бывшего супруга
Если продавец приобрел квартиру в браке, но потом брак был расторгнут, то нужно ли согласие бывшего супруга? Сохраняется ли режим совместной собственности на такое имущество?
Ответ имеет серьезное практическое значение, так как получить согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте. Вопрос решается легко, если супруги разделили имущество и есть подтверждающий документ или решение суда. Сложности возникают в случаях, если стороны развелись, но квартира так и осталась неразделенной и оформленной на одного из супругов.
С одной стороны, режим совместной собственности на квартиру у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака. С другой стороны, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ о необходимости получения нотариального согласия распространяется на супругов, а не на лиц, утративших этот статус.
Верховный Суд дал следующее разъяснение по данному вопросу <1>:
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 января 2005 г. N 12-В04-8 // БВС РФ. 2005. N 9.
"...нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.
К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом..."
Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.
Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об оспоримых сделках и сроке исковой давности в параграфе 5.3 книги.
Конечно, покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже такой квартиры оспорить сделку практически невозможно.
Вместе с тем для исключения в принципе рисков целесообразно получить такое согласие хотя бы в обычной, не нотариальной форме.
Отметим, что также желательно проконсультироваться с сотрудниками Росреестра на предмет того, запросят ли в данном случае какое-либо согласие, поскольку судебная практика даже Верховного Суда в России не является источником права и мнение по поводу толкования закона и имеющимся рискам у Росреестра может быть иным.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 246; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!