Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 19 страница
Для объектов индивидуального строительства (домов ниже трех этажей) не требуется подготовка проектной документации (п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса). С 1 марта 2018 г. требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также предоставление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта (ст. 55 Градостроительного кодекса).
Индивидуальный жилой дом строится самостоятельно, "покупатель" в данном случае сам выступает застройщиком, поэтому если есть деньги, то можно вложить их в покупку земельного участка нужной категории и постройку дома. С другой стороны, можно купить готовый жилой дом - правила покупки те же, что и при покупке готовой квартиры, только добавляются аспекты, связанные:
- с проверкой прав на землю;
- с наличием электричества, воды, газа, отопления;
- с наличием инфраструктуры (детский сад, школа, магазины и пр.);
- с транспортной доступностью, например в зимнее время.
7.2. Проверка правомерности строительства: разрешение
на строительство, права на земельный участок, проектная
декларация, нюансы проверки
Слабые люди верят в удачу, сильные -
в причину и следствие.
Р.У. Эмерсон
Строительство многоквартирного жилого дома - это сложный в техническом и технологическом плане процесс, разрабатываемый застройщиком задолго до начала строительства. Это и геологические изыскания, и экологическая экспертиза, и обеспечение подводки коммуникаций, и определенная технология строительства, и обеспечение соответствия градостроительному плану, и необходимость соблюдения огромного множества строительных норм и правил. За проверку этой части отвечают уполномоченные организации, согласующие строительную документацию и выдающие разрешение на строительство.
|
|
|
С 1 апреля 2005 г. действует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", призванный урегулировать ситуацию со строительством и дать дольщикам гарантии защиты их интересов.
Строительство можно считать правомерным при соблюдении четырех аспектов:
- наличие разрешения на строительство;
- наличие документа о правах застройщика на земельный участок;
- публикация проектной декларации;
- соответствие застройщика ряду требований (требования к самому застройщику будут рассмотрены отдельно, в следующей главе).
|
|
|
Лицензирование деятельности по строительству зданий и сооружений отменено с 1 июля 2007 г., а лицензирование деятельности по строительству - с 1 января 2010 г., поэтому в списке документов для проверки отсутствует лицензия. Вместо этого с 1 января 2009 г. введено саморегулирование этой деятельности, т.е. застройщики обязаны вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске для осуществления определенных видов строительных работ, проведение которых влияет на безопасность объектов капитального строительства. В силу п. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ ряд работ по строительству зданий (работы по монтажу наружных и внутренних инженерных систем и коммуникаций, работы по монтажу железобетонных конструкций и пр.) могут осуществляться только при получении такого свидетельства, которое фактически является дополнительным документом для проверки.
Бывает, что застройщик начинает строить и привлекать деньги еще до оформления всей разрешительной документации, а потом прикрывается перед контролирующими организациями наличием дольщиков. Для дольщика такой вариант неприемлем - в случае отказа застройщику в выдаче необходимых документов весь объект может быть отнесен к категории самовольного строительства, подлежащего сносу.
|
|
|
Получение информации и документов
В ранних редакциях Закона получить копию разрешения на строительство и о правах на землю можно было путем запроса у застройщика. Для этого приходилось ехать в офис и пытаться сфотографировать документы. Редакция закона была такова, что застройщик мог и запретить фотографирование, поскольку Закон предусматривал для дольщика лишь право ознакомиться с документами. Но сейчас, сохранив право дольщика получить документы в офисе застройщика, есть и гораздо более простой способ получения информации.
С 1 января 2017 г. внесены изменения, которые значительно упростили порядок получения сведений. Покупателю для проверки правомерности деятельности застройщика следует зайти на сайт - застройщик обязан обеспечить свободный доступ к информации посредством ее опубликования на своем сайте (ст. 3.1 ФЗ N 214-ФЗ).
На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома должна быть размещена следующая информация (документы):
- разрешение на строительство;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок;
- проектная декларация;
|
|
|
- проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком;
- разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые построил застройщик за последние 3 года до опубликования проектной декларации;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
- заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям ФЗ N 214-ФЗ;
- выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве (поручительство банка или страхование ответственности по непередаче дольщику квартиры) или условия привлечения денежных средств с учетом открытия счета эскроу (при использовании данной схемы деньги остаются в банке и передаются застройщику только после передачи им квартиры дольщику, но данная схема вряд ли будет применяться ввиду отсутствия заинтересованности застройщиков);
- договор поручительства с застройщиком, если у застройщика недостаточно уставного капитала, установленного ФЗ N 214-ФЗ для привлечения денежных средств;
- фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
Законодатель обязал застройщика размещать изменения к этой информации в течение 5 рабочих дней с даты внесения таких изменений. За нарушение этих требований предусмотрена ответственность.
Также, в силу п. 2 ст. 21 ФЗ N 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Закон о защите прав потребителей в ст. 8 также дает потребителю право требовать предоставления необходимых и достоверных сведений об услуге. Поскольку в законе прямо указано о предоставлении данных документов - не копий, не нотариальных копий, а самих документов, т.е. оригиналов, то дольщик вправе требовать представления для ознакомления оригиналов или как минимум надлежащим образом заверенных копий документов (подробнее формы документов рассмотрены в параграфе 5.4 книги).
Но термин "ознакомление", используемый в указанной статье, не означает предоставление документов "насовсем" и не означает, что застройщик обязан дарить копии документов покупателю. По этой причине застройщики зачастую не только не отдают дольщикам копии документов, но и запрещают снимать с документов копии.
Целью данного действия видится недопущение возможности надлежащего анализа документов дольщиком и создание ситуации отсутствия у дольщика в дальнейшем ключевых документов для судебных разбирательств с застройщиком.
Конфиденциальность информации, как причина отказа в копировании, вряд ли является обоснованной, так как право ознакомления с данными документами установлено законом. Но, как вариант, чтобы получить возможность снять копии, можно предложить застройщику заключить соглашение о конфиденциальности, в котором обязаться не передавать сведения третьим лицам.
Рекомендуем дольщику взять с собой фотоаппарат или мобильный телефон с хорошей камерой и сфотографировать ключевые документы по стройке, либо засесть на несколько часов у застройщика и переписать перечень исследованных документов, их реквизиты, существенные условия (раньше так и приходилось поступать). Действующее законодательство, по нашему мнению, не содержит запрета на ознакомление с документами любым доступным способом, в том числе фотографированием и копированием.
Без полноценного анализа документов, особенно по "серым схемам", принять решение о приобретении квартиры рискованно - документы могут содержать нюансы, требующие вдумчивого анализа, в частности, при длинной цепочке переуступок нужно проверить по всем договорам, что конечный "продавец" приобретал у других и владеет правами на конкретную продаваемую дольщику квартиру.
Однако при условии, что на сайте есть вся данная информация, удобнее исследовать ее через сайт.
Разрешение на строительство
В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство - это документ, который подтверждает соответствие проектной документации:
- требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом;
- или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.
В разрешении на строительство следует проверить:
- выдачу разрешения уполномоченным органом - как правило, выдается местным органом самоуправления: для Москвы - Мосгосстройнадзор <1>, для других регионов - администрации, мэрии городов, службы строительного надзора и экспертизы, отделы архитектуры и градостроительства;
--------------------------------
<1> Порядок выдачи регулируется Законом г. Москвы от 25 июня 2008 г. N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 42 (с послед. изм.). Сайт: http://stroinadzor.mos.ru/sluzhba_odno_okno/porjadok_poluchemja_dokumentov/razreshenie_na_stroitelstvo/.
- наличие даты, номера, подписи уполномоченного должностного лица и печати уполномоченного органа. Особое внимание следует обратить на дату разрешения;
- наличие ссылки на выдачу разрешения в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса;
- данные о застройщике, соответствие наименования застройщика и лица, которое будет заключать с дольщиком договор. Даже если договор заключает агент по продажам, стороной договора указывается застройщик, а лицом, действующим по доверенности, - агент по продажам;
- адрес объекта, соответствие адреса объекта рекламируемому адресу;
- соответствие адреса объекта адресу земельного участка, на который у застройщика оформлены права;
- срок действия разрешения на строительство. Если срок действия истек или истекает в ближайшее время, то необходимо запросить документ о продлении срока строительства, либо в крайнем случае письмо об обращении в уполномоченный орган с ходатайством о продлении срока. Обычно на самом разрешении ставится отметка о продлении срока, подпись и печать уполномоченного лица.
Права на земельный участок
По большому счету наличие разрешения на строительство гарантирует и наличие прав на землю, поскольку для получения разрешения на строительство застройщик представляет документ, подтверждающий его права на землю.
Однако права на землю и разрешение на строительство оформляются разными органами, поэтому в какой-то период времени разрешение на строительство может быть продлено, а права на землю могут быть не оформлены в надлежащем виде, в частности, не зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении договора аренды.
В соответствии со ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ права на земельный участок могут быть оформлены в четырех формах:
- право собственности;
- договор аренды;
- договор субаренды;
- договор безвозмездного пользования (в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ).
Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно.
Земельный участок в собственности. Если застройщик владеет землей на праве собственности, то это наилучший вариант - сроков пользования по таким участкам нет и нет рисков (в том числе административных препятствий и финансовых потерь застройщика), связанных с непродлением договора аренды земли.
Для проверки необходимо запросить или посмотреть на сайте свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, в котором проверить:
- наименование собственника земельного участка на предмет полного соответствия наименованию застройщику;
- адрес земельного участка и соответствие адресу, указанному в разрешении на строительство;
- отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков - это нормально, поскольку при регистрации договора участия в долевом строительстве автоматически регистрируется залог земельного участка или залог права аренды на земельный участок в пользу дольщиков;
- категория земельного участка (вид разрешенного использования) - должна быть указана формулировка, разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это. Допустим, при указании на земли промышленного назначения следует уточнить у застройщика основание для строительства на таком участке многоквартирного жилого дома.
При наличии любых несостыковок и неточностей (в адресе, в наименованиях) у застройщика дополнительно запрашиваются документы, подтверждающие идентичность различающихся параметров, или документы, устраняющие неточности.
Но достаточно часто строительный адрес квартиры и адрес земельного участка не совпадают. Доходит до того, что данные объекты "на бумаге" находятся в разных населенных пунктах, к примеру, земельный участок в деревне, строительный объект в городе, хотя фактически это одно и то же место.
Это связано с особенностями присвоения адресов земельным участкам и в целом допустимо. Для того чтобы подтвердить, что именно на этом участке строится объект, необходимо запросить кадастровый план земельного участка с указанием на нем объекта строительства, либо генеральный план строительства, либо иные подтверждающие документы.
Как в случаях с наличием у застройщика права собственности на землю, так и права аренды, необходимо самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу земельного участка <1>. По выписке дольщик может независимо от застройщика убедиться в текущем состоянии прав, субъекте прав, отсутствии правопритязаний, количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<1> Подробнее о получении выписки из ЕГРП и данных, указываемых в выписке, в параграфе 5.6 книги.
При выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в выписке после слов "Договоры участия в долевом строительстве" указываются сведения:
- об объектах долевого строительства, являющихся предметом каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве так, как они описаны в договорах;
- об участниках долевого строительства: сторонах каждого договора участия в долевом строительстве.
Большое количество заключенных договоров участия в долевом строительстве косвенно свидетельствует о том, что объект будет достроен, так как строительство напрямую связано с количеством дольщиков, внесших свои средства.
Земельный участок в аренде. Если земля находится в муниципальной или государственной собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, то следует проверить договор аренды земельного участка:
- срок аренды: если срок аренды оканчивается раньше срока ввода объекта в эксплуатацию, то следует запросить копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка;
- наличие штампа о государственной регистрации договора аренды и всех дополнительных соглашений о продлении срока, поскольку такие договоры, заключаемые на срок более года, подлежат регистрации в Росреестре. Если такого штампа нет, то договор или дополнительное соглашение не является заключенным и права аренды у застройщика не возникло <1>;
--------------------------------
<1> Касательно регистрации дополнительных соглашений: теоретически, если договор аренды не расторгнут сторонами, то он в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, поэтому дополнительное соглашение о продлении зарегистрированного договора аренды в принципе можно не запрашивать. Однако практика такова, что в большинстве случаев собственники земельных участков оформляют дополнительное соглашение.
- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
- арендатор должен являться застройщиком;
- оплата арендных платежей: в идеале может быть проверено и исполнение арендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений, но застройщик не выдает таких документов дольщику.
Земельный участок в субаренде. Субарендатор - это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли. Достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 202; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!