Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 24 страница
собственности через суд
Тот, кто нарушает договор,
освобождает от всякого
обязательства другую сторону.
П. Буаст
После заключения договора участия в долевом строительстве или приобретения строящегося жилья по другому основанию участнику долевого строительства в обязательном порядке следует контролировать процесс строительства и при появлении проблем любого рода принимать оперативные решения. Процесс контроля длится с даты подписания договора и до даты окончания гарантийного срока. Перечислим основные направления контроля:
- отслеживание государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. При отсутствии такой регистрации договор не считается заключенным, поэтому, только получив договор со штампом Росреестра о проведении государственной регистрации, можно снять данный вопрос с повестки;
- отслеживание хода строительства. Осуществляется путем выезда на стройку, оценки динамики постройки этажей и проведения работ. Условной нормой можно считать постройку одного этажа в месяц (срок связан с технологическим сроком затвердевания бетона, поэтому слишком быстро строить тоже нежелательно). После постройки коробки производятся внутренние и наружные работы. Если к сроку ввода в эксплуатацию есть риск, что строительство закончено не будет, следует письменно уточнить у застройщика причины задержки строительства и планы по срокам окончания строительства. Также стоит спрашивать застройщика о причинах отсутствия каких-либо работ на объекте, если простой составляет больше месяца;
|
|
|
- поиск или организация форума дома (создание сайта жильцов будущего дома) для объединения усилий по контролю за строительством дома;
- отслеживание информации о продажах по объекту (уточняется по сайту, рекламе, путем звонков к застройщику) - малые продажи могут повлечь недостаток финансирования объекта;
- отслеживание публикации изменений в проектную декларацию по объекту, публикации проектных деклараций по новым проектам застройщика, запрос новых бухгалтерских балансов застройщика и отчетов о прибылях и убытках, что позволит понять динамику изменения финансового положения застройщика, успешность его деятельности;
- контроль признаков проблемности застройщика: проверка доступности по контактным телефонам, оценка переезда в другой офис, сокращения или набора штата сотрудников. Признаками, характеризующими проблемность застройщика, могут быть отсутствие доступности по телефону, переезд в неизвестное место без уведомления дольщика, закрытие сайта застройщика;
- контроль наличия судов, исполнительного производства и банкротства (подробнее об онлайн-ресурсах проверки в параграфе 7.3 книги). Дольщику целесообразно планово раз в квартал проверять по открытым источникам отсутствие данных фактов или их динамику. Признаком проблемности может быть резкое увеличение количества судов. Явной проблемой является подача заявления о банкротстве застройщика;
|
|
|
- отслеживание в СМИ новостей по застройщику, по проектам застройщика, руководителям застройщика, динамики цен на акции застройщика (если применимо), появления сообщений о неблагоприятном финансовом положении застройщика, новых проектах, пресс-релизах застройщика;
- оценка общей экономики - оценка состояния экономики, отрасли в целом и по региону, покупательского спроса, влияния кризисных явлений, роста цен на строительные материалы, ужесточения требований к застройщикам на законодательном уровне;
- ввод в эксплуатацию объекта - отслеживается истечение проектного срока на ввод объекта в эксплуатацию;
- передача объекта дольщику - после ввода в эксплуатацию следует проконтролировать передачу объекта покупателю;
- оформлением права собственности - после ввода в эксплуатацию и передачи объекта дольщику важнейшим моментом является оформление права собственности. Этот аспект тоже следует держать на контроле, не ожидая писем от застройщика;
|
|
|
- контроль состояния квартиры в пределах гарантийного срока - у дольщика есть возможность предъявлять претензии застройщику, связанные с качеством квартиры (5 лет) и инженерных коммуникаций (3 года).
Зачастую вовремя выявленная проблема или только признаки будущей проблемности помогают оперативно скорректировать действия и урегулировать вопрос с застройщиком во внесудебном порядке до появления "больших" проблем и массовой подачи исков к застройщику, с которыми тот может не справиться.
Далее рассмотрим заключительные этапы передачи построенной квартиры дольщику.
Ввод в эксплуатацию и передача квартиры
Самым важным событием после постройки дома является его государственная приемка. При приемке дома в эксплуатацию уполномоченный государственный орган проверяет соответствие дома необходимым строительным нормам и правилам и требованиям пожарной безопасности. Если разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома подписано, то дом признается пригодным для проживания и может быть передан участнику долевого строительства в соответствии со сроком, установленным договором.
|
|
|
Передача объекта осуществляется по передаточному акту. К передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства прилагается инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик обязан за месяц до передачи объекта уведомить дольщика об окончании строительства и готовности объекта к передаче. При передаче объекта участнику долевого строительства следует проверить состояние квартиры и соответствие квартиры условиям договора, в частности, по отделке и сантехнике.
Если в квартире обнаружены недостатки, к примеру, трещины, неработоспособность оборудования, отсутствие комплектности или соблюдения требований, предусмотренных договором, то покупатель в силу п. 5 ст. 8 ФЗ N 214-ФЗ вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до безвозмездного устранения всех недоделок либо компенсации расходов дольщика на устранение недостатков (по выбору дольщика).
Для этого необходимо направить застройщику письменную претензию с перечнем недоделок и далее действовать в зависимости от позиции застройщика.
В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
С момента подписания передаточного акта дольщик может уже начинать делать в квартире ремонт, хотя в собственность квартира будет оформлена позже. Более того, в квартирах со свободной планировкой целесообразно до обмеров БТИ установить в квартире стены, согласовав предварительно вопрос с застройщиком (подробнее о перепланировках в параграфе 5.10 книги) - чтобы в техническую документацию сразу вошли стены. С другой стороны, ремонт, в особенности отделочные работы, рекомендуют начинать делать после некоторой "усадки" дома, поскольку дом под своим весом некоторое время "двигается". Бывают случаи, когда лопаются окна, появляются крупные трещины в стенах. Средний срок усадки - полгода-год после окончания строительства. Обычно редко кто выжидает весь срок усадки, поскольку необходимо поскорее переехать в квартиру и сделать хотя бы минимальный ремонт.
Оформление права собственности на квартиру
После ввода дома в эксплуатацию в некоторых случаях (особенно по "серым" схемам строительства) может пройти еще год-полтора до получения дольщиком выписки из ЕГРП о праве собственности. С чем это объективно связано, понять сложно: возможно, идет устранение каких-либо недоделок, оформление управляющей компании, бюрократические задержки, обмеры БТИ, но, скорее всего, вопрос в отсутствии заинтересованности в этом застройщика.
Обязательства застройщика считаются исполненными с даты подписания им передаточного акта (ст. 12 ФЗ N 214-ФЗ), поэтому застройщик уже не заинтересован в оформлении собственности дольщика.
Прописаться в квартире, продать или уступить ее с момента передачи квартиры до оформления в собственность нельзя, снижение процентной ставки у ипотечных заемщиков также до этого момента осуществлено не будет. Но главное - получить право собственности необходимо, чтобы иметь полную правовую защиту, присущую в максимальном объеме лишь праву собственности.
На практике с застройщиком заключается отдельный договор оказания услуг на оформление права собственности дольщика, что будет еще стоить около 1% от цены квартиры, хотя ниже мы опишем порядок регистрации по ФЗ N 214-ФЗ, согласно которому застройщик бесплатно обязан выполнять ряд действий, после которых регистрация права собственности дольщика не представляет сложности.
Помимо этого, распространенной схемой оформления собственности на построенную квартиру является не обычная государственная регистрация, а признание права собственности через суд. И услуги юристов дешевле, и собственность оформляется гораздо быстрее. Такие услуги предоставляют множество юридических компаний, но лучше выбрать компанию, которая уже признавала право собственности на квартиру в том же доме. Найти такую компанию можно через соседей, через форум дома, через застройщика или даже через суд по месту нахождения квартиры (судья может подсказать юриста).
Суды знакомы с такой ситуацией и практически всегда признают права собственности жильцов при представлении дольщиком двух документов:
- разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства дольщику.
Для застройщиков данный порядок удобен, поскольку освобождает от ряда формальностей и от подачи документов на государственную регистрацию права собственности. Но этот порядок совершенно неудобен дольщику и не должен считаться нормальной практикой. Поэтому рассмотрим правильный вариант государственной регистрации права собственности на квартиру дольщика.
В соответствии с п. 11 ст. 48 Закона о государственной регистрации недвижимости для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с "обычными" документами также необходимы:
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в силу ст. 19 указанного Закона предоставляется в Росреестр уполномоченным органом в течение 5 дней с даты выдачи такого разрешения, вне зависимости от обращения дольщика в Росреестр, но может передать и сам застройщик);
- договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Далее собственник квартиры производит мероприятия, указанные в параграфе 6.9 книги, в частности, по регистрации в квартире (прописке), учету в ДЕЗе или ТСЖ. Общие расходы на приобретение новостройки в сравнении с покупкой готовой квартиры приведены в параграфе 2.2 книги, особенности получения имущественного вычета - в параграфе 2.4 книги. С даты государственной регистрации права собственности дольщик также начинает нести бремя расходов, включая уплату налогов.
Глава 8. ЧАСТНОМУ ИНВЕСТОРУ: ПОКУПКА КВАРТИРЫ
ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ
Чтобы зарабатывать на жизнь,
надо работать. Но чтобы разбогатеть,
надо придумать что-то другое.
А. Карр
8.1. Арендный бизнес: частному инвестору (рантье) на заметку
перед покупкой квартиры. Рынок аренды и его сегментация
Бизнес - увлекательнейшая
игра, в которой максимум азарта
сочетается с минимумом правил.
Б. Гейтс
Квартиры не всегда покупаются для целей проживания покупателя. Покупка квартиры и вообще недвижимости считается одним из лучших вложений денежных средств, поскольку позволяет заработать в двух направлениях: на сдаче в аренду и перепродаже. Как бы цены на недвижимость ни падали, как бы ни обесценивалась валюта - недвижимость в среднесрочной перспективе всегда позволяет сохранить деньги в сохранности и заработать.
Неожиданную актуальность этот вопрос приобрел для обычных ипотечных заемщиков, которые при покупке жилья вынуждены рассчитывать цену сдачи этой недвижимости в аренду, на случай, если не смогут какое-то время нести бремя оплаты по кредиту. Поэтому и для обычного покупателя важно покупать квартиру, соответствующую не только его требованиям как жильца, но и требованиям потенциальных арендаторов. При этом рынок аренды квартир, на котором можно заработать, существует только в крупных городах. В малых городах, деревнях и селах рынок аренды либо не существует, либо убыточен для инвестора.
Так или иначе при определении выгодности вложения денег в недвижимость оперируют следующими цифрами: цена квартиры, размер платежа по аренде, размер ипотечного платежа и размер процентов по вкладу, на случай если деньги просто положить на вклад. Приведем сравнительную таблицу доходности покупки квартиры в 5-этажной панельной "хрущевке" в 10 минутах пешком от метро "Новые Черемушки" <1>:
--------------------------------
<1> Данные взяты с калькулятора стоимости аренды http://www.irn.ru/rent/, цена покупки по сайту www.cian.ru, размер ежемесячного платежа по ипотеке по ипотечному калькулятору на сайте http://calculator-ipoteka.ru/calculator.php (при ставке в 13%, сроке в 25 лет и первоначальном взносе в 0 рублей) по состоянию на начало 2017 г.
| Количество комнат, общая площадь | Цена квартиры (руб.) | Размер дохода по аренде (руб.) | Размер платежа по ипотеке (руб.) | Размер процентов в месяц, если положить деньги на вклад под 9% годовых |
| 1-комн., 45 кв. м | 7 000 000 | 37 000 | 79 000 | 52 500 |
| 3-комн., 56 кв. м | 9 000 000 | 48 000 | 101 000 | 67 500 |
Скажем сразу - все не так однозначно, как кажется на первый взгляд. Например, у человека обычно просто нет своих денег, чтобы положить их во вклад, но если даже и есть - вклад не сохраняет деньги от обесценения. И ипотека не является заведомо невыгодной для последующей сдачи в аренду. Но обо всем этом расскажем по порядку.
Покупатель может купить квартиру и зарабатывать деньги на аренде, практически ничего не делая и не вкладывая, и это привлекает очень много частных инвесторов. Но в данной деятельности есть существенные нюансы, которые следует просчитать. На эту тему написано много книг, одной из самых известных из которых является "Богатый папа, бедный папа" Роберта Кийосаки, который вообще рассматривает вложение в недвижимость как основной принцип процветания в жизни. Сразу откроем два главных постулата этой книги - доходы должны поступать вне зависимости от работы человека (читай, от сдачи недвижимости в аренду), и вместо того, чтобы увеличивать свои расходы, надо увеличивать доходы (например, не покупать дорогих машин и дорогих квартир, а вкладывать в нечто, что приносит прибыль: дешевые квартиры, акции и пр.). Правда известен и тот факт, что сам Кийосаки больше заработал на своей книге, чем на недвижимости.
Действительно, если сравнить цены на квартиры и доходы от аренды, то говорить о возможности "отбить" цену квартиры арендой не приходится - речь только о получении стабильного дохода. Но есть огромное количество людей, которым квартиры перешли по наследству и которые никак не используются, хотя на них можно было бы зарабатывать. Приведем для примера сайт www.airbnb.com, который позволяет каждому человеку сдать свою квартиру, и этот бизнес действительно работает.
На сайте больше 2 млн квартир и больше 60 млн человек пользуется его услугами.
Инвесторов, зарабатывающих на аренде, еще называют рантье (фр. rentier от rente - рента) - лица, живущие на проценты с отдаваемого в ссуду капитала или на доходы от ценных бумаг или иного имущества.
Что такое аренда?
В первую очередь следует пояснить, что юридически верным для определения такого явления, как передача квартир в пользование гражданам, является термин "наем". В "аренду" жилые помещения сдаются лишь организациям. Однако поскольку это устоявшееся выражение, мы будем использовать термин "аренда" и "наем" равнозначно.
Для понимания существа данного явления приведем определение договора найма. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу квартира может быть сдана в аренду только для проживания в нем граждан, а не для размещения офиса.
Исторически наем является разновидностью аренды, однако законодатель на данный момент рассматривает наем как отдельный вид договора и положения об аренде на договор найма не распространяет (кроме сдачи в аренду юридическим лицам). Это обусловлено социальной важностью найма, связанного с проживанием граждан и членов их семей, тогда как положения об аренде больше ориентированы на предпринимательскую деятельность (сдача нежилых помещений и т.д.).
Тем не менее сдача внаем квартир их собственниками называется коммерческим наймом, поскольку существует еще более специализированная разновидность найма - социальный наем в государственном и муниципальном жилищном фонде, где гарантии нанимателя гораздо существеннее, чем в коммерческом найме. В этой книге мы будем говорить только о коммерческом найме.
Рынок аренды квартир: сегментация и перспективность
Рынок аренды в самом общем понимании - это совокупность отношений между участниками рынка, складывающихся в сфере аренды квартир.
Перед покупкой квартиры для сдачи в аренду целесообразно определиться с тем, в каком сегменте рынка аренды жилья покупатель желает конкурировать, определить пределы и объемы данного сегмента, специфику спроса и предложения. От этого зависит выбор характеристик покупаемой квартиры, определение перечня действий, которые необходимо осуществить покупателю для завоевания данного рынка и получения прибыли. Просчет в прогнозах в этой части, совершенный на этапе покупки квартиры, влечет за собой уменьшение или даже потерю доходности всего проекта.
К примеру, покупая трехкомнатную квартиру, инвестор надеется на более высокий арендный доход, чем от покупки однокомнатной квартиры, и в этом его обнадеживают высокие ставки арендной платы на трехкомнатные квартиры. Казалось бы, выгоднее купить трехкомнатную квартиру и сдавать в аренду по более высокой цене. Однако ликвидность такой квартиры в плане сдачи в аренду будет гораздо ниже, чем у однокомнатных квартир, и зачастую квартира будет простаивать в ожидании арендаторов долгое время, поскольку большинство арендаторов подыскивает дешевое однокомнатное жилье, на которое спрос устойчив даже во времена кризисов, чего нельзя сказать о трехкомнатных квартирах. При этом потратить на покупку трехкомнатной квартиры придется гораздо больше, чем на однокомнатную.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 200; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!