Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 27 страница
--------------------------------
<1> Подробнее об управляющих компаниях в параграфе 8.2 книги.
Подготовка квартиры к показам
Квартира к моменту показа арендатору, особенно в дорогом сегменте, должна находиться в отличном состоянии, "лицом к покупателю". От умения показать и "продать" товар зависит не только величина арендной платы, но и заключение договора с "идеальным" нанимателем, о котором мечтает каждый арендодатель. Поэтому стоит провести некоторое время для подготовки квартиры и понести определенные расходы - это быстро окупится.
Чем лучше будет общее состояние квартиры, тем больше шансов быстро сдать квартиру по цене даже чуть выше планируемой изначально (с учетом торга цена вначале может быть установлена выше).
Рекомендуется провести хотя бы косметический ремонт: поклеить новые обои, заменить выключатели, сантехнику, повесить люстры, покрасить трубы и окна - это не потребует существенных вложений.
Перед показом необходимо навести порядок в квартире так, чтобы она имела как можно более привлекательный и уютный вид. Первое впечатление о жилье зачастую оказывается решающим и всегда имеет очень большое значение.
Кладовку, балкон или лоджию лучше полностью освободить от вещей.
Любые новые шторы на окнах и паласы на полу делают жилье намного привлекательнее, создают уют и состояние обжитости.
Рекомендуем также обратить внимание на межкомнатные двери - насколько опрятно они выглядят, плотно ли закрываются, не скрипят ли. При необходимости можно заменить двери либо покрасить.
|
|
|
Нелишним будет вымыть окна перед осмотром, квартира станет светлее и вид из окна лучше.
В квартире должны работать все светильники. Газовые краны легко открываться. Вода легко включаться и выключаться, краны не протекать. Оборудование, установленное в квартире (холодильник, стиральная машина, телефон), необходимо привести в работоспособное состояние, телевизор и антенну настроить на хорошее изображение либо подключить кабельное телевидение.
Даже в "темных" подсобных помещениях рекомендуется установить свет и привести их в опрятное состояние - это даст лишнюю возможность показать такие помещения в лучшем свете.
Наконец, немаловажное значение имеет прием посетителей. Доброжелательное и открытое поведение, готовность показать все документы, располагает к себе арендаторов. Следует учесть, что арендаторы оценивают не только квартиру, но и арендодателя. На сайте www.airbnb.ru, например, указаны данные о "хозяине квартиры" и арендаторе, в том числе фотография, профессия, увлечения, ссылки на профиль в социальной сети, отзывы о владельце от других собственников/арендаторов, что позволяет на уровне общих данных оценить, с кем придется заключать договор. Некоторые риелторы рекомендуют для расположения арендаторов приготовить кофе, чтобы в квартире стоял запах свежеприготовленного кофе.
|
|
|
Требования к арендатору жилья
Насколько добропорядочен и платежеспособен арендатор и как он будет использовать квартиру - вот ключевые вопросы, возникающие у арендодателя.
Известны случаи, когда в квартире устраивались бордели, притоны, "массажные салоны". Квартиры иногда пересдаются посуточно, по часам. Не так редки ситуации проживания в квартире родственников и знакомых арендатора.
Лучшими арендаторами на практике считаются семейные пары (определяется не только по благонадежности семейных, но и по факту наличия двух зарабатывающих людей), опасаются же арендаторы одиноких мужчин и женщин (страх, что приведут "неизвестно кого"), студентов (по причине безденежья и постоянных "вечеринок"), хотя данное мнение лишь является стереотипом. Сдача квартир внаем иностранцам имеет свои особенности, связанные с их постоянным местом жительства вне России. Взыскать с таких лиц долг практически нереально. Однако для того, чтобы долг не возник, всегда предусматривается авансовая система оплаты.
|
|
|
Одним из ключевых требований к арендатору является платежеспособность, т.е. способность ежемесячно оплачивать арендную плату. Вопрос о месте работы арендатора обязательно следует задать. В данном вопросе можно ориентироваться на специфику заработных плат в соответствующей области, к примеру, "белые воротники" или офисные клерки имеют высокий доход и получают его стабильно, в отличие от сезонных рабочих или менеджеров по продажам, зарплата которых либо сезонна, либо зависит от объема проданных услуг или товаров.
Здесь впору вспомнить банковские технологии выдачи кредитов, когда проверяются косвенные признаки платежеспособности: хорошая одежда, высшее образование, грамотная речь и т.д.
В силу п. 2 ст. 17 ЖК РФ указано, что допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Для предотвращения появления в квартире мелкого производства целесообразно установить в договоре найма запрет на предпринимательскую деятельность в квартире (единственный в законе запрет установлен для размещения в жилых помещениях промышленных производств).
|
|
|
Отметим, что законодательство не содержит запрета на размещение постоянно действующего исполнительного органа юридического лица в квартире по месту жительства (адресу) руководителя этого исполнительного органа или иного должностного лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности. Для собственника квартиры это крайне нежелательно, так как на адрес квартиры будет приходить вся почта юридического лица, а при наличии претензий и повестки суда, и приставы. Для исключения этого целесообразно установить прямой запрет на это в договоре и не заключать долгосрочный договор.
Мошенничества в сфере аренды квартир больше подстерегают арендаторов, которым то предлагаются информационные услуги вместо реальных квартир, то их выселяют на улицу, то меняют замки и воруют их имущество. С собственником ситуация лучше, но и он может стать жертвой мошенничества. Весьма распространенным случаем мошенничества является пересдача квартиры множеству третьих лиц на долгий срок, конфликт с которыми впоследствии придется улаживать собственнику (хотя жертвой опять же является арендатор).
Для исключения такой ситуации помимо обычной проверки арендаторов рекомендуется заострить в договоре найма внимание на недопустимость поднайма квартиры и вселения третьих лиц без согласия собственника. Если написать обратное, то мошенники получают легальное право на пересдачу квартиры, и юридически все данные лица могут претендовать на проживание в этой квартире.
Продать квартиру третьим лицам по большому счету арендатор не может, но если говорить о подделке документов и продаже от имени собственника, то исключить этот вид мошенничества нельзя. Нельзя не отметить и кражу имущества, находящегося в квартире.
Застраховаться от мошенничества на все сто процентов нельзя. Но снизить его вероятность можно:
- профилактическими мерами: ксерокопированием и проверкой паспорта арендатора, обращением внимания на подозрительные моменты, бдительностью;
- контрольными мероприятиями: ежемесячной проверкой квартиры, звонками арендатору на стационарный домашний телефон в сданной квартире, поиском в Интернете адреса своей квартиры, запросом выписки из ЕГРП, прямыми вопросами арендатору о подозрительных моментах;
- оперативным реагированием в виде расторжения договора, смены замков или обращения в правоохранительные органы при наличии в квартире неизвестных лиц в отсутствие арендатора, звонках от третьих лиц с угрозами, наконец, наличии в квартире лиц, убежденных, что они являются собственниками жилья.
Проверке физического лица посвящен параграф 5.8 книги (рекомендуем прочесть, чтобы удостовериться, например, об отсутствии исполнительных производств, о действительности паспорта).
Сдача квартир юридическим лицам
Как указано выше, сдача квартиры юридическим лицам возможна только для проживания сотрудников этих лиц.
Сдача квартир юридическим лицам для проживания сотрудников специфична, поскольку заключается не договор найма, а договор аренды. Но даже при заключении договора с компанией не следует излишне надеяться на ее платежеспособность - отступать от общих правил оформления отношений с арендатором не стоит.
В частности, следует проверить учредительные документы - свидетельство о государственной регистрации, устав, а также полномочия лица, которое будет подписывать договор. Подробнее о проверке юридических лиц, в том числе по открытым интернет-ресурсам, можно прочесть в параграфе 7.3 книги.
Отметим, что при таких сделках юридическое лицо будет официально исчислять и удерживать налог на доходы физического лица (арендодателя квартиры), поскольку является налоговым агентом.
Юридические требования арендатора к квартире
Арендатор вряд ли будет проводить полноценную юридическую проверку оснований приобретения инвестором квартиры и запрашивать справку из психоневрологического диспансера, но ряд сведений и документов всегда проверяется, поскольку на рынке аренды все еще встречаются мошенничества.
Арендатора интересует, является ли арендодатель собственником, а если собственников несколько - то все ли подписывают договор аренды. Реже арендаторы требуют выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на текущий момент, водительские права арендатора, выписку из домовой книги по квартире.
К таким требованиям следует относиться спокойно (желание арендатора не стать жертвой мошенников понятно) и всегда иметь в наличии нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на квартиру (оригиналы лучше не носить с собой).
Выписку из ЕГРП можно предложить запросить арендатору самостоятельно - каждый вправе получить информацию из ЕГРП по любому объекту недвижимости онлайн через Росреестр, в том числе о том, кто является собственником и какие обременения зарегистрированы (подробнее об этом в параграфе 5.6 книги).
Договор с арендатором подписывается всеми собственниками квартиры. Если другие собственники физически не могут присутствовать при подписании - следует взять с них доверенность. Кроме того, в силу ст. 35 Семейного кодекса РФ на сдачу внаем грамотные арендаторы потребуют нотариально удостоверенное согласие супруги, поскольку на распоряжение совместно нажитым недвижимым имуществом такое согласие необходимо. Но этого можно избежать, если супруга также подпишет договор найма. Также арендатор вправе потребовать согласия всех зарегистрированных в квартире лиц на сдачу квартиры в аренду (или их подпись на договоре).
8.5. Покупка квартиры за кредитные средства (в ипотеку)
для сдачи в аренду: расчет прибыльности, оценка расходов
и источников погашения, нюансы отношений с банком. Требуется
ли согласие банка на сдачу квартиры внаем?
Если хочешь разбогатеть, ты
должен научиться рисковать.
Учись быть инвестором.
Р. Кийосаки
Западные инвесторы часто приводят следующий пример зарабатывания денег при полном отсутствии собственных средств: инвестор покупает нежилое помещение или здание в кредит или с рассрочкой платежа и сдает его в аренду по цене, превышающей размер ежемесячного платежа по кредиту или рассрочке. Таким образом, обеспечивается хотя бы минимальный, но положительный финансовый поток.
Для квартир (т.е. жилых помещений) данная схема, как правило, начинает приносить доход только при наличии у инвестора собственных средств в размере около 30 - 40% от стоимости квартиры. В ином случае размер арендной платы для погашения аннуитета недостаточен и инвестор вынужден оплачивать самостоятельно часть кредита, т.е. терпеть убытки.
К примеру, цена небольшой старой двухкомнатной квартиры в Москве составляет около 6 млн руб. Заемщик берет 5 млн руб. в кредит под 13% сроком на 30 лет, 1 млн руб. зарабатывает сам. Платеж по кредиту при этом составит около 55,3 тыс. руб. в месяц, тогда как средняя цена сдачи такой квартиры в аренду составляет около 30 тыс. руб. в месяц, т.е. инвестор будет все равно оплачивать по кредиту около 25 тыс. руб.
Чтобы выйти на размер платежей по кредиту хотя бы в 30 тыс. руб., заемщик должен довести сумму кредита до 3,8 млн руб. Из этого становится ясно, сколько нужно иметь собственных средств, чтобы выйти хотя бы на уровень безубыточности.
С другой стороны, и процентная ставка по кредиту может быть меньше, что сразу уменьшает размер платежа, и квартиру можно найти дешевле, поэтому при определенных усилиях можно действительно получать стабильный доход, вложив в проект не 40% от цены квартиры, а 10 - 15%. Кроме того, можно выйти на прибыльность проекта, осуществляя в течение определенного времени досрочные погашения и уменьшая аннуитетный платеж.
В любом случае перед покупкой квартиры следует детально просчитать экономическую эффективность приобретения квартиры в кредит для целей сдачи ее в аренду.
Рассмотрим вышеуказанный пример и попытаемся условно просчитать прибыльность проекта. Кредит - 5 млн руб., срок 30 лет, квартира стоит 6 млн руб., ежемесячный платеж 55,3 тыс. руб. За пользование кредитом заемщик платит проценты - 13% годовых.
В первую очередь следует выяснить реальную процентную ставку, указанную в расчете Полной стоимости кредита (ПСК), который банки обязаны доводить до заемщика. В ПСК учитываются все страховые платежи, комиссии, а также иные известные расходы, и выводится реальная процентная ставка, исходя из всех расходов. В итоге реальная процентная ставка, как правило, составляет на 1 - 2% выше заявленной (хотя есть банки, в которых повышение гораздо значительнее - в 5 - 10%).
В итоге если пользоваться кредитом все 30 лет, то заемщик потратит на кредит около 20 млн руб. (5 млн руб. - сумма основного долга и 15 млн руб. - проценты) - и это без учета расходов на страхование. Арендная плата за 30 лет условно принесет только 10,8 млн руб. (30 x 12 x 30 000 руб.). Разницу инвестор будет вынужден закрывать все тридцать лет за счет собственной зарплаты, т.е. все время нести убытки. Единственно, в итоге в собственности инвестора появится чистый актив - квартира, которую можно продать и получить дополнительный доход, но, на наш взгляд, это не особенно хорошая идея.
Конечно, при данной модели слишком много условностей и допущений. При расчете доходности на 30 лет вперед следует просчитывать и инфляцию, и износ квартиры, и повышение заработных плат, и рост арендной платы, и рост цен на недвижимость, и различные рисковые события, и еще множество переменных, которые по большому счету играют в пользу инвестора.
Однако в целом при таких показателях проект для инвестора является убыточным, поскольку вынуждает ежемесячно терпеть убытки, нести трудозатраты и тратить время. Да, инвестор, возможно, гарантирует себе спокойную пенсию, но на такой длинный срок никакие прогнозы не могут считаться точными, а о предпринимательском успехе такого проекта лучше забыть.
Поэтому цель покупки квартиры в кредит для получения прибыли от сдачи в аренду, по нашему мнению, состоит в том, чтобы либо сразу, либо в течение не более чем одного-двух лет досрочно погасить часть кредита, чтобы установить ежемесячный платеж по кредиту меньше чем величина арендной платы и выйти на уровень чистой, пусть даже небольшой, ежемесячной доходности.
В любом случае цель инвестора - получить положительный финансовый поток. Критерием явной прибыльности может служить превышение финансового результата над средней доходностью банковских вкладов, для чего следует определить в процентах размер доходности аренды в сравнении с размером чистых вложений инвестора в проект.
Помимо ежемесячного дохода ипотека станет пусть не самым выгодным, но инструментом фиксации и, как иногда говорят, финансисты, "торможения" (т.е. спасения от обесценивания) личного/семейного капитала.
Как мы видим, прибыль по такому проекту надо еще заработать.
Именно поэтому при покупке квартиры в кредит очень внимательно следует отнестись к выбору объекта - квартира должна быть сверхликвидна как для аренды, так и для продажи (для случая выхода из проекта или фиксации прибыли). То есть это должна быть одно-, двухкомнатная недорогая квартира, находящаяся в трех минутах ходьбы от метро и в хорошем районе, сравнительно близком от центра.
Все, что вызывает сомнения в быстрой сдаче в аренду, следует без всяких переживаний отсекать, даже если предлагается выгодная цена - это существенное условие такого проекта. Более того, возможно на этапе покупки такой квартиры попытаться подать объявление о сдаче в аренду аналогичной квартиры, чтобы оценить спрос.
Примерный расчет своих доходов и расходов
Расходная и доходная часть проекта складывается не только из платы за кредит и арендных доходов. Приведем примерный расчет для обычного частного инвестора:
Доходы:
- заработная плата обоих супругов;
- арендная плата;
- налоговый вычет (максимальная сумма 260 000 руб. по стоимости квартиры и неограниченная сумма по уплачиваемым за кредит процентам <1>);
--------------------------------
<1> Подробнее о налоговых вычетах в параграфе 2.4 книги.
- материнский капитал после рождения второго ребенка (на 2017 г. составляет 453 026 руб.);
- стоимость квартиры.
Расходы:
- ежемесячный платеж по ипотечному кредиту;
- коммунальные платежи;
- расходы на страхование квартиры (требование банка);
- налог на имущество;
- расходы на первичный ремонт квартиры;
- расходы на покупку в квартиру мебели, бытовой техники;
- расходы при сдаче в аренду (реклама);
- налоги при сдаче в аренду (13%).
Поэтому надо все просчитать перед тем, как вкладываться в недвижимость для целей последующей аренды. Обязательно должен быть положительный финансовый поток, это главное условие.
Требуется ли согласие банка на сдачу квартиры внаем?
В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке является ничтожным условие договора с банком о запрете заемщика (залогодателя) использовать квартиру в соответствии с ее назначением. Назначением жилого помещения в силу п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ является проживание граждан. В п. 2 этой статьи указано, что собственник квартиры вправе получать доход от использования квартиры. Банк, если иное не указано в договоре ипотеки, кредитном договоре, права на эти доходы не имеет. Как правило, в указанных договорах права забирать арендные платежи банком не предусмотрено.
Из этих положений в аспекте законодательства о защите прав потребителей судебная практика высшего уровня делает вывод, что заемщик вправе сдавать заложенную квартиру внаем без согласия банка, вне зависимости от того - есть ли запрет на сдачу внаем или нет в договорах, заключенных с банком.
В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. N 309-АД16-8799 по делу N А07-29275/2015 условия кредитных договоров, запрещающие собственнику "...распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя".
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 214; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!