Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 30 страница

⇐ ПредыдущаяСтр 50 из 53Следующая ⇒

Единственной лазейкой для внесудебного расторжения договора наймодателем является установление права в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. В соответствии с п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен договором, то сторона вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке, что повлечет расторжение договора.

В Обзоре указано следующее:

"В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок. По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке (выделено мной. - М.С.) по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке. Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ. Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (выделено мной. - М.С.)".

На данный момент из п. 3 ст. 450 эта норма перешла в ст. 450.1 ГК РФ. Но регулирование не изменилось.

Поэтому в договор найма следует включить право одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке. И указать основания для такого отказа, например просрочку арендной платы два и более раза. И конечно, порядок расторжения - например, указать, что договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 календарных дней с даты направления отказа от исполнения договора по адресу квартиры или по электронной почте.

Иные условия. В договоре могут быть прописаны и иные условия, которые наймодатель и наниматель посчитают необходимыми. Например, на Западе считается нормальным прописывать ежемесячную стоимость уборки квартиры, которую проводит нанятая собственником домработница.

Из общих правил составления и подписания договора выделим обязательность подписания договора на каждой странице всеми сторонами, либо договор должен быть прошит, пронумерован и скреплен подписями сторон на сшивке. Подписи в конце договора должны быть расшифрованы - стороны от руки прописывают свои фамилии, имена и отчества. Это делается для того, чтобы можно было впоследствии доказать, что договор подписан именно этим человеком, поскольку простые подписи в виде закорючки из двух колец в дальнейшем не дают однозначного утверждения эксперта.

Несмотря на то что наниматели зачастую подписывают договор "не глядя", что, конечно, радует собственника, довести до внимания нанимателя ключевые моменты все же стоит, иначе наниматель просто не будет их знать и выполнять. Это в интересах самого собственника.

Для этого рекомендуется либо прочесть вслух ключевые условия, либо распечатать крупным шрифтом и отдать нанимателю "Правила пользования квартирой", в которых простым, не юридическим языком написать те моменты, которые вы считаете важными, например:

- запрет курения;

- запрет вечеринок и мероприятий;

- запрет шуметь после 23:00;

- запрет проживания собак и кошек;

- обязанность ежемесячно сообщать вам показатели счетчиков электроэнергии, воды и газа;

- срок и размер уплаты арендной платы, включая стоимость уборки;

- номер счета, на который переводить арендную плату;

- обязанность платить за каждого нового гостя;

- телефоны служб, обслуживающих дом;

- телефон домработницы;

- ваши телефон и имя.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение N 1

Список документов, необходимых для проверки квартиры

и продавца <1>

--------------------------------

<1> Разъяснения по данным документам даны по квартире в параграфе 5.6 книги, по продавцу - в параграфах 5.7, 5.8, по проживающим в квартире лицам - в параграфе 5.9, по техническим характеристикам квартиры - в параграфе 5.10 книги.

Документы, необходимые для проверки квартиры

1. Документы - основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и пр.).

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу квартиры.

5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или кадастровый паспорт на квартиру, выданный органами технической инвентаризации.

6. Выписка из финансово-лицевого счета по квартире или иной документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

7. Документ об отсутствии задолженности по номеру телефона (в частности, по междугородним и международным звонкам).

8. Иные документы, в зависимости от конкретных обстоятельств.

Документы, необходимые для проверки продавца

9. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении - для граждан, не достигших 14-летнего возраста).

10. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров).

11. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо).

12. Свидетельство о браке / расторжении брака, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял.

13. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца на продажу квартиры (если применимо).

14. Соглашение о разделе имущества / решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут (если применимо).

15. Документы (справка, свидетельство и т.д.) органов загса либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения квартиры (если применимо).

16. Паспорта и справки ПНД/НД или водительские права по зарегистрированным в квартире лицам.

17. Заявление-обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире, в котором подпись лица удостоверена нотариусом.

18. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо).

19. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

Приложение N 2

Утверждено

Постановлением Правительства

Российской Федерации

от 8 июля 1997 г. N 828)

ОПИСАНИЕ

БЛАНКА ПАСПОРТА ГРАЖДАНИНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <1>, <2>

--------------------------------

<1> Пояснения по проверке паспорта продавца содержатся в параграфе 5.8 книги.

<2> Не приводится.

Приложение N 3

Форма договора купли-продажи квартиры <1>

--------------------------------

<1> Подробнее о составлении данного договора в параграфе 6.3 книги. Если покупатель один, то данные о втором покупателе и о долевой собственности исключаются.

Город Москва Семнадцатое июня две тысячи семнадцатого года

Мы, гр. Сергеева Наталья Ивановна, дата рождения 23.12.1963, место рождения гор. Москва, паспорт гр. РФ 4509 343395, выдан отделением по району Коньково ОУФМС России по гор. Москве в ЮЗАО 17.05.2007, код подразделения 720-133, зарегистрированная по месту жительства: г. Москва, ул. Шереметьевская, д. 51, корп. 3, кв. 23, именуемая в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. Борисов Иван Сергеевич, дата рождения 15.08.1979, место рождения гор. Москва, паспорт гр. РФ 6508 328204, выдан ОВД Кировского района г. Казани Респ. Татарстан 22.03.2006, код подразделения 472-076, зарегистрированный по месту жительства: г. Казань, ул. Московская, д. 19, корп. 5, кв. 13,

гр. Борисова Анна Александровна, дата рождения 30.01.1983, место рождения г. Нижний Новгород, паспорт гр. РФ 1108 900235, выдан ОВД Ленинского района г. Нижний Новгород Нижегородской обл. 02.01.2007, код подразделения 272-026, зарегистрированная по месту жительства: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 21, кв. 23, именуемые в дальнейшем Покупатели, с другой стороны, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1) Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность, по 1/2 (одной второй) доле каждому, квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица Профсоюзная, дом 61 (шестьдесят один), квартира 290 (двести девяносто), кадастровый номер 32:301:232:000000230 (далее - Квартира). Доля Борисова Ивана Сергеевича в праве собственности на Квартиру составляет: 1/2 (одну вторую). Доля Борисовой Анны Александровны в праве собственности на Квартиру составляет: 1/2 (одну вторую);

2) Квартира состоит из 2 (двух) жилых комнат, имеет общую площадь - 43 (сорок три) кв. м, жилую площадь - 29,3 (двадцать девять целых три десятых) кв. м и расположена на 4 (четвертом) этаже;

3) Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи б/н от 06.02.2002, зарегистрированного Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2002, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на бланке 71 АА 242790, выданном 20.02.2002, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.02.2002 сделана запись регистрации N 7702/11-181/2002-1899-1;

4) Квартира продается по согласованной сторонами цене, равной 6 750 000,00 (шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) российских руб. 00 копеек;

5) оплата квартиры Покупателями Продавцу производится в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения Покупателями выписки из ЕГРП о переходе права собственности на Квартиру и настоящего Договора, зарегистрированного органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавца на указанную Квартиру не возникает;

7) полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской Продавца;

8) Продавец гарантирует, что на дату подписания настоящего Договора вышеуказанная Квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена;

9) Продавец гарантирует, что на момент подписания настоящего Договора в браке не состоит;

10) Продавец гарантирует, что он заключает настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой;

11) стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора;

12) право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателям после государственной регистрации настоящего Договора в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав о переходе права. При этом Покупатели становятся собственниками Квартиры;

13) расходы по заключению настоящего Договора Стороны оплачивают в равных долях;

14) настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора;

15) Продавец обязуется передать указанную Квартиру в пригодном для жилья состоянии, свободную от прав и претензий третьих лиц, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате за электроэнергию, абонентской плате за пользование телефонным номером, за междугородние и международные переговоры;

16) с даты подписания настоящего Договора до фактической передачи Квартиры Покупателям Продавец обязуется не ухудшать состояния Квартиры, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять иными правами третьих лиц;

17) на день подписания настоящего Договора в отчуждаемой Квартире зарегистрирован Продавец. Третьих лиц, обладающих в соответствии с действующим законодательством РФ правом пользования указанной Квартирой, не имеется. Продавец обязуется сняться с регистрационного учета по Квартире в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора;

18) по соглашению сторон настоящего договора Продавец обязуется освободить указанную Квартиру и передать ее Покупателям в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты государственной регистрации настоящего Договора. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации при передаче квартиры стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт;

19) по настоящему Договору Квартира продается с установленным в ней абонентским телефонным номером МГТС 8 (499) 125-50-50, который Продавец обязуется не переводить по другому адресу, а также Продавец обязуется не препятствовать переоформлению указанного телефонного номера на имя Покупателей;

20) переход права собственности на основании настоящего Договора подлежат государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

21) настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, один экземпляр - Продавцу, один - Борисову Ивану Сергеевичу, один - Борисовой Анне Александровне, и один - органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Продавец

________________________________________________

Подпись продавца, расшифровка подписи

Покупатели

________________________________________________

Подписи покупателей, расшифровки подписей

Приложение N 4

Форма расписки <1>

--------------------------------

<1> Заполняется от руки. Подробнее о составлении расписки и альтернативных способах оплаты - в параграфе 6.6 книги.

Город Москва Семнадцатое июля две тысячи семнадцатого года

Я, гр. Сергеева Наталья Ивановна, дата рождения 23.13.1963, место рождения гор. Москва, паспорт гр. РФ 4509 343395, выдан отделением по району Коньково ОУФМС России по гор. Москве в ЮЗАО 17.05.2007, код подразделения 720-133, зарегистрированная по месту жительства: г. Москва, ул. Шереметьевская, д. 51, корп. 3, кв. 23, именуемая в дальнейшем Продавец, подтверждаю, что получила 17 (семнадцатого) июня 2010 года от гр. Борисова Ивана Сергеевича, дата рождения 15.08.1979, место рождения гор. Москва, паспорт гр. РФ 6508 328204, выдан ОВД Кировского района г. Казани Респ. Татарстан 22.03.2006, код подразделения 472-076, зарегистрированный по месту жительства: г. Казань, ул. Московская, д. 19, корп. 5, кв. 13, и гр. Борисовой Анны Александровны, дата рождения 30.01.1983, место рождения г. Нижний Новгород, паспорт гр. РФ 1108 900235, выдан ОВД Ленинского района г. Нижний Новгород Нижегородской обл. 02.01.2007, код подразделения 272-026, зарегистрированная по месту жительства: г. Москва, ул. Академика Пилюгина, д. 21, кв. 23, именуемых в дальнейшем Покупатели, сумму в размере 6 750 000,00 (шесть миллионов семьсот пятьдесят тысяч) российских руб. 00 копеек в качестве полной оплаты по Договору купли-продажи квартиры б/н от 17 июня 2010 г., подписанного между Продавцом и Покупателями, за двухкомнатную квартиру по адресу: город Москва, улица Профсоюзная, дом 61 (шестьдесят один), квартира 290 (двести девяносто).

Претензий по оплате стоимости квартиры по данному договору не имею.

________________________________________________

Подпись продавца, расшифровка подписи

Приложение N 5

Форма акта приема-передачи квартиры <1>

--------------------------------

<1> Подробнее о составлении передаточного акта и его последствиях - в параграфах 6.3, 6.9 книги.

Город Москва 29 июня 2017 года

Мы, гр. Сергеева Наталья Ивановна, дата рождения 23.13.1963, место рождения гор. Москва, паспорт гр. РФ 4509 343395, выдан отделением по району Коньково ОУФМС России по гор. Москве в ЮЗАО 17.05.2007, код подразделения 720-133, зарегистрированная по месту жительства: г. Москва, ул. Шереметьевская, д. 51, корп. 3, кв. 23, именуемая в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

именуемые в дальнейшем Покупатели, с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем:

1) во исполнение Договора купли-продажи квартиры б/н от 17 июня 2010 г., Продавец передал, а Покупатели приняли Квартиру, которая состоит из 2 (двух) комнат общей площадью 43,00 (сорок три) кв. м, в том числе жилой площадью 29,3 (двадцать девять целых три десятых) кв. м, расположенную по адресу: город Москва, улица Профсоюзная, дом 61 (шестьдесят один), квартира 290 (двести девяносто);

2) Квартира передана Покупателям в надлежащем состоянии, отвечающем санитарным и техническим нормам и требованиям и позволяющем ее нормальную эксплуатацию;

Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 218; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 44 45 46 47 48 495051 52 53 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!