Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 28 страница
Таким образом, получать согласие банка на сдачу внаем не надо. На эту тему есть юридические дискуссии, но не будем их развивать с учетом наличия однозначного разъяснения Верховного Суда РФ. Если банк будет предъявлять претензии - достаточно показать данное постановление сотрудникам банка либо предъявить в суд, если банк предъявит свои претензии в суд (что маловероятно, поскольку банку главное - получать платежи по ипотеке, а аренда помогает добиться такой цели).
Однако следует учитывать несколько нюансов юридического свойства.
1. Срок найма. Срок, на который квартира сдается внаем, не должен быть больше, чем срок возврата по кредитному договору. В соответствии с п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке, заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя (банка).
2. Страхование предмета залога. Все банки правомерно требуют застраховать квартиру от риска повреждения и полной гибели. В соответствии с п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму, не ниже суммы этого обязательства. Новый жилец в квартире (вместо собственника), как правило, не увеличивает риск наступления страхового случая. Но стоит прочитать условия договора страхования (проконсультироваться со страховой компанией), чтобы определить, требуется ли заключение дополнительного соглашения к договору страхования или нет. Если банк посчитает, что заемщик не исполнил обязанности по страхованию предмета залога, то вправе потребовать полного досрочного возврата кредита и обращения взыскания на квартиру.
|
|
|
3. Указание на залог квартиры в договоре найма. Заемщик обязан указать все обременения объекта в договоре найма, это требование закона. Ведь если банк обратит взыскание на заложенную квартиру, то договор найма прекратится (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке), помимо остальных аспектов, связанных с залогом квартиры. Например, в соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, даже если в ней проживает наниматель. Банки практически не пользуются данным правом, если заемщик платит по кредиту, но все-таки следует предупредить нанимателя о правах банка.
4. Сдача квартиры в аренду может быть запрещена банком. Сдача в аренду юридическим лицам (т.е. не внаем физическим лицом, а в аренду юридическим лицам, это разные виды договоров) может быть ограничена договором, заключенным с банком. Это прямо указано в п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке. Если планируется именно сдача в аренду юридическому лицу, то необходимо посмотреть следующие документы:
|
|
|
- кредитный договор;
- договор об ипотеке (если заключался);
- закладная.
Если в этих документах предусмотрена обязанность получения согласия банка, то такое согласие следует получить, обратившись в банк. В этом случае еще неизвестно - даст ли банк такое согласие. О позиции банка лучше спросить до заключения договора. Если же в договорах обязанности получать согласия нет, то собственник вправе сдать квартиру в аренду на срок обеспеченного залогом обязательства и с соблюдением целей, соответствующих назначению имущества.
Как получить согласие банка?
Если вы по каким-то причинам решите получить согласие банка на передачу квартиры внаем (хотя такое согласие не требуется), то следует направить письменный запрос в банк с описанием ситуации и ключевыми условиями найма/аренды. Выдачу согласия банки обусловливают, как правило, тремя аспектами:
- согласованием найма со страховой компанией, которая страхует квартиру от рисков утраты и повреждения;
|
|
|
- срок договора найма не должен превышать 12 месяцев (поскольку договор найма сохраняет силу при обращении взыскания на квартиру, банку невыгодно представлять согласие на больший срок);
- уплатой комиссии.
По большому счету банку выгодно, чтобы заемщик получал стабильный доход и погашал кредит. Однако не все банки и не все сотрудники банков понимают этот аспект, больше того - порой никому и дела не будет до такого заявления, поэтому гарантировать получение такого согласия нельзя. Некоторые российские банки настолько бюрократичны и неэффективны в плане нестандартных обращений клиентов, что заявление заемщика просто потеряется в недрах такого чудовища, и даже найти хотя бы какого-то "живого компетентного человека" будет затруднительно.
Подробное руководство по получению ипотечного кредита и выборе комфортного для клиента банка приведено в главе 3 книги.
8.6. Юридические аспекты сдачи квартиры внаем. Обязанность
регистрации индивидуальным предпринимателем. Обязанность
уплачивать налог и ответственность за неуплату.
Государственная регистрация обременения. Формулировка
ключевых условий договора найма
Если вы нарушаете правила,
вас штрафуют; если вы соблюдаете
|
|
|
правила, вас облагают налогом.
П. Лоренс
Целью собственника при сдаче квартиры в пользование является получение стабильного ежемесячного дохода. Чтобы исключить негативные последствия и сделать деятельность максимально успешной и эффективной, собственнику следует понимать три юридических аспекта:
- случаи, в которых собственник обязан регистрироваться индивидуальным предпринимателем для получения дохода от сдачи квартир внаем;
- налоговые последствия сдачи квартиры внаем, особенности уплаты налогов и ответственность за неуплату налогов;
- условия, которые следует прописать в договоре найма, чтобы защитить интересы наймодателя.
Обязанность регистрироваться индивидуальным предпринимателем
В соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Является ли сдача в аренду квартиры для получения ежемесячного дохода предпринимательской деятельностью?
Верховный Суд Российской Федерации указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 <1>).
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2005. N 1.
Таким образом, если квартира приобретается намеренно в целях сдачи в аренду и систематического получения прибыли, то гражданин обязан зарегистрироваться предпринимателем. Если же квартира приобретена для целей проживания, но временно сдается в аренду, то такая обязанность отсутствует. Но, учитывая, что нигде не пишется, для каких целей покупается квартира, то никто не сможет однозначно подтвердить предпринимательский характер покупки квартиры. Для государства важнее налоговый аспект сдачи в аренду, чем регистрация всех собственников предпринимателями.
Налоговый аспект сдачи квартиры внаем
Поскольку собственник квартиры получает доход от сдачи внаем жилых помещений, возникает обязанность по уплате налога на доходы физического лица (НДФЛ) по ставке 13% от полученных сумм (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).
В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога. Для этого собственник подает налоговую декларацию не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ. Согласно п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Отметим, что гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, в качестве вида деятельности указать сдачу внаем собственного жилого недвижимого имущества и платить налог в меньшем размере (в зависимости от выбранной системы налогообложения), вплоть до 6% от полученных сумм. Однако следует взвесить все плюсы и минусы профессиональной предпринимательской деятельности, включающей в себя и уплату в необходимых случаях страховых взносов, и ведения определенной бухгалтерии, и еще многих различных нюансов. По нашему мнению, только ради сдачи квартиры в аренду регистрироваться предпринимателем нецелесообразно.
Какая ответственность ждет собственника
при неуплате налогов?
Ответственность за непредставление налогоплательщиком налоговой декларации установлена ст. 119 НК РФ: штраф от 5 до 30% от суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки.
Ответственность за неуплату или неполную уплату сумм налога установлена ст. 122 НК РФ: штраф 20% от неуплаченной суммы налога.
Уголовная ответственность по ч. 1 ст. 198 УК РФ за уклонение от уплаты налогов путем непредставления налоговой декларации или иных документов установлена для уклонения от уплаты, совершенного собственником в крупном размере.
Крупным размером признается сумма налогов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более девятисот тысяч руб., при условии, что доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм налогов, либо превышающая два миллиона семьсот тысяч руб.
Отметим, что лицо, впервые совершившее преступление, установленное ст. 198 УК РФ, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Следует понимать, что налоговые органы должны доказать размер дохода, что сделать непросто, поскольку представлять доказательства в налоговую инспекцию невыгодно не только арендодателю, но и арендатору. Хотя при возникновении конфликта между арендатором и арендодателем ситуация с неуплатой налогов арендодателем становится определенным аргументом против него. Сам арендатор может "сдать" собственника налоговой. Также нельзя сбрасывать со счетов возможные жалобы в налоговую инспекцию соседей, недовольных сдачей квартиры в аренду. В случае жалоб, как правило, собственник пишет объяснительную, платит налог и подает декларацию, и на этом налоговая инстанция прекращает свою активность. Либо собственник не признается в сдаче в аренду, и тогда налоговой приходится доказывать факт сдачи в аренду, для чего вызывать полицию, управляющую компанию, опрашивать соседей, проверять жильцов, запрашивать документы. В этом случае - как повезет. Некоторые (если не все) указывают, что в квартире проживают их дальние родственники безвозмездно, ведь Гражданский кодекс допускает и не запрещает передавать квартиру в безвозмездное пользование.
Отметим и то обстоятельство, что ст. 113 НК РФ установлено, что лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания соответствующего налогового периода истекли три года (срок давности).
В целом заполнение Декларации по форме 3-НДФЛ не является сложной процедурой - за 900 руб. в Интернете предлагаются услуги по составлению такой декларации. Сам собственник должен решить - платить ему налог или жить под риском ответственности.
Стоит надеяться, что законодатель придет когда-нибудь к опыту других стран и сделает уплату налога для собственников более удобной и комфортной. Например, собственникам будут выдавать патент или лицензию на сдачу в аренду. Возможно, рынок стоит сделать более цивилизованным, чтобы повысить уровень оказания услуг, заинтересовать его участников в развитии этого рынка вместо рынка отелей и гостиниц. С другой стороны, может стать хуже для самих собственников, например, в США управляющим советом дома может быть запрещена сдача квартир в аренду.
Форма договора и государственная регистрация обременения
Договор найма в обязательном порядке заключается в письменной форме. Если стороны устно договорились о передаче квартиры внаем, то никаких гарантий у собственника и нанимателя нет. В любой момент наниматель может съехать, не заплатив.
Стороны вправе обратиться к нотариусу с целью нотариального удостоверения договора. Это не обязательно, но для юридически неграмотных наймодателей такое заверение, одновременно с проверкой нотариусом условий договора, будет полезно.
Если договор найма заключен на срок более года (включительно), то в силу п. 2 ст. 674 ГК РФ договор следует сдать в Росреестр для государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. Эта норма введена в Гражданский кодекс с 22 июля 2014 г. До этой даты договоры найма на государственную регистрацию не подавались. Если договор зарегистрирован, то для налоговой службы доказать факт сдачи квартиры внаем не представляет труда. Также для договоров найма, заключенным на срок более 1 года,
Определение прав и обязанностей сторон в договоре найма
От того, насколько полно и грамотно составлен договор найма, зависит успешность взаимоотношений сторон. К примеру, в квартире перегорела лампочка - кто ее обязан заменить? Протекли трубы и залили соседей - кто будет обязан возмещать им вред? Украдено имущество собственника - как доказать, что оно действительно было? Наниматель не платит - в какой срок можно его выселить и как это сделать? Отметим, что ряд гарантий для обеих сторон договора установлен законом. Следует знать их, чтобы уметь пользоваться.
Мы рекомендуем в обязательном порядке заключать с нанимателем договор найма - это позволит не только установить правовые гарантии для наймодателя (без договора защищать интересы почти невозможно), но и обеим сторонам четко понимать, какие у каждого права и обязанности.
Договор найма по сложившейся практике готовит наймодатель или риелтор наймодателя, поскольку собственник квартиры в данных отношениях - "сильная сторона", имеющая возможность навязать в пределах разумного свои условия. Примерная форма договора найма, составленная с учетом интересов наймодателя, приведена в приложении N 6 к книге.
Приведем ключевые условия договора найма, также рекомендации по их изложению. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическому лицу квартира может быть сдана только для проживания в нем граждан и только на основании договора аренды (специфика аренды здесь не рассматривается, но в целом договор аналогичен договору найма).
Предметом договора найма может быть только жилое помещение (квартира, дом). Одно из существенных условий - должен быть указан полный точный адрес квартиры, передаваемой в пользование.
Данные о нанимателе. В обязательном порядке в договоре указываются фамилия, имя, отчество (полностью) нанимателя, его паспортные данные, место жительства (по прописке) и контактный телефон. Перед подписанием договора следует снять копию паспорта нанимателя (либо сфотографировать паспорт на телефон) и проверить в Интернете на предмет действительности (сайт миграционной службы). Отказ дать копию паспорта следует считать основанием для отказа в заключении договор найма с таким лицом.
Для юридических лиц указывается наименование, место нахождения, реквизиты банковского счета, лицо, действующее от имени юридического лица, и ссылка на устав или доверенность.
Размер платы за наем. Плата за наем устанавливается договором. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором ( п. 2 ст. 682 ГК РФ). Таким образом, договором может быть установлено право наймодателя изменить размер оплаты в одностороннем порядке при определенных случаях. Такое право, особенно в долгосрочном договоре, следует оставить, поскольку рыночная цена может вырасти, а у наймодателя не окажется инструментов для ее увеличения.
Раньше стороны нередко приравнивали размер платежа к курсу доллара или евро, т.е. сумму указывали в условных единицах, а курс указывали ЦБ РФ, по которому наниматель обязан был производить оплату в рублях. Расчеты в России допустимы только в рублях, поэтому принимать иностранную валюту в качестве оплаты запрещено (хотя и является распространенной практикой). Но примерно с 2010 г. цены на аренду перестали указывать в долларах, и перешли в основном на российскую валюту (как в найме, так и в купле-продаже). Это было связано в первую очередь со стабилизацией курса рубля и общей тенденцией к исчислению платежей в рублях. Но и при резком росте курса доллара в 2014 - 2016 гг. практика не вернулась к долларовому исчислению курса. Объяснить это можно, наверное, ростом финансовой культуры граждан (нанимателей, покупателей, ипотечных заемщиков), которые начали понимать, что привязка к иной валюте невыгодна для них.
Обязанность по оплате коммунальных услуг, если иное не установить в договоре, возлагается по закону на нанимателя, так как именно наниматель пользуется помещением. По практике же коммунальные услуги, абонентскую плату за телефон часто оплачивает наймодатель, а наниматель оплачивает электроэнергию и междугородние переговоры, хотя вопрос может быть решен по-разному, к примеру наймодатель сам оплачивает все коммунальные платежи, но эти расходы возмещает наниматель. Либо можно включить в стоимость ежемесячной платы и твердую сумму, примерно равную стоимости коммунальных платежей. В любом случае следует прописать порядок передачи наймодателю показателей счетчиков воды, газа, электроэнергии и распределить обязанности по уплате за данные услуги. Например, указать обязанность высылать на электронную почту требуемые данные. Какой-либо абсолютной практики по данному вопросу нет и наймодатель сам продумывает, как быть.
Порядок уплаты платежей. Если в договоре забыли указать сроки для оплаты, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Но такая оплата невыгодна наймодателю, поскольку позволяет нанимателю платить по факту пользования, а, следовательно, допускает риск недобросовестного поведения нанимателя. Поэтому рекомендуется устанавливать авансовую систему оплаты, при которой наниматель платит за проживание заранее, как правило, он оплачивает следующий месяц дней за пять до его начала.
Порядок оплаты можно оптимизировать следующим образом:
- установить обязанность нанимателя переводить плату на банковскую карту или текущий счет наймодателя, что упрощает процедуру получения денег. Однако в данном случае собственник теряет повод приходить в сданную квартиру и проверять ее состояние;
- установить не ежемесячную, а ежеквартальную схему оплаты. Конечно, рекомендуется брать оплату авансом, в противном случае есть риск, что арендаторы съедут, а оплата так и не поступит;
- установить строго определенную дату для оплаты, например 25-е число месяца в целях возможности планирования данных поступлений и обеспечения дисциплины платежей (а не в режиме - до 25-го числа месяца, когда наниматель может оплатить в любой период до этой даты).
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 210; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!