Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий. 29 страница
Что касается подтверждения получения оплаты, то обычно на экземпляре договора нанимателя наймодатель проставляет роспись о получении денег за определенный период, например в виде таблички:
| Оплачиваемый период | Размер платежа за наем | Размер платежа за коммунальные услуги | Роспись наймодателя (свидетельствует о получении денег) | Дата получения денег |
| Сентябрь 20__ г. | ||||
| Октябрь 20__ г. |
Если денежные средства переводятся на банковскую карту, то составление расписки не обязательно - банк при необходимости подтвердит переводы. Сам наниматель в этом случае будет заботиться о сохранении квитанций (выписок со своего счета) о переводе денежных средств на ваш счет. С активным развитием интернет-банкинга эта форма расчетов представляется наиболее удобной.
Если сдавать квартиру через сайт www.airbnb.com, то все платежи будут проходить через этот сайт и перечисляться на карточку наймодателя.
Срок договора. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет, что означает автоматическую обязанность регистрации договора и распространение на отношения максимального количества гарантий в пользу нанимателя.
Рекомендуется заключать договор найма на срок до одного года (краткосрочный наем), поскольку в этом случае, во-первых, договор не надо регистрировать, во-вторых, законодатель указал на неприменение ряда невыгодных для собственника условий, присущих найму на срок свыше года (п. 2 ст. 683 ГК РФ), в частности не применяется:
|
|
|
- право нанимателя без согласия наймодателя вселять временных жильцов;
- право преимущественного заключения договора на следующий срок и соответствующие обязанности наймодателя о заблаговременном предупреждении нанимателя.
Кроме того, краткосрочный наем оставляет собственнику маневр на пересмотр условий договора по арендной плате, на своевременный отказ от продления договора с недобросовестным нанимателем.
По некоторым причинам собственник может не захотеть продлевать договор с нанимателем. Во избежание проблемных ситуаций лучше заранее предупредить нанимателя о том, что по прекращении договора квартирант должен выселиться и продлевать с ним договор собственник не планирует - это позволит нанимателю найти другое жилье.
При долгосрочных договорах найма (свыше года) предупреждать нанимателя о неготовности продлевать договор следует за три месяца до окончания срока, указанного в договоре. В противном случае договор продлится автоматически на тот же срок на тех же условиях.
|
|
|
Если же собственнику понадобилось досрочное выселение нанимателя, то при отсутствии оснований для этого, предусмотренных договором, необходимо договариваться с нанимателем и подписывать соглашение о прекращении договора. Смена замков и принудительное выселение в данном случае является незаконным со стороны наймодателя и чревато обоснованным взысканием с него убытков.
Таким образом, инвестору следует понимать, что при заключении договора найма с нанимателем, особенно долгосрочного, квартира будет находиться под существенным обременением, в частности выселить нанимателя в течение этого срока возможно только через суд, и то если только последний не оплачивает арендную плату или наносит вред помещению. Поднять арендную плату в этот срок, если не предусмотреть этого в договоре, также невозможно.
Поэтому рекомендуется заключать договор на срок 6 месяцев, чтобы понять, как будет наниматель справляться со своими обязанностями, а уже потом рассматривать вопрос о продлении. На практике был случай, когда, сдав квартиру с евроремонтом на год по хорошей цене, хозяин квартиры как-то увидел, что квартира полностью заставлена автомобильными шинами. Как оказалось, наниматель использовал квартиру под дешевый по коммерческим меркам склад, хотя и проживал там. И несмотря на то, что было крайне неприятно увидеть квартиру в таком состоянии, выселить нанимателя было невозможно.
|
|
|
Отметим, что при продаже помещения договор найма сохраняет силу для нового собственника. Это означает, что при намерении продать в дальнейшем квартиру следует ограничить срок договора найма, иначе мало кто купит квартиру с обременением. С другой стороны, если продавать квартиру другому инвестору, то это может быть и выгодно последнему, поскольку новый собственник приобретет и право на получение платежей.
Преимущественное право нанимателя на новый срок найма. У нанимателя имеется преимущественное право на продление договора найма, если договор заключен на срок более года. Это выражается в том, что не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма, наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.
Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Более того, если наниматель выселился, а наймодатель сдал квартиру в течение года, то наниматель вправе потребовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков. Если же договор заключен на срок до года, то по окончании срока действия договора наниматель должен выселиться, а наймодатель вправе найти другого, даже если цена аренды будет ниже.
|
|
|
Указание всех постоянно проживающих. В договоре найма, заключенном на срок свыше года, должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, либо такие граждане вселяются с согласия наймодателя, за исключением несовершеннолетних, для вселения которых согласия не требуется.
При этом вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства об общей площади на человека, кроме вселения несовершеннолетнего. "Социальная норма площади жилья" составляет 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв. м - на семью из двух человек, 33 кв. м - на одиноко проживающего гражданина.
Но и в краткосрочном договоре найма рекомендуем указать всех проживающих в квартире. Более того, в западных системах принято, что за каждого нового проживающего "гостя" арендная плата повышается на определенную сумму.
Право вселять временных жильцов. Если договор заключен на срок свыше 1 года, то наниматель вправе вселить временного жильца на срок до 6 месяцев без согласия собственника (действует уведомительный порядок). Наймодатель вправе запретить проживание такого лица только при нарушении нормативов площади на человека.
Однако если договор найма заключен на срок менее 1 года, то такое право у нанимателя отсутствует. Но даже в этом случае о запрете на вселение третьих лиц без согласия собственника лучше прямо указать в договоре, просто потому, что наниматель может и не знать об этом.
Временная регистрация. Часто наниматели просят собственника временно зарегистрировать их в квартире. Речь идет о регистрации в квартире по месту пребывания, т.е. о временной регистрации, а не "прописке" (подробнее о правах лиц, проживающих в квартире, в параграфе 5.9 книги).
Для такой регистрации на данный момент предусмотрено обязательное согласие лица, предоставившего жилое помещение <1>, в связи с чем все зависит от позиции собственника квартиры на осуществление такой регистрации. Он может как разрешить регистрацию, так и отказать в ней. Отметим, что при вселении "гостя" стоимость коммунальных услуг пропорционально возрастает, поэтому целесообразно изначально просчитать размер на весь срок регистрации и получить эту сумму с нанимателя. Как вариант, собственник может брать за регистрацию нанимателя определенное вознаграждение. Давать такую регистрацию целесообразно лишь проверенным нанимателям.
--------------------------------
<1> Пункт 11 Приказа Федеральной миграционной службы от 20 сентября 2007 г. N 208 "Об утверждении Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации".
Передача квартиры. Квартира передается нанимателю по передаточному акту. Риск случайной гибели квартиры остается на собственнике квартиры, если иное не указать в договоре. Но здесь речь идет о случайной гибели (форс-мажор). Конечно, наниматели на это условие не пойдут. Если же гибель квартиры произошла по вине нанимателя, то ответственность лежит на нем в любом случае. Форма передаточного акта приведена в приложении N 7 к книге.
Ответственность за повреждение квартиры. Целесообразно отразить в договоре обязанность нанимателя соблюдать правила пользования жилым помещением, правила содержания общего имущества в доме, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения.
Состояние квартиры, в том числе работоспособность систем и оборудования, необходимо, по возможности, отразить в договоре либо в акте приема-передачи, вплоть до указания материала и типа дверей, цвета и типа обоев, приложения поэтажного плана квартиры. Наймодатель может сфотографировать квартиру до сдачи внаем и сделать фотографии приложением к договору.
Для исключения уничтожения нанимателем стен квартиры, существенного ухудшения состояния квартиры и прочих недобросовестных действий в отношении квартиры необходимо установить за порчу квартиры ответственность в виде возмещения расходов на восстановление или самостоятельного устранения недостатков, по выбору наймодателя.
Текущий ремонт квартиры возлагается по закону на нанимателя (если иное не предусмотреть в договоре), поскольку пользуется квартирой и системами квартиры именно наниматель. Под этим подразумевается замена нанимателем перегоревших ламп, восстановление работоспособности систем и оборудования, устранение мелких повреждений и неисправностей, профилактические мероприятия по предохранению инженерного оборудования и квартиры от преждевременного износа. Но в любом случае осуществлять переустройство и перепланировку без согласия наймодателя нельзя, и это следует прописать в договоре.
Ответственность за залив соседей. Достаточно распространенной проблемой является залив нанимателем соседей снизу. Кто несет в данном случае ответственность?
Ключевое юридическое значение имеет установление лица, которое несет бремя содержания имущества. Для возложения ответственности необходимо будет определить: кто несет ответственность за надлежащее состояние соответствующего сантехнического оборудования.
Текущий ремонт по закону возложен на нанимателя (если иное не указать в договоре), что включает в себя и контроль исправности сантехнического оборудования. Однако рекомендуем прямо в договоре указать то, что наниматель обязан производить текущий ремонт по сантехническому оборудованию в квартире и отвечает за залив соседей.
Опись имущества и ответственность за его порчу. В договоре найма или в акте приема-передачи квартиры должно быть поименовано все имущество, находящееся в квартире, причем для идентификации имущества необходимо не просто написать "стиральная машина", необходимо указать ее марку, модель, год изготовления, заводской номер, а также все имеющиеся повреждения и царапины. Образец такого указания в передаточном акте приведен в приложении N 7 к книге.
Соответственно, договор должен содержать условие об ответственности арендатора за порчу имущества, порядке и сроках возмещения. Например, следует указать обязанность арендатора по требованию и выбору арендодателя восстановить или заменить испорченную вещь либо возместить ее стоимость в определенный срок с даты выставления требования. Чтобы не спорить по поводу размера возмещения, целесообразно указать стоимость каждой вещи в договоре/акте.
Уплата страхового депозита. Важно предусмотреть в договоре уплату нанимателем страхового депозита (обеспечительного платежа) в размере одной месячной арендной платы, который будет возвращаться после окончания договора либо направляться в оплату последнего месяца аренды.
Смысл данного платежа в том, что при неуплате арендной платы, порче имущества, досрочном расторжении договора данная сумма остается у наймодателя в размере причиненного ущерба / невыплаченной арендной платы. Такой платеж дисциплинирует нанимателя, в том числе в вопросе досрочного съезда из квартиры.
Страхование квартиры. В связи с повышенным риском порчи квартиры можно попытаться обязать нанимателя застраховать квартиру от риска утраты и повреждения и свою ответственность за заливы соседей в пользу собственника квартиры. Однако сейчас на рынке такой практики нет, и наниматель будет относиться к данному предложению настороженно.
Поэтому собственник квартиры может самостоятельно застраховать данные риски, что позволит ему не опасаться повреждения квартиры или убытков от залива соседей.
Проверка состояния квартиры. В договоре следует прямо прописать право наймодателя проверять состояние квартиры в любое время (возможно, с предупреждением нанимателя за один день), при этом корреспондировать данное право со штрафом, который наймодатель вправе удержать из страхового депозита при отказе нанимателя в допуске в квартиру. За отказ в допуске можно и нужно установить и более серьезные санкции, например, право наймодателя отказаться от исполнения договора (расторгнуть договор).
Конечно, постоянный или излишний контроль со стороны наймодателя может вызывать законное раздражение нанимателя, в связи с чем, как правило, проверка осуществляется в момент получения денег за квартиру. Инвестор должен понимать, что сдача внаем - это бизнес, причем по условиям этого бизнеса квартира передается в пользование третьему лицу, а соответствующее право собственника на это время прекращается. Также не стоит заходить в квартиру в отсутствие нанимателя, кроме случаев принудительного выселения с составлением акта описи имущества нанимателя и присутствием понятых.
Запрет на проведение шумных застолий в ночное время. Данное требование основано на нормах ст. 17 Жилищного кодекса РФ, а также Постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями", которые устанавливают недопустимость нарушения прав и законных интересов соседей. Помимо этого, существуют региональные нормативные акты по этому поводу. Например, Законом г. Москвы от 12 июля 2002 г. N 42 "О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве" установлено, что ночное время - это период времени с 23 часов до 7 часов. В ночное время запрещается:
- использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли - киосках, павильонах, лотках, повлекшее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
- игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, влекущими нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
- использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, влекущее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
- использование пиротехнических средств, влекущее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
- производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, влекущее нарушение покоя граждан и тишины в ночное время.
Помимо этих случаев не допускается совершение действий, нарушающих покой граждан и тишину, при проведении переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, иных ремонтных работ в данных помещениях с 19 часов до 9 часов и с 13 часов до 15 часов, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни (кроме случаев, когда указанные работы осуществляются в течение полутора лет со дня ввода многоквартирного дома в эксплуатацию).
На эту тему существует также Постановление Правительства Москвы от 8 июля 2014 г. N 377-ПП "Об условиях производства разгрузочно-погрузочных работ в ночное время".
Наниматель, скорее всего, не знает в подробностях всех этих правил, поэтому целесообразно отразить их в договоре и в памятке.
Запрет на хранение определенных видов имущества. К их числу можно отнести оружие, огнеопасные, взрывчатые и легковоспламеняющиеся вещества, яды и химикаты, вредные для здоровья человека. Также можно установить в договоре запрет на хранение и использование пачкающих предметов, предметов, источающих неприятный запах, а также иных предметов, запрещенных к хранению в жилых помещениях по закону.
Условия пользования телефоном. Собственнику помещения целесообразно отключить выход на междугороднюю связь, а также обговорить с арендатором тарифный план стационарного телефона. Помимо этого, следует разрешить технический момент - каким образом наймодатель будет контролировать оплату нанимателем счетов (как правило, оплата за телефон - это обязанность арендатора).
Иная ответственность. Следует отметить, что установление каких бы то ни было жестких условий в договоре типа запрета на вселение третьих лиц не будет действенно без эффективной системы ответственности. По большому счету именно установление ответственности дисциплинирует нанимателя, а не сам запрет. В этой связи рекомендуется устанавливать штрафные санкции, вплоть до отказа наймодателя от исполнения договора при каждом нарушении.
Расторжение договора нанимателем. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время во внесудебном порядке расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Расторжение договора собственником. Наймодатель (собственник квартиры) вправе расторгнуть договор найма только через суд (кроме одного исключения, о котором ниже), либо ждать окончания его действия, либо договориться с нанимателем о расторжении договора по соглашению сторон. Отметим, что основаниями для такого расторжения договора являются:
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
При сроке найма более чем 1 год по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 187; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!