Этап 1. Определение цели и задачи оценки (цель оценки - вид стоимости - установление имущественных прав - дата оценки).
Заключается в выборе вида стоимости, необходимого для принятия решения. Для этого необходима информация о детальной характеристике (технической, экономической, правовой) оцениваемого объекта недвижимости на момент начала оценки и соответствие данной информации действительности.
Если цель оценки - определение восстановительной стоимости объекта, то применяются методы затратного подхода: сметный или индексный. Если цель оценки - определение стоимости замещения, также применяют методы затратного подхода: метод сравнительной единицы или поэлементный метод. Если необходимо определить рыночную стоимость объекта, чаще используют методы доходного и сравнительного подходов.
Этап 2. План и договор оценки (график работ - источники информации - выбор методов - затраты на проведение оценки - денежное вознаграждение за оценку - составление договора).
а) Анализ и определение сегмента рынка. Для целей анализа выявляются аналогичные объекты, возможные покупатели или пользователи оцениваемой собственности, собирается информация об условиях сделки.
б) Определение целесообразности метода определения стоимости.Метод капитализации дохода - наиболее применим при оценки недвижимости приносящей доход. При освоении новой территории, в условиях пассивного рынка (школы, вокзалы церкви и т.д.), для определения страховой стоимости целесообразны методы затратного подхода. В условиях активного, развитого рынка типичных объектов - методы сравнительного подхода (рыночных продаж). В случаях достаточной информации применимы расчеты методами всех трех подходов.
|
|
|
в) Разработка графика работ и бюджета оценки объекта недвижимости. В соответствии с собранной информацией оцениваются ожидаемые затраты в зависимости от сложности объекта, гонорары привлекаемых специалистов и экспертов (инженеров, архитекторов, адвокатов и т.д.), учитываются возможные прочие расходы (командировочные, использование компьютерных баз данных и т.д.).
Собираются сведения от заказчика: 1.договор купли-продажи, 2.свидетельство о праве собственности, 3.свидетельство о внесениив реестр собственности, 4. государственный акт пользования землей или договор аренды, 5. паспорт БТИ с поэтажным планом, 6. техническая документация, 7. смета, 8. инвентарные карточки, 9. сведения по балансу (полная, остаточная, восстановительная стоимость за последние годы).
Подготовка письменного запроса о гонораре с расшифровкой работ и их стоимости. Не допускается установление гонорара в виде процента от стоимости объекта. Мировая практика дает сумму оплаты в размере 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.
|
|
|
Этап 3. Сбор и подтверждение информации (осмотр объекта - юридические документы - технические характеристики - экономические показатели - проверка достоверности информации - анализ и обработка информации).
Надежность выводов во многом зависит от уровня достоверности получаемой информации.
А. Вся ли собранная информация необходима, избыточная не повышает достоверности.
Б. Достоверна ли полученная информация (личный детальный осмотр, подтверждение аналогичных продаж, определение сопоставимости финансовых показателей).
В. Выявить и устранить возможные искажения с учетом всех информационных источников (финансово-экономические издания, интернет, данные местных властей и т.д.).
Этап 4. Расчет оценочной стоимости на основе трех подходов (оценка на основе доходного подхода - оценка на основе сравнительного подхода оценка на основе затратного подхода).
С учетом полученной информации на основе трех подходов. При использовании затратного подхода следует дополнительно получить сведения о рыночной стоимости материалов и рабочей силы. В случае рыночного подхода анализируются открытые банки данных о сделках. Для расчетов методами доходного подхода анализируется информация о деятельности аналогичных объектов. В условиях развитого рынка и достаточно полного объема информации расчеты проведенные методами всех трех подходов приводят к сопоставимым результатам. Однако, учитывая несбалансированность предложения и спроса, недостаток информации, неразвитость сегментов рынка, результаты расчетов могут не совпадать.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 350; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!