Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
1. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
2. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки (точной копии), с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Наиболее точно характеризует настоящую стоимость объекта, однако на практике часто невозможно определение (изменение технологий, материалов и т.д.) стоимости воспроизводства и ее заменяют стоимостью замещения.
3. Стоимость объекта оценки при существующем использовании стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
4. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость, определяемая исходя из его инвестиционного вклада в реализацию конкретного проекта. В отличии о рыночной – более конкретна, связана с инвестиционными условиями проекта.
5. Стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
6. Ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.
|
|
|
7. Утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
8. Страховая стоимость – стоимость определяемая для целей страхования, отражаемая в договоре, необходима для страхового возмещения.
9. Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке объектов;
10. Потребительная стоимость– стоимость в использовании, отражает стоимость или важность объекта для конкретного лица.
11. Специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Принципы оценки объектов недвижимости:
1) пользователя, т.е. связан с представлением владельца о своем имуществе;
2) эксплуатации объектов недвижимости;
3) рыночной среды;
|
|
|
4) наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.
Все перечисленные принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к учету всех или основных принципов оценки. Это необходимо, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
Оценка объекта оценки может проводится оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Оценщик осуществляет сбор и обработку:
- правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
|
|
|
- данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
- информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
- информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
|
|
|
Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки.
Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
Итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
На федеральном уровне в качестве методических документов действуют два государственных стандарта Российской Федерации: "Единая система оценки имущества" (ЕСОИ); "Основные положения. Термины и определения".
Алгоритм и технология оценки объектов недвижимости
Методы оценки -последовательность теоретических, расчетных и экспертных действий направленных на определение стоимости объектов недвижимости.
Алгоритм оценки недвижимости - последовательность применения экономических, технологических и расчетных этапов.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 229; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!