Основные методы и особенности применения затратного подхода
| ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ АГОРИТМ РАСЧЕТА |
| 1.Методы определения стоимости земельных участков (СЗУ) | ||||
| Капитализации земельной ренты | Соотнесения (переноса). | Техника остатка для земли. | Развития (освоения). | Прямого сравнительного анализа продаж. |
| 2. Методы определения восстановительной стоимости (ВС) объекта недвижимости или стоимости замещения (СЗ) | |||
| Количественного анализа | Поэлементный | Сравнительной единицы | Индексный |
| 3. Методы определения суммарной величины накопленного совокупного износа (НСИ = ФИ+МИ+ВИ) | ||
| Физический износ: экспертный, нормативный, стоимостной, срока жизни здания | Функциональный (моральный) износ: устранимый, неустранимый | Внешний (экономический) износ: сравнение продаж, сравнение доходов |
| 4.Определение стоимости объекта (СО) (затратным подходом): |
| СО = СЗУ + ВС (СЗ) - НСИ |
Для определения итоговой стоимости объекта недвижимости: к стоимости земельного участка прибавляется разница восстановительной стоимости объекта и накопленного совокупного износа.
Затратный подход применим к оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях это оправданно (например, оценка недвижимости приносящей доход). Наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости.
|
|
|
Затратный подход применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта.
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.
Для отражения результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.01 г. N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.
Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых услуг. Здесь предпочтение этому подходу отдается потому, что страховая сумма, сумма страхового взноса и страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.
|
|
|
Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика.
При применении затратного метода следует помнить, что полученная на его основе стоимость является базисом рыночной стоимости приносящей доход недвижимости и может в значительной мере отличаться от последней. Например, рыночная стоимость комплекса автозаправочной станции будет значительно больше затрат на строительство, а стоимость гостиницы, расположенной в неудачном месте (на окраине города), будет меньше, чем стоимость, определенная затратным методом.
Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объектов оценки.
Экономическое содержание подхода - определение теоретически возможного дохода, который связан с рыночной стоимостью объекта недвижимости. (Например: вкладчик получает проценты в сумме 1000 руб., при ставке 9% годовых, тогда ранее вложенная сумма составит 1000 : 0,9 = 9000 руб.)
|
|
|
Для применения доходного подхода необходимо владение: понятиями капитализации и дисконтирования, финансовой математики, умение оценивать риски вложения капитала, прогнозировать денежные потоки, анализировать рыночную информацию и предвидеть динамику изменения стоимости объекта недвижимости в зависимости от внутренних и внешних факторов.
Доходный подход - это наиболее информационно обеспеченный и наиболее достоверный подход к оценке нежилой недвижимости, является наиболее сильным и гибким инструментом оценки, способным решать задачи не только в области недвижимости, но и в других областях: интеллектуальной собственности, бизнеса, инвестиционных проектов и др.
В доходном подходе используются методы: прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 376; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!