Метод прямой капитализации (доходный подход)
Капитализация дохода - получение текущей стоимости будущих выгод от владения объектом недвижимости.
Капитализированный доход - это и есть стоимостная оценка объекта недвижимости.
Чистый операционный доход (ЧОД) - рассчитанная величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета операционных расходов и резервов на замещение.
Общий коэффициент капитализации, (ОКК) (ставка капитализации) - чистая прибыль, получаемая от эксплуатации объекта недвижимости и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.
В рамках доходного подхода стоимость объекта (Со) недвижимости рассчитывается как:
Со = ЧОД : ОКК
Определение ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду по рыночным арендным ставкам, а в качестве прогнозного периода расчета будет взят наиболее типичный год владения.
Расчет ЧОД начинается с определения:
1.потенциального валового дохода (ПВД) - ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.).
2.эффективного валового дохода (ЭВД).
ЭВД = ПВД - Па - Пн
Для этого предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы вычитаются из ПВД. Эти потери определяются вероятностью того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
|
|
|
Поскольку в оценочной деятельности не существует стандартов для определения этих потерь, то лучшим способом для получения информации является рассмотрение сходного объекта собственности, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно узнать уровень потерь на практике.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОД).
ЧОД = ЭВД - ОР
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их делят на:
- условно-постоянные;
- условно-переменные (эксплуатационные);
- расходы (резерв) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.
|
|
|
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).
4.Расчеты общего коэффициента капитализации (ОКК).
а. Метод прямого сопоставления.
В западном классическом варианте метод прямого сопоставления предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи:
ОКК = ЧОД : СО
Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию сложно. Для этого необходимо иметь данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
б. Связанных инвестиций (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).
|
|
|
Метод дисконтирования денежных потоков
Сущность метода заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации, с учетом дохода от реверсии.
Западная оценочная практика главную роль, в настоящее время, отводит методу дисконтирования денежных доходов.
Дисконтирование денежныхпотоков это преобразование величины будущего дохода в текущую стоимость.
Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.
Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, что бы первоначальные капиталовложения окупались и давали прибыль.
|
|
|
Порядок расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков:
1.срок прогнозного периода (срок проекта);
2.чистый операционный доход;
3.прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;
4.возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;
5.ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;
6.рыночная стоимость объекта недвижимости.
1.Срок прогнозного периода зависит от: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др.
В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7-10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.
2. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 311; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!