Определение величины накопленного совокупного износа (НСИ)
Износ - утрата стоимости объекта недвижимости по различным причинам, определяемая как разница между издержками по воспроизводству нового объекта на дату оценки и его текущей стоимостью.
Определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический).
А. Физический износ характеризует изменения физических свойств объектов недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов) и учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
Экспертный предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Он является самым точным и трудоемким способом.
Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет включается нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.
Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем преобразуется в стоимостное выражение.
|
|
|
Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе оцениваемого объекта.
Эв
И = -------- 100;
Тэ
где: И - износ,
Эв - эффективный возраст объекта, соответствующий реальному состоянию, с учётом рыночной стоимости;
Тэ - типичный срок экономической жизни объекта.
Для приближённых расчётов физического износа используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы объекта, выраженного в процентах.
Б. Функциональный износ (моральный) - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый функциональный износ - если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление. Элементами устранимого функционального износа можно считать покрытие полов и стен, сантехнику и т.д. Величина устранимого износа определяется суммой затрат на его устранение.
|
|
|
К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания, отражающихся в потерях арендной платы.
В. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.
Экономический износ может быть вызван целым рядом причин: общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями.
Основные факторы внешнего износа в России - состояние экономики, которое в регионах усиливается местными факторами.
Существуют два способа оценки внешнего износа:
1. Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях: базируется на капитализации потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.При этом необходимо достаточного количества продаж аналогичных объектов, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в их стоимости, один из которых имеет признаки внешнего износа, даёт величину внешнего износа оцениваемого объекта.
2.Сравнение доходов.
Заключается в определении величины рентных потерь от внешнего воздействия. Определяется разницей отношений цен продаж к валовому рентному доходу объектов сравнения ( наз. валовой рентный мультипликатор).
Общий (совокупный) износ определяется как сумма трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 418; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!