Этап 5. Согласование полученных результатов (проверка данных - допущения и ограничения - определение итоговой величины).
Т.е. процесс проверки точности расчетов, анализ допущений и предположений, логический анализ выводов и принятие окончательного решения о стоимости объекта.
Этап 6. Отчет о результатах оценки объекта недвижимости.
Оценщик, в зависимости от договоренности (письмо, стандартная форма, подробный отчет) представляет заказчику результаты оценки объекта недвижимости.
Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
Сущность и алгоритм затратного подхода
Затратный подход, основан на предположении, что стоимость недвижимости определяется затратами: на приобретение участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.
Алгоритм затратного подхода:
1. Рассчитывается стоимость земельного участка (СЗУ) и работ по его благоустройству. В случае если участок арендован - учитывают стоимость прав аренды.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость (ВС) или стоимость замещения (СЗ).
3. Рассчитывается величина накопленного совокупного износа (НСИ) объекта (сумма физического, функционального и внешнего).
4. Стоимость объекта (затратным подходом) определяется как:
СОЗП = СЗУ + ВС (СЗ) - НСИ
Восстановительная стоимость (ВС) - стоимость строительства точной копии (материалы, качество, недостатки) оцениваемого объекта в текущих ценах.
Стоимость замещения (СЗ) -стоимость строительства объекта в тех же ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного в современных условиях (материалы, дизайн, планировка).
|
|
|
Сферы применения затратного подхода:
- технико-экономическом обосновании, планировании и расчетах нового строительства;
- выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка;
- реконструкции зданий и сооружений;
- оценке объектов для целей налогообложения и страхования:
- оценке для целей страхования и расчета последствий стихийных бедствий,
- оценке уникальных и специальных зданий и сооружений,
- окончательного согласования стоимости объектов недвижимости.
При применении затратного подхода, необходимо учитывать что, балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
Определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Считается, что земельный участок имеет стоимость, а улучшения его - это вклад в стоимость участка.
Пять основных методов определения стоимости земельных участков:
А. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельнойренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Поскольку арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки, то стоимость определяется нормативной ценой земли, отличной от рыночной стоимости. Недостаток: на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективных результатов.
|
|
|
Б. Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод целесообразен при дефиците информации о сравнимых продажах свободных земельных участков.
В. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.
Г. Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
|
|
|
Д. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Считается самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
Е. Нормативный метод.
Основан на использовании утверждаемых органами власти нормативов и методик по оценке земельных участков в зависимости от ряда параметров (месторасположение, коммуникации, зональные характеристики и т.д.) .
|
|
|
11.3.Определение восстановительной стоимости (ВС) объекта недвижимости или стоимости замещения (СЗ):
Существуют четыре основных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:
А. Метод количественного анализа (сметный) основан на составлении смет затрат аналогичного объекта на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом (затраты труда, материалов, средств механизации работ, накладные затраты, прибыль застройщика, затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования и т.д.).
Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для применения требуется высокая квалификация оценщиков и опыт в составлении строительных смет. Для расчетов используют Единые нормы, расценки и индексы роста цен на строительно-монтажные работы.
Б. Поэлементный метод расчета (разбивки на компоненты) представляет собой модификацию количественного метода, основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.). Исходные данные для применения публикуются в печати (например: "Индексы цен в строительстве).
В. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.
Сущность метода заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м3, 1 м2 и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.
Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками при проведении оценки типовых зданий и сооружений, основных фондов предприятий и т.д.
Г. Индексный метод основан на определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы переоценки основных фондов утверждаются Правительством России и периодически публикуются в печати.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 222; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!