Подходы к исследованию системы управления.
Маркетинговый - подход основанный на ориентации и максимальном учете запросов потребителя (социальный процесс, посредством которого прогнозируется, расширяется и удовлетворяется спрос на товары и услуги, путем их разработки, продвижения и реализации).
Системный подход - исследование объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов. Основные элементы системы: подсистемы, вход, процесс в системе, обратная связь и внешняя среда. Такой подход обуславливает поиск наиболее эффективных средств для достижения поставленных целей.
Воспроизводственный подход к управлению недвижимостью- создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи в эксплуатацию.
Функциональный подход к управлению - рассматривает объект как носитель совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих их конкретную потребность и их оптимизацию.
Комплексный подход предполагает учет строительных, экономических, социальных, организационных, информационных и др. аспектов управления недвижимостью в их взаимосвязи.
Динамический подход- предполагает изучение объектов в развитии, на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирования параметров на 5 - 15 лет вперед.
Поскольку государственная власть состоит из трех ветвей, то и к управлению недвижимостью, в той или иной степени, имеют отношение все три ветви власти (на каждом уровне власти). Законодательная - через законы, налоги, льготы и т.д.; судебная - через решения судов (в т.ч. арбитражных), постановления, действия судебных приставов, разъяснения высших судебных органов, ареста имущества и т.д.; исполнительная (всех уровней от правительства до сельской администрации) через решения исполнительных органов, контроль за исполнением решений (т.н. обратная связь - наиболее слабое звено всех уровней и ветвей власти).
|
|
|
Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
1. Государственный уровень управления:целевой функцией государства должно быть, согласно конституции: социально-экономическое и духовное развитие народа, оборона и безопасность, экология и образование и др. - осуществляемое правительством в интересах народа, через механизмы:
- налогообложения (акцизы, сборы, пошлины, налоги);
- приватизации (продажа государственной собственности, бесплатная передача в собственность жилья;
- управление федеральной и зарубежной недвижимостью (аренда, продажа, залог, строительство, управление пакетами акций);
- совершенствование законодательства (расширение налогооблагаемой базы, создание конкурентной среды, сокращение льгот).
|
|
|
2. Региональный уровень управления- (целевая функция практически та же) субъекты федерации, осуществляющие управление посредством федеральных и местных законов, указов, постановлений, решений и др. актов объектами относящимися к их ведению (местные налоги, управление объектами недвижимости, строительство приватизация).
3. Городские, районные, сельские органы власти- посредством постановлений, предписаний, распоряжений, решений через механизмы: купли-продажи, аренды, конкурсы, строительства, выдачи лицензий, управления пакетами акций, ипотеки и т.д.
4. Управление недвижимостью непосредственно собственниками.
Доходная недвижимость т.е. принадлежащие собственнику здания, сооружения, с земельными участками и без них. (которые сдаются в аренду под торговую, посредническую, производственную деятельность, оказание услуг, под жилье, офисные помещения и т.п.) управляются посредством:
1. Работы с обслуживающим персоналом.
2. Текущей эксплуатацией здания: (контроль за состоянием объекта, планирование и организация выполнения,. приобретение материалов, оборудования и т.п.)
3. Работу с арендаторами (разработка и реализация мер по при влечению и удержанию арендаторов; . контроль исполнения текущих договоров аренды, качества
|
|
|
обслуживания арендаторов; . контроль за поступлением арендных платежей; анализ тенденций изменения рыночных условий)
4. Разработку и организация исполнения ежегодного бюджета объекта, включая план капитальных вложений.
5. Анализ рыночной ситуации и разработка вариантов изменения способов использования объекта.
6. Анализ текущей рыночной стоимости объекта, контроль за налоговой и страховой стоимостью. При необходимости - подготовка предложений по реверсии объекта.
7. Разработка мероприятий и контроль за безопасностью на объекте.
Контрольные вопросы
1. Какие функции управления реализуются на федеральном, региональном уровнях и на уровне отдельного объекта недвижимости?
2. Назовите ,основные цели государственного управления недвижимостью.
3. Какие цели управления реализуются государством в настоящее время в отношении земли, жилого и нежилого фонда?
4. Какие функции реализуются комитетом государственного имущества региона?
5. Назовите основные задачи, решаемые в процессе управления доходным объектом недвижимости.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 241; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!