Затратные методы оценки земельных участков.
Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка состоит в том, что разумный инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного участка.
1. Метод изъятия (извлечения)определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, Т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.
Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:
1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.
2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
Восстановительная стоимость - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах.
Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Т.е., стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.
|
|
|
3 этап. Определение суммы физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения.
Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям к планировке, оснащению и дизайну.
Внешний износ вызывается негативными изменениями внешних факторов.
4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка вычитанием из рыночной стоимости объекта остаточной фактической стоимости зданий и сооружений.
Метод используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.
|
|
|
При этом выделяются:
1.сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);
2.земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;
3.земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельхоз угодья и замкнутые водоемы оцениваются методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.
При оценке рыночной стоимости сельхоз угодий учитывают:
1. плодородие земельного участка (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность, рельеф, микроклимат и т.д.
|
|
|
2. влияние экологических факторов.
Метод капитализации земельной ренты.
Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.
Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.
Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур проводится по критериями их чередования, обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.
Материальные издержки на производство сельхоз продукции определяются на по технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.
Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
|
|
|
При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.
Валовой доход сенокосов и пастбищ определяется их нормативной урожайностью путём пересчета в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса).
Валовой доход многолетних насаждений зависит от периодичности плодоношения и урожайности плодово-ягодной продукции.
При этом учитывается:
возраст многолетних насаждений;
породно-сортовой состав многолетних насаждений;
особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;
возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.
Контрольные вопросы:
1. В чем особенность экономических отношений по поводу земли?
2. Что является объектом земельных отношений?
3. В чем состоит экономическое содержание ренты?
4. Какова классификация земель по целевому назначению?
5. Чем определяется статус собственников земли?
6. В чем состоит специфика вещных прав на землю?
7. Назовите виды государственной собственности на землю.
8. В чем содержание земельного кадастра?
9. Что понимается под землями особо охраняемых территорий? 10. Почему необходима охрана земель?
11. Каким образом реализуется право пользования землей?
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 636; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!