Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
Особенности земли как объекта оценки:
а)земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б)при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования;
в)земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (земли лесного и водного фондов).
г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации (в отличии от остальной недвижимости), поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.
д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.
Целью кадастровой оценкиявляется одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.
Целью рыночной оценкиявляется определение рыночной стоимости едиюfчного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.
Кадастровая и рыночная оценка землипроводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).
|
|
|
Доходные методы оценки земли.
Доходный подход включает методы оценки стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Применяется только к земельным участкам приносящим доход.
Рыночная стоимость (доходный подход) земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод.
Стоимость земли = доход / ставка капитализации
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные.
1. Метод капитализация земельной арендной платы.Арендная плата, как регулярный доход переводится в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные получают из анализа рыночной информации о продажах и величин арендной платы аналогичных участков.
К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.
2. Техника остатка землииспользуется для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, при этом из известной стоимости объекта вычитается стоимость зданий и сооружений, т.е. доход приходящийся на землю определяется как остаток.
|
|
|
Сравнительные методы оценки земли.
Используется для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основан на систематизации и анализе информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.
1. Метод сравнения продаж включает этапы:
Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.
Этап2. Проверка информации о сделках с земельными участками
При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение.
Этап3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Этап 4.Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для получения точного результата используется формула средневзвешенной величины.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 462; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!