Д) - экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Метод валового рентного мулитипликатора
Основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
Вычисления проводятся с использованием мультипликатора валовой ренты.
Мультипликатор валовой ренты (МВР) - отношение продажной цены к валовому доходу (либо к потенциальному).
Валовой доход исчисляется в годовом или месячном выражении.
Порядок расчёта: 1.Определяется годовая арендная ставка для объекта.
2. Рассчитывается рентный мультипликатор, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.
3.Годовая арендная ставка (1) умножается на рентный мультипликатор.
Этот метод достаточно прост и часто используется западными оценщиками, в том числе для оценки жилых домов. При применении метода валовой ренты с использованием МВР могут вноситься поправки как это делается в подходе по сопоставимым продажам.
Пример. Доход от сдачи в аренду квартиры составляет 400 долл. в месяц. Необходимо определить стоимость квартиры на основе следующей информации:
|
|
|
| Объекты | Продажная цена | Валовой месячный доход | МВР |
| объект № 1 | 45 000 | 380 | 118,4 |
| объект № 2 | 50 000 | 500 | 100 |
| объект № 3 | 49 000 | 450 | 108,9 |
| оцениваемый | 400 | 109,1 |
Рассчитываем МВР для трех объектов. Находим среднее значение МВР для оцениваемого объекта. Стоимость объекта составит: 400 109,1 = 43 640.
В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является признаком того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.
Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
|
|
|
Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
Эффективность (результативность).
Т.е. отношение полезного эффекта к затратам на его получение.
Различают эффективность управления объектами недвижимости и эффективность непосредственно недвижимости.
Эффективность недвижимости - комплекс показателей (социальных, техническо-экономических, коммерческих, экологических) позволяющих оценить полезность объекта недвижимости.
Социальная эффективность недвижимости (в пользовании) - определяется рядом показателей основными из которых можно считать: уровень обеспеченности жильем и землей, отношение стоимости коммунальных платежей к среднему уровню доходов населения, уровень обеспеченности дошкольными учреждениями, социальными службами, отношение средней заработной платы к стоимости жилья и т.д.
Техническая эффективность - показатель способности производителя производить максимальный объем продукции приемлемого качества с минимальными затратами факторов производства. Говорят, что одна компания эффективнее другой, если она может производить столько же продукции, сколько и другая компания, но с меньшими затратами факторов производства, без учета ценового фактора.
|
|
|
Экономическая эффективность - показатель способности организации производить и сбывать свою продукцию с наименьшими возможными издержками. Фирма может иметь высокую техническую эффективность, но быть низкоэффективной экономически из-за того, что цены слишком высоки для того, чтобы быть конкурентоспособными.
Эффективность издержек:
1. Достижение цели с минимальными затратами.
2. Достижение цели с такими затратами, которые делают проект коммерчески жизнеспособным.
Например, автомагистраль М 25 могла бы быть построена шириной в восемь полос вместо шести, однако существовало ошибочное мнение, что это окажется неэффективным с точки зрения издержек.
Эффективность кредитования - результат использования средств, предоставленных в кредит, в воспроизводственном процессе.
Инвестиционный проект: обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 276; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!