Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
Инвестиционная привлекательность.Существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: выгодно ли вкладывать деньги в данный проект; какой проект предпочесть при выборе нескольких вариантов.
Сущность оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект, потока доходов от его использования (и анализе его уровня) и сроков окупаемости.
Для принятия инвестиционного решения необходима информация: результатах оценки инвестиционной привлекательности, об уровне получаемого дохода и о степени рисков при достижении цели.
Простые (статические) методы расчета экономической эффективности капитальных вложений:
1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений:
Э = П : К ,
П - годовая прибыль,
К - капитальные вложения.
2. Срок окупаемости:
Т = К : П ,
3. Показатель сравнительной экономической эффективности (основанный на минимизации приведенных затрат):
Эс = С + Ен К,
где: К - капитальные вложения по каждому варианту;
С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;
Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.
Недостаток - отсутствие учета изменения стоимости денежных средств во времени.
|
|
|
Техника усложненных методов базируется на сравнении затрат с доходами, приведенными к текущей стоимости на момент осуществления затрат, с учетом риска, т.е. доходы должны быть продисконтированы.
Метод дисконтирования (процентирования)
Метод, при котором все исчисленные финансовые платежи по ссуде (кредиту) удерживаются кредитором из суммы кредита; разница между номинальным размером кредита и начисленными платежами выдается заемщику на руки.
Показатели инвестиционной привлекательности, характеризующие привлекательность с альтернативными инвестициями с учетом временного фактора:
1. срок (период) окупаемости;
2. чистая текущая стоимость доходов;
3. ставка доходности проекта;
4. внутренняя ставка доходности проекта;
5. модифицированная ставка доходности;
6. ставка доходности финансового менеджмента.
Оценка эффективности для инвестиционного кредитапроизводится в целом и отдельных его очередей нарастающим итогом по годам строительства и эксплуатации кредитуемого объекта.
Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на развитие территории, производится для обоснования социально - экономических и градостроительных решений, обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей, организаций и предприятий. При сравнении различных вариантов реализации проекта с помощью интегральных показателей используют метод дисконтирования, основанный на применении ставки дохода на инвестиционный капитал.
|
|
|
Эффективность бюджетных инвестиций, направленных на развитие территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации проекта (источников финансирования, распределения по форме собственности и т.п.).
Определение эффективности инвестиционных проектов состоит из оценки экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности.
При расчете интегральных показателей экономической эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:
реализацию самоокупаемости капитальных вложений (KB), финансируемых из городских внебюджетных фондов за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и социальных проблем города (префектур);
конечные результаты, связанные с застройкой территории (реконструкцией) и последующим функционированием объектов, расположенных на ней;
|
|
|
ожидаемые социальные и экологические результаты, исходя из совокупного воздействия построенных объектов на здоровье населения;
прямые финансовые результаты;
кредиты и займы, в том числе иностранных государств, банков, фирм.
Социальные, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассчитываются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта или о его поддержке за счет дополнительных источников финансирования.
Основная литература
1. Федеральный Закон "Земельный кодекс Российской Федерации", "Российская газета", 25 октября 2001.
2. Федеральный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", "Российская газета", 24 июля 2002.
3. Федеральный Закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "Российская газета", 6 августа 1998.
4. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М."Маркетинг", 2002.
2. Экономика недвижимости: учебное пособие. Под ред. В.И.Ресина. - М."Дело", 2000.
|
|
|
3. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. Краткий курс. - СПб."Питер", 2001.
4. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. Учебник. СПб."Лань", 2001.
5. Гранова И.В.Оценка недвижимости. Учебное пособие. - СПб."Питер", 2001.
6. Оценка недвижимости. Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М."Финансы и статистика", 2002.
8. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Учебник - СПб. СПбГТУ, 1999.
11. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. М. "Тандем", 2000.
12. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. Учебное пособие.М. "АВС", 1998.
13. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов. Под ред. Ресина В.И. - М. "Дело", 1999.
14. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ.- М.: РОО 1994.
15. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. - М.: Рисская деловая литература, 1998.
16. Балобанов И.Т. Операции с недвижимость в России. - СПб, "Питер", 2000.
17. Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1996.
18. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: "Экзамен", 2000.
19. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. - СПб. СПбГТУ, 2000
20. Международные оценки недвижимости. - М.:РОО, 1995.
21. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.: ИФРА-М, 1996.
22. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости М. НИБ, 2003.
Дополнительная литература
22. Коловангин П.М. Собственность на землю в России. СПб, "Знание", 2003.
23. Грабовой П.Г. и др. Риски в современном бизнесе. - М.:АЛАНС, 1999.
24. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.:"Финансы и статистика", 1998.
25. Колачева С.А. Операции с недвижимостью. - М.:ПРИОР,1997.
26.Красноглазов Б.П. Недвижимость: оценка, купля, продажа. - М. "Фининвест", 1999.
27. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций. - М.: ИКЦ ДИС, 1997.
28.Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. - М.: Интел-синтез, 1996.
29. Смирнов В.В. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: АЛАНС,1999.
30. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер,2001.
31. Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с коммет.-М.Бизнес-иформ.1997.
32. Черняк В.З. Оценка бизнеса. - М. "Финансы и статистика", 1996.
СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ
Аннуитет -серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды в течение определенного срока.
Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости арендатору для использования по целевому назначению
Арендодатель - собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.
Арендная плата - плата за предоставленное в порядке аренды имущество.
Аукцион -разновидность продажи товаров, когда товары продаются покупателями, предложившим наибольшую цену.
Вещное право -право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, сервитут, право оперативного управления имуществом и т.д.
Владение (право)- фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на нее.
Восстановительная стоимость - издержки на воспроизводство точной копии объекта
Дарение - договор, согласно которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому).
Девелопер - организатор создания объекта недвижимости
Договор- соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Разновидность сделки.
Доходный подход -один из трех основных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении стоимостиожидаемых доходов от объекта недвижимости и метод прямой капитализации годового дохода.
Жилищный фонд – совокупность жилых помещений с относящимися к ним вспомогательными помещениями как в жилых, так и нежилых строениях.
Жилищный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий жилищные и иные связанные с ними общественные отношения.
Затраты -выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта.
Затратный подход оценки недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта (с землей, на которой находится объект), являются ориентиром для определения рыночной стоимости.
Земельный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.
Землевладение - обладание определенным участком земли каким-либо физическим или юридическим лицом на основе права собственности.
Землепользование - установленный законом или традициями порядок использования земли как средства производства.
Здания -архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения.
Земельный кадастр -свод документов о природном, хозяйственном и правовом положении земель Российской Федерации, месторасположении и размерах земельных участков.
Инвестиции -вложения финансовых и материально-технических средств, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.
Индивидуальная оценка недвижимости - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, находящихся в составе физически или юридически обособленного комплекса, при котором для достижения конечного результата анализируется вся возможная совокупность ценообразующих факторов, присущих объекту оценки.
Инвестиционный проект - боснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Ипотека - залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Классификация объектов рынка недвижимости - распределение множества объектов недвижимости на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Конкурс- способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение условий (социальных, инвестиционных и т.д.) по отношению к объекту недвижимости.
Конкуренция - состязание между товаропроизводителями за наиболее выгодные сферы приложения капитала, рынки сбыта, источники сырья.
Конкуренция чистая - конкуренция множества продавцов и покупателей какого-либо схожего (взаимозаменяемого) товара.
Конкуренция монополистическая - конкуренция множества продавцов и покупателей, совершающих сделки в широком диапазоне цен.
Конкуренция олигополистическая - конкуренция небольшого числа продавцов, крайне чувствительных к политике ценообразования и маркетинговой стратегии.
Конкурентоспособность объекта недвижимости - способность объекта удовлетворять уровню требований рынка недвижимости.
Конъюнктура спроса и предложения - объемы и структура спроса и предложения, их соотношение в соответствующем секторе рынка.
Массовая оценка недвижимости - метод получения оценок рыночных стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.
Метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации.
Метод связанных инвестиций (кумулятивного построения) - состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).
Метод прямого сравнительного анализа продаж недвижимости - основан на принципе замещения схожего объекта, обладающего такой же полезностью
Наследование - переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам.
Недвижимое имущество (недвижимость), - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы
Неустойка -один из способов обеспечения исполнения обязательств.
Недра - часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.
Посредники - лица представляющие в сделке интересы продавца или покупателя.
Пользования (право) - право потребления вещи в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение плодов и доходов, приносимых им, и т.п.).
Поднайм- передача жилого помещения (или его части) нанимателем с согласия наймодателя на определенный срок (без приобретения самостоятельного права пользования).
Правоотношения - урегулированное нормами права общественные отношения, участники которых являются носителями субъективных прав и обязанностей.
Правообладатель - под правообладателем понимается любое физическое или юридическое лицо, которое обладает исключительными имущественными правами, полученными в силу закона или договора.
Правоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности.
Предложение на рынке недвижимости - количество объектов недвижимости, имеющихся в наличии по конкретным ценам за фиксированный промежуток времени.
Сегментирование - процесс разделения рынка недвижимости на сегменты.
Признак сегментирования - фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
Профессиональный оценщик - физическое лицо, признанное в порядке, установленном московскими нормативными правовыми актами, успешно прошедшим процедуру официальной (государственной) аттестации профессиональных оценщиков.
Распоряжение (право) - одно из правомочий собственника вещи, позволяющее включать ее в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок, как купля-продажа, поставка, дарение и др.
Реквизиты договора -обязательные сведения, которые должны содержаться в документе для признания его действительным.
Рынок недвижимости -это совокупность инфраструктуры, механизмов и отношений (юридических, правовых, экономических, информационных, интеллектуальных, финансовых и др.), возникающих в процессе обмена и передачи прав собственников объектов недвижимости на капиталы в условиях конкуренции.
Сделка- действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей
Односторонняя сделка -выражает волю одного лица (например, завещание, акцепт и т.п.).
Социальный найм -предоставление жилых помещений из государственного (муниципального) фонда в пределах установленных норм для бессрочного проживания граждан.
Ставка дисконтирования - средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка
Срок физической жизни объекта недвижимости -период от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса
Стоимость рыночная -наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая все необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость в использовании (или потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости.
Спрос - количество объектов недвижимости, желаемых по определенным ценам
Страховая стоимость объекта недвижимости - стоимость полного замещения элементов зданий и сооружений, которые могут быть повреждены в результате наступления страхового случая.
Стоимость замещения - расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки
Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости – анализ рыночных продаж объектов, аналогичных и сходных с оцениваемым.
Утилизационная стоимость - это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимость совокупности составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.
Управление -функция организованных (упорядоченных) систем, обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию их программ и целей (где цель - идеальный предполагаемый результат деятельности).
Управление недвижимостью - действия системы управления через механизм управления, направленные на достижение поставленных целей на основании выбранных критериев.
Цена объекта недвижимости -денежная форма проявления стоимости объекта в конкретных условиях спроса и предложения на него.
Экспозиция -время между началом реализации объекта недвижимости и его продажей (зависит от цены, рекламы, связи, качества и т.д.)
Эффективность объекта недвижимости - комплекс показателей (социальных, техническо-экономических, коммерческих, экологических и др.), характеризующих полезность объекта недвижимости.
Социальная эффективность недвижимости (в пользовании) - определяется рядом показателей основными из которых можно считать: уровень обеспеченности жильем и землей, отношение стоимости коммунальных платежей к среднему уровню доходов населения, уровень обеспеченности дошкольными учреждениями, социальными службами, отношение средней заработной платы к стоимости жилья и т.д.
Техническая эффективность объекта недвижимости - система показателей, отражающих технические характеристики объекта (площадь, объём, материал производителя производить максимальный объем продукции приемлемого качества с минимальными затратами факторов производства.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Метод оценки – теоретически обоснованный способ расчета стоимости объекта в рамках одного из подходов к оценке.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Цена - денежная сумма, уплаченная за объект оценки.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.
Примерные темы рефератов
1 Приоритетный Национальный проект "Доступное комфортное жильё - гражданам России" и пути его реализации.
2. Проблемы инвестирования строительства жилья.
3. Вопросы ценообразования рынка торговых площадей и факторы, влияющие на его развитие.
4.Криминальный бизнес: методы и способы махинаций на рынке жилья и их предотвращения.
5. Ипотечное кредитование: проблемы и пути развития.
6. Вопросы развития рынков земельных участков.
7. Приватизация промышленных предприятий России (анализ, динамика, последствия).
8. Оценочная деятельность в Российской Федерации (история, проблемы, пути развития).
9. Пути и методы эффективного управления объектами недвижимости.
10. Система страхования объектов недвижимости, пути её развития и совершенствования.
11. Теоретические основы экономики недвижимости.
12. Приватизация жилых помещений в Российской Федерации.
13. Гостиничный бизнес в Российской Федерации и пути его развития.
14. Подходы и основные методы оценки нежилых помещений.
15. Подходы и основные методы оценки жилых помещений.
16. Риэлторская деятельность в Российской Федерации: особенности и пути развития.
17. Законодательная база развития рынков недвижимости в Российской Федерации.
18. Технология проведения сделок на рынке жилья: особенности и пути совершенствования.
19. Инфраструктура рынка недвижимости: пути развития и совершенствования.
20. Вопросы совершенствования налогообложения недвижимого имущества.
21.Особенности западноевропейского рынка недвижимости.
22. Загородная недвижимость в Российской Федерации (анализ, специфика, пути развития).
23. Незаконные захваты промышленных предприятий: проблемы и пути решения.
24. Особенности и последствия приватизации сельскохозяйственных земель.
25. Анализ целей и систем управления портфелем бизнес-недвижимости.
26. Арендные отношения на рынках недвижимости, анализ и пути развития.
27. Оценка вариантов инвестиций в объекты недвижимости.
28. Затратный подход к оценке недвижимости.
29. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости.
30. Доходный подход к оценке объектов недвижимости.
31. Анализ системы показателей развития рынков недвижимости.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 369; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!