Построение моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости каждой сформированной группы.
Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. При использовании метода сравнения определяется удельная стоимость. Единицей сравнения может быть объект в целом или какая-то его часть. Превращая стоимость продажи объекта в стоимость за единичный элемент (удельную), можно легко сравнивать объекты, которые конкурируют на одном и том же рынке. Таким образом, при построении модели выбран тип расчета – по удельной стоимости.
Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости от значений ценообразующих факторов.
Для определения кадастровой стоимости или УПКС объектов недвижимости каждой сформированной группы могут использоваться следующие регрессионные модели:
1. Линейная (аддитивная):
где Y – зависимая переменная, X1,…,Xn – ценообразующие факторы объектов недвижимости, а0, а1…аn – коэффициенты модели;
2. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):
Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2);
|
|
|
3. Экспоненциальная модель:
Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Анализ качества моделей проводится только для статистически значимых моделей.
Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м. объектов недвижимости и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.
Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т.е. если справедливо:
|
|
|
,
где nвыб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной), Ycp(nвыб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке, kдоп - заданный допустимый порог.
Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:
,
где Yi – рыночная цена 1 кв.м i-го объекта недвижимости,
- модельная стоимость 1 кв.м i-го объекта недвижимости,
nвыб – количество объектов в рассматриваемой выборке.
Определяется коэффициент детерминации R2 на обучающей и контрольной выборках:
,
где Nc – число объектов недвижимости группы в обучающей/ контрольной выборке;
- модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;
Ycp - средняя рыночная стоимость объектов недвижимости обучающей / контрольной выборки.
Как правило, для обучающей выборки приведенный коэффициент детерминации не должен быть меньше 0.65, для контрольной – меньше 0.6.
|
|
|
Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв.м, по формуле:
,
При несоответствии модели какому-либо критерию качества она удаляется из последующего рассмотрения.
В случае если в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то:
- среди отобранных моделей находят модель с наименьшим значением средней относительной погрешности оценки 
для обучающей выборки и модели с показателем для контрольной выборки, отличающихся от минимального не более чем на 15%;
- далее, в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирают модель с наибольшим критерием Фишера для контрольной выборки, а также модели, критерий Фишера которых для контрольной выборки отличается от наибольшего не более чем на 15%;
- далее в случае если была отобрана более чем одна модель, отбирается модель с меньшим значением среднеквадратичной ошибки оценки SEE для контрольной выборки.
В случае если, в результате отбора моделей по критериям качества была отобрана более чем одна модель, то среди отобранных моделей выбор модели осуществляется экспертно. Оценщик делает свой выбор исходя из наиболее адекватных результатов расчета КС, приближенных к сложившимся ценам на рынке в данном сегменте.
|
|
|
Результаты расчета параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме Таблицы Анализ качества выборки Приложения 4 (папка «Модель») для каждой группы/подгруппы.
Все построенные статистические модели выражают зависимость удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости от значений ценообразующих факторов.
В рамках настоящего отчета подгруппы 1.6 (Здания), 1.7. (Объекты с неполными характеристиками), 1.8. (Объекты незавершенного строительства) группы №1 были рассчитаны методом моделирования на базе удельной кадастровой стоимости в рамках сравнительного подхода.
Моделирование на базе удельной кадастровой стоимости предполагает моделирование на основе рассчитанных удельных показателей смежной группы (подгруппы).
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 233; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!