Обоснование отказа от использования сравнительного подхода
В рамках настоящего отчета для группа №2, группа №3, группа №4, группа №5, группа №6, группа №7, группа №8, группа №9, группа №10, группа №11, группа №12, группа №13 сравнительный подход не использовался. Обоснование от использования сравнительного подхода приведено ниже.
Сравнительный подход основывается на предпосылке о том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный подход включает в себя сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.
После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход (метод сравнения продаж) используется при наличии достоверной и доступной информации о ценах предложения/сделок объектов-аналогов. Рынок объектов, отнесенных к данным подгруппам, расположенных в Ставропольском крае, ограничен и не развит.
|
|
|
Активной информационной деятельности в отношении рынка данных объектов в регионе не ведется. Таким образом, из-за ограниченного количества информации корректное использование сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки не представляется возможным.
Определение кадастровой стоимости методами статистического моделирования
Определение удельного показателя кадастровой стоимости методами статистического моделирования
Группа 1. Объекты многоквартирной жилой застройки
Подгруппа 1.1. Объекты, завершенные строительством г. Ставрополь.
Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.
В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие ценообразующие факторы.
Таблица 3.14. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (г. Ставрополь)
| № п/п | Наименование фактора стоимости | Коэффициент корреляции, r | Коэффициент значимости, R | Использование фактора для построения модели (да/нет) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Общая площадь | 0,27 | 0,4 | да |
| 2 | Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | 0,68 | 1 | да |
| 3 | Расстояние до ближайшей из основных дорог города | 0,55 | 0,81 | да |
| 4 | Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость | 0,48 | 0,7 | да |
| 5 | Этаж (первый, последний, остальные) | 0,15 | 0,22 | да |
| 6 | Материал стен для моделирования | 0,29 | 0,43 | да |
Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.
|
|
|
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.
Таблица 3.15. Анализ статистической значимости модели (подгруппа г. Ставрополь)
| № п/п | Название модели | Количество факторов стоимости, m | Коэффициент детерминации, R2 | Критерий Фишера, Fрасч | Fтабл | Коэффициент дисперсии (COD) | Ценовой дифференциал (PRD) | Статистическая значимость модели (да/нет) |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 |
| 1 | линейная | 6 | 0,73 | 27,84 | 2,6 | 4,54 | 1 | Соответствует |
| 2 | мультипликативная | 6 | 0,74 | 28,95 | 2,6 | 4,51 | 1 | Соответствует |
| 3 | экспоненциальная | 6 | 0,74 | 28,89 | 2,6 | 4,51 | 1 | Соответствует |
Таблица 3.16. Проверка качества модели (подгруппа г. Ставрополь)
| № п/п | Название статистически значимой модели | Линейная модель | Мультипликативная модель
| Экспоненциальная модель | |||||
| Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | ||||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | ||
| 1 | Средняя относительная погрешность оценки | 4,55 | 5,19 | 4,51 | 5,21 | 4,51 | 5,22 | ||
| 2 | Коэффициент детерминации | 0,73 | 0,62 | 0,74 | 0,63 | 0,74 | 0,61 | ||
| 3 | Среднеквадратичная ошибка оценки | ||||||||
| 4 | Отношение суммы невязок к средней стоимости | ||||||||
| 5 | Коэффициент дисперсии (COD) | 4,54 | 5,19 | 4,51 | 5,24 | 4,51 | 5,22 | ||
| 6 | Ценовой дифференциал (PRD) | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| 7 | Сумма квадр. невязок | ||||||||
Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки» Приложения 4.
В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристиками:
Таблица 3.17. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа г.Ставрополь)
| №п/п | Название модели | Формула модели | Ценообразующий фактор для построения моделей | Коэффициент при ценообразующем факторе в модели | Значения ценообразующего фактора (диапазон значений) | Значения меток ценообразующего фактора | ||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | ||
| 1
| мультипликативная | Y=28532.7*((48.9544/(Общая площадь+19.4)+0)^0.0442899)*((2776.3/(Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта+1140)+0.5)^0.163689)*((450.37/(Расстояние до ближайшей из основных дорог города+210)+0.5)^0.0761047)*((671.852/(Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость+590)+0.5)^0.135349)*((метка(Этаж (первый, последний, остальные))+0)^1.41284)*((метка(Материал стен для моделирования)+0)^0.757879) | Материал стен для моделирования | 0,757879 | 1 | 1,0342550034124252 | ||
| 3 | 0,9657449965875750 | |||||||
| 4 | 1,0342550034124252 | |||||||
| Общая площадь | 0,0442899 | 1.8 - 4534 |
| |||||
| Расстояние до ближайшей из основных дорог города | 0,0761047 | 0 - 6350 |
| |||||
| Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | 0,163689 | 0 - 11550 |
| |||||
| Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость | 0,135349 | 0 - 2950 |
| |||||
| Этаж (первый, последний, остальные) | 1,41284 | Остальные | 1,0190211887746052 | |||||
| Первый | 0,9757295601333204 | |||||||
| Последний | 1,0000000000000000 | |||||||
| Свободный член | 28532,7 |
|
|
Таблица 3.18. Пример определения удельного показателя кадастровой стоимости на основе построенной модели
| Кадастровый номер объекта недвижимости | Адрес (местоположение) объекта недвижимости | Общая площадь, кв.м. | Значения ценообразующих факторов (код) | Метки | Формула | Расчет | УПКС, руб./кв.м | ||||||
| Материал стен для моделирования | Расстояние до ближайшей из основных дорог города | Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость | Этаж (первый, последний, остальные) | Этаж (первый, последний, остальные) | Материал стен для моделирования | |||||||
| 26:11:081401:3561 | г. Ставрополь, ул Магистральная, д 8 | 65,5 | 3 | 250 | 2250 | 0 | остальные | 1,0190211887746052 | 0,9657449965875750 | YПКС=28532,7*((48,9544/(Общая площадь+19,4)+0)^0,0442899)*((2776,3/(Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта+1140)+0,5)^0,163689)*((450,37/(Расстояние до ближайшей из основных дорог города+210)+0,5)^0,0761047)*((671,852/(Расстояние от объекта до локального(-ых) центра(-ов), положительно влияющего(-их) на стоимость+590)+0,5)^0,135349)*((метка(Этаж (первый, последний, остальные))+0)^1,41284)*((метка(Материал стен для моделирования)+0)^0,757879) | YПКС=28532,7*((48,9544/(65,5+19,4)+0)^0,0442899)*((2776,3/(2250+1140)+0,5)^0,163689)*((450,37/(250+210)+0,5)^0,0761047)*((671,852/590+0,5)^0,135349)*((1,0190211887746052+0)^1,41284)*((0,9657449965875750+0)^0,757879) | 32002,38 | |
Подгруппа 1.2. Курортные ГНП
Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.
В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие ценообразующие факторы.
Таблица 3.19. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки
(подгруппа 1.2.Курортные ГНП)
| № п/п | Наименование фактора стоимости | Коэффициент корреляции, r | Коэффициент значимости, R | Использование фактора для построения модели (да/нет) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Общая площадь | 0,08 | 0,096 | да |
| 2 | Муниципальный район, городской округ | 0,83 | 1 | да |
| 3 | Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы | 0,44 | 0,53 | да |
| 4 | Численность населения в населенном пункте | 0,6 | 0,72 | да |
| 5 | Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта | 0,23 | 0,27 | да |
| 6 | Количество надземных этажей_числовой | 0,13 | 0,16 | да |
| 7 | Этаж (первый, последний, остальные) | 0,13 | 0,15 | да |
| 8 | Материал стен для моделирования | 0,16 | 0,19 | да |
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.
Таблица 3.20. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.2.Курортные ГНП)
| № п/п | Название модели | Количество факторов стоимости, m | Коэффициент детерминации, R2 | Критерий Фишера, Fрасч | Fтабл | Коэффициент дисперсии (COD) | Ценовой дифференциал (PRD) | Статистическая значимость модели (да/нет) |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 |
| 1 | линейная | 8 | 0,74 | 172,54 | 2,45 | 12,08 | 1,02 | Соответствует |
| 2 | мультипликативная | 8 | 0,74 | 171,9 | 2,45 | 12,02 | 1,02 | Соответствует |
| 3 | экспоненциальная | 8 | 0,73 | 164,21 | 2,45 | 12,22 | 1,02 | Соответствует |
Таблица 3.21. Проверка качества модели (подгруппа 1.2. Курортные ГНП)
| № п/п | Название статистически значимой модели | Линейная модель | Мультипликативная модель | Экспоненциальная модель | |||
| Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | ||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 |
| 1 | Средняя относительная погрешность оценки | 12,25 | 12,2 | 12,06 | 11,93 | 12,25 | 12,14 |
| 2 | Коэффициент детерминации | 0,74 | 0,74 | 0,74 | 0,74 | 0,73 | 0,74 |
| 3 | Среднеквадратичная ошибка оценки | ||||||
| 4 | Отношение суммы невязок к средней стоимости | ||||||
| 5 | Коэффициент дисперсии (COD) | 12,08 | 11,93 | 12,02 | 11,9 | 12,22 | 12,17 |
| 6 | Ценовой дифференциал (PRD) | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 | 1,02 |
| 7 | Сумма квадр. невязок | ||||||
Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки» Приложения 4.
В результате была построена – мультипликативная модель со следующими характеристиками:
Таблица 3.22. Параметры модели, отобранной для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.2.Курортные ГНП)
| №п/п | Название модели | Формула модели | Ценообразующий фактор для построения моделей | Коэффициент при ценообразующем факторе в модели | Значения ценообразующего фактора (диапазон значений) | Значения меток ценообразующего фактора |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 |
| 1 | мультипликативная | Y=35474.6*((50.0738/(Общая площадь+29.4)+0)^0.245065)*((метка(Муниципальный район, городской округ)+0)^0.942497)*((1936.9/(Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы+1519.95)+0.37)^0.0632657)*((((Численность населения в населенном пункте+27902.2)/98373.7)+0)^0.0484804)*((1195.64/(Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта+1350)+0.5)^0.166479)*((((Количество надземных этажей_числовой+3)/5.2996)+0)^0.0800104)*((метка(Этаж (первый, последний, остальные))+0)^0.289227)*((метка(Материал стен для моделирования)+0)^(-0.613283)) | Количество надземных этажей_числовой | 0,0800104 | 1 - 20 |
|
| Материал стен для моделирования | -0,613283 | 1 | 0,9415851717418561 | |||
| 3 | 1,0584148282581440 | |||||
| 4 | 0,9415851717418561 | |||||
| Муниципальный район, городской округ | 0,942497 | - Георгиевский | 0,6570289197610989 | |||
| - Город Георгиевск | 0,6570289197610989 | |||||
| - Город Лермонтов | 0,9240723662074738 | |||||
| - Город-курорт Ессентуки | 1,0759276337925261 | |||||
| - Город-курорт Железноводск | 1,0869047523200237 | |||||
| - Город-курорт Кисловодск | 1,3570619995490347 | |||||
| - Город-курорт Пятигорск | 1,2553189123025783 | |||||
| - Минераловодский | 0,8244591801418962 | |||||
| - Предгорный | 0,8744510317012015 | |||||
| Общая площадь | 0,245065 | 1 - 6743.8 |
| |||
| Расстояние до ближайших ж/д вокзала, станции, платформы | 0,0632657 | 0.13 - 7.6 |
| |||
| Расстояние от объекта до историко-культурного центра населенного пункта | 0,166479 | 0 - 6750 |
| |||
| Численность населения в населенном пункте | 0,0484804 | 6460 - 145971 |
| |||
| Этаж (первый, последний, остальные) | 0,289227 | Остальные | 1,0713666578808636 | |||
| Первый | 1,0000000000000000 | |||||
| Последний | 0,9885341990082101 | |||||
| Свободный член | 35474,6 |
|
| |||
Пример расчета удельного показателя приведен в Таблице 3.18
Подгруппа 1.3. Прочие ГНП
Расчет помещений 1 группы производится путем построения статистических моделей.
В результате проведенного анализа для построения модели были выбраны следующие ценообразующие факторы.
Таблица 3.23. Описание выбора ценообразующих факторов при построении статистической модели оценки (подгруппа 1.3.Прочие ГНП)
| № п/п | Наименование фактора стоимости | Коэффициент корреляции, r | Коэффициент значимости, R | Использование фактора для построения модели (да/нет) |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 1 | Общая площадь | 0,37 | 0,49 | да |
| 2 | Муниципальный район, городской округ | 0,72 | 0,96 | да |
| 3 | Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ | 0,48 | 0,64 | да |
| 4 | Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа | 0,25 | 0,33 | да |
| 5 | Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | -0,2 | 0,27 | да |
| 6 | Расстояние до ближайшей из основных дорог города | 0,094 | 0,12 | да |
| 7 | Количество надземных этажей_числовой | 0,46 | 0,6 | да |
| 8 | Этаж (первый, последний, остальные) | 0,36 | 0,48 | да |
| 9 | Материал стен для моделирования | 0,28 | 0,37 | да |
Значения параметров, на основании которых осуществлялась оценка моделей, приведены в таблицах ниже.
Таблица 3.24. Анализ статистической значимости модели (подгруппа 1.3.Прочие ГНП)
| № п/п | Название модели | Количество факторов стоимости, m | Коэффициент детерминации, R2 | Критерий Фишера, Fрасч | Fтабл | Коэффициент дисперсии (COD) | Ценовой дифференциал (PRD) | Статистическая значимость модели (да/нет) |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 | 09 |
| 1 | линейная | 9 | 0,7 | 149,56 | 2,39 | 14,71 | 1,03 | Соответствует |
| 2 | мультипликативная | 9 | 0,7 | 152,23 | 2,39 | 14,19 | 1,03 | Соответствует |
| 3 | экспоненциальная | 9 | 0,69 | 146,03 | 2,39 | 14,31 | 1,03 | Соответствует |
Таблица 3.25. Проверка качества модели (подгруппа 1.3.Прочие ГНП)
| № п/п | Название статистически значимой модели | Линейная модель | Мультипликативная модель | Экспоненциальная модель | |||
| Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | Обучающая выборка | Контрольная выборка | ||
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 | 08 |
| 1 | Средняя относительная погрешность оценки | 14,9 | 15,31 | 14,17 | 14,84 | 14,38 | 14,9 |
| 2 | Коэффициент детерминации | 0,7 | 0,68 | 0,7 | 0,68 | 0,69 | 0,68 |
| 3 | Среднеквадратичная ошибка оценки | ||||||
| 4 | Отношение суммы невязок к средней стоимости | ||||||
| 5 | Коэффициент дисперсии (COD) | 14,71 | 15,15 | 14,19 | 14,87 | 14,31 | 14,94 |
| 6 | Ценовой дифференциал (PRD) | 1,03 | 1,04 | 1,03 | 1,03 | 1,03 | 1,03 |
| 7 | Сумма квадр. невязок | ||||||
Результаты расчетов параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок представлены по форме таблицы «Анализ качества выборки» Приложения 4.
В результате была построена – мультипликативная со следующими характеристиками:
Таблица 3.26. Параметры модели, для расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости (подгруппа 1.3.Прочие ГНП)
| №п/п | Название модели | Формула модели | Ценообразующий фактор для построения моделей | Коэффициент при ценообразующем факторе в модели | Значения ценообразующего фактора (диапазон значений) | Значения меток ценообразующего фактора |
| 01 | 02 | 03 | 04 | 05 | 06 | 07 |
| 1 | мультипликативная | Y=27950.6*((47.1999/(Общая площадь+30)+0)^0.479263)*((метка(Муниципальный район, городской округ)+0)^0.754225)*((82.0862/(Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ+57.4)+0)^0.0662963)*((1.16737/(Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа+4.8)+0.5)^0.84853)*((1196.66/(Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта+1370)+0.5)^0.269565)*((259.298/(Расстояние до ближайшей из основных дорог города+390)+0.5)^0.00833863)*((((Количество надземных этажей_числовой+3)/4.49577)+0)^0.11754)*((метка(Этаж (первый, последний, остальные))+0)^0.1935)*((метка(Материал стен для моделирования)+0)^0.368001) | Количество надземных этажей_числовой | 0,11754 | 1 - 17 |
|
| Материал стен для моделирования | 0,368001 | 1 | 1,0423600349673523 | |||
| 3 | 1,0000000000000000 | |||||
| 4 | 1,0423600349673523 | |||||
| 7 | 0,6480185339005221 | |||||
| Муниципальный район, городской округ | 0,754225 | - Александровский | 1,0275429276895793 | |||
| - Андроповский | 1,0080266127038764 | |||||
| - Апанасенковский | 1,0105497264863468 | |||||
| - Арзгирский | 0,6373970839677277 | |||||
| - Благодарненский | 0,7162554215510253 | |||||
| - Буденновский | 0,9487209973054747 | |||||
| - Город Невинномысск | 1,5593314227808963 | |||||
| - Изобильненский | 1,1332315253580851 | |||||
| - Ипатовский | 1,0378519759302456 | |||||
| - Кировский | 1,1142194020458169 | |||||
| - Кочубеевский | 1,2667319991888579 | |||||
| - Красногвардейский | 0,8835774141510938 | |||||
| - Курский | 0,9443317532814782 | |||||
| - Левокумский | 0,6063151267170174 | |||||
| - Нефтекумский | 0,8158943920615597 | |||||
| - Новоалександровский | 1,1155472155977217 | |||||
| - Петровский | 0,9919733872961238 | |||||
| - Советский | 0,9809422566100083 | |||||
| - Труновский | 0,7744594047702905 | |||||
| - Шпаковский | 1,3440269531510236 | |||||
| Изобильненский р-н |
| |||||
| Шпаковский р-н |
| |||||
| Общая площадь | 0,479263 | 1 - 2011 |
| |||
| Расстояние до ближайшей из основных дорог города | 0,00833863 | 0 - 2250 |
| |||
| Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ | 0,0662963 | 12 - 299 |
| |||
| Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа | 0,84853 | 0 - 24 |
| |||
| Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта | 0,269565 | 0 - 7950 |
| |||
| Этаж (первый, последний, остальные) | 0,1935 | Остальные | 1,0915851058352057 | |||
| Первый | 0,8512046517260420 | |||||
| Последний | 1,0000000000000000 | |||||
| Свободный член | 27950,6 |
|
| |||
Пример расчета удельного показателя приведен в Таблице 3.18
Дата добавления: 2020-11-23; просмотров: 260; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!